LAUDO DE AVALIAÇÃO
Federal Seguros SA- 2 -
RESUMO EXECUTIVO
CARACTERÍSTICAS GERAISTipo de Trabalho: Consultoria Descritiva do Mercado Imobiliário – SP.
Objeto: Sala Comercial.
Finalidade: Determinação do Valor de Compra/Venda.
Endereço: Rua Siqueira Campos, 279, Sala 1008 - Centro – Recife /PE.
MERCADO IMOBILIÁRIO - SUMMARY
De acordo com a prospecção realizada na região em que está inserido o avaliando, constatamos uma quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis similares sendo ofertados no que se refere a salas comerciais.
VALORES – DATA BASE FEVEREIRO DE 2017
Descrição Área Privativa Valor Unitário (R$/m²) Valor (R$)
Valor de Compra/Venda 36,50 m² R$ 6.118,90 R$ 223.000,00
Valor Máximo de Compra/Venda 36,50 m² R$ 6.892,59 R$ 252.000,00
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-INTRODUÇÃO
A Elo Engenharia apresenta suas conclusões relativas ao imóvel, localizado no centro, município e comarca de Recife/PE.
CONSTITUINTES
Interessado Federal Seguros SA.
Cliente Federal Seguros SA.
Tipo do bem Sala Comercial.
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-CRITÉRIO DE ELABORAÇÃO
Esta avaliação foi elaborada segundo a Norma Brasileira Registrada - N.B.R. 14.653 (Avaliação de Bens – Parte 01: Procedimentos Gerais e Parte 02: Imóveis Urbanos) da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e os preceitos do I.B.A.P.E. - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Observamos também o código de Ética da American Society of Appraisers.
O critério geral empregado foi o de avaliar os imóveis, supondo-se que continuarão sendo empregados para o mesmo fim e no mesmo estado de conservação em que se encontram atualmente. Todas as análises são baseadas em informações atuais com relação à oferta e demanda, as quais são devidamente tratadas em bases estatísticas e em engenharia financeira específica para o mercado imobiliário.
Os estudos desenvolvidos têm como base os valores de avaliação sob a ótica imobiliária, onde foram considerados, entre outros, aspectos de
Potencial de valorização futura;
Tendências do mercado imobiliário local; Consolidação urbana;
Características constitutivas;
Perspectivas das necessidades de reinvestimento para reposicionamento da propriedade; Projetos e obras em planejamento (públicos e privados);
Grau de especificidade do imóvel; e
Outros aspectos relevantes na consolidação do valor dos ativos.
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-METODOLOGIA
ANÁLISE FÍSICA
Os aspectos físicos do imóvel em questão envolvem sua localização, características constitutivas a serem adotadas, interferências urbanísticas – conjunto de leis e atos públicos que podem interferir no uso, ocupação e status de mercado. Sua posição no mercado imobiliário atual e futuro (se o imóvel contará com versatilidade para atender novas exigências mercadológicas); detectar problemas e/ou vantagens quanto à sua localização; bem como apontar medidas para o incremento de atratividade.
Para esta fase, utilizamos os seguintes procedimentos:
a) visitas à região onde está o imóvel, para levantamento de dados sobre sua localização, facilidade de acesso, ocupação circunvizinha, melhoramentos públicos existentes e previstos, transporte urbano e comunicações;
b) análise de documentos e plantas;
d) consultas a leis e publicações sobre zoneamento, desapropriações, tombamentos e, caso necessário, consulta informal aos órgão competentes.
ANÁLISE JURÍDICA
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-ANÁLISE DE MERCADO
A identificação das características do mercado imobiliário onde está inserido imóvel nos permite determinar o seu posicionamento com relação à concorrência, verificando as possibilidades de seu desempenho, quando lançado no mercado. Para o mercado de imóveis comerciais foram abordados os seguintes itens:
Perfil dos imóveis em oferta;
Diferenciação dos valores de imóveis posicionados nos logradouros considerados principais e fora deles.
A análise de valores praticados se dá através da pesquisa de preços pedidos e, sempre que possível, de valores efetivamente transacionados.
Através de informações históricas colhidas de estudos anteriores, também foi possível a análise da evolução de preços de mercado e crescimento histórico, o que sinaliza aquecimento ou desaquecimento de demanda.
ANÁLISE DE VALOR
Os trabalhos foram pautados pelas determinações da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e pelas recomendações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP.
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-DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO
Para o desenvolvimento do presente trabalho adota-se o conceito presente na norma estabelecida pela ABNT “Associação Brasileira de Normas Técnicas” (NBR 14653), que apresentam a seguinte definição para “Valor de Mercado”:
“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.”
Além das normas brasileiras, as análises também consideram as definições de “Market Value” (Valor de Mercado) extraída das recomendações do “RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) – Appraisal and Valuation Standard”, definidas a seguir:
Market Value (Valor de Mercado):
“A quantia pela qual uma propriedade deveria ser negociada, na data da avaliação, entre um comprador desejoso e um vendedor desejoso, em uma negociação não tendenciosa (sem interesses específicos entre as partes), após realização de marketing apropriado, onde as partes tenham agido com conhecimento, prudência e sem compulsão”.
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida “a priori” a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços.
Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis comerciais e padrão construtivo predominante, entre outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.
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-LIMITAÇÕES E PRESSUPOSIÇÕES
Trazemos à sua atenção, antecipadamente, que a seguinte lista de Limitações e Suposições acompanha nossos laudos:
1. Presume-se bom título de propriedade aquele sem ônus. Não foram realizadas averiguações profundas na documentação do imóvel e a avaliação não tem a finalidade de confirmar título de propriedade.
2. Considera-se, para fins de avaliação, que o imóvel não possui comprometimentos de nenhuma natureza (técnicos, documentais, licenças, etc.) que venham a impossibilitar ou interferir no processo de comercialização. Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de compra e venda do imóvel. 3. Informações de terceiros são colhidas com cuidado, mas não garantimos sua veracidade.
4. Presume-se que informações fornecidas pelo cliente são corretas, mas não garantimos sua veracidade. Não foram tomadas medidas no imóvel. Na falta de informações exatas, são feitas estimativas, e reservamos o direito de rever a avaliação caso haja comprovação de erro na informação cedida pelo cliente.
5. Presume-se que a propriedade está com as devidas licenças e laudos para seu funcionamento.
6. Não foram realizados estudos ambientais no solo, para averiguar ou não a presença de substâncias prejudiciais à saúde, à estrutura do empreendimento ou ao meio ambiente. A Elo Engenharia não possui “know-how” sobre assuntos que afetam o meio ambiente ou saúde, e os valores reportados ignoram estes aspectos. Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de compra e venda do imóvel.
7. O relatório é dirigido ao cliente nomeado na capa, e a Elo Engenharia não deve responsabilidades a terceiros que assumam posições e decisões com base neste trabalho. Este relatório não poderá ser publicado em todo ou em parte, sem prévia autorização da Elo Engenharia.
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-9. Tendências positivas passadas do mercado não são indicativo de sucessos futuros. Projeções são opiniões na data da avaliação, e a Elo Engenharia não assume responsabilidade por mudanças de comportamento do mercado.
10. Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Elo Engenharia não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento desta avaliação.
11. Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a sua independência.
12. Os honorários cobrados não tem qualquer relação com os valores aqui avaliados.
13. O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade, ou inclui a responsabilidade da Elo Engenharia para detectar fraudes nos documentos.
14. Não é responsabilidade da Elo Engenharia identificar ou corrigir eventuais deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais.
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-LOCALIZAÇÃO
Recife, PE.
MACRO LOCALIZAÇÃO E ACESSOS GERAIS
Bairros Vizinhos: Ilha do Leite, Soledade, Boa Vista, Santo Antônio, Coelhos e Vila Brasil. Principais eixos
viários:
PE – 001, PE – 007, PE – 009, (Avenida Boa Viagem)
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-REGIÃO
A origem do Recife remonta à terceira década do Século XVI, quando era uma estreita faixa de areia protegida por uma linha de arrecifes que formava um ancoradouro. Devido as suas características físicas favoráveis, o local passou a abrigar um porto. E no entorno dele, que servia a Vila de Olinda, formou-se um povoado com cerca de 200 habitantes, em sua maioria, marinheiros, carregadores e pescadores. O assentamento ocupava a península correspondente ao que é hoje o Bairro do Recife. Por se tratar de região portuária, a atividade comercial desenvolveu-se rapidamente impulsionando o crescimento do povoado. E em 1537, a constituição da Vila do Recife é registrada. No século XVII, com o desenvolvimento econômico da colônia, o porto prosperou favorecendo a expansão da vila que toma forma de cidade. A atividade açucareira também cresceu e as margens dos cursos d’água passaram a serem ocupadas por engenhos e casebres, enquanto os rios tornaram-se caminhos navegáveis para transporte dos produtos. Em 1630, Olinda, então centro da capitania, é invadida e incendiada por holandeses. Contudo, os invasores se estabeleceram nas terras baixas do Recife, seja porque o sítio de Olinda não favorecia aos seus interesses militares e comerciais, seja pela semelhança do Recife com a Holanda. Desse modo, colonos, soldados, habitantes de Olinda e imigrantes judeus iniciaram a ocupação da Vila do Recife.
INFRAESTRUTURA E MELHORAMENTOS PÚBLICOS
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-CROQUI DE LOCALIZAÇÃO
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-APARTAMENTO
Áreas 36,50 m²
Descrição Trata-se de três salas, 02 sanitários e uma copa.
Observações A área foi obtida através de informações da Matrícula 17.902.
ANÁLISE DE MERCADO
O MERCADO IMOBILIÁRIO
De acordo com a prospecção realizada no mercado imobiliário da região em que está inserido o avaliando, constatamos uma quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis similares sendo ofertados no que se refere a salas comerciais. Este segmento registra atualmente uma demanda moderada justificada pela localização e infraestrutura que o bairro oferece.
Em função de sua constituição, o público de interesse na aquisição de um imóvel com as características do avaliando seria para ocupação.
De acordo com a prospecção mercadológica realizada na região, adquirimos uma convicção em relação ao valor que julgamos justa e perfeita e de acordo com a configuração de mercado descrito classificamos o avaliando como imóvel de BAIXA LIQUIDEZ.
Desempenho de mercado Baixo Absorção pelo mercado Baixa
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-ANALISE DO VALOR
INTRODUÇÃO
Os valores sugeridos ao imóvel foram obtidos através de nossas interpretações, baseados na experiência de mercado e tendências da região.
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida “a priori” a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços.
Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis e padrão construtivo predominante, entre outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.
Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no mercado aberto. Esta análise deve ser realizada de forma bastante crítica, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para a contratante.
DETERMINAÇÃO DOS VALORES DOS BENS
Foram analisados elementos comparáveis ao imóvel, todos no mesmo município do avaliando. Para a correta aplicação de técnicas avançadas para análise crítica do comportamento do mercado imobiliário faz-se necessária uma análise complementar dos fatores socioeconômicos de influência nas relações de compra/venda dos imóveis.
Antes de se caracterizar um mercado específico, se faz necessário entender seu funcionamento e os seus mecanismos. São três as partes componentes deste, a saber: os bens levados a mercado, as partes desejosas em tê-los e as partes interessadas em adquiri-los.
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-VALORES – DATA BASE FEVEREIRO DE 2017
Descrição Área Privativa Valor Unitário (R$/m²) Valor (R$)
Valor de Compra/Venda 36,50 m² R$ 6.118,90 R$ 223.000,00
Valor Máximo de Compra/Venda 36,50 m² R$ 6.892,59 R$ 252.000,00
Valor Mínimo de Compra/Venda 36,50 m² R$ 5.345,21 R$ 195.000,00
ENCERRAMENTO
As informações contidas nesse relatório são para uso estrito e exclusivo da contratante, não podendo ser modificado, copiado, reproduzido ou divulgado sem a prévia autorização por escrito da Elo Engenharia, sendo que o seu uso indevido estará sujeito à aplicação da legislação competente.
Atenciosamente,
São Paulo, 01 de Fevereiro de 2017
________________________________ Eng. Flávio Anselmo Genari Mendonça
CREA - 0682583325/D CPF 066953448-09
Fazem parte integrante deste laudo os seguintes anexos: Anexo I FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DO AVALIANDO
- ANEXOS -
A N E X O I
- ANEXOS -
FOTO 01 – VISTA DO LOGRADOURO
- ANEXOS -
FOTO 03 – VISTA DA FACHADA
- ANEXOS -
FOTO 05 – VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO EDIFÍCIO
- ANEXOS -
A N E X O II
- ANEXOS - Amostra n.º UF: Andar: 11º 1 Ano 2 Amostra n.º UF: Andar: 2º 1 Ano 1 Amostra n.º UF: Andar: 1º 1 Ano 1 Amostra n.º UF: Andar: 4º 20 Anos 1 Amostra n.º UF: Andar: 1º 1 Ano 1 R$/ m2 Vagas: Conservação: Valor de Venda: Tipo: Fonte/ telefone: Bairro: Obs.:
CTI Imóveis - Livia - (081) 3445-5000
CTI Imóveis - Livia - (081) 3445-5000 R$ 600.000,00
Recife
Empreendimento: Edifício Fernando Corporate
Área Privativa: 60,00
Área Privativa: 44,00
R$/ m2
Sala Comercial Idade: Vagas:
Área Privativa: 100,00 Sala Comercial R$/ m2 Área Privativa: 94,00 R$/ m2 Status: Oferta 6.382,98 R$ 31/01/2017 PE
Ilha do Leite Cidade:
Regular
8.000,00 R$
Empreendimento: Edifício Fernando Corporate
Empreendimento: Edifício Fernando Corporate
Empreendimento: Edifício Fernando Corporate
Empreendimento: Edifício Empresarial Praia de Guarapari
Sala Comercial Idade: Vagas: Conservação: Novo
Conservação: Novo
31/01/2017
R$ 800.000,00 R$ 340.000,00 CTI Imóveis - Livia - (081) 3445-5000
Corretor - Paulo - (081) 9632-9371 PE Status: Oferta 7.727,27 R$ foto 31/01/2017 Valor de Venda:
Endereço: Praça Miguel de Cervantes
6.444,44 R$
Bairro: Ilha do Leite Cidade:
Tipo: PE Obs.: Oferta Fonte/ telefone: Status: R$ 290.000,00
Sala Comercial Idade: Vagas: Conservação: Novo
Área Privativa: 45,00
CTI Imóveis - Livia - (081) 3445-5000
R$/ m2
R$ 498.000,00
foto
Bairro: Ilha do Leite
Status: foto Recife Fonte/ telefone: Tipo: Recife Cidade: Oferta
Endereço: Praça Miguel de Cervantes
31/01/2017
Obs.:
Valor de Venda:
Endereço:
Sala Comercial Idade:
Idade:
foto
Endereço: Praça Miguel de Cervantes
Tipo:
Obs.:
Valor de Venda:
Bairro: Ilha do Leite
Fonte/ telefone:
Cidade: Recife PE
Vagas: Conservação: Novo
AMOSTRAS 1 2 3 4 5 PE Valor de Venda: Tipo: Oferta foto Bairro: Fonte/ telefone: Status: Obs.:
Endereço: Praça Miguel de Cervantes
Ilha do Leite Cidade: Recife
8.300,00 R$
31/01/2017
- ANEXOS -
A N E X O II
- ANEXOS - Amostra Área Privativa Fator Oferta Fator Área Fator
Localização Idade Conservação Fator Idade Padrão
Fator Padrão Andar Fator Andar Vaga Fator Vaga Soma dos Fatores Valor Unitário Homogeneizado 1 60,00 0,90 1,10 0,900 1 a 0,86 1,836 1,000 1,00 1,00 1,00 1,00 0,86 R$ 6.451,96 2 44,00 0,90 1,04 0,900 1 a 0,86 1,836 1,000 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 R$ 5.544,75 3 100,00 0,90 1,22 0,900 1 a 0,86 1,836 1,000 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 R$ 7.074,18 4 94,00 0,90 1,21 0,900 20 c 0,96 1,632 1,125 1,00 1,00 1,00 1,00 1,20 R$ 6.872,24 5 45,00 0,90 1,04 0,900 1 a 0,86 1,836 1,000 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 R$ 4.651,37 AV 36,50 25 c 1,836 1,00 1,00 1,00 R$ 6.118,90 R$ 7.954,57
Vida Útil: 70 anos R$ 4.283,23
R$ 6.118,90 R$ 1.009,25 Média = limite superior: limite inferior: média saneada: desvio padrão: 1,00 R$ 5.800,00 1,00
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - HOMOGENEIZAÇÃO
- ANEXOS -
Amplitude Mínima Amplitude Total
Valor de Liquidez Forçada
25,56% GRAU III GRAU DE PRECISÃO R$ 156.100,00 13,00% -12,56% Amplitude Máxima
Valor Máximo de Negociação Valor Mínimo de Negociação
223.339,88
R$ 223.000,00
Valor total do imóvel (R$)
DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO
Valor da Sala Comercial
Área privativa (m²)
Valor unitário homogeneizado do imóvel (R$/m²)
36,50 6.118,90