Centros Comerciais em Portugal -
1Evolução favorável num contexto
adverso
Margarida PEREIRA e-mail: ma.pereira@fcsh.unl.pt José Afonso TEIXEIRA
e-mail: joafteix@fcsh.unl.pt
e-GEO Centro de Estudos de Geografia e Planeamento Regional Faculdade de Ciências Sociais e Humanas, Universidade Nova de Lisboa
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1. A expansão dos centros comerciais no actual contexto económico
Apesar da conjuntura internacional desfavorável registada no último ano, sobretudo associada ao aumento dos custos da energia e à subida dos preços das matérias-primas, a abertura de novos centros comerciais em Portugal manteve uma evolução positiva e em conformidade com os projectos anunciados. Entre os centros representados pela APCC registou-se um acréscimo próximo dos 300.000 m2 de ABL, 2/3 da qual em projectos de raiz inaugurados em 2008; para 2009 estão anunciados
mais de 380.000 m2de ABL, sendo 1/3 cativado pelo Dolce Vita Tejo, em avançada
fase de construção no município da Amadora.
A acrescentar às dificuldades económicas que marcaram o ano transacto, surge agora a crise financeira mundial, e os consequentes efeitos sobre a economia, induzindo uma forte pressão sobre os orçamentos e o endividamento das famílias, a par de uma quebra na confiança dos consumidores, com reflexos inevitáveis no seu poder de compra e no consumo. Em paralelo, a evolução dos preços da energia despertou a sociedade para as contradições do modelo económico vigente e para a sua fragilidade, face à forte dependência do petróleo. Mas as preocupações ganham outra dimensão quando parece ser consensual o reconhecimento que as alterações em curso não são meramente económico-financeiras nem conjunturais. A desregulação dos mercados, defendida nos últimos anos como motor para a dinamização do crescimento da
economia e do emprego, gerou perversidades já impossíveis de esconder, ultrapassando os benefícios alcançados e forçando a medidas públicas até há pouco inimagináveis. Assim, o que parece estar em causa é o modelo estrutural intrínseco à globalização da economia, e que agora até os mais neoliberais aceitam carecer de mais (ou melhor) regulação. Este facto irá provocar alterações acentuadas no modelo vigente, cujos contornos hoje ninguém ousa precisar, mas que o futuro próximo irá pondo a descoberto, desenhando-se em função das novas relações de força em recomposição. Num contexto de complexidade crescente, marcado pelas clivagens sociais, instabilidade e incerteza, e ritmos diferentes a que as mudanças se operam, a actuação dos agentes económicos (consumidores incluídos) é inevitavelmente afectada.
A dimensão da crise pode ameaçar a hiper-valorização do consumo como forma de promoção social, já que a incerteza quanto ao futuro começa a criar alguma instabilidade mesmo nos mais confiantes ou desatentos. No que aos centros comerciais diz respeito, esta situação pode ter reflexos a vários níveis: maiores restrições ao crédito para o desenvolvimento dos projectos; maior contracção no investimento por parte dos lojistas (por razões similares, a que acresce a eventual redução do consumo); redução no valor e no retorno das rendas; maior diferenciação dos padrões de qualidade entre centros (ou diferenciação mais evidente de nichos dentro dos centros), etc.
A par destas alterações, é indispensável referir a crescente consciência social em torno da questão da sustentabilidade, ainda com elevada opacidade ao nível da sua operacionalização no contexto territorial. Este paradigma, em busca de afirmação desde a última década do século passado, estrutura todo o pensamento do “Novo Urbanismo” (cidade compacta, mistura de usos urbanos, primazia ao transporte colectivo e aos espaços públicos como elementos de convivialidade), como alternativa ao crescimento urbano extensivo orientado pelo automóvel, começando a influenciar a concepção das políticas territoriais. Ao favorecer o crescimento urbano por colmatação de tecidos fragmentados em prejuízo do crescimento por extensão dos perímetros urbanos, esta nova abordagem pode criar dificuldades acrescidas na localização de empreendimentos comerciais indutores de novas frentes de
urbanização. Contudo, pode conduzir a uma maior selectividade na escolha das localizações e traduzir-se em projectos (novos ou reestruturações) de qualidade e bem integrados no tecido urbano (usos múltiplos, espaços públicos abertos,…), por vezes já referenciados não como “shopping centers” mas como “lifestyle centers”.
Face ao exposto, e num contexto onde se poderão verificar sintomas de saturação do mercado em certos formatos e localizações, como irão os responsáveis pela promoção e gestão dos centros comerciais em Portugal adaptar-se a um (quase certo) quadro mais restritivo do financiamento e do consumo?
É sabido que as reacções não têm visibilidade imediata. Muitas vezes os projectos pensados ou em fase de construção, pelo investimento já envolvido, dificilmente são travados, prosseguindo a sua concretização. Mas é expectável um abrandamento do lançamento de novos projectos, sobretudo se os indicadores de consumo vierem a revelar a quebra perspectivada até pelos mais optimistas.
As preocupações com a sustentabilidade urbana e ambiental, já praticadas por alguns centros comerciais (embora prioritariamente motivadas pela necessidade de redução dos custos de funcionamento), devem adquirir uma nova dimensão (desde a concepção do projecto) e notoriedade / visibilidade, podendo ser transformadas em factor de diferenciação qualitativa. Entre essas preocupações destacam-se o projecto de arquitectura ecoficiente, o recurso a sistemas alternativos de energia, a separação selectiva e a reciclagem dos resíduos, a articulação com as redes de transporte público.
2. Caracterização dos Centros associados
2.1 Tipologia, número e dimensão
A caracterização tem por base o inquérito da APCC realizado anualmente junto das unidades de gestão dos centros e que, em 2008, ocorreu no 3º trimestre.
Em Setembro de 2008, a APCC agrega 98 centros comerciais associados em
ao ano anterior ocorreu uma variação positiva próxima de 10% no número de centros, de lojas e no emprego e de 14,0% na ABL. A APCC registou a entrada de 11 novos centros, os quais totalizam quase 307.000 m2 de ABL, 746 lojas e 3.048 novos empregos. No mesmo período, ocorreu a saída de um único centro, de muito pequena dimensão.
A repartição dos centros segundo a tipologia da APCC adoptada em 2005 (fig. 1; anexos 1 e 2) mostra que:
- os centros "grandes" e “muito grandes” (16 unidades) correspondem a 16,3% do total, só existindo dois "muito grandes"; no conjunto são responsáveis por 42,5% da ABL, 36,3% das lojas e cerca de 44% do emprego;
- os centros "médios" representam 21,4% do total e detêm perto de 26% da ABL e do número das lojas e 24,1% do emprego;
- os 14 centros “pequenos com âncora dominante”, somam 14,3% do total, mas apenas cerca de 7% do emprego e das lojas e perto de 8% da ABL;
- os centros "pequenos sem âncora dominante" estão representados com 24 unidades, ou seja, 24,5% do universo e cerca de 13,1% da ABL; concentram 22,3% das lojas e 20,5% do emprego; são os que geram mais emprego fora das lojas;
- os centros tradicionais abaixo dos 5.000 m2 têm pouca expressão: os 12 existentes representam 12,2% das unidades, mas apenas 1,5% da ABL, 1,4% do emprego e 4,7% das lojas;
- o emprego total, superior a 74.430 postos de trabalho (valor por defeito, pois não inclui informação de alguns associados), é repartido entre os 93,4 % proporcionados pelas lojas e os 6,6% assegurados pelos centros.
Fig. 1 – Peso Relativo dos Diferentes tipos de Centros Comerciais Associados na APCC segundo o tipo (2008)
0 5 10 15 20 25 30 35 40 % Mtº Gra nde Gra nde Méd io Peq. c/ â ncor a Peq. s/ â ncor a Mtº Peq. Ret ail P ark Fact ory Out let Centros / Centres ABL / GLA Lojas /Shops Emprego / Jobs
Fonte / Source: APCC Inquérito aos Associados, 2008 /APCC Member Survey, 2008
O quadro 2 sintetiza alguns indicadores de dimensão por categoria de centro. Os centros “grandes” e “muito grandes” dominam em termos do número médio de lojas, ABL e emprego; no entanto, na relação ABL/loja os centros “pequenos com âncora” registam também valores elevados, devido à preponderância da âncora, quase sempre um hipermercado; neste indicador, o valor mais elevado é obtido pelos retail parks que, pelas suas características (entre elas a localização fora das áreas urbanas), comportam unidades de maior dimensão (geralmente “big boxes” ou “power stores”, com acesso directo ao parque de estacionamento ou a áreas pedonais). Os factory
outlet, reflectindo também algumas daquelas características, ocupam a segunda
posição na dimensão média das lojas. No emprego destacam-se os centros grandes e muito grandes (com valores superiores a 2000 empregados), os centros médios, os
factory outlet e os pequenos sem âncora dominante (com valores entre as 635 e as 853
pessoas), os pequenos com âncora (368 trabalhadores); por sua vez os centros muito pequenos e os retail park, têm, em média, menos de 100 trabalhadores.
Quadro 2 – Indicadores de dimensão dos centros, por categoria de centro (2008)
Size Indicators for shopping centres by centre category (2008)
Nº médio lojas/centro
ABL/Centro ABL/Loja Emprego médio/Centro
Emprego médio/Loja Muito Grande 306 110979 363 4420a) 10a) Grande 171 57540 336 2008 12 Médio 102 29965 293 853 8 Pequeno c/ âncora 40 13619 340 368 9 Pequeno s/ âncora 77 13167 171 635 8 Muito Pequeno 33 2956 90 89 3 Retail Park 13 14653 1108 99 7 Factory Outlet 110 42859 391 810 7 TOTAL 84 24658 292 760 9
a) Por falta de informação estes valores referem-se apenas a um dos dois centros desta categoria. Fonte / Source: APCC Inquérito aos Associados, 2008 /APCC Member Survey, 2008
No conjunto dos centros associados, as lojas até 50m2 são dominantes em número (36,6%), embora apenas afectem 5,1% da ABL; as lojas até 100 m2 representam 63,6% do total, mas detêm só 13,2% da ABL. Esta tendência é comum aos vários tipos de centros, acentuando-se mais nos pequenos. Pelo contrário apenas 2,2% das lojas têm 2.000 m2 ou mais, mas concentram 44,6% da ABL, sendo este valor muito inferior nos centros “pequenos sem âncora dominante” e mais elevado nos centros especializados, em particular reflectindo as características dos retail park acima referidas (anexos 3A e 3B).
2.2. Evolução da ABL
A ABL dos centros representados pela APCC apresenta uma forte tendência de crescimento, desde os meados dos anos 80 (fig. 2 a, b). As fases de maior crescimento ocorreram no início dos anos 90 (primeiros centros fora das áreas urbanas, salientando-se o Cascaishopping pela sua localização e dimensão), na segunda metade dessa década (abertura de vários centros de grande dimensão, com destaque para o Colombo e o Norteshopping) e desde 2001 (entrada em funcionamento de vários centros médios e grandes, alguns em cidades médias fora das áreas metropolitanas e nas Regiões Autónomas). A ABL anual atingiu valores mais elevados em 2003 e 2005; porém, em 2007 o acréscimo da ABL foi o máximo de sempre. Em 2008 apesar
da quebra regista-se o segundo maior acréscimo na história da APCC. Os valores elevados dos últimos anos reflectem não só a abertura de novas unidades que, de imediato se integram no universo da APCC, mas também a entrada (e/ou reentrada) na Associação de unidades já em funcionamento. Algumas das novas unidades resultam da reconversão (com aumento de ABL) de estruturas existentes (por exemplo o Alegro de Castelo Branco), quase sempre hipermercados com galerias comerciais.
Fig. 2 a) - Evolução anual da ABL representada pela APCC (1970-2008)
Crescimento do Sector por ano - 1970 – 2008 (ABL - Área Bruta Locável em m2)
0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000 1970 1973 1980 1985 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 m 2
Fonte / Source: APCC 2008
Fig. 2 b) - ABL acumulada (1970-2008) Crescimento Acumulado do Sector - 1970 – 2008 (ABL - Área Bruta Locável em m2)
0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 1970 1973 1980 1985 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 m 2
