LAUDO DE AVALIAÇÃO DE EMPREENDIMENTO AGROINDUSTRIAL

LAUDO DE AVALIAÇÃO 

DE EMPREENDIMENTO 

AGROINDUSTRIAL 

Perfil do Empreendimento: 

Usina Sucroalcooleira

Local do Empreendimento: 

Usina DECASA 

Estrada Vicinal Km 03 da Rod. VSP 020 

Marabá Paulista ‐ SP 

Matrícula Imobiliária n° 15.820  

CRI de Presidente Venceslau 

Lat.: ‐21°58’19”S      Long.: ‐52°01’20”O 

Dados do Processo: 

0007013‐13.2010.8.26.0483 

3ª Vara Cível 

Comarca de Presidente Venceslau ‐ SP  

Graus de Fundamentação: 

Grau III da NBR 14.653‐3  

Grau I da NBR 14.653‐5 

Número do Laudo: 

V L G 0 5 1 8 0 6 7 1 6 3 3 5 0 0 1  

CONCLUSÕES RESUMIDAS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO

VALOR DE VENDA DO EMPREENDIMENTO: 

Conforme  itens  04,  05,  06,  07  e  08  deste  laudo,  o  valor  de  mercado 

sugerido  para  o  empreendimento  agroindustrial  consistente  em  Usina 

Sucroalcooleira  DECASA,  situada  no  município  de  Marabá  Paulista,  Estado 

de  São  Paulo,  com  área  de  terras  de  45,6876  hectares  (quarenta  e  cinco 

hectares  objeto da  Matrícula  Imobiliária n° 15.820  do  Cartório de Registro 

de  Imóveis  da  Comarca  de  Presidente  Venceslau,  sessenta  e  oito  ares  e 

setenta  e  seis  centiares),  acrescidos  de  benfeitorias,  construções, 

instalações  industriais,  mobiliários   e  equipamentos,  veículos  agrícolas  e 

industriais e estoques de almoxarifado, é de: 

Gleba Rural Nua: R$ 731.000,00 

Construções e Benfeitorias: R$ 2.407.000,00 

Instalações Industriais: R$ 28.878.000,00 

Veículos e Máquinas Agrícolas: R$ 1.505.724,75 

Mobiliários e Equipamentos: R$ 283.572,43 

Estoque Almoxarifado: R$ 150.000,00 

Valor de Venda = R$ 33.955.297,18 

OBS.: VALORES REFERENTES AO MÊS DE JU NHO DE 2019. 

Para  conclusão  do  valor  referente  à  gleba  rural,  elaborou‐se  pesquisa 

junto  ao  mercado  imobiliário  para  concluir  pelo  valor  da  gleba  rural 

concentrou‐se  em  áreas  rurais  na  região  de  Presidente  Venceslau  e 

Marabá  Paulista.  Foram  coletadas  cinco  ofertas  comparativas  cujos  preços 

por  metro  quadrado  variavam  entre  R$  25.000,00  e  R$  16.900,00  por 

hectare  de  terreno.  Aplicando‐se  fatores  de  homogeneização   de  oferta, 

aproveitamento  e  acesso  em  relação  às  condições  do  imóvel  avaliado,  as 

ofertas  apresentavam  variações  entre  R$  20.542,00  e  R$  14.003,00  por 

hectare  de  terras,  onde  concluímos  por  um  valor  médio  de  R$  16.000,00 

por  hectare  de  terras  como  o  mais  adequado  à  realidade  do  mercado 

imobiliário. 

Com  relação  ás  construções  e  benfeitorias,  o  Item  03  do  laudo  colocam 

claramente  as  características  e  seu  estado  de  conservação,  conforme  foi 

demonstrado  no  Item  4.2.,  aplicando‐se  para  fins  de  avaliação  o 

recomendado  no  “Estudo  Valores  de  Venda”,  publicado  pelo  Instituto 

Brasileiro de Avaliações e Perícias.  

As  instalações  industriais  existentes  foram  avaliadas  observando  seu 

potencial  econômico  agregado  ao  imóvel,  avaliando‐as  em  seu  conjunto 

para  demonstrar  os  vários  aspectos  que  influenciam  no  valor  econômico 

destas  instalações.  Os  equipamentos  e  mobiliários,  além  de  veículos  e 

máquinas  industriais,  foram  avaliados  com  base  nas  diretrizes  e 

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 

Tem  por  objeto  o  presente  laudo  sugerir  o  valor  de  venda  para  o 

empreendimento  agroindustrial  consistente   em  Usina  Sucroalcooleira  DECASA, 

situada  no  município  de  Marabá  Paulista,  Estado  de  São  Paulo,  com  área  de 

terras  de  45,6876  hectares  (quarenta  e  cinco  hectares  objeto  da  Matrícula 

Imobiliária  n°  15.820  do  Cartório  de  Registro  de  Imóveis  da  Comarca  de 

Presidente Venceslau, sessenta e oito ares e setenta e seis centiares), acrescidos 

de 

benfeitorias, 

construções, 

instalações 

industriais, 

mobiliários 

e 

equipamentos, veículos agrícolas e industriais e estoques de almoxarifado. 

A  avaliação  do  imóvel,  acrescidos  de  benfeitorias,  construções, 

instalações  industriais,  mobiliários  e  equipamentos  e  veículos  agrícolas  e 

industriais  que  compõe  o  empreendimento  sucroalcooleiro  Usina  DECASA  levou 

em consideração os seguintes aspectos básicos: 

a) A localização geoeconômica do imóvel avaliado. 

b) O valor médio de mercado para imóveis similares ofertados na região. 

c) Parâmetros  de  homogeneização  previstos  nas  normas  e  fatores 

imobiliários que influenciam no valor do imóvel. 

d) As  normas  básicas  e  procedimentos  previstos  pela  NBR  14653‐1  e 

14653‐3  da  ABNT  –  Associação  Brasileira  de  Normas  Técnicas  e  das 

recomendações  técnicas  do  IBAPE  Nacional  ‐  Instituto  Brasileiro  de 

Avaliações e Perícias. 

e) Avaliação   das  construções,  veículos,  equipamentos  agrícolas  e 

instalações  industriais  de  acordo  com  suas  características,  estado  de 

conservação e vida útil em função de sua idade. 

2. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO 

Nas  vistorias  e  diligências  datadas  de  24/05/2019  visando  caracterizar  o 

empreendimento  objeto  desta  avaliação,  nos  baseamos  em  documentações  e 

informações  fornecidas  pelo  contratante,  onde  pudemos  apurar  os  seguintes 

pontos relevantes: 

2 .1.

Localização e roteiro de acesso do imóvel avaliado: 

O  imóvel  avaliado  situa‐se  na  zona  rural  pertencente  aos  limites  do 

município  de  Marabá  Paulista,  Estado  de  São  Paulo,  nas  Coordenadas 

UTM  Latitude  21°58’19”S  e  Longitude  52°01’20”O.  A  gleba  rural  

avaliada  situa‐se  na  região  de  confluência  dos  rios  Balsa  e  Parnaíba, 

as  duas  principais  referências  hidrológicas  da  região.  Muito  embora  as 

áreas  pertençam  ao  município  de  Marabá  Paulista,  o  acesso  de 

veículos  mais  atrativo  em  termos  econômicos  e  de  viabilidade  de 

escoamento  de  produção  são  as  Rodovias  VSP‐20  e  BR‐358,  que  fazem 

a  conexão  com  Rodovia  Raposo  Tavares,  principal  eixo  de  transporte 

rodoviário  da  região.  O  acesso  ao  imóvel  avaliado  se  dá  conforme 

roteiro a seguir demonstrado:  

R ot ei r o  de   a c ess o  ao   im óvel  aval iado,   a  p ar tir   da  ci dade   de   Pr es i dent e   V e nc esla u  (1 )  

at é  o  i m ó ve l   ava li ado  (2 ).  A  1ª  opç ão,   s a i nd o  do   perí met r o  urbano  d e  Presidente 

V e nc e s la u,  s e gue   pel a  Rodov ia   SP ‐ 26  (t raceja da   em  v e r mel ho)  a   d is t â nc ia  de  20  Km,  a t é 

o  Km  0 3  a c e ss and o  estrada  v ic in a l  a sf alt a da   (t racej ada   em  azul)  p or   onde  p e rcorre  a  

di st â nci a   de  4,5  Km  a t é  a  entrada  do  imóv el   avaliado  (2).   A   2ª   opç ão  s a i nd o  d o  

perí met r o  urba no  de  Preside nte   Venc eslau,  segue  p e la   Rodov ia   BR  ‐ 3 58   (t rac ejada  e m 

ama relo)   a   di st â nci a   de   15  Km,   acessa ndo  estra da  v ic ina l  nã o  a s f a l t ada   (t rac ejada   e m 

a l a ra n jad o)  por   onde   p e r c or r e  a   d is t â nc ia  de  10,0  K m  a t é  a  Rodov ia   V S P‐ 0 20, 

perc orrend o  01   Km  o   K m  03  a c e ssan do  e st r a da  vi ci nal   asfaltada   ( t rac e j a d a  e m  a z ul )  po r  

onde   p e r c or r e  a   d ist â nc ia   de  4 ,5  K m  a t é  a  e ntr ada   do  imóv el   avaliado   (2).

R o te ir o  de 

ac ess o  a o  imóvel   avaliad o,  a  par tir  da  ci dade   de   M ar abá   P a u l i s t a  (3)  a té   o  i móv el 

av ali ado  (2):  Sai ndo  d o  perímet ro   urbano   d e  M a r a bá  Pa ulista,  s e gue  p e la   rodov ia  

pa vime ntada   que  li ga   o  muni cí pio   a t é  a  Rod ovi a   V S P‐02 0  por   1 0  Km  a t é  o  Km  0 3  

acessando  e st ra da  vic ina l  a sfa lt a da   (t racej ada  em  a z u l )  por   onde   p e r c or r e  a  di stânc ia 

de  4,5 Km  at é  a  entrada  d o i m óve l  a va li ado  (2).

2 .2.

Característica geoeconômica da região do imóvel: 

A  cidade  de  Marabá  Paulista,  onde  está  sediada  a  DECASA  Açúcar  e 

Álcool  S/A,  localiza‐se  no  estado  de  São  Paulo  (latitude  22º06'29"  sul 

e  longitude   51º57'45"  oeste).  Está  a  639  km  da  capital  do  estado  pela 

rodovia  BR  374.  Estabelecida  em  uma  área  de  919,5  km2,  o  município 

faz  limite  com  Caiuá,  Presidente   Venceslau,  Piquerobi,  Santo 

Anastácio,  Mirante  do  Paranapanema,  Teodoro  Sampaio  e  Presidente 

Epitácio.  A  sua  população  estimada  é  de  5.345  habitantes  (Fonte: 

IBGE/2014).  O  agronegócio  é  a  base  da  economia  e  a  cana‐de‐açúcar  é 

um  dos  principais   produtos.  Em  2013,  segundo  o  IBGE,  foram 

produzidas  em  uma  área  de  13.423  hectares,  939  mil  toneladas  da 

gramínea. A renda per capita em 2012 era de R$ 16.999,51 (IBGE). 

2

1

2 .3.

Uso do imóvel: 

Conforme  vistoria,  constatamos  que  o  empreendimento  localiza‐se  em 

gleba  rural  com  topografia  plana,  porém  com  utilização  diversa  do 

cultivo  rural,  visto  que  a  mesma  abriga  as  instalações  da  Usina 

DECASA,  como  será  demonstrado.  No  momento  de  nossa  vistoria,  o 

referido empreendimento encontrava‐se desativado. 

2 .4.

Documentação e dados legais do imóvel: 

De  acordo  com  os  dados  constantes  da  Matrícula  Imobiliária  n°  15.820 

010  do  Cartório  de  Registro  de  Imóveis  de  Presidente  Venceslau,  cuja 

certidão  atualizada  acha‐se  juntada  no  ANEXO  01  deste  laudo.  O 

imóvel  possui  área  total  de  terras  de  45,6876  hectares  (quarenta  e 

cinco  hectares,  sessenta  e  oito  ares  e  setenta  e  seis  centiares), 

estando  ainda  cadastrado  perante  o  INCRA  –  Instituto  Nacional  de 

Colonização  e Reforma Agrária sob n° 626.058.00.396. 

2 .5.

Descrição da Gleba Rural: 

2.5.1. Dimensões: 

De acordo com o item anterior, a área de terras que compõe o imóvel é 

de 45,6876  hectares (quarenta e cinco  hectares, sessenta e oito  ares e 

setenta  e  seis  centiares),  estando  ainda  cadastrado  perante  o  INCRA  – 

Instituto  Nacional  de  Colonização   e  Reforma  Agrária  sob  n° 

626.058.00.396.  

2.5.2. Acesso: 

Em  nossa  vistoria,  e  de  acordo  com  os  aspectos  apontados  no  item  2.1. 

deste  laudo,  classificamos  o  acesso  ao  imóvel  na  característica 

“Ótima”,  de  acordo  com  a  tabela  abaixo  reproduzida  para  determinar 

os tipos de acesso e respectiva escala de valores:  

CARACTERÍSTICAS DE ACESSO 

SITUAÇÃO 

TIPO DE ESTRADA 

DISTÂNCIA 

CONSERVAÇÃO 

ESCALA DE 

VALOR 

Ótima 

Asfaltada 

Limitada 

Permanente 

100% 

Muito Boa 

Primeira classe – Não 

asfaltada 

Relativa 

Permanente 

95% 

Boa  

Não pavimentada 

Relativa 

Permanente 

90% 

Desfavorável 

Estradas e servidões de 

passagem 

Vias e 

distâncias se 

equivalendo 

Sem Condições 

85% 

Má 

Fechos nas servidões 

Distâncias e 

classe se 

equivalendo 

Problemas sérios 

na estação chuvosa 

75% 

Péssima 

Fechos e interceptadas 

por córregos s/ pontes 

Problemas sérios 

mesmo na seca 

70% 

2.5.3. Topografia: 

O  imóvel  avaliado  possui  em  sua  extensa  área  a  predominância  de 

2.5.4. Classe de terras e aproveitamento: 

De  acordo  com  as  normas  de  avaliações  de  imóveis  rurais,  as  terras 

classificam‐se em 08 classes, a seguir discriminadas:  

CLASSES DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS  

CLASSE I  

Terras  próprias  para  culturas  anuais,  sem  necessidade  de  uso  de  qualquer 

_{prática de controle da erosão obtendo‐se altas produtividades.}   

CLASSE II  

Terras  próprias  para  culturas  anuais  adaptadas,  necessitando  práticas 

simples para o controle da erosão.  

CLASSE III  

Terras próprias para cultivos anuais, mas que sem cuidados especiais, ficam 

sujeitas  a  severos  riscos  de  depauperamento.  Necessitam  de  medidas 

intensivas  de  conservação  de  solo.  Relevos  plano,  suave  ondulado  a 

ondulado. Esta classe abrange aproximadamente.   

CLASSE IV  

Terras  com  riscos ou limitações  permanentes muito  severas  quando  usadas 

para  culturas  anuais,  exceto  arroz  irrigado  necessitando  de  práticas 

permanentes de conservação do solo. Abrange aproximadamente.  

CLASSE V  

Terras  planas,  praticamente  livres  de  erosão,  mas  impróprias  para  culturas 

anuais  em  razão  do  possível  encharcamento  e  a  baixa  fertilidade  que 

apresentam, e que podem, com segurança, ser apropriadas para pastagens e 

florestas.   

CLASSE VI  

Terras  impróprias  para  culturas  anuais,  em  razão  da  declividade  excessiva, 

pequena profundidade do  solo ou  presença  de pedras,  mas que  podem  ser 

usadas  com  cultivos  permanentes,  como  pastagens,  fruticultura  e  florestas 

desde que sejam observadas práticas de conservação do solo.  

CLASSE VII  

Terras  impróprias  para  culturas  anuais  mas  que  podem  ser  usadas  com 

cultivos  permanentes,  como  pastagens,  fruticultura  e  florestas  desde  que 

sejam observadas práticas complexas de conservação do solo.  

CLASSE VIII  

Terras impróprias para serem utilizadas com qualquer tipo de exploração em 

função  do  relevo  excessivo  com  declives  acentuados,  solos  muito  rasos, 

afloramentos  rochosos  entre  outros  fatores  que  impedem  o  cultivo 

econômico de qualquer espécie, destinando‐se apenas ao abrigo de fauna e 

flora silvestre.   

Conforme  a  tabela  acima  e  nossa  vistoria  ao  local,  constatamos  que  a 

área  avaliada  abriga  as  instalações  da  Usina  DECASA,  o  que  inviabiliza 

qualquer  aproveitamento  do  ponto  de  vista  agronômico,  classificando‐

a conforme segue: 



Classe VII: 45,6876 hectares

2.5.5. Fator de Aproveitamento (Nota Agronômica): 

O  fator  de  aproveitamento  do  imóvel  é  dado  pelos  fatores 

determinados  pelas  características  da  classe  de  terras  e  suas 

características, de acordo com a tabela abaixo: 

Classe 

I 

II 

III 

IV 

V 

VI 

VII 

VIII 

Situação  100% 

95% 

75% 

55% 

50% 

40% 

30% 

20% 

Ótima 

100% 

1,000 

0,950 

0,750 

0,550 

0,500 

0,400 

0,300 

0,200 

Muito Boa 

95% 

0,950 

0,903 

0,713 

0,523 

0,473 

0,380 

0,285 

0,190 

Boa 

90% 

0,900 

0,855 

0,675 

0,495 

0,450 

0,360 

0,270 

0,180 

Desfavorável 

80% 

0,800 

0,760 

0,600 

0,440 

0,400 

0,320 

0,240 

0,160 

Má 

75% 

0,750 

0,713 

0,563 

0,413 

0,375 

0,300 

0,225 

0,150 

Péssima 

70% 

0,700 

0,655 

0,525 

0,385 

0,350 

0,280 

0,210 

0,140 

Com  base  nos  aspectos  já  relatados,  temos  o  seguinte  cálculo  de  Fator 

de Aproveitamento  (Nota Agronômica) conforme segue: 

IMÓVEL AVALIADO 

CLASSES 

DE SOLO 

PERCENTUAL 

ESTIMADO DE 

CADA CLASSE 

LOCALIZAÇÃO 

E ACESSO DA 

ÁREA: ÓTIMA 

NOTA 

AGRONÔMICA 

Classe  VIII 

100% 

0,300 

0,300 

NOTA AGRONÔMICA 

0,300 

2.5.6. Culturas, Uso e Ocupação: 

Não  foram  constatadas   culturas  com  relevância  econômica  para 

agregar  eventual  valor  econômico  ao  imóvel  avaliado.  A  área  encontra‐

se  com  uso  comprometido  a  abrigar  as  instalações  da  Usina  DECASA, 

conforme já relatado. 

2.5.7. Benfeitorias e Construções: 

De  acordo  com  vistoria  “in  loco”  e  informações  de  documentos 

fornecidos  pelo  contratante,  o  imóvel  avaliado  possui  a  área  total 

construída  de  7.369,66  m²  (sete  mil  trezentos  e  sessenta  e  nove 

metros  quadrados  e  sessenta  e  seis  decímetros  quadrados), 

consistente nas seguintes edificações: 

EDIFICAÇÃO 

ÁREA 

CONSTRUÍDA M² 

Portaria 

       62,96  

Casa da Balança 

       15,00  

Escritório / Laboratório 

      412,94  

Refeitório / Cozinha 

      314,00  

Portaria Oficina Automotiva 

      5,21  

Oficina Automotiva 

      1.494,00  

Almoxarifado 

      411,00  

Oficina Elétrica 

      217,00  

Barracão Estr. Metálica Moenda 

      3.364,57  

Abrigo Transformador Moenda 

       12,43  

CCM Inversores 

       14,28  

CCM da Moenda 

       14,60  

Sala de Controle da Caldeira 

       17,00  

Desaerador das Caldeiras 

       32,00  

Barracão Secador de Açucar 

      379,91  

Sala de Reunão Oficina 

       29,30  

Cobertura Posto de Abastecimento 

      140,00  

Sala de Controle do Posto de Abastecimento 

       56,76  

Borracharia 

       71,10  

SMST 

       23,29  

Depósito de Acetileno / Oxigênio 

       16,00  

Casa de Compressores 

       43,27  

Barracão de Cal 

      170,00  

CCM Torres Resfriação 

       53,04  

TOTAL 

        7.369,66  

Constam  também  as  seguintes  benfeitorias   que  agregam  valor  ao 

imóvel avaliado, conforme segue: 

BENFEITORIAS 

ÁREA BENFEITORIA 

M² / UNIDADE 

Lagoas de Tratamento 

      5.000,00  

Poços Artesianos 

      3,00  

Sistema de Iluminação Externa 

      150,00  

Fechamento da Propriedade 

      2.800,00  

Pavimentação Externa 

      2.000,00  

3. LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO 

Para  melhor  caracterizar  os  diversos  aspectos  apontados  no  presente 

laudo,  bem  como  exemplificar  as  características  básicas  do  imóvel  objeto  desta 

avaliação,  foi  realizada  vistoria  com  levantamento  fotográfico  no  local  em 

Fotografia  01  –  Aspecto  geral  do  empreendimento  avaliado,  com  as  divisas 

aproximadas   que  formam  a  gleba  rural  objeto  da  Matrícula  Imobiliária  n°  15.820 

do CRI de Presidente Venceslau (em amarelo). 

Fotografia 02 – Aspecto da portaria de acesso a Usina DECASA. 

Fotografia 03 – Aspecto da casa da balança rodoviária. 

Fotografia 04 – Aspecto da balança rodoviária 160 toneladas. 

Fotografia 05 – Aspecto das edificações existentes: Ambulatório. 

Fotografia 06 – Aspecto das edificações existentes: Prédio SMST. 

Fotografia 07 – Aspecto das edificações existentes: Abrigo Veículos. 

Fotografia 08 – Aspecto das edificações existentes: Prédio RH. 

Fotografia 09 – Aspecto das edificações existentes: Prédio Estocagem e Moenda. 

Fotografia 10 – Aspecto das edificações existentes: Prédio Almoxarifado. 

Fotografia  11  –  Aspecto  das  edificações   existentes:  Prédio  Escritório  e 

Laboratório. 

Fotografia 12 – Aspecto das edificações existentes: Prédio Refeitório. 

Fotografia 13 – Aspecto das edificações existentes: Portaria Oficina. 

Fotografia 14 – Aspecto das edificações existentes: Abrigo. 

Fotografia 15 – Aspecto das edificações existentes: Oficina. 

Fotografia 16 – Aspecto das edificações existentes: Sala de Apoio Oficina. 

Fotografia 17 – Aspecto das edificações existentes: Borracharia. 

Fotografia 18 – Aspecto das edificações existentes: Área Lavador Caminhões. 

Fotografia 19 – Aspecto das edificações existentes: Cobertura Posto. 

Fotografia 20 – Aspecto das edificações existentes: Sala de Controle Posto. 

Fotografia 21 – Aspecto geral do imóvel avaliado. 

Fotografia 22 – Aspecto das instalações industriais: Setor de Caldeiraria. 

Fotografia 23 – Aspecto das edificações existentes: Abrigo dos Transformadores. 

Fotografia 24 – Aspecto das edificações existentes: Prédio ETE. 

Fotografia 25 – Aspecto das instalações industriais: Tratamento de Esgotos. 

Fotografia 26 – Aspecto das edificações existentes: Abrigo de Equipamentos. 

Fotografia 27 – Aspecto das edificações existentes: Galpão Depósito de Cal. 

Fotografia  28  –  Aspecto  das  instalações  industriais:  Torres  de  Resfriamento  da 

Destilaria. 

Fotografia  29  –  Aspecto  das  instalações  industriais:  Sistema  de  Dornas  da 

Destilaria. 

Fotografia  30  –  Aspecto  das  instalações  industriais:  Tanques  de  Medição  de 

Alcool. 

Fotografia  31  –  Aspecto  das  instalações  industriais:  Sistema  de  Dornas  da 

Destilaria. 

Fotografia 

32 

– 

Aspecto 

das 

instalações industriais:  Destilaria. 

Fotografia 

33 

– 

Aspecto 

das 

instalações industriais: Destilaria. 

Fotografia 34 – Aspecto das instalações industriais: Vista geral da Destilaria. 

Fotografia 35 – Aspecto das instalações industriais: Fábrica de Açúcar. 

Fotografias  36  e  37  –  Aspecto  das  instalações  industriais:  Silos  Capacidade 

10.000 sacos Fábrica de Açúcar. 

Fotografia 38 – Aspecto das instalações industriais: Fábrica de Açúcar. 

Fotografia 39 – Aspecto  das  instalações industriais: Casa de  Máquinas  Fábrica  de 

Açúcar. 

Fotografia 40 – Aspecto das instalações industriais: Máquinas Fábrica de Açúcar. 

Fotografia 41 – Aspecto das instalações industriais: Máquinas Fábrica de Açúcar. 

Fotografia  42  –  Aspecto  das  instalações  industriais:  Vista  geral  Fábrica  de 

Açúcar. 

Fotografia  43  –  Aspecto  das  instalações  industriais:  Vista  geral  Fábrica  de 

Açúcar. 

Fotografia 44 – Aspecto das edificações existentes: Casa da Subestação Elétrica. 

Fotografia 45 – Aspecto dos painéis de comando da Subestação  Elétrica. 

Fotografia 46 – Aspecto dos equipamentos da Subestação Elétrica. 

Fotografia 47 – Aspecto das instalações industriais: Caldeiras. 

Fotografia 48 – Aspecto das instalações industriais: Caldeiras. 

Fotografia 49 – Aspecto das instalações industriais: Caldeiras. 

Fotografia 50 – Aspecto das instalações industriais: Caldeiras. 

Fotografia 51 – Aspecto das instalações industriais: Estocagem e Moenda. 

Fotografia  52  –  Aspecto  das  instalações   industriais:  Mesa  Alimentadora  da 

Moenda. 

Fotografia 53 – Aspecto das instalações industriais: Equipamentos  Moenda. 

Fotografia 54 – Aspecto das instalações industriais: Equipamentos  Moenda. 

Fotografia 55 – Aspecto das instalações industriais: Equipamentos  Moenda. 

Fotografia 56 – Aspecto das instalações industriais: Equipamentos  Moenda. 

Fotografia 57 – Aspecto das instalações industriais: Equipamentos  Moenda. 

Fotografia 58 – Aspecto das instalações industriais: Equipamentos  Moenda. 

Fotografia 59 – Aspecto das instalações industriais: Equipamentos  Moenda. 

Fotografia 60 – Aspecto das instalações industriais: Equipamentos  Moenda. 

Fotografia  61  –  Aspecto  das  instalações   industriais:  04  Tanques  Reservatórios  de 

Etanol,  sendo  03  tanques  com  capacidade   de  5.500  m³  e  01  tanque  com 

capacidade de 1.500 m³. 

Fotografia  62  –  Aspecto  das  instalações  industriais:  Aspecto  do  Tanque 

Reservatório de Etanol com capacidade de 5.500 m³. 

4. AVALIAÇÃO 

DA 

GLEBA 

RURAL, 

CONSTRUÇÕES 

E 

BENFEITORIAS 

A  avaliação  da  gleba  rural,  acrescidos  de  benfeitorias  e  construções,  que 

compõe o empreendimento sucroalcooleiro Usina DECASA levou em consideração  

os seguintes aspectos básicos: 

a) A localização geoeconômica do imóvel avaliado. 

b) O  valor  médio  de  mercado  para  as  glebas  rurais  similares  ofertadas  na 

região. 

c) Parâmetros  de  homogeneização  previstos  nas  normas  e  fatores 

imobiliários que influenciam no valor do imóvel. 

d) As  normas  básicas  e  procedimentos  previstos  pela  NBR  14653‐1  e 

14653‐3  da  ABNT  –  Associação  Brasileira  de  Normas  Técnicas  e  das 

recomendações  técnicas  do  IBAPE  Nacional  ‐  Instituto  Brasileiro  de 

Avaliações e Perícias. 

e) Avaliação  

das 

construções 

e 

benfeitorias  

acordo 

com 

suas 

características  construtivas,  estado  de  conservação  e  vida  útil  em 

função de sua idade. 

Avaliação da Gleba Rural 

Para  concluirmos  pelo  valor  da  gleba  rural  que  compõe   o  imóvel  objeto 

desta  avaliação,  adotamos  o  Método  Comparativo,  com  a  adoção  de  ofertas 

similares obtidas junto ao mercado imobiliário.  

4 .1 .

Valor da Gleba Nua: 

Para  concluirmos  pelo  valor  do  hectare  de  terreno  nu,  procedemos 

pesquisa  na  região  onde  se  localiza  o  imóvel,  na  região  de  Presidente 

Venceslau  e  Marabá  Paulista.  Com  relação  ás  ofertas  comparativas 

coletadas,  foram  estabelecidos   os  seguintes  critérios  de  fatores  de 

homogeneização: 

 Fator  Oferta  –  Deságio  de  10%  sobre  os  valores  de  oferta  = 

0,90,  em  função  da  elasticidade  das  negociações  entre  o  valor 

ofertado e aquele efetivamente comercializado.  

 Fator  Aproveitamento ‐ Proporção de áreas de classes de terras 

de  acordo  com  o  item  2.5.4,  indicando  o  potencial  produtivo  do 

imóvel. Para o imóvel avaliado foi observado o que segue: 

IMÓVEL AVALIADO 

CLASSES 

DE SOLO 

PERCENTUAL 

ESTIMADO DE 

CADA CLASSE 

LOCALIZAÇÃO 

E ACESSO DA 

ÁREA: ÓTIMA 

NOTA 

AGRONÔMICA 

Classe   VII 

100% 

0,300 

0,300 

NOTA AGRONÔMICA 

0,300 

 Fator  Acesso  ‐  Proporção  estabelecida  em  relação  ao  acesso  do 

imóvel  avaliado em relação ás  ofertas  comparativas,  na  seguinte 

escala: 

TIPO DE ESTRADA 

DISTÂNCIA 

CONSERVAÇÃO 

ESCALA DE 

VALOR 

Asfaltada 

Limitada 

Permanente 

100% 

Primeira classe – Não 

asfaltada 

Relativa 

Permanente 

95% 

Não pavimentada 

Relativa 

Permanente 

90% 

Estradas e servidões de 

passagem 

Vias e 

distâncias se 

equivalendo 

Sem Condições 

85% 

Fechos nas servidões 

Distâncias e 

classe se 

equivalendo 

Problemas sérios 

na estação chuvosa 

75% 

Fechos e interceptadas 

por córregos s/ pontes 

Problemas sérios 

mesmo na seca 

70% 

 Dados do imóvel avaliado:  

O fer t a  –  1,00  

A p r ov e it ame n t o –  0,3 00 

A c es s o –  1,0 0 

Elementos Comparativos 

Glebas Rurais 

ELEMENTO COMPARATIVO 01 

L ocalizaç ão:  

Á r e a  R ur al –  Pr es idente  V e nc es lau  

Coor de nadas :  ‐ 21°46 ’33”S  ‐  ‐ 51°51 ’33”O 

Á r e a  Tot al: 

128 ,16  hectares 

V al or  de  Ofer ta: 

R $  2.81 9.52 0,00  (R $  22.000, 00  por he ctar e ) 

Inf or ma nt e: 

Im obi li ár ia  S a n t a  I nês  (1 8) 3 271‐ 24 81 

L ink  da  Oferta:   

http://www.imobiliariasantaines.com.br/imovel/448067/sitio‐venda‐presidente‐venceslau‐sp‐

rural

Fa t ores : 

ELEMENTO COMPARATIVO 02 

L ocalizaç ão:  

Á r e a  R ur al –  Pr es idente  V e nc es lau  

Coor de nadas :  ‐ 21°5 8’05”S  ‐  ‐ 51°57 ’03”O 

Á r e a  Tot al: 

19, 3  hect ares 

V al or  de  Ofer ta: 

R $  350. 000, 00  (R $ 1 8.00 0, 00   por  he ct ar e) 

Inf or ma nt e: 

Im obi li ár ia  I9  (18 ) 99 76 0‐ 8 778 

L ink  da  Oferta:   

http://i9imobiliaria.com.br/imovel/796747/sitio‐venda‐presidente‐venceslau‐sp‐zona‐rural

Fa t ores : 

ELEMENTO COMPARATIVO 03 

L ocalizaç ão:  

Á r e a  R ur al –  Pr es idente  V e nc es lau  

Coor de nadas :  ‐ 21°48 ’16”S  ‐  ‐ 51°49 ’20”O 

Á r e a  Tot al: 

9, 68  hect ares 

V al or  de  Ofer ta: 

R $  242. 000, 00  (R $ 2 5.00 0, 00   por  he ct ar e) 

Inf or ma nt e: 

Im obi li ár ia  S a n t a  I nês  (1 8) 3 271‐ 24 81 

L ink  da  Oferta:   

http://www.imobiliariasantaines.com.br/imovel/447341/sitio‐venda‐presidente‐venceslau‐sp‐

rural

Fa t ores : 

ELEMENTO COMPARATIVO 04 

L ocalizaç ão:  

Á r e a  R ur al –  Mar a bá  Paulis ta 

Coor de nadas :  ‐ 22°05 ’15”S  ‐  ‐ 52°03 ’50”O 

Á r e a  Tot al: 

217 ,8  hect ar es 

V al or  de  Ofer ta: 

R $  3.70 2.60 0,00  (R $  17.000, 00  por he ctar e ) 

Inf or ma nt e: 

Im obi li ár ia  S a n t a  I nês  (1 8) 3 271‐ 24 81 

L ink  da  Oferta:   

http://www.imobiliariasantaines.com.br/imovel/606343/fazenda‐venda‐presidente‐venceslau‐sp‐

rural

ELEMENTO COMPARATIVO 05 

L ocalizaç ão:  

Á r e a  R ur al –  Pr es idente  V e nc es lau  

Coor de nadas :  ‐ 21°55 ’59”S  ‐  ‐ 52°00 ’25”O 

Á r e a  Tot al: 

498 ,52  hectares 

V al or  de  Ofer ta: 

R $  9.22 2.62 0,00  (R $  18.500, 00  por he ctar e ) 

Inf or ma nt e: 

Im obi li ár ia  S a n t a  I nês  (1 8) 3 271‐ 24 81 

L ink  da  Oferta:   

http://www.imobiliariasantaines.com.br/imovel/375902/fazenda‐venda‐presidente‐venceslau‐sp‐

rural

Fa t ores : 

Relatório de Avaliação 

Valienge Consultoria Ltda

1/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Am

V.Ofert.(R$)

A.Equiv.(ha)

V.Unt.(R$/ha)

F1

F2

F3

V.Hom.(R$/ha)

1

2.819.520,00

128,16

22.000,00

0,90

0,83

1,05

17.255,70

2

350.000,00

19,30

18.134,72

0,90

0,78

1,10

14.003,63

3

242.000,00

9,68

25.000,00

0,90

0,83

1,10

20.542,50

4

3.702.600,00

218,80

16.922,30

0,90

0,83

1,05

13.273,01

5

9.222.620,00

498,52

18.500,00

0,90

0,83

1,05

14.510,48

__________________________________________________________________________________________________________

2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:

F1:

Oferta

F2:

Aproveitamento

F3:

Acesso

Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)

1) Ident: DECASA

Tipo: Laudo de uso restrito

Solicitante: 3ª VC - PRES. VENCESLAU

Localiz.: ESTRADA VICINAL - SP 026

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2/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:

Número de amostras (Ud):

Grau de liberdade (Ud):

Menor valor homogeneizado (R$/ha):

Maior valor homogeneizado (R$/ha):

Somatório dos valores homogeneizados (R$/ha):

Número de intervalos de classe (Ud):

Amplitude de classe (R$/ha):

Amplitude total (R$/ha):

Média aritmética (R$/ha):

Mediana (R$/ha):

Desvio médio (R$/ha):

Desvio padrão (R$/ha):

Variância (R$/ha) ^ 2:

5

4

13.273,01

20.542,50

79.585,31

4

1.817,37

7.269,49

15.917,06

14.510,48

2.385,630292

2.992,380607

8.954.341,697597

___________________________________________________________________________________________

Onde:

a) Grau de liberdade = N - 1:

Sendo:

N = Número de amostras.

b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) +...+ V(n)

Sendo:

V(n) = Valores homogeneizados.

c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado

d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N)

Sendo:

N = Número de Amostras.

e) Amplitude de classe = At / Ni

Sendo:

At = Amplitude total;

Ni = Número de intervalos de classe.

f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) +...+ V(n) ) / N

Sendo:

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3/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

___________________________________________________________________________________________

Sendo:

V(n) = Valores homogeneizados;

M = Média Aritmética;

N = Número de amostras.

2

2

2

2

2

1/2

h) Desvio padrão = { [ ( V(1) + V(2) + V(3) +...+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +...+ V(n) ) / N ] / (N-1) }

Sendo:

Vh(n) = Valores homogeneizados;

N = Número de amostras.

i) Variância = [ ( V(1) + V(2) + V(3) +...+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +...+ V(n) ) / N ] / (N-1)

2

2

2

2

2

Sendo:

Vh(n) = Valores homogeneizados;

N = Número de amostras.

g) Desvio Médio = ( | V(1) - M | + | V(2) - M | + | V(3) - M | +...+ | V(n) - M | ) / N

4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ):

Testa os extremos do grupo de amostras eliminando os dados discrepantes (outlier).

D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ) = 1,65

4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:

D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MENOR valor = 0,8836

1,5457

4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:

D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MAIOR valor =

4.3) CONCLUSÃO:

* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *

___________________________________________________________________________________________

5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:

Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100

18,80

CV = Coeficiente de Variação ( % ) =

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4/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

6) INTERVALO DE CONFIANÇA:

Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Adotado a distribuição " t " de Student, onde:

Nível de confiança (%) = 80

TC ( Tabela de Student ) (ud) = 1,533

Li = Limite inferior unitário ( R$/ha ) =

Ls = Limite superior unitário (R$/ha) =

8) CONCLUSÃO FINAL:

Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na

data atual, é:

Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/ha ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( ha )

Sendo:

Valor unitário arbitrado (R$/ha) =

13.865,55

17.968,57

Área equivalente do imóvel avaliando (ha) =

VALOR TOTAL ( R$ ) =

45,69

16.000,00

Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central (%) =

Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central (%) =

12,89

12,89

Estimativa de tendência central (R$/ha) = 15.917,06

731.001,60

Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2004) (ud) =

Grau de precisão (NBR 14653 / 2004) (ud) =

1

3

________________________________________________________________________________________

9) OBSERVAÇÕES GERAIS:

setecentos e trinta e um mil, um reais e sessenta centavos

Valor da Gleba Rural: R$ 731.000,00 (setecentos e trinta e um mil reais)

7) CAMPO DE ARBÍTRIO:

LAi = Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi ) (R$/ha) =

Estimativa de tendência central (R$/ha) =

LAs = Limite de arbítrio superior unitário (R$/ha) =

________________________________________________________________________________________

14.325,36

15.917,06

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5/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Classe

1

2

3

4

De:

13.273,01

15.090,38

16.907,75

18.725,13

INTERVALO

Até

15.090,38

16.907,75

18.725,13

20.542,50

Freq.

3

0

1

1

---___________

_I

9) GRÁFICOS:

A) HISTOGRAMA - ( Nº de Classes ( c ) x Frequência ( F ))

F

15

10

5

QRLabel2

6/8

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B) Preços Observados (Po) x Valores Estimados (Ve) - R$/ha

Ve

0

Po

x24

x23

x22

x21

x20

x19

x18

x17

x9

x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16

x8

x7

x6

x5

x4

x3

x2

x1

Am

Po(R$/ha)

Ve(R$/ha)

Var.

1 -

2 -

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 -

10 -

11 -

12 -

13 -

14 -

15 -

16 -

17 -

18 -

19 -

20 -

21 -

22 -

23 -

24 -

22.000,00

18.134,72

25.000,00

16.922,30

18.500,00

Q26

Q27

Q28

Q29

Q30

Q31

Q32

Q33

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Q40

Q41

Q42

Q43

Q44

17.255,70

14.003,63

20.542,50

13.273,01

14.510,48

Q46

Q47

Q48

Q49

Q50

Q51

Q52

Q53

Q54

Q55

Q56

Q57

Q58

Q59

Q60

Q61

Q62

Q63

Q64

0,78

0,77

0,82

0,78

0,78

Q66

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

Q81

Q82

Q83

Q84

9 -

Am Po(R$/ha)

Ve(R$/ha)

Var.

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

---|

|

---Valienge Consultoria Ltda

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Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

C) Dispersão dos Preços Observados em Relação a Média

Po

0

Am

x24

x23

x22

x21

x20

x19

x18

x17

x9

x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16

x8

x7

x6

x5

x4

x3

x2

x1

Am

Po(R$/ha)

Do(R$/ha) Do(%)

1 -

2 -

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 -

10 -

11 -

12 -

13 -

14 -

15 -

16 -

17 -

18 -

19 -

20 -

21 -

22 -

23 -

24 -

22.000,00

18.134,72

25.000,00

16.922,30

18.500,00

Q26

Q27

Q28

Q29

Q30

Q31

Q32

Q33

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Q40

Q41

Q42

Q43

Q44

1.888,596

1.976,689

4.888,596

3.189,100

1.611,404

Q46

Q47

Q48

Q49

Q50

Q51

Q52

Q53

Q54

Q55

Q56

Q57

Q58

Q59

Q60

Q61

Q62

Q63

Q64

9,39

9,83

24,31

15,86

8,01

Q66

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

Q81

Q82

Q83

Q84

9 -

Am Po(R$/ha)

Do(R$/ha)

Do(%)

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

---|

---Do = Dispersão em relação a média.

Mo = Valor Médio (R$/ha) =

20.111,40

Po = Preços observados.

|

Mo

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Valienge Consultoria Ltda

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D) Dispersão dos Valores Homogeneizados em Relação a Média

Vh

0

Mh = Valor Médio (R$/ha) =

15.917,06

Am

Vh = Valores Homogeneizados.

Dh = Dispersão em relação a média.

Vh(R$/ha)

Am

Dh(R$/ha) Dh(%)

Am Vh(R$/ha)

Dh(R$/ha)

Dh(%)

---|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

1 - 17.255,70

1.338,638

8,41

12,02

29,06

16,61

8,84

Q66

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q52

Q51

Q50

Q49

Q48

Q47

Q46

1.406,587

2.644,053

4.625,438

1.913,435

2 -

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 -

9 -

10 -

11 -

12 - Q32

Q31

Q30

Q29

Q28

Q27

Q26

14.510,48

13.273,01

20.542,50

14.003,63

13 -

14 -

15 -

16 -

17 -

18 -

19 -

20 -

21 -

22 -

23 -

24 - Q44

Q43

Q42

Q41

Q40

Q39

Q38

Q37

Q36

Q35

Q34

Q33

Q53

Q54

Q55

Q56

Q57

Q58

Q59

Q60

Q61

Q62

Q63

Q64

Q84

Q83

Q82

Q81

Q80

Q79

Q78

Q77

Q76

Q75

Q74

Q73

x1

x2

x3

x4

x5

x6

x7

x8

x9

x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16 x17 x18 x19 x20 x21 x22 x23 x24

Mh

Data: 01/06/2019

___________________________________

DORIVAL RODRIGUES DA SILVA JUNIOR

CREA N° 0601320850

Avaliação Construções e 

Benfeitorias 

4 .2 .

Valor das Construções e Benfeitorias (V

_{C B}

): 

De  acordo  com  vistoria  “in  loco”  e  informações  de  documentos 

fornecidos  pelo  contratante,  o  imóvel  avaliado  possui  a  área  total 

construída  de  7.369,66  m²  (sete  mil  trezentos  e  sessenta  e  nove 

metros  quadrados  e  sessenta  e  seis  decímetros  quadrados), 

consistente nas seguintes edificações: 

EDIFICAÇÃO 

ÁREA 

CONSTRUÍDA 

M² 

Portaria 

       62,96  

Casa da Balança 

       15,00  

Escritório / Laboratório 

      412,94  

Refeitório / Cozinha 

      314,00  

Portaria Oficina Automotiva 

      5,21  

Oficina Automotiva 

      1.494,00  

Almoxarifado 

      411,00  

Oficina Elétrica 

      217,00  

Barracão Estr. Metálica Moenda 

      3.364,57  

Abrigo Transformador Moenda 

       12,43  

CCM Inversores 

       14,28  

CCM da Moenda 

       14,60  

Sala de Controle da Caldeira 

       17,00  

Desaerador das Caldeiras 

       32,00  

Barracão Secador de Açucar 

      379,91  

Sala de Reunão Oficina 

       29,30  

Cobertura Posto de Abastecimento 

      140,00  

Sala de Controle do Posto de Abastecimento 

       56,76  

Borracharia 

       71,10  

SMST 

       23,29  

Depósito de Acetileno / Oxigênio 

       16,00  

Casa de Compressores 

       43,27  

Barracão de Cal 

      170,00  

CCM Torres Resfriação 

       53,04  

TOTAL 

        7.369,66  

O valor da construção é dado pela expressão de cálculo a seguir: 

Vc = qc x Ac x Ap x foc, sendo: 

Vc = valor total da construção pelas suas partes levantadas. 

qc  =  custo  unitário  de  benfeitoria,  onde  se  estipulou   como  índice 

padrão  do  metro  quadrado  das  construções  publicado  pela  Editora 

Pini  denominado  “CUSTO  UNITÁR IO  PINI  DE   EDIFICAÇÕES” ,  adotando‐

se  os  valores  publicados   em  Abril  de  2019  (última  publicação), 

Constam  também  as  seguintes  benfeitorias  que  agregam  valor  ao 

imóvel avaliado, conforme segue: 

BENFEITORIAS 

ÁREA BENFEITORIA 

M² / UNIDADE 

Lagoas de Tratamento 

      5.000,00  

Poços Artesianos 

      3,00  

Sistema de Iluminação Externa 

      150,00  

Fechamento da Propriedade 

      2.800,00  

Pavimentação Externa 

      2.000,00  

A partir do  metro quadrado  das construções,  adotamos  os  coeficientes 

próprios 

de 

aproveitamento 

e 

depreciação 

cada 

edificação 

característica,  conforme  Estudo  “Valores  de  Venda  de  Edificações” 

publicado  pelo  Instituto  Brasileiro  de  Avaliações  e  Perícias  do  Estado 

de São Paulo ‐ IBAPE‐SP, , conforme as tabelas a seguir: 

Ac = área construída considerada em m²: 7.369,66 m²  

foc  =  fator  de  depreciação  pela  idade  e  estado  de  conservação,  onde 

foram considerados os seguintes aspectos: