Teleconferências sobre os Resultados de 2011 Teleconferência em Português 07 de fevereiro de 2012 14h30 (horário de Brasília) 12h30 (US EST) Telefone: (11) 3127-4971 Senha: CCP Replay: (11) 3127-4999 Senha: 31985221
PARA DIVULGAÇÃO IMEDIATA: São Paulo, 28 de fevereiro de 2013 - A Cyrela Commercial Properties S.A. Empreendimentos e Participações (BM&F-Bovespa: CCPR3) (“CCP” ou “Companhia”), anuncia seus resultados do 4º trimestre e ano fiscal de 2012.
Lucro Líquido chega a R$153,0 milhões (R$1,852 por ação);
EBITDA totaliza R$244,5 milhões (+40,3% sobre 2011).
Receita Bruta Recorrente em expansão. Vacância Física do Portfolio é 0,46%.
Destaques do 4T12 e de 2012
4T12
Receita Bruta Recorrente: R$65,9 milhões (+39,0%
sobre 4T11).
EBITDA: R$65,5 milhões (Margem EBITDA de 55,4%).
Lucro Líquido: R$37,0 milhões (Margem Líquida de
31,3%).
Inauguração da Expansão do Grand Plaza adiciona 8.259 m² à ABL do Shopping.
2012
Receita Líquida de R$484,9 milhões (+56,8% sobre
2011).
EBITDA: R$244,5 milhões (Margem EBITDA de 50,4%).
Lucro Líquido: R$153,0 milhões (Margem Líquida de
31,6%).
Lucro líquido por ação: é R$1,852.
Vacância física de 0,46% no portfólio.
Sumário dos Indicadores
Informações das Teleconferências
PORTUGUÊSData: 01/03/2013
Horário: 10h00 (Brasília) / 08h00 (US ET) Telefone de Conexão: +55 (11) 3127-4971 Código: CCP
Webcast: www.ccpsa.com.br/ri
INGLÊS
Data: 01/03/2013
Horário: 11h30 (Brasília) / 09h30 (US ET) Telefone de Conexão: +1 (412) 317-6776 Código: CCP Webcast: www.ccpsa.com.br/ri Indicadores Financeiros (R$ milhões) Receita Líquida 122,0 118,3 -3,0% 309,3 484,9 56,8% EBITDA 51,3 65,5 27,5% 174,3 244,5 40,3% Margem EBITDA 42,1% 55,4% 13,3 pp. 56,4% 50,4% -5,9 pp. EBITDA Ajustado (1) 38,4 49,9 30,1% 139,8 167,6 19,9%
Margem EBITDA Ajustada 91,2% 81,0% -10,2 pp. 87,3% 85,2% -2,1 pp.
NOI - Receita Operacional Líquida 38,8 55,2 42,3% 150,2 179,3 19,4%
Margem NOI 97,8% 92,6% -5,2 pp. 94,7% 94,1% -0,6 pp.
FFO - Funds From Operations 32,9 38,8 18,2% 111,7 163,5 46,4%
Margem FFO 26,9% 32,8% 5,9 pp. 36,1% 33,7% -2,4 pp.
FFO por ação (R$) 0,397 0,468 17,7% 1,352 1,970 45,8%
Lucro Líquido 30,5 37,0 21,3% 113,7 153,0 34,6%
Margem Líquida 25,0% 31,3% 6,3 pp. 36,8% 31,6% -5,2 pp.
Lucro Líquido por ação (R$) (2) 0,369 0,447 21,4% 1,376 1,852 34,6%
Vacância Física 0,84% 0,46% -0,4 pp.
Vacância Financeira 0,78% 0,33% -0,4 pp.
Portfólio Atual (m²) 195,5 223,5 14,3%
Portfólio em Desenvolvimento (m²) 333,9 363,9 9,0%
(1)
EBITDA ajustado desc onsiderando a atividade de venda (2) Ex- Tesouraria 4T12 x 4T11 2011 2012 2012 x 2011 4T11 4T12 4T11 4T12 4T12 x 4T11 Indicadores Operacionais
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Mensagem da Administração
Podemos definir o ano de 2012 para a Cyrela Commercial Properties em três palavras: execução, disciplina e rentabilidade. A execução de sua estratégia, de priorizar o desenvolvimento de projetos nos setores em que atua. A disciplina de capital para o controle de projetos de acordo com cronogramas e orçamentos; de despesas administrativas em patamares adequados; e dos nossos níveis de endividamento saudáveis. E a busca pela rentabilidade, na administração proativa dos ativos existentes e na análise de novas oportunidades de investimento.
Fechamos o ano com quinze propriedades atualmente em construção, que adicionarão mais de 364 mil metros quadrados nos três segmentos de atuação. Atuamos de maneira ostensiva e responsável no controle de custos e prazos. No ano, entregamos os empreendimentos Shopping Estação BH, Shopping Parque Belém e a expansão do Shopping Grand Plaza, em Santo André (SP). Com isso, o portfólio de shopping centers da CCP avançou 63% para aproximadamente 75 mil m² de Área Bruta Locável (ABL). Os primeiros empreendimentos de galpões logísticos (Centros Logísticos de Cajamar e Jundiaí) também foram entregues durante o ano, com uma performance acima do esperado.
A capacidade de desenvolver ativos imobiliários de qualidade superior é uma marca da Cyrela Commercial Properties. Acreditamos poder capturar para os nossos acionistas índices de retorno e rentabilidade superiores por meio da nossa operação de incorporação. A venda estratégica de ativos nos permite diversificar riscos, antecipar resultados e decidir alternativas de realocação dos recursos obtidos. Em 2012, comercializamos parcialmente os projetos CEO Corporate Offices e Cajamar Industrial Park, e a Torre Matarazzo; no início de 2013, vendemos, ainda, participação relevante no Jundiaí Industrial Park. Mantivemos a capacidade de renovar os contratos de aluguel do nosso portfólio existente, especialmente, de edifícios corporativos. Obtivemos ocupação total em escritórios e galpões logísticos. Com o incremento da área própria de locação nos segmentos de shopping centers e galpões logísticos, a receita recorrente de aluguéis avançou 19% no ano. Esta base de recursos cobre as despesas gerais e administrativas, o serviço das dívidas e, especialmente, financia parte dos investimentos necessários para a expansão da nossa base de ativos. Além disso, mostramos resultados crescentes, atingindo receita líquida de quase meio bilhão de reais. Nossos índices de lucratividade avançaram significativamente e o lucro líquido por ação chegou a R$1,85, crescendo consistentemente desde que a empresa foi criada, em 2007.
Enquanto indicadores macroeconômicos mantêm-se sólidos – especialmente aqueles ligados a massa salarial e consumo interno, a redução na expectativa de crescimento do PIB e a elevação da inflação podem apresentar, para 2013, um cenário mais desafiador. Em termos setoriais, nossa experiência em segmentos com dinâmicas bastante distintas nos permitirão adotar uma postura mais oportunista e assertiva na escolha de novos investimentos.
Acreditamos que a qualidade de nossos ativos, a diversificação operacional e nossos índices de endividamento e solvência absolutamente administrados nos permitirão a manutenção da performance apresentada também nos próximos anos.
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Eventos Recentes
Entrega, Locação e Venda do Jundiaí Industrial Park – Jundiaí (SP)Em janeiro de 2013, a Prologis CCP Logística concluiu a venda de participação de 90% na propriedade Jundiaí II, equivalente a uma área de 68.378 metros quadrados de área de locação, por R$178,8 milhões.
O projeto total consiste de dois galpões logísticos desenvolvidos em um terreno de 178.800 metros quadrados. Os galpões têm 37.632 m² e 38.344 m² de área de locação, respectivamente. O projeto foi concluído ao longo do trimestre, e ambos os espaços estão locados para empresas líderes em seus segmentos de atuação, por um prazo de cinco anos.
A Prologis CCP permanecerá com o gerenciamento do projeto. Com a transação, a participação da CCP no projeto passa a ser de 2,5% (1.899 metros quadrados).
Terceira Emissão de Debentures
Em Janeiro de 2013, a Cyrela Commercial Properties anunciou sua terceira emissão de debêntures simples, não conversíveis em ações, no valor total de até R$150 milhões. A emissão foi coordenada pelo Banco do Brasil e pela Caixa Econômica Federal e foi realizada com garantia firme de colocação. As debêntures tem prazo de 60 meses (amortizações no quarto e quinto anos), e remuneração de CDI mais 1,0% (um por cento) ao ano. Os recursos provenientes da emissão serão destinados ao financiamento do capital de giro da Companhia.
Sobre a CCP
A CCP é uma das principais empresas de desenvolvimento, aquisição, locação, venda e operação de imóveis comerciais do Brasil. Tem foco nos segmentos de edifícios corporativos de alto padrão, shopping centers e centros de distribuição, com investimentos nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Goiás, Bahia e Pará. Atualmente, possui 223 mil m² de área locável em operação e aproximadamente 364 mil m² em projetos em desenvolvimento que serão entregues nos próximos anos. Com mais de 16 anos de experiência no setor, a Companhia é resultado do spin-off, realizado em 2007, das atividades relacionadas a imóveis comerciais da Cyrela Brazil Realty. É listada no segmento do Novo Mercado da Bolsa de Valores de São Paulo (BM&F-Bovespa), onde suas ações são negociadas sob o símbolo CCPR3.
Informações de Contato de Relações com Investidores
Dani Ajbeszyc – Diretor Financeiro e de Relações com Investidores – Tel. (11) 3018-7601 – Email: ri@ccpsa.com.br
Fernando Bergamin – Gerente de Relações com Investidores – Tel.: (11) 3018-7689 – Email: fernando.bergamin@ccpsa.com.br Os números aqui apresentados devem ser lidos acompanhados das Demonstrações Financeiras e respectivas Notas Explicativas. Os valores estão em R$ - exceto quando indicado - e foram preparados de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e com as Normas Internacionais de Relatório Financeiro (IFRS), emitidas pelo International Accounting Standards Board (IASB). Os dados operacionais contidos neste relatório, incluindo os cálculos de EBITDA e EBITDA Ajustado, não foram alvo de auditoria por parte dos auditores independentes.
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Análise de Desempenho Operacional
Projetos em DesenvolvimentoNossos projetos em desenvolvimento adicionarão ao nosso portfólio aproximadamente 337 mil m², entre edifícios corporativos, shopping centers e condomínios logísticos.
Gráfico 1 – Portfolio em Desenvolvimento (milhares de m² - % CCP)
Portfolio mil m² Operacional 223,5 Desenvolvimento 363,9 Subtotal 587,4 Landbank 120,0 Total 707,4
Para a execução dos empreendimentos em desenvolvimento, a CCP incorrerá em um Capex de R$777,2 milhões entre 2013 e a entrega das últimas propriedades e/ou fases. Mais detalhes se encontram na Tabela 1 anexa à este documento.
O desenvolvimento de propriedades é uma das vantagens competitivas da Cyrela Commercial Properties. A Companhia acredita obter retornos diferenciados quando desenvolve propriedades em locais estratégicos e de acordo com os mais avançados padrões de qualidade, tecnologia e sustentabilidade.
Os desenvolvimentos são executados de acordo com oportunidades de negócio apresentadas, desde que estas superem os níveis exigidos de retorno econômico-financeiro e que se transformem em ativos imobiliários geradores de fluxos de caixa adequados e resilientes a alterações de cenários micro e macroeconômicos.
Nota: Os empreendimentos em desenvolvimento estão sujeitos à revisão de área, data de entrega e de investimento devido a possíveis alterações de projeto.
18.5 43.2 75.2 86.6 279.3 59.2 25.4 120.0 Outros Centros Logísticos Shopping Centers Escritórios
Portfolio Atual Portfolio em Desenvolvimento Landbank
232,0
134,4
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Vacância
Ao final de 2012, a vacância geral da CCP foi de 0,46% (física – calculada como área vaga sobre a área disponível) e de 0,37% (financeira – calculada como a receita potencial das áreas vagas sobre receita total de cada propriedade). No nosso portfólio de edifícios corporativos e centros logísticos, a vacância física foi 0%.
Em relação ao segmento de shopping centers, a vacância física foi de 1,4% considerando o Parque Shopping Belém e o Shopping Estação BH, que foram lançados em abril e maio, respectivamente, e se encontram em período de estabilização.
Gráfico 2 – Análise da Vacância – CCP (em %)
Por conta de uma condição setorial caracterizada por um crescimento econômico projetado mais modesto e um grande volume de novos ativos – especialmente de escritórios – sendo desenvolvidos na cidade de São Paulo, é provável que a Companhia apresente níveis de vacância física e financeira significativamente mais altos nos próximos trimestres. Entretanto, por conta da localização e qualidade de seus ativos e pelas características dos contratos de locação assinados com inquilinos de primeira linha, os níveis de vacância da CCP devem ficar em patamares bastante seguros, materialmente abaixo das médias de mercado.
Revisão de Contratos de Locação de Escritórios
Gráfico 3 – Contratos de Aluguel – CCP (em %) Contratos típicos de locação de escritórios corporativos preveem uma revisão dos valores de locação, em geral após o terceiro ano de vigência, para adequação ao valor de mercado (“mark to market”). Grande parte do portfolio da CCP sofreu processos de revisão ao longo de 2012, e os resultados deste processo estão refletidos nas receitas de aluguel apuradas pela Companhia no período.
Em termos de valores correntes de locação, 37% dos contratos de locação de escritórios corporativos passarão por processo de revisões em 2013. No mesmo critério, apenas 14% do portfolio da Companhia terá contratos de locação encerrando-se no ano. 0.50% 0.20% 0.80% 0.20% 0.93% 0.50% 0.46% 0.60% 0.30% 0.82% 0.20% 0.63% 0.20% 0.37% 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12
Vacância Física Vacância Financeira
37% 30% 31% 1% 14% 16% 14% 23% 34% 2013 2014 2015 2016 Após 2017 Revisionais Renovações
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Vendas em Shopping Centers
A Cyrela Commercial Properties possui participações em quatro ativos de Shopping Centers:
Nos dois Shopping Centers administrados pela CCP, o comportamento de vendas totais está demonstrado no Gráfico 4. A performance comercial demonstrada do Grand Plaza foi impactada negativamente pela expansão a que foi submetido o centro comercial entre 2011 e 2012, que obrigou espaços e parte do estacionamento a permanecerem fechados. A performance comercial do Grand Plaza após a entrega da expansão, demonstra recuperação das vendas totais.
Gráfico 4 – Vendas Totais Anuais - R$ milhões
Segmentos de Atuação
A seguir, apresentamos os principais dados operacionais dos nossos segmentos de atuação.
(1) Data Base: Dez/12
(2) Relação entre a receita potencial da área não locada e a receita potencial total do portfólio
(3) Relação entre a área não locada e área locável total do portfólio
ABL total ABL CCP
(m²) (m²)(1)
Grand Plaza Shopping Santo André (SP) 74.488 59,73% 44.492 Própria 1997 Shopping D São Paulo (SP) 29.417 31,59% 9.293 Própria 1994 Parque Shopping Belém Belém (PA) 31.280 25,00% 7.820 Terceiros 2012 Estação BH Belo Horizonte (MG) 33.982 40,00% 13.593 Terceiros 2012
Total 169.167 75.197
Shopping Centers Localização Participação CCP
(%) Administração Inauguração
767
807
2011 2012
m² % Financeira (2) Física (3) 2011 2012 Part % 2012 2012 x 2011 4T11 4T12 4T12 x 4T11
Edifícios Corporativos 86.567 38,7% 0,0% 0,0% 99.854 114.682 23,0% 14,8% 26.224 31.582 20,4%
Edifícios Triple A 50.631 22,7% 0,0% 0,0% 79.869 91.648 18,3% 14,7% 21.082 25.493 20,9%
Edifícios Classe A 35.937 16,1% 0,0% 0,0% 19.985 23.034 4,6% 15,3% 5.142 6.088 18,4%
Shopping Centers 75.197 33,7% 1,4% 1,4% 52.021 60.296 12,1% 15,9% 14.151 20.412 44,2%
Industrial / Centro de Distribuição 43.227 19,3% 0,0% 0,0% 8.707 9.826 2,0% 12,9% 1.734 2.556 47,4%
Outros Empreendimentos 18.462 8,3% 0,0% 0,0% 5.306 10.556 2,1% 99,0% 1.424 6.099 328,3%
Serviços de Administração - - - - 15.678 18.529 3,7% 18,2% 3.884 5.256 35,3%
Receita Bruta Recorrente 223.454 100,0% 0,3% 0,5% 181.566 213.889 42,8% 17,8% 47.418 65.905 39,0%
Vendas de Propriedades e Incorp. Imobiliária - - - - 139.804 285.567 57,2% 104,3% 80.590 55.435 -31,2%
Total 223.454 100,0% 0,3% 0,5% 321.370 499.456 100,0% 55,4% 128.007 121.339 -5,2% Dados Operacionais do Portfólio
Área Locável CCP Vacância (1) Receita Bruta (R$ mil)
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A) Locação de Escritórios
A carteira atual de escritórios possui uma área total de aproximadamente 86.600 m², distribuída em 12 edifícios. A nossa área total de escritórios corporativos pode ser dividida em dois padrões de empreendimentos: Edifícios Triple A e Classe A. A classificação é feita segundo critérios estabelecidos pelo Núcleo de Real Estate da Poli/ USP e adotada amplamente pelo mercado. Edifícios Triple A possuem o mais alto padrão de qualidade, eficiência e tecnologia disponíveis.
Gráfico 5 – Receitas Brutas de Locação em R$ milhões
Classe A Triple A
Ao final de 2012, a carteira de empreendimentos de escritórios corporativos da CCP registrava 100% de ocupação. A receita bruta com locação de 2012 somou R$ 114,7 milhões, representando um incremento de 14,8% em relação ao mesmo indicador do ano anterior, sem os efeitos da linearização contábil. O principal motivo para a variação positiva foi o reajuste de locações durante o processo de renegociação/renovação contratual.
B) Locação de Shopping Centers
A tabela a seguir apresenta a receita de locação para cada um dos Shopping Centers em que a CCP detém participação, bem como a receita advinda da cessão de uso de nossos empreendimentos em desenvolvimento. A participação no Grand Plaza Shopping está demonstrada em sua totalidade, sem redução da participação minoritária, conforme estabelece as normas de consolidação dos órgãos reguladores.
16.1 16.5 20.0 23.0 2009 2010 2011 2012 CAGR: 12,6% 62.2 66.0 79.9 91.6 2009 2010 2011 2012 CAGR: 13,8%
ABL total ABL CCP (m²)(1) (m²)(1)
Grand Plaza Shopping 74.488 44.492 40.234 41.882 4,1% 10.938 14.846 35,7%
Shopping D 29.417 9.293 5.331 6.157 15,5% 1.386 1.646 18,7%
Parque Shopping Belém 31.280 7.820 0 3.022 NA 0 1.279 NA
Estação BH 33.982 13.593 0 6.465 NA 0 3.324 NA
Subtotal 169.167 75.197 45.565 57.525 26,2% 12.325 21.096 71,2%
Cessão de Uso - - 6.494 4.930 -24,1% 1.766 1.428 -19,2%
Total sem Linearização 169.167 75.197 52.059 62.455 20,0% 14.091 22.523 59,8%
( + ) Efeitos de Linearização acumulados - - (37) (2.159) 5699,7% 60 (2.111) -3642,1%
Total 169.167 75.197 52.021 60.296 15,9% 14.151 20.412 44,2%
(1) Critério de alocação de acordo com o porcentual da participação
(2) De acordo com as Práticas Contábeis Adotadas no Brasil, a receita das SPEs em que detemos uma participação igual ou menor a 50% é consolidada de forma proporcional à nossa participação.
Receita de Locação (R$ Mil)
8 A receita de locação de Shopping Centers aumentou 15,9% na comparação de 2011 e 2012. Impactaram estes números: a) de maneira positiva, a inauguração, no 2T12, das operações do Parque Shopping Belém e do Shopping Estação BH; b) negativamente, a redução de receita verificada no Grand Plaza por conta da interdição de áreas, necessária para a execução da expansão que foi inaugurada em outubro/12. Na comparação do 4T11 com o 4T12, a variação foi de 44,2%. Além da inauguração dos centros comerciais já citados, houve, no último trimestre de 2012, a inauguração de expansão do Grand Plaza, incrementando sua área bruta locável em 8.259 m² (participação CCP). Nesta análise, não estão considerados os efeitos da linearização contábil dos contratos.
A CCP possui 59,73% das quotas do Fundo de Investimento Imobiliário Grand Plaza Shopping, sendo que nesta propriedade fazemos consolidação total do resultado em nossas demonstrações financeiras; 31,59% do Shopping D, 40,0% do Shopping Estação BH e 25,0% do Parque Shopping Belém.
C) Condomínios Logísticos (Industrial)
Na atividade de locação de centros de distribuição, registramos um incremento na receita de locação em 2012 de 12,9% (descontados os efeitos da linearização contábil) em relação a 2011, de R$8,7 milhões para R$9,8 milhões. O incremento da receita de locação da propriedade Tamboré compensou os efeitos redutores de receita da comercialização de participação acionária no projeto Cajamar.
Não há vacância no portfolio de galpões industriais sob a gestão da CCP.
D) Prestação de Serviços
As atividades de prestação de serviços compreendem duas frentes: (i) Administração de Edifícios Corporativos e Shopping Centers, onde a CCP gerencia seus empreendimentos corporativos e Shopping Centers - incluindo seus estacionamentos e portfólio de unidades locadas - com o propósito final de gerar valor agregado a suas propriedades; (ii) Administração de ativos de parceiros estratégicos internacionais onde somos responsáveis por sua gestão e remunerados por esta atividade.
Em 2012 a receita advinda da prestação de serviço cresceu 18,2% em relação ao ano anterior, totalizando R$18,5 milhões. No último trimestre do ano, a receita de prestação de serviços expandiu-se 35,3% em relação ao mesmo período do ano anterior, para R$5,3 milhões. A Companhia tem como objetivo compensar suas despesas gerais e administrativas com os resultados advindos das receitas de serviços, com o objetivo de maximizar o retorno ao acionista.
Gráfico 6 – Receitas de Serviços - R$ milhões
3.9 5.3 15.7 18.5 4T11 4T12 2011 2012 +35,3% +18,2%
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E) Incorporação Imobiliária/Venda de Propriedades
Em 2012, o valor da receita de vendas de unidades de incorporação imobiliária, reconhecida pelo método de porcentual de avanço físico-financeiro (“percentage of
completion” - PoC), atingiu R$285,6 milhões, crescendo
107,3% em relação aos R$139,8 milhões reportados em 2011 (os valores incluem os efeitos dos ajustes contábeis a valor presente). O Lucro Bruto foi de R$91,4 milhões e a margem bruta média das vendas ficou em 32,9%.
Gráfico 7 – Receitas de Venda - R$ milhões
Sustentabilidade
Há cerca de 5 anos, a Companhia tornou-se membro fundadora do Green Building Council Brasil (GBC Brasil), instituição que promove a construção sustentável no país e apoia a transformação de toda cadeia produtiva do setor. A associação brasileira é representante oficial do World Green Building Council (WGBC). Em 2008, a CCP ingressou no Pacto Global das Nações Unidas, confirmando seu comprometimento com o alinhamento de suas estratégias e operações aos dez princípios universalmente aceitos nas áreas de direitos humanos, direitos do trabalho, meio ambiente e combate à corrupção. No ano seguinte, a Companhia filiou-se ao Conselho Brasileiro de Construção Sustentável (CBCS), com objetivo de estimular o setor da construção a adotar práticas que melhorem a qualidade de vida dos usuários, trabalhadores e ambiente que cerca as edificações. Todos os empreendimentos em desenvolvimento pela CCP seguem critérios exigidos para obtenção da certificação LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), conferido pelo U.S. Green Building Council (USGBC), que é reconhecida mundialmente como parâmetro de mensuração para construções com baixo impacto ambiental e que asseguram condições saudáveis de ocupação. 189 289 91 23 (4) (194) 31 28 19
Vendas AVP Custos Lucro Bruto
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Análise dos Resultados Financeiros
Receita BrutaA Receita Operacional da Cyrela Commercial Properties é resultado: (i) da locação de edifícios corporativos, shopping centers e condomínios logísticos (conforme explicado nos itens anteriores); (ii) da prestação de serviços; e (iii) da receita apurada com incorporação imobiliária.
No 4T12, a Receita Bruta da CCP foi de R$121,3 milhões, com 50,0% do total sendo proveniente da atividade recorrente de locação de imóveis, 4,3% da prestação de serviços e os demais 45,7% resultantes da atividade de incorporação e venda de propriedades imobiliárias.
Na comparação com o 4T11, as principais variações de receitas são explicadas, respectivamente, por segmentos:
a) Locação de Edifícios Corporativos. A variação deu-se pela revisão de contratos de aluguel conforme previsto em contrato;
b) Locação de Shopping Centers. A variação deu-se, principalmente, pelo reconhecimento proporcional de receitas dos empreendimentos Shopping Estação BH e Parque Shopping Belém, inaugurados em 2012, e pela abertura da expansão do Grand Plaza, que incrementou os resultados obtidos nesta propriedade;
c) Locação de Centros de Distribuição. O fator responsável pela pequena variação porcentual na Receita deste segmento foi a linearização dos contratos de locação, que compensou a perda de receita originada pela comercialização de parte do projeto Cajamar, o que diminuiu a receita proporcional da CCP;
d) A variação negativa na linha de Vendas e Incorporação de Imóveis deve-se ao método de contabilização (PoC) de Receitas geradas pela venda de ativos imobiliários.
No acumulado de 2012, a Receita Bruta da CCP somou R$499,5 milhões, com participações relativas de locação, serviços e vendas de 39,1%, 3,7% e 57,2%, respectivamente.
RECEITA BRUTA POR SEGMENTO (R$ mil) 4T11 3T12 4T12 Análise Vertical (%) 4T12 x 4T11 4T12 x 3T12
Locação de Edifícios Corporativos 26.224 27.879 31.582 26,0% 20,4% 13,3% Locação de Shopping Centers 14.151 14.392 20.412 16,8% 44,2% 41,8% Locação de Centros de Distribuição 1.734 2.450 2.556 2,1% 47,4% 4,4% Locação de Outros Empreendimentos 1.424 1.509 6.099 5,0% 328,3% 304,2%
Subtotal Locação de Imóveis 43.533 46.230 60.649 50,0% 39,3% 31,2%
Prestação de Serviços de Administração 3.884 4.349 5.255 4,3% 35,3% 20,8% Vendas e Incorporação 80.590 29.226 55.435 45,7% -31,2% 89,7%
Total 128.007 79.805 121.339 100,0% -5,2% 52,0%
RECEITA BRUTA POR SEGMENTO (R$ mil) 2011 2012 Análise Vertical 2012 x 2011
Locação de Edifícios Corporativos 99.854 114.682 23,0% 14,8% Locação de Shopping Centers 52.021 60.296 12,1% 15,9% Locação de Centros de Distribuição 8.707 9.826 2,0% 12,9% Locação de Outros Empreendimentos 5.306 10.556 2,1% 98,9%
Subtotal Locação de Imóveis 165.888 195.360 39,1% 17,8%
Prestação de Serviços de Administração 15.678 18.529 3,7% 18,2% Vendas e Incorporação 139.804 285.567 57,2% 104,3%
11 O incremento nas receitas provenientes da locação de imóveis deve-se a dois fatores: o realinhamento dos preços de aluguéis cujos contratos foram renegociados no período para melhor refletirem os preços praticados no mercado, e o incremento do portfólio de propriedades disponíveis para locação (especialmente centros de distribuição e shopping centers). A variação na linha de Vendas e Incorporação também decorre do reconhecimento, ao longo do ano, das receitas advindas das vendas dos empreendimentos Torre Matarazzo, Thera, CEO, Cajamar e outros, reconhecido pelo método de percentage of completion - PoC.
Custos de Locação, Vendas e Serviços Prestados
Os principais componentes dos custos por segmento em 2012 foram:
No acumulado do ano, nossos custos com vendas de propriedades foram responsáveis por 86,8% do custo total apurado. Os custos da Companhia encerraram o 4T12 em R$45,4 milhões, registrando um aumento de 45,2% em relação ao 3T12 e uma retração de 27,0% em relação ao mesmo trimestre do ano anterior. No ano de 2012, os custos totalizaram R$214,5 milhões, o que representa um incremento de 85,3% sobre 2011. Se descontados os custos relativos às vendas das unidades imobiliárias, cujo reconhecimento de custos relativos se dá pelo PoC, o incremento de custos foi de 39,8%, especialmente por conta de custos comerciais relacionados ao incremento da carteira de Shopping Centers da Companhia. Adicionalmente, houve ajustes, exclusivamente no 3T12, na conta de depreciação (não caixa) nos empreendimentos que estão sob a estrutura de Fundos Imobiliários.
Margem Bruta
A Margem Bruta da CCP no 4T12 foi de 61,6%, que representa um avanço de 2,1 pontos porcentuais na comparação com a margem do 3T12. Se comparada com o 4T11, a variação da Margem Bruta foi de 3,6 pontos porcentuais. A variação decorre, principalmente, do maior impacto do reconhecimento de receitas e custos relativos à atividade de vendas de propriedades e incorporação imobiliária.
Se eliminarmos da análise a atividade de incorporação, a Margem Bruta da CCP no 4T12 foi de 87,9%, variando em 7,8 pontos porcentuais em relação ao 3T12 (80,1%) e negativamente em 3,3 pontos porcentuais em relação ao 4T11 (91,1%).
CUSTOS (R$ mil) Locação de Edifícios Comerciais Locação de Shopping Center Locação de Centros de Distribuição Serviços de Adm. Locação - Outros Vendas de Propriedade Total Depreciações 4.857 5.249 439 0 992 0 11.536 Manutenção 433 4.348 199 0 1.418 0 6.398 Serviços de Terceiros 0 1.956 17 0 229 0 2.202 Salários e encargos 0 90 0 3.853 0 0 3.943 Outros 309 2.809 0 1.092 0 0 4.210
Custo de Produtos Vendidos 0 0 0 0 0 186.161 186.161
Total 5.599 14.451 655 4.945 2.639 186.161 214.450
MARGEM BRUTA (%) 4T11 3T12 4T12 4T12 x 4T11 4T12 x 3T12
Margem Bruta 49,0% 59,6% 61,6% 12,6 pp. 2,1 pp.
Margem Bruta da Atividade de Locação 91,1% 80,1% 87,9% -3,2 pp. 7,8 pp.
MARGEM BRUTA (%) 2011 2012 2012 x 2011
Margem Bruta 62,6% 55,8% -6,8 pp.
12 No acumulado do ano, a Margem Bruta da CCP foi de 55,8%, apresentando uma redução de 6,8 pontos porcentuais quando comparada ao mesmo período do ano anterior. A Margem Bruta da Atividade de Locação foi de 86,4% em 2012, comparada com 88,4% em 2011 (-2,0 pontos porcentuais).
Despesas Comerciais, Gerais e Administrativas
No 4T12, as Despesas Comerciais da CCP contabilizaram R$1,6 milhão, com retrações de 21,6% e 70,9%, respectivamente, quando comparadas com o trimestre anterior e com o mesmo trimestre do ano anterior. O montante de despesas comerciais do 4T11 foi significativamente impactado pela venda, no período, do projeto Galpão Logístico Cajamar. No ano, a variação nas despesas comerciais foi de 34,5% e foi decorrente da maior atividade operacional da Companhia, em especial no segmento de shopping centers.
No trimestre, as Despesas Administrativas e Gerais somaram R$ 7,8 milhões, valor que é 43,5% maior do que os R$5,4 milhões contabilizados no 3T12 e 55,6% maior do que os R$5,0 milhões registrados no 4T11. No acumulado do ano, as Despesas Administrativas ficaram em R$22,5 milhões, 38,8% superiores aos valores registrados em 2011. Pode-se citar como principais motivos das variações apresentadas: (i) o aumento do quadro de funcionários da CCP para atender o crescimento do volume de novos empreendimentos em desenvolvimento e (ii) as despesas com aluguéis que a Companhia passou a ter desde o início do ano na nova unidade criada para atender o segmento industrial.
Resultado Financeiro
A Cyrela Commercial Properties teve Despesa Financeira Líquida de R$7,5 milhões no 4T12, montante que ficou estável em relação ao registrado no 3T12. Em relação aos R$8,5 milhões registrados no 4T11, a variação foi de 10,9%. Tal variação pode ser explicada pela queda nos valores gastos com parcelas de juros das debentures da CCP, que foram capitalizados, e pela compressão do resultado obtido pela aplicação ativa dos ativos líquidos da Companhia.
No acumulado do ano, o Resultado Financeiro Líquido variou 13,8%, de R$26,8 milhões negativos em 2011 para R$30,5 milhões negativos no acumulado de 2012. A principal causa para a variação foi a menor remuneração das aplicações ativas obtidas no período.
RESULTADO FINANCEIRO (R$ mil) 4T11 3T12 4T12 4T12 x4T11 4T12 x 3T12
Juros e Variação Monetária Sobre Empréstimos (18.111) (14.863) (12.775) -29,5% -14,0% Juros e Multas (43) (203) (49) 14,0% -75,9% Demais despesas financeiras (1.176) (973) (937) -20,3% -3,7%
Despesas Financeiras (19.330) (16.039) (13.761) -28,8% -14,2%
Receitas de Aplicação Financeira 10.299 7.209 5.025 -51,2% -30,3%
Outras Receitas Financeiras 566 1.294 1.190 110,2% -8,0%
Receita Financeira 10.865 8.503 6.215 -42,8% -26,9% Total (8.465) (7.536) (7.546) -10,9% 0,1%
13
EBITDA e Margem EBITDA
Na tabela seguinte, apresentamos a reconciliação do lucro operacional antes dos impostos e a participação dos minoritários para o EBITDA em 2012 e comparações.
No 4T12, o EBITDA foi de R$65,5 milhões, com Margem EBITDA de 55,4%. A variação do EBITDA está diretamente relacionada com a variação da Receita Operacional Líquida, e a variação de Margem está diretamente relacionada com a composição das receitas, de acordo com um maior ou menor reconhecimento contábil da atividade de incorporação e venda, que gera volume material de receitas e lucros, mas que tem margens significativamente menores do que aquelas obtidas nas atividades de locação de propriedades.
No acumulado de 2012, o EBITDA da CCP somou R$244,5 milhões, resultado 40,3% superior ao registrado no ano anterior. Em termos de Margem EBITDA, a variação foi negativa em 5,0 pontos porcentuais.
RESULTADO FINANCEIRO (R$ mil) 2011 2012 2012 x 2011
Juros e Variação Monetária Sobre Empréstimos (68.224) (61.032) -10,5% Juros e Multas (148) (312) 110,8% Demais despesas financeiras (2.824) (5.866) 107,7%
Despesas Financeiras (71.196) (67.210) -5,6%
Receitas de Aplicação Financeira 40.721 32.561 -20,0%
Outras Receitas Financeiras 3.717 4.189 12,7%
Receita Financeira 44.438 36.750 -17,3% Total (26.758) (30.460) 13,8%
EBITDA (R$ mil) 4T11 3T12 4T12 4T12 x4T11 4T12 x 3T12
Lucro Antes do IRPJ e CSLL 39.280 29.569 51.150 30,2% 73,0% (+/-) Resultado Financeiro 8.465 7.536 7.546 -10,9% 0,1% (+) Depreciação e Amortização 2.149 6.134 1.992 -7,3% -67,5% (+) Provisão PLR 1.224 1.450 4.901 300,4% 238,0% (+/-) Ganho (Perda) Extraordinário 230 2 (127) -155,4% -6470,0%
Total 51.348 44.691 65.462 27,5% 46,5%
Receita Operacional Líquida 121.956 77.292 118.255 -3,0% 53,0%
Margem EBITDA 42,1% 57,8% 55,4% 13,3 pp. -2,5 pp.
EBITDA (R$ mil) 2011 2012 2012 x 2011
Lucro Antes do IRPJ e CSLL 145.018 194.329 34,0% (+/-) Resultado Financeiro 26.758 30.461 13,8% (+) Depreciação e Amortização 8.421 11.965 42,1% (+) Provisão PLR 4.574 9.258 102,4% (+/-) Ganho (Perda) Extraordinário (10.438) (1.468) -85,9%
Total 174.333 244.545 40,3%
Receita Operacional Líquida 309.297 484.895 56,8%
14
EBITDA Ajustado e Margem EBITDA Ajustado
Na tabela abaixo, apresentamos a análise em que se excluem as atividades de venda e incorporação imobiliária, com respectivos ajustes de despesas administrativas para retratar os resultados exclusivos da atividade de “Gestão de Propriedades”, sem os efeitos do custo de desenvolvimento dos projetos que ainda não são geradores de receita.
O EBITDA Ajustado da CCP no 4T12 foi de R$49,9 milhões, com crescimento de 30,5% e 30,1%, respectivamente, quando comparados com o EBITDA Ajustado do 3T12 e do 4T11. A variação de Margem EBITDA Ajustado se deu pelo maior impacto da depreciação no período corrente, resultado da migração, para propriedades de locação dos projetos cujas obras se encerraram recentemente.
No acumulado do ano, o EBITDA Ajustado ficou em R$167,6 milhões, com variação positiva de 19,9% em relação ao mesmo período do ano anterior, especialmente por conta de uma melhor lucratividade da operação.
Imposto de Renda e Contribuição Social
No 4T12, o imposto de renda e contribuição social foi de R$ 4,9 milhões, comparado com os R$ 3,9 milhões registrados no 3T12, apresentando uma variação de 24,0%. No acumulado do ano, a variação foi de 36,7%, impactado, principalmente, por conta do desdobramento tributário da venda dos ativos de incorporação.
EBITDA AJUSTADO (R$ mil) 4T11 3T12 4T12 4T12 x4T11 4T12 x 3T12
Lucro Antes do IRPJ e CSLL 37.883 31.695 39.419 4,1% 24,4%
(+/-) Resultado Financeiro (1.568) 5.056 6.810 -534,3% 34,7%
(+) Depreciação e Amortização 1.821 1.660 2.027 11,3% 22,1%
(+) Provisão PLR 243 170 1.738 615,1% 922,1%
(+/-) Ganho (Perda) Extraordinário - (309) (48) NA -84,6%
Total 38.379 38.272 49.946 30,1% 30,5%
Margem EBITDA Ajustado 91,2% 88,4% 81,0% -10,2 pp. -7,4 pp.
EBITDA AJUSTADO (R$ mil) 2011 2012 2012 x 2011
Lucro Antes do IRPJ e CSLL 143.868 135.747 -5,6%
(+/-) Resultado Financeiro (4.984) 16.809 -437,3%
(+) Depreciação e Amortização 7.750 11.578 49,4%
(+) Provisão PLR 1.719 4.059 136,1%
(+/-) Ganho (Perda) Extraordinário (8.558) (583) -93,2%
Total 139.795 167.612 19,9%
15
Lucro Líquido
O Lucro Líquido do 4T12 foi de R$37,0 milhões (Margem Líquida de 31,3%), comparado com os R$30,4 milhões (Margem Líquida de 25,0%) do 4T11 e R$23,5 milhões (Margem Líquida de 30,4%) do 3T12. Quando comparamos os valores acumulados para o ano, o Lucro Líquido passou de R$113,7 milhões (Margem Líquida de 36,8%) para R$153,0 milhões (Margem Líquida de 31,6%). O Lucro Líquido por ação somou R$1,852.
Gráfico 8 - Lucro Líquido por Ação - R$
NOI – Receita Operacional Líquida
Para o cálculo do NOI (Net Operating Income), utilizamos somente a receita oriunda de nossas atividades de locação de empreendimentos. Não foram, portanto, consideradas as receitas com incorporação imobiliária e prestação de serviços.
O NOI do 4T12 mostrou um incremento de 42,3% em relação ao mesmo período do ano anterior, totalizando R$ 55,2 milhões. A Margem NOI ficou em 92,6%, recuando 5,2 pontos percentuais sobre a margem registrada no 4T11.
Na comparação entre 2011 e 2012, o NOI avançou 19,4%, totalizando R$ 179,3 milhões. Houve retração da margem NOI, de 0,6 ponto porcentual (para 94,1%) no mesmo período de comparação.
0.724 1.087 1.376 1.852 2009 2010 2011 2012 NOI (R$ mil) 4T11 3T12 4T12 4T12 x 4T11 4T12 x 3T12 Receita Líquida 39.670 44.798 59.634 50,3% 33,1% (-) Despesas Diretas dos Empreendimentos (880) (2.477) (4.442) 404,8% 79,3%
NOI 38.790 42.321 55.192 42,3% 30,4%
Margem NOI 97,8% 94,5% 92,6% -5,2 pp. -1,9 pp.
NOI (R$ mil) 2011 2012 2012 x 2011
Receita Líquida 158.563 190.597 20,2%
(-) Despesas Diretas dos Empreendimentos (8.365) (11.272) 34,8%
NOI 150.198 179.325 19,4%
Margem NOI 94,7% 94,1% -0,6 pp.
16
FFO – Recursos da Operação
Na Tabela seguinte, apresentamos o cálculo do FFO (Funds From Operation) ou Recursos da Operação e sua respectiva margem calculada sobre a receita líquida operacional. O FFO tem impacto pelas razões descritas no lucro líquido.
Resultado a Apropriar
A atividade de incorporação imobiliária tem seus resultados, referentes às unidades comercializadas, reconhecidos à medida da evolução físico-financeira do custo da obra, incluindo o terreno (método POC). Finalizamos o 4T12 com o resultado bruto a apropriar dos empreendimentos em desenvolvimento conforme demonstrado abaixo:
FFO - RECURSOS DA OPERAÇÃO (R$ mil) 4T11 3T12 4T12 4T12 x 4T11 4T12 x 3T12
Lucro (Prejuízo) Líquido 30.474 23.515 36.980 21,3% 57,3% (+) Depreciação 2.149 6.134 1.992 -7,3% -67,5% (+) Ganhos (Perdas) Extraordinários 230 2 (127) -155,4% -6470,0%
Total 32.853 29.651 38.844 18,2% 31,0%
Receita Operacional Líquida 121.956 77.292 118.255 -3,0% 53,0%
Margem FFO 26,9% 38,4% 32,8% 5,9 pp. -5,5 pp.
FFO por ação (R$) 0,397 0,357 0,468 17,7% 31,0%
FFO - RECURSOS DA OPERAÇÃO (R$ mil) 2011 2012 2012 x 2011
Lucro (Prejuízo) Líquido 113.734 153.035 34,6% (+) Depreciação 8.421 11.965 42,1% (+) Ganhos (Perdas) Extraordinários (10.438) (1.468) -85,9%
FFO 111.717 163.532 46,4%
Receita Operacional Líquida 309.297 484.895 56,8%
Margem FFO 36,1% 33,7% -2,4 pp.
FFO por ação (R$) 1,352 1,970 45,8%
RESULTADOS A APROPRIAR (R$ mil) 4T11 3T12 4T12 4T12 x 4T11 4T12 x 3T12
Receita de vendas a apropriar 108.977 170.112 160.012 46,8% -5,9% Receita de vendas a apropriar (Permuta) 62.778 42.444 40.108 -36,1% -5,5%
Total de vendas a apropriar 171.755 212.556 200.120 16,5% -5,9%
Custo das Unidades Vendidas a Apropriar (120.058) (147.061) (134.664) 12,2% -8,4% Lucro Bruto a apropriar 51.697 65.495 65.456 26,6% -0,1%
17
Análise de Variações Patrimoniais
Disponibilidades e Aplicações FinanceirasAs disponibilidades e aplicações financeiras totalizaram R$ 273,8 milhões ao final de 2012. Estes recursos serão utilizados para investimentos nos projetos em nosso pipeline e novas oportunidades de investimentos tipo “greenfield” ou “brownfield”. As aplicações financeiras representaram 14,6% dos ativos totais.
Estoque
Os imóveis a comercializar encerram o ano de 2012 com saldo de R$ 592,2 milhões, em linha com a estratégia da Companhia de investir no desenvolvimento e aquisição de propriedades comerciais, administração destas e, posteriormente, desinvestimento para busca de novas oportunidades.
Propriedades para Investimento
As propriedades para investimento são compostas conforme abaixo, contabilizadas ao montante no custo histórico incorrido.
PROPRIEDADES PARA INVESTIMENTO (R$ mil) 4T11 3T12 4T12 4T12 x 4T11 4T12 x 3T12
Edifícios Corporativos 298.165 294.853 293.622 -1,5% -0,4% Condomínios Logísticos 49.619 50.168 50.856 2,5% 1,4% Shoppings 161.124 379.128 397.777 146,9% 4,9% Outros 21.304 21.060 39.191 84,0% 86,1%
18
Endividamento
No trimestre, a dívida líquida da CCP totalizou R$ 659,6 milhões, 13,5% superior ao registrado no 3T12 e 100,1% superior ao registrado em 2011. O incremento do nível de endividamento da Companhia pode ser justificado pelo aumento no volume financiado referente a investimentos realizados nos projetos em desenvolvimento e pela consequente expansão das despesas financeiras com juros das linhas de crédito contratadas.
(1) EBITDA acumulado dos últimos 12 meses
O nível de endividamento da Companhia é de 2,71 vezes o EBITDA dos últimos 12 meses, posição que permite à Companhia financiar seu plano de crescimento operacional dentro de níveis adequados de alavancagem.
O financiamento corporativo corresponde a 1,09 vez o EBITDA e o financiamento à produção 1,61 vez o EBITDA.
(1) EBITDA acumulado dos últimos 12 meses
Ao final de 2012, a CCP possuía três empréstimos bancários e nove financiamentos contratados, conforme demonstrados a seguir:
(1) Pagamento mensal após o período de carência.
Endividamento 682.909 880.916 933.382
Financiamentos e Empréstimos 328.076 339.280 403.056 Debêntures 361.152 545.397 534.023 Partes Relacionadas (6.319) (3.761) (3.697)
Disponibilidades 353.247 299.609 273.818
Caixa, Investimentos e Valores Mobiliários 353.247 299.609 273.818
Dívida Líquida Total 329.662 581.307 659.564
Dívida Líquida Total/EBITDA LTM(1) 1,93x 2,53x 2,71x
4T12
4T11 3T12
Dívida Líquida (R$ mil)
Dívida Líquida Corporativa 327.257 252.090 266.571
Dívida Líquida Corporativa / EBITDA(1) 1,91x 1,10x 1,09x
Dívida Líquida Produção 2.405 329.217 392.993
Dívida Líquida Produção / EBITDA(1) 0,01x 1,44x 1,61x
4T12
4T11 3T12
Dívida Líquida (R$ mil)
Tipo Montante Remuneração Juros Vencimento
Cédula de Crédito 5.000 CDI + 0,81% a.a. Trimestral dezembro-13 Debêntures 300.000 CDI + 0,81% a.a. Mensal (1) março-18
Debêntures 204.420 CDI + 1,22% a.a. Semestral fevereiro-17 Total 509.420
19 Na modalidade financiamento a produção, o montante do empréstimo é liberado de acordo com cronograma de desembolso das obras financiadas.
Capital Social e Patrimônio Líquido
Em 31 de dezembro de 2012, o capital social era de R$ 330,7 milhões, representado por 83.000.000 ações ordinárias nominativas (ex-tesouraria 82.650.168) distribuídas entre grupo controlador, tesouraria da Companhia e investidores em bolsa de valores (free
float). O Patrimônio Líquido da Companhia encerrou 2012 com R$ 628,5 milhões por conta de lucros acumulados no período.
CCPR3
Valor da ação (22/2/2012) R$25,00
Número de Ações 83.000.000
Market Cap R$2,075 bilhões
Free Float 55,7%
Valorização em 2012
CCPR3 +55,9%
Ibovespa +7,4%
Imob +22,4%
Gráfico 9 - Composição Acionária - %
(1) Leonis Empreendimentos e Participações Ltda. (2) Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores S/A
Modalidade Montante Montante Liberado Remuneração Juros Vencimento
FINEM 144.000 92.046 TJLP + 3,72% a.a Mensal setembro-20 Crédito Imobiliário 20.000 15.456 TR + 10,00% a.a. Mensal setembro-21 Crédito Imobiliário 54.800 53.234 TR + 10,20% a.a. Mensal março-22 Crédito Imobiliário 31.393 31.720 TR + 10,30% a.a. Mensal janeiro-23 Crédito Imobiliário 46.000 46.205 TR + 10,50% a.a. Mensal julho-23 Crédito Imobiliário 30.000 31.349 TR + 10,60% a.a. Mensal abril-24 Crédito Imobiliário 34.107 18.500 TR + 10,80% a.a. Mensal agosto-24 Crédito Imobiliário 185.220 82.048 TR + 10,30% a.a. Mensal setembro-24 Crédito Imobiliário 77.326 27.465 TR + 10,31% a.a. Mensal agosto-25
622.846
398.023
Financiamento a Produção (R$ mil)
Acionista Controlador 44.3% Leonis (1) 25.1% CSHG (2) 15.2% Outros 15.5%
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2012 em Resumo
Entrega e Locação do Galpão Logístico Cajamar Industrial Park – Cajamar (SP)No primeiro trimestre de 2012, a Prologis CCP realizou a primeira entrega de um empreendimento desenvolvido pela Companhia. O Cajamar Industrial Park está localizado na cidade de Cajamar, SP, a 25 km da capital, e possui amplo acesso para a Rodovia Anhanguera. O projeto totaliza 115,1 mil metros quadrados de área bruta locável – a CCP tem participação no projeto de 2,5%, ou 2.877 m² de área para locação. O projeto encontra-se totalmente locado para empresas como Penske Logística, Novapontocom, Zara e Dafiti.
Venda de Participação no Projeto Torre Matarazzo – São Paulo (SP)
Em janeiro de 2012, a Cyrela Commercial Properties adquiriu, de um dos permutantes do terreno, área equivalente a 1.320 m² (parte CCP) de área locável no futuro empreendimento Torre Corporativa Matarazzo (“Torre Matarazzo”).
Em junho, a CCP e a Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI), sócias no projeto, venderam suas participações na Torre Matarazzo à Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil - PREVI.
A participação da CCP na Torre Matarazzo era de 10.246 m² e foi vendida por R$ 199,1 milhões. Parcela significativa deste valor foi paga à vista e o saldo remanescente será pago conforme o cronograma da obra.
O projeto, situado na Avenida Paulista, um dos principais centros econômicos de São Paulo, é desenvolvido em conjunto pela CCP e CCDI, e compõe-se da Torre Matarazzo, torre de escritórios corporativos “Triple A” com 22.052 m2 de
área privativa total; e do Shopping Cidade de São Paulo, com 17.500 m2 de área bruta locável. A CCP e a CCDI mantém
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Inauguração do Parque Shopping Belém – Belém (PA)
Em abril de 2012, a CCP inaugurou o Parque Shopping Belém, localizado em Belém (PA), em parceria com a Aliansce Shopping Centers. O empreendimento tem 32.700 m² de ABL.
O Parque Shopping Belém foi inaugurado com 96,5% de sua ABL comercializada. O empreendimento possui 133 lojas, incluindo 8 lojas âncoras e 4 megalojas, entre elas a Renner, Riachuelo, Marisa, C&A, Lojas Americanas, Centauro e Hering.
Conta, ainda, com 119 lojas satélites, cinema com 7 salas Cinépolis, praça de alimentação com 26 operações e mais de 1.700 vagas de estacionamento. A participação da CCP no empreendimento é de 25%.
Inauguração do Shopping Estação BH – Belo Horizonte (MG)
Em maio de 2012, a CCP inaugurou o Shopping Estação BH, na zona norte de Belo Horizonte, MG, em parceria com BR Malls. O empreendimento fica localizado em uma importante zona de crescimento da cidade de Belo Horizonte.
O Shopping Estação BH é um dos primeiros shoppings de grande porte no norte de Belo Horizonte, com 33.982 m² de ABL total, 8 lojas âncoras e 7 megalojas, entre elas as Lojas Americanas, Fast Shop, Polishop, Centauro, Ponto Frio, Casas Bahia, Renner, Riachuelo, Marisa, C&A e Leader.
Tem, ainda, 175 lojas satélites e 35 operações de alimentação, além de um cinema da rede mexicana Cinépolis, que conta com 6 salas, incluindo três sala 3D, entre outras opções de lazer. O shopping possui um estacionamento com espaço para 1.979 veículos. A obra do Estação BH teve início em dezembro de 2010 e teve duração de 17 meses. O empreendimento inaugurou com 97% da sua ABL comercializado. A participação da CCP no empreendimento é de 40%.
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Aquisição do terreno New Cajamar – Cajamar (SP)
No segundo trimestre de 2012, a Prologis CCP adquiriu novo terreno para o desenvolvimento de novo empreendimento de galpões logísticos de alto padrão. O Centro Logístico New Cajamar está localizado em Cajamar, no interior de São Paulo, em um dos mercados mais demandados do Brasil para este segmento. O terreno possui acesso direto ao trevo do km 36,5 da Rodovia Anhanguera e fácil acesso à Grande São Paulo e interior do Estado.
O terreno possui mais de 700 mil m² de área bruta, em que serão desenvolvidos aproximadamente de 242,8 mil m² de área locável (área CCP equivalente a 60.693 m², ou 25%). O projeto será desenvolvido dentro dos mais altos padrões construtivos do mundo, mantendo a estratégia adotada pela Prologis CCP em suas operações.
Aquisição do terreno Dutra – Arujá (SP)
Ainda no segundo semestre de 2012, a CCP adquiriu terreno em Arujá, na Grande São Paulo, para a criação de Polo Logístico na Região. Empreendimento será em parceira com a Prologis Inc. O projeto totalizará 54.600 m² de área de locação, para armazenagem e logística, e está estrategicamente localizado em Arujá, a 35 km de São Paulo. O terreno tem 123.000 m², e o parque logístico será lançado em uma única fase, sendo a entrega do primeiro galpão prevista para o primeiro trimestre de 2014.
Inauguração da Expansão do Grand Plaza Shopping – Santo André (SP)
Em 10 de outubro de 2012, a CCP inaugurou a 4ª expansão do Grand Plaza Shopping, adicionando 14.534 m² de Área Bruta Locável (“ABL”) ou 113 lojas no total. Na data da inauguração, 108 lojas (95,5% do total), ou 13.938 m² (95,9%), estavam locadas. Entre os novos ocupantes do Shopping Center, destacam-se Riachuelo, Fast Shop, Renner, Siberian, e Capital Steakhouse. Com a expansão, o Grand Plaza passa a ter uma Área Bruta locável total de 74.616 m² e 357 lojas, além de 3.000 vagas de estacionamento.
Com isso, posiciona-se entre os 15 maiores shopping centers do Brasil, segundo ranking da Abrasce - Associação Brasileira de Shopping Centers. A participação da CCP no Shopping Grand Plaza é de 59,73%.
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Início de Comercialização do Shopping Cerrado – Goiânia (GO)
Em 25 de outubro de 2012, a CCP fez o lançamento do Shopping Cerrado. O empreendimento, localizado na capital do estado de Goiás, terá 32.500 m² de ABL e já tem todos os espaços disponíveis para lojas âncoras comercializados. A construção está prevista para se iniciar no primeiro trimestre de 2013. A participação da CCP no Shopping Cerrado é de 25%, e a Companhia será responsável por sua administração.
Fundo de Investimento Imobiliário - CEO Corporate Offices – Rio de Janeiro (RJ)
Durante o terceiro trimestre de 2012, foi lançado o Fundo de Investimento Imobiliário BM CEO Cyrela Commercial Properties (“FII”). Em 31 de outubro de 2012, o Fundo exerceu a opção de compra de 10.198 metros quadrados de área privativa, equivalentes a sete andares e meio, na torre sul do empreendimento CEO Corporate Offices, edifício Triple A localizado na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro.
O valor da transação foi de R$150,7 milhões. O FII foi totalmente colocado junto a investidores individuais, e sua subscrição completa se deu em três dias úteis, superando as expectativas e estabelecendo um novo marco para o Mercado.
Aos investidores está garantida uma renda mínima de 9% nominal por ano, desde a data da subscrição até 24 meses após a entrega do empreendimento. O FII captou um total de R$159,4 milhões e a transação foi estruturada pelo BTG Pactual e coordenada pelos bancos BTG Pactual, Citi, Ourinvest, HSBC e pela XP Investimentos.
O CEO encontra-se em construção, e sua conclusão está prevista para o 2T13. A CCP mantém sua participação na segunda torre do projeto (área total privativa de locação: 10.884 m²; área exclusiva CCP: 2.721 m², ou 25%).
Segunda Emissão de Debentures
Em Março de 2012, a Cyrela Commercial Properties encerrou sua segunda emissão de debêntures simples, não conversíveis em ações, no valor total de R$204,4 milhões. As debêntures tem prazo de 60 meses (amortizações no quarto e quinto anos), e remuneração de CDI mais 1,22% (um inteiro e vinte e dois centésimos por cento) ao ano. Os recursos provenientes da emissão foram destinados ao financiamento do capital de giro da Companhia.
Cancelamento de Ações
Em Fevereiro de 2012, o Conselho de Administração da CCP aprovou o cancelamento de 3.500.000 de ações ordinárias de sua emissão, passando o capital da Companhia a ser composto por 83.000.000 de ações.
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Demonstrações Financeiras
As demonstrações financeiras individuais e consolidadas estão de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e as demonstrações financeiras consolidadas de acordo com as normas internacionais de relatório financeiro (IFRS), emitidas pelo International Accounting Standards Board (IASB). As Demonstrações Financeiras devem ser lidas com as respectivas Notas Explicativas.
Demonstrativo de Resultado - Análise Anual
Demonstrativo de Resultado – Análise Trimestral
DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS (R$ mil) 2011 2012 2012 x 2011
Receita Bruta 321.370 499.456 55,4%
Locação de Edifícios Corporativos 99.854 114.682 14,8%
Shopping Centers 52.021 60.296 15,9%
Locação de Centros de Distribuição 8.707 9.826 12,9%
Locação de outros empreendimentos 5.306 10.556 98,9%
Prestação de serviços de Administração 15.678 18.529 18,2%
Vendas de Propriedades e Incorporação Imobiliária 139.804 285.567 104,3%
Deduções da receita bruta (12.073) (14.561) 20,6%
Receita Líquida Operacional 309.297 484.895 56,8%
Custo de locação, vendas e serviços prestados (115.755) (214.450) 85,3% Imóveis vendidos (16.785) (186.161) 1009,1% Imóveis locados (95.518) (23.237) -75,7%
Prestação de serviços (3.452) (5.052) 46,3%
Lucro Bruto 193.542 270.445 39,7%
Margem Bruta 62,6% 55,8% -6,8 pp.
Despesas/ Receitas Operacionais (21.766) (45.656) 109,8%
Comerciais (11.441) (15.390) 34,5%
Administrativas (12.121) (17.941) 48,0%
Honorários da Administração (4.068) (4.535) 11,5%
Participação de empregados e administradores (4.574) (9.258) 102,4%
Demais resultados em investimentos 10.438 1.468 -85,9%
Lucro antes do Resultado Financeiro 171.776 224.789 30,9%
Despesas financeiras (71.196) (67.210) -5,6%
Receitas financeiras 44.438 36.750 -17,3%
Resultado Financeiro (26.758) (30.460) 13,8%
Lucro antes de IR e CS 145.018 194.329 34,0%
Imposto de Renda e Contribuição Social (16.833) (23.003) 36,7%
Diferido 299 1.342 348,8%
Do exercício (17.132) (24.345) 42,1%
Lucro Antes da Participação dos Minoritários 128.185 171.326 33,7%
Participação de Não Controladores (14.451) (18.291) 26,6%
Lucro Líquido do Exercício 113.734 153.035 34,6%
Margem Líquida 36,8% 31,6% -5,2 pp.
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DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS (R$ mil) 4T11 3T12 4T12 4T12 x 4T11 4T12 x 3T12
Receita Bruta 128.007 79.805 121.339 -5,2% 52,0%
Locação de Edifícios Corporativos 26.224 27.879 31.582 20,4% 13,3%
Shopping Centers 14.151 14.392 20.412 44,2% 41,8%
Locação de Centros de Distribuição 1.734 2.450 2.556 47,4% 4,4%
Locação de outros empreendimentos 1.424 1.509 6.099 328,3% 304,2% Prestação de serviços de Administração 3.884 4.349 5.255 35,3% 20,8% Vendas de Propriedades e Incorporação Imobiliária 80.590 29.226 55.435 -31,2% 89,7%
Deduções da receita bruta (6.051) (2.513) (3.084) -49,0% 22,7%
Receita Líquida Operacional 121.956 77.292 118.255 -3,0% 53,0%
Custo de locação, vendas e serviços prestados (62.209) (31.254) (45.391) -27,0% 45,2%
Imóveis vendidos 20.565 (21.498) (37.603) -282,8% 74,9% Imóveis locados (81.762) (8.611) (6.434) -92,1% -25,3%
Prestação de serviços (1.012) (1.145) (1.354) 33,8% 18,3%
Lucro Bruto 59.747 46.038 72.864 22,0% 58,3%
Margem Bruta 49,0% 59,6% 61,6% 12,6 pp. 2,1 pp.
Despesas/ Receitas Operacionais (12.002) (8.933) (14.168) 18,0% 58,6%
Comerciais (5.561) (2.064) (1.618) -70,9% -21,6%
Administrativas (4.103) (4.259) (6.618) 61,3% 55,4%
Honorários da Administração (884) (1.158) (1.158) 31,0% 0,0%
Participação de empregados e administradores (1.224) (1.450) (4.901) 300,4% 238,0% Demais resultados em investimentos (230) (2) 127 -155,2% -6450,0%
Lucro antes do Resultado Financeiro 47.745 37.105 58.696 22,9% 58,2%
Despesas financeiras (19.330) (16.039) (13.761) -28,8% -14,2%
Receitas financeiras 10.865 8.503 6.215 -42,8% -26,9%
Resultado Financeiro (8.465) (7.536) (7.546) -10,9% 0,1%
Lucro antes de IR e CS 39.280 29.569 51.150 30,2% 73,0%
Imposto de Renda e Contribuição Social (4.613) (3.959) (4.908) 6,4% 24,0%
Diferido 682 2.691 2.941 331,2% 9,3%
Do exercício (5.295) (6.650) (7.849) 48,2% 18,0%
Lucro Antes da Participação dos Minoritários 34.667 25.610 46.242 33,4% 80,6%
Participação de Não Controladores (4.193) (2.095) (9.262) 120,9% 342,1%
Lucro Líquido do Exercício 30.474 23.515 36.980 21,3% 57,3%
Margem Líquida 25,0% 30,4% 31,3% 6,3 pp. 0,8 pp.
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Balanço Patrimonial
ATIVOS (R$ mil) 2011 2012 Ativo Total% sobre 2012 x 2011
Ativo Circulante Disponibilidades 8,541 136,991 7.4% 1503.9% Aplicações financeiras 344,706 136,827 7.4% -60.3% Contas a Receber 58,619 94,072 5.1% 60.5% Estoques 5,292 340,636 18.3% 6336.8% Adiantamento a Fornecedor 3,125 2,413 0.1% -22.8%
Impostos e contribuições a compensar 1,764 1,832 0.1% 3.9%
Demais contas a receber 1,063 9,983 0.5% 839.1%
Total Circulante 423,110 722,754 38.9% 70.8%
Ativo não circulante
Contas a receber 11,551 42,911 2.3% 271.5%
Estoques 391,204 251,574 13.5% -35.7%
Partes relacionadas 6,394 3,522 0.2% -44.9%
Contas-correntes com parceiros nos empreendimentos 20,865 5,117 0.3% -75.5%
Impostos e contribuições a compensar 23,032 43,912 2.4% 90.7%
Depósitos Judiciais 8,833 682 0.0% -92.3%
Adiantamento a Fornecedor 0 4,489 0.2% NA
Títulos e Valores Mobiliários - 0 0.0% NA
Créditos com Pessoas Ligadas 0 250 0.0% NA
Ativo Imobilizado 6,428 1,868 0.1% -70.9%
Ativo Intangíveis 10 35 0.0% 250.0%
Propriedades para investimento 530,212 781,446 42.0% 47.4%
Total não Circulante 998,529 1,135,806 61.1% 13.7%
Total de Ativos 1,421,639 1,858,560 100.0% 6.5%
PASSIVOS E PATRIMÔNIO LÍQUIDO (R$ mil) 2011 2012
% sobre Passivo + Patrimônio Líquido 2012 x 2011 Passivo Circulante 401,328 221,709 11.9% -44.8% Empréstimos e financiamentos 269,272 18,693 1.0% -93.1% Debênture 7,322 63,901 3.4% 772.7% Refis IV 2,651 0 0.0% -100.0% Fornecedores 10,605 20,741 1.1% 95.6%
Impostos e contribuições a recolher 8,457 10,053 0.5% 18.9%
Impostos e contribuições diferidos 5,448 2,372 0.1% -56.5%
Contas a pagar por aquisição de imóveis 514 0 0.0% -100.0%
Dividendos a pagar 27,012 36,347 2.0% 34.6%
Partes relacionadas 75 75 0.0% 0.0%
Contas-correntes com parceiros nos empreendimentos 19,821 7,887 0.4% -60.2%
CDU a apropriar (Res Sperata) 0 8,754 0.5% NA
Adiantamento dos clientes - Permutas 31,418 18,749 1.0% -40.3%
Adiantamento dos clientes 9,692 17,743 1.0% 83.1%
Demais contas a pagar 9,041 16,394 0.9% 81.3%
Passivo não circulante/Exigível a longo prazo 467,803 915,768 49.3% 95.8%
Empréstimos e Financiamentos 58,804 384,363 20.7% 553.6%
Debênture 353,830 470,122 25.3% 32.9%
Contas a pagar por aquisição de imóveis 756 0 0.0% -100.0%
Adiantamento de clientes - permuta 41,886 42,222 2.3% 0.8%
Tributos a Pagar 6,958 0 0.0% -100.0%
CDU a apropriar (Res Sperata) 0 5,128 0.3% NA
Imposto de renda e contribuição social diferidos 1,848 5,673 0.3% 207.0%
Provisão para contingências 1,150 6,602 0.4% 474.1%
Demais contas a pagar 2,571 1,658 0.1% -35.5%
Patrimônio Líquido 513,531 628,503 33.8% 22.4%
Participação de minoritários 38,977 92,580 5.0% 137.5%
