LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

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Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da Segunda Vara Cível do Foro

da Comarca de Diadema/SP.

Processo n.º 1005004-76.2018.8.26.0161

MAÍSA MACHADO TUROLLA, arquiteta/urbanista, inscrita no Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU sob nº A 9738-1 e no portal de auxiliares da justiça, perita judicial nomeada e compromissada nos autos digitais da AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C ARBITRAMENTO DE ALUGUEL E REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS que MARIA JOSÉ DA SILVA E OUTRA move em face de MARIA SOARES FERNANDES E OUTROS vem respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, apresentar suas conclusões após detalhado exame da matéria em questão, consubstanciadas neste...

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1. OBJETIVO

Em estrita observância ao respeitável despacho de fls 124, o presente Laudo visa apresentar os subsídios técnicos indispensáveis à correta e criteriosa determinação do valor de venda de imóvel comercial do tipo Galpão, no mercado imobiliário, localizado à Rua Pablo Neruda, 158 – Jardim Ruyce ou Serraria com cep 09980-010, neste município de Diadema.

Portanto, após detalhado estudo da questão, análise dos autos e vistorias, esta signatária deu prosseguimento ao trabalho e concluiu o presente laudo.

2. PERÍCIA

Segundo despacho proferido por Vossa Excelência às fls 124 dos autos, o objetivo da perícia reside na avaliação do valor de mercado do bem imóvel e suas benfeitorias, descritos às fls 14 a 18 dos autos.

Para tanto, esta signatária adotou como procedimento à vistoria ao local dos fatos, datada de novembro de 2019.

3. VISTORIA

Com o objetivo de cumprir a determinação deste Douto Juízo, esta signatária dirigiu-se ao local em questão para proceder à vistoria e avaliação do imóvel.

Trata-se de um galpão localizado à Rua Pablo Neruda, 158 no bairro Jardim Ruyce, neste município de Diadema, objeto da matrícula:

 Matrícula 2.978 do CRI de Diadema, datado de 28 de janeiro de 1977, com 335,00 m2 de terreno e 274,90 m2 de área construída conforme AV.4

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Cabe esclarecer que a situação fática, constatada por esta signatária por ocasião da vistoria, encontra-se em anexo a este laudo, com documentação fotográfica do imóvel avaliando, cálculo dos comparativos e descrição de cada amostra. O imóvel este localizado em Zona Mista Comercial e Industrial, próximo a comércio e serviços com toda infraestrutura necessária.

4. DADOS OBTIDOS

4.1. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

1.1. Do Local

1.1.1 Localização

O imóvel objeto do presente estudo localiza-se à Rua Pablo Neruda, 158, Jardim Ruyce ou Serraria com cep 09980-010, neste município na quadra formada pelas Rua Pablo Neruda (sem saída), Av. Nossa Senhora das Graças, Rua José Bonifácio, Rua Pedro Garuba Neto, Rua José Antonio Rodrigues, próximo Av. Eldorado e Rodovia dos Imigrantes.

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1.1.2 Melhoramentos Públicos

O imóvel está localizado em Zona de Qualificação Urbana, próximo ao comércio de densidade média, dotado de toda a infraestrutura de serviços públicos urbanos, sendo servidos de redes de água, telefone e energia elétrica domiciliar, iluminação pública, coleta de lixo, guias e sarjetas, pavimentação, transporte coletivo próximo e arborização.

A proximidade com alguns pontos de comércio possibilita o acesso a uma grande variedade de estabelecimentos comerciais das mais variadas proporções e ramos de atividades.

1.1.3 Mapas Fiscais da Municipalidade

De conformidade com a Planta Genérica de Valores de Diadema, o local onde se encontra localizado o imóvel tem a inscrição imobiliária sob nº 330.110.1200.

1.1.4 Zoneamento

Conforme a Planta de Macrozoneamento de Estruturação e Qualificação Urbana da PMD o referido imóvel está situado em Zona Mista.

Como particularidade favorável ao imóvel em estudo tem-se a localização com fácil acesso e proximidade a vias importantes no bairro e a possibilidade de locomoção através de transporte público. Como desfavorável, temos rua sem saída com difícil acesso de caminhões e manobras.

1.1.5 Circunvizinhança

O imóvel localiza-se distante do centro de Diadema. O local apresenta características de Uso Comercial e Industrial com densidade demográfica alta. Usos comerciais, serviços e residenciais, onde predomina o padrão médio/baixo.

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2.2 Do Imóvel

2.2.1. Terreno

O terreno relativo ao imóvel objeto do presente estudo possui formato regular, localizado acima do nível da rua e pequeno aclive no terreno, apresentando solo aparentemente firme e seco com área total de 335,00 m2.

2.2.2. Construção

A construção trata-se de um galpão industrial, escritórios e edícula implantados no lote com recuo lateral esquerdo e recuo de frente onde temos 2 vagas de garagem descobertas e uma vaga coberta. No pavimento térreo junto do recuo de frente existe uma construção que no térreo possui uma copa, um lavabo e no andar superior um escritório e um banheiro.

No limite dos fundos do lote temos uma edícula com dois pavimentos composta por salão no térreo e no superior. Entre a construção do galpão e a edícula existe um compartimento que serve de almoxarifado ou estoque de matéria prima.

O galpão possui construção em alvenaria com revestimento de massa grossa, azulejos até meia barra, piso cimentado e cobertura com telhas de cimento amianto e estrutura metálica. As outras construções estão inacabadas, algumas paredes sem revestimento ou massa, piso cerâmico, e azulejos meia barra, classificados no padrão econômico.

5.AVALIAÇÃO 5.1. Diretrizes

O presente laudo de avaliação obedece como diretrizes gerais, às normas técnicas e recomendações da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 14.653 parte 1 e 2 , bem como às do IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos/2011 e Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – versão 2017.

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5.2. Metodologia Básica

Conforme prescreve a Norma e o IBAPE, em especial na “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos” de 2011, a metodologia avaliatória a ser utilizada deve alicerçar-se em pesquisa de mercado com o maior número possível de elementos comparativos contemporâneos e similares ao imóvel avaliando. Assim sendo, os métodos básicos para o cálculo do valor do imóvel objeto deste trabalho, serão o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, e o Método de Custo.

5.2.1. Método Direto ou Comparativo

Neste método, o valor do terreno é atribuído através da comparação direta com as informações de elementos assemelhados, após o adequado tratamento e homogeneização dos dados obtidos por meio de pesquisa no mercado imobiliário local, envolvendo preços comercializados ou ofertados, e as demais características, atributos e fatores que possam influenciar no resultado.

5.2.2. Método de Custo

O valor total do imóvel é obtido através da composição do valor do terreno, calculado através do método comparativo neste caso, acrescido do valor das benfeitorias, ou seja, a construção existente no imóvel, apropriada através do custo de sua reprodução, utilizando-se como base o Custo Unitário Básico de Edificações – CUB – fornecido pelo Sinduscon/SP.

5.2.3. Fatores de Homogeneização

O denominador comum, ou situação paradigma, sob a qual todos os elementos comparativos serão analisados e tratados, levando-se em conta os atributos e variáveis que influenciam na variação do valor dos imóveis, para Grupo IV, Zonas Industrial ou Galpões, será:

Fator Transposição (IF) : 1,000

Fator Profundidade : não se aplica Fator Testada : não se aplica

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5.2.4. Fator Fonte

Visando a consideração da elasticidade das ofertas pesquisadas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos às ofertas serão abatidos em até 10%, compensando assim a eventual superestimativa das mesmas, tendo em vista a atual situação do mercado local, para só então serem considerados nos cálculos estatísticos.

5.2.5. Fator Transposição

Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, da situação do imóvel avaliando, serão utilizados índices determinados e aferidos no local.

5.2.6. Fator Frentes Múltiplas

O Fator de frentes múltiplas deve estar relacionado com o tratamento da pesquisa de mercado, ou seja, na condição de levar os valores estimados à situação paradigma (terreno em meio de quadra), devendo-se, portanto, empregar os coeficientes indicados nas tabelas na forma inversa. No caso não se aplica.

5.2.7. Pesquisa de Valores

O presente laudo está baseado em uma ampla e detalhada pesquisa na região, datada de novembro/dezembro de 2019, visando à obtenção de elementos comparativos, tendo sido consultadas as fontes competentes para a obtenção de valores, de ofertas e informações específicas do mercado local para o tipo de imóvel avaliando.

Esses elementos se encontram devidamente caracterizados no anexo 2 do presente trabalho. Após a devida análise de todos os elementos e in-formações coletadas, foram efetuados os devidos tratamentos de homogeneização dos elementos comparativos, considerando todas as características, atributos, e fatores que exercem influência sobre o valor do imóvel, de acordo com os critérios de praxe.

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5.3. Valor Total do Imóvel

Desta forma, feita estas considerações e explicações, o valor do imóvel, de acordo com os cálculos apresentados em anexo, é igual a:

Vi = R$ 524.000,00 (quinhentos e vinte e quatro mil reais), para o mês de dezembro de 2019.

(ver anexo2)

6. CONCLUSÃO

Desta forma, esta signatária, perita de confiança do Douto Juízo, honrada com a sua nomeação, procurou cumprir adequadamente à sua designação e encerra aqui suas considerações, concluindo o valor total do imóvel para o mês de dezembro de 2019 conforme pesquisa efetuada no mercado imobiliário local, fundamentado pelas Normas descritas neste trabalho.

7. ENCERRAMENTO

Encerrados os trabalhos, foi redigido e digitado este Laudo, que se compõe de 36 (trinta e seis) folhas escritas de um só lado, incluindo 3 (três) anexos.

Diadema, 12 de dezembro de 2019.

Maísa Machado Turolla CAU A9738-1

ANEXOS: Integram ainda este trabalho três anexos:

1. Planta de Localização do Avaliando; 2. Cálculo Valor Avaliando e Amostras;

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nexo 1 – Planta de Localização do Avaliando.

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Anexo 2- Cálculo do Valor do Imóvel Avaliando e Amostras. 1. Pesquisa do Preço Unitário do Terreno

1.1. Método Comparativo

Será empregado o Método Direto ou Comparativo de Dados de Mercado. Recomendam as Normas Técnicas que a pesquisa deva abranger várias e diversas fontes de maneira que se possam obter elementos comparativos apro-veitáveis.

2. Critérios de Seleção e Tratamento de Dados 2.1. Seleção

Na seleção de dados foram considerados como pontos primordiais à obtenção dos elementos semelhantes ao objeto da avaliação, considerando-se para tanto a mesma situação geográfica e urbanística do imóvel e a tipologia do mesmo.

2.2. Valor à Vista

Será resultado do desconto de um ágio de 10%, quando se tratar de ofertas ou opiniões, a fim de se compensar a elasticidade natural do mercado imobiliário.

2.3. Homogeneização

Os elementos obtidos na amostra foram tratados através de exames e cálculos para se assimilarem, considerando a qualidade dos dados, a regularidade das ocorrências, e a freqüência e influência dos atributos na formação dos preços. Visa ajustar os dados da pesquisa à situação paradigma.

2.4. Avaliação

Para determinar o Valor do Terreno Avaliando, deve-se ajustar o valor médio obtido na situação paradigma para as condições do avaliando. Visa calcular o valor total de terreno avaliando.

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3. Classificação da zona

De acordo com a "Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos" do IBAPE/SP - 2011, o imóvel em lide enquadra-se na 11ª. Zona Galpões – Grupo IV, Zonas Industriais ou Galpões na qual recomenda-se:

Fr : frente de referência = não se aplica; Pmi : profundidade mínima = não se aplica; Pma : profundidade máxima = não se aplica.

O expoente do fator frente (Cf) e fator profundidade (Cp) não se aplicam, assim como múltiplas frentes ou esquinas ou coeficiente de área.

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4.Coleta de Dados

Fórmulas básicas utilizadas:

Vu = Vo x {1 + [ (F1 – 1 ) + (F2 – 1) + (Fn – 1) ]}; Vt = Vu / {1 + [ (F1 – 1 ) + (F2 – 1) + (Fn – 1) ]} x At; Vc = Ac x Cc x K x Foc;

Cf = (Fe/Fr)0,20 ; dentro dos limites Fr/2<Fe<2Fr

Cp = (Pe/Pmi)0,50 ; dentro dos limites 1/2Pmi<Pe< Pmi, Cp = (Pma/Pe)0,50 ; dentro dos limites Pma<Pe< 2Pma, Foc= R+ K (1 - R),

Onde temos que :

Vc : Valor da construção; Ac : Área construída;

Cc : Custo da construção/ Sinduscon/SP galpão – G1 R$807,89 nov/2019; K : Fator do padrão da construção (tabela específica);

Fob : Fator de obsolescência;

Foc : Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação do imóvel avaliando;

R : Coeficiente residual correspondente ao padrão(tabela específica); Vut : Valor unitário do terreno pesquisado;

Vi : Valor da oferta do imóvel pesquisado; At : Área do terreno;

Ff : Fator de desconto sobre a oferta; Cf : Coeficiente de frente;

Cp : Coeficiente de Profundidade; Ce : Coeficiente de esquina;

Ft : Fator topografia Fr : Frente de referência;

Fe : Frente do imóvel pesquisado; Pmi : Profundidade mínima para a região; Pma : Profundidade máxima para a região; Pe : Profundidade do imóvel pesquisado; If : Índice Fiscal

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Dados Referenciais do Imóvel Avaliando

Dados Referenciais do Imóvel

Local: Rua Pablo Neruda, 158 Jardim Ruyce ou Serraria/Diadema/SP; Construção industrial – galpão e escritórios com 3 vagas de garagem. Padrão Construtivo: econômico – 0,609 - grupo 2.2 - Galpão

Idade: 41 anos

Estado de Conservação: Necessitando de reparos simples “e”, depreciação de 18,10 % de acordo com o quadro de classificação de Ross/Heideck, relativo ao estado de conservação das edificações 2017.

Fator Obsoletismo e estado de conservação do avaliando - Galpão Foc = 41/60 = 0,68 ou 68% = 0,3512

Foc = 0,20 + 0,3512 (1 – 0,20) Foc = 0,481

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4.1.Pesquisa de Mercado - Elemento Comparativo 1 Local : Galpão –Jardim Ruyce/Diadema

Todos os melhoramentos, com benfeitorias.

Área terreno: 370,00m² - Área Construída: 350,00 m2. Fonte: Zanon Imóveis telefone: 3996.0330

Oferta: R$ 650.000,00 data: novembro/2019 Foc= 0,20+0,5119(1-0,20) - Foc=0,609

Elementos de cálculo para homogeneização:  Construção (1) Fator padrão = 0,609 (2) Fator obsolescência = 0,609 Vc = Ac x K x Foc x Cub Vc = 350,00 x 0,609 x 0,609 x 807,89 = R$104.870,86  Terreno (1) Fator elasticidade = 0,900 (2) Fator localização = 1,000 Vu = R$ 650.000,00 x 0,90 – 104.870,86___________ 370,00m2 x { 1+ [1,000 -1]} Vu = __________480.129,14_______________ 370,00 x 1,000 Vu =R$ 1.297,64/M2.

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4.1.Pesquisa de Mercado - Elemento Comparativo 2 Local :Rua Outono - Galpão –Jardim Ruyce/Diadema Todos os melhoramentos, com benfeitorias.

Área terreno: 250,00m² - Área Construída: 268,00 m2. Fonte: Di Castron Imóveis telefone: 4122.0066

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Área terreno: 250,00m² - Área Construída: 246,00 m2. Fonte: Rodrigues Imóveis telefone: 4075.1358

Elementos de cálculo para homogeneização:  Construção (1) Fator padrão = 1,125 (2) Fator obsolescência = 0,767 Vc = Ac x K x Foc x Cub Vc = 246,00 x 0,609 x 0,609 x 807,89 = R$171.488,58  Terreno (1) Fator elasticidade = 0,900 (2) Fator localização = 1,100 Vu = R$ 690.000,00 x 0,90 – 171.488,58___________ 250,00m2 x { 1+ [1,100 -1]} Vu = __________449511,42_______________ 250,00 x 1,100 Vu =R$ 1.634,58/M2.

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4.1.Pesquisa de Mercado - Elemento Comparativo 4 Local : Rua do Inverno - Galpão –Jardim Ruyce/Diadema Todos os melhoramentos, com benfeitorias.

Área terreno: 280,00m² - Área Construída: 260,00 m2. Fonte:Invictus Imóveis telefone: 4432.4112

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Elementos de cálculo para homogeneização:  Construção (1) Fator padrão = 0,609 (2) Fator obsolescência = 0,609 Vc = Ac x K x Foc x Cub Vc = 284,30 x 0,609 x 0,609 x 807,89 = R$85.185,10  Terreno (1) Fator elasticidade = 0,900 (2) Fator localização = 1,000 Vu = R$ 625.000,00 x 0,90 – 85.185,10___________ 338,50m2 x { 1+ [1,000 -1]} Vu = __________477.314,90______________ 338,50 x 1,000 Vu =R$ 1.410,08/M2.

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Elementos de cálculo para homogeneização:  Construção (1) Fator padrão = 0,609 (2) Fator obsolescência = 0,609 Vc = Ac x K x Foc x Cub Vc = 313,00 x 0,609 x 0,609 x 807,89 = R$93.784,51  Terreno (1) Fator elasticidade = 0,900 (2) Fator localização = 1,000 Vu = R$ 400.000,00 x 0,90 – 93.784,51___________ 350,00m2 x { 1+ [1,000 -1]} Vu = __________266.215,49_______________ 350,00 x 1,000 Vu =R$ 760,61/M2.

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4.2. Homogeneização dos dados obtidos

Elementos Vut (R$/m²) 1 _____________________ 1.297,64 2 _____________________ 1.591,26 3 _____________________ 1.634,58 4 _____________________ 1.601,97 5 _____________________ 1.410,08 6 _____________________ 760,61 # Média Aritmética_____8.296,61 / 6 = R$ 1.382,69 Limite superior (1.382,69 + 30%) = R$ 1.797,49 Limite inferior (1.382,69 - 30%) = R$ 967,89

Considerando que o elemento de nº 6 está fora do intervalo de variação admissível temos, portanto a Média Aritmética Saneada corresponde a:

M.A.S. = 7.535,53 / 5 = R$ 1.507,10/m2 (um mil, quinhentos e sete reais e centavos)

3. Paradigmas

Para o imóvel avaliando temos os seguintes dados:

Matrícula 2.978 com Inscrição. Municipal 330.110.1200 Para o imóvel avaliando temos os seguintes dados:

Fe : frente efetiva = 11,50 m;

Pe : profundidade equivalente = 29,13 m;

At : área do terreno = 335,00 m2.

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Após termos obtido o valor unitário de terreno, podemos aplicar as fórmulas específicas, considerando todos os fatores inerentes, neste caso, à formação do valor total:

Vt = At x Vu x Cf x Cp ; onde:

Vt : valor do terreno = a ser obtido At : área do terreno avaliando = 335,00 m2 Vu : valor unitário obtido = R$ 1.507,10 Cf : coeficiente de frente = não se aplica Fe : frente efetiva = 11,50 m Fr : frente de referência = não se aplica Cp : coeficiente de profundidade = não se aplica Pmi : profundidade mínima = não se aplica Pma : profundidade máxima = não se aplica Pe : profundidade equivalente = não se aplica

Ft : fator topografia = 1,100

Não se aplica nesse Grupo I da Tabela 1, nem múltiplas frentes ou esquina, nem tampouco coeficiente de área.

Realizando as substituições, temos então que: Vt = At x {Vu/ [1+ Cf x Cp x Ft -3] }

Vt = 335,00 x { 1.507,10/1,00+ [ 1,000+ 1,000 + 1,100 -3]} Vt = R$ 458.980,45

Vt = R$ 458.980,45 (Valor total do terreno)

5. Valor da construção

Visa avaliar o custo de reprodução das benfeitorias contidas no terreno do imóvel avaliando, no caso, uma edificação tipo galpão de padrão econômico, em estado de conservação bom, necessitando de reparos simples (item “e” do quadro A), com 274,90 m2 de área construída, portanto adotaremos a seguinte expressão:

Vc = Ac x Cc x k X Foc ; onde:

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Ac : Área construída = 274,90 m2; Cc : Custo da construção/ Sinduscon = R$807,89/m2; K : Fator de padrão da construção = 0,609;

Foc : Fator de obsolescência = 0,481

Obs: Conforme Tabela IV de valores unitários para o padrão do imóvel, já atualizada em 2017, baseada na tabela de conversão de coeficientes, adotou-se o fator 0,609 “galpão – padrão econômico”, assim como no Quadro A, a referência “e” para o estado da edificação.

Foc = R + K (1-R), onde I: 41/60 = 0,68 ou 68%; Foc = 0,20 + 0,3512 (1-0,20) = 0,481;

Foc = 0,481

Realizando as devidas substituições, temos : Vc = Ac x K x Foc x Cub

Vc = 274,90 x 0,609 x 0,481 x 807,89:

Vc = R$ 65.056,29 (valor total da construção)

6. Valor do Imóvel

Será obtido através das soma dos valores do terreno e das benfeitorias. Temos, portanto:

Vi = Vt + Vc :

Vi = 458.980,45 + 65.056,29 = R$ 524.036,74 (quinhentos e vinte e quatro mil, trinta e seis reais e centavos) para o mês de dezembro de 2019 ou em números redondos R$ 524.000,00 (quinhentos e vinte e quatro mil reais) para dezembro de 2019.

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Foto Vista frente do galpão.

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Anexo 3 – Documentação Fotográfica.

Foto – Vista paredes galpão com algumas infiltrações.

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Foto – Outra vista do galpão com detalhe do tipo de telha e estrutura da cobertura..

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Foto – Vista interna galpão logo na entrada.

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Foto - Entrada escritório.

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Foto Banheiro do escritório sem acabamento.

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Foto Edícula sem massa de acabamento no pav. Superior.

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Anexo 3 – Documentação Fotográfica

Foto Outra vista depósito.

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Excelentíssima Senhor Doutor Juiz de Direito da Segunda Vara Cível da

Comarca de Diadema/SP.

Processo n.º 1005004-76.2018.8.26.0161

MAÍSA MACHADO TUROLLA, arquiteta/urbanista, inscrita no Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU sob nº A 9738-1 e no portal de auxiliares da justiça, perita judicial nomeada e compromissada nos autos digitais da AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C ARBITRAMENTO DE ALUGUEL E REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS que MARIA JOSÉ DA SILVA E OUTRA move em face de MARIA SOARES FERNANDES E OUTROS, vem respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, requerer a anotação no autos para que os honorários periciais arbitrados nas fls 155 no valor de R$ 4.500,00 ( quatro mil e quinhentos reais), sejam reservados na ocasião da alienação do bem avaliado, conforme determinação de fls 159, e que se caso não houver essa alienação, as partes paguem os honorários arbitrados, conforme o que Vossa Excelência determinar e que sejam devidamente corrigidos pela Tabela dos Tribunais. O trabalho encontra-se concluído e entregue.

Termos em que, P. Deferimento

Diadema, 12 de dezembro de 2019

MAÍSA MACHADO TUROLLA