O conteúdo deste material diz respeito ao nosso vídeo “Análise do fundo imobiliário VINO11” (https://youtu.be/V6iWiutnpLI), e a intenção é que sirva como um complemento para o vídeo. Se você recebeu este material sem ter assistido ao vídeo e tem interesse em seu conteúdo, recomendamos que o assista para aproveitar o conteúdo completo.
Olá! Nós somos o canal Virada Invest! Nosso foco é abordar o tema sobre a construção de patrimônio no longo prazo por meio de investimentos. Somos dois investidores que acreditam na filosofia do buy and hold na Bolsa de Valores para constituir a carteira de investimentos, e que esse processo passa por muito estudo e disciplina na vida financeira.
Isso significa que aqui no Virada Invest não vendemos o sonho do enriquecimento rápido e fácil na Bolsa de Valores; pelo contrário, vamos mostrar que essa é uma jornada trabalhosa e que exige sim dedicação para obter sucesso, mas que a recompensa lá na frente é uma vida em situação financeira confortável, uma vida na qual você pode correr atrás dos seus sonhos e ter o dinheiro necessário para isso, seja esse sonho uma casa na praia, um empreendimento novo, ou simplesmente uma aposentadoria tranquila.
Nossa metodologia busca aliar o conteúdo visual por meio de vídeos no YouTube (canal @viradainvest) com a parte escrita em nosso blog, sendo que os vídeos também acompanham material de apoio escrito. O objetivo é de unir a teoria e a prática em tudo que seja possível, para que o futuro investidor possa ver todos os passos acontecendo na sua frente e fique tranquilo quando chegar a sua vez de botar a mão na massa.
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Objetivo do vídeo: Analisar o fundo imobiliário VINO11. Vamos destacar os pontos importantes que você precisa saber sobre este FII e comentar pontos positivos e pontos de atenção.
Gestão
- O VINO11 é um FII gerido pela Vinci Partners, criada em 2009 por executivos que trabalhavam na UBS Pactual (hoje conhecida como BTG Pactual).
- A empresa tem R$ 47 bi sob sua gestão e atua em diversos setores como private equity, real estate (que são os FIIs), infraestrutura, entre outros.
- Faz a gestão de quatro FIIs.
Características básicas do fundo:
● Mandato: Renda
● Segmento: Lajes corporativas ● Gestão: Ativa
● Prazo: Indeterminado
● Número de cotistas: Mais de 69 mil (março/2021) ● Início: 2013, na época fundo fechado; abertura em 2019 ● Preço da cota: R$ 61,55 (março/2021)
Histórico e Patrimônio
- O VINO11 teve início em 2013, quando adquiriu 65,6% do empreendimento BM336
- No entanto, desse início até 2019 o VINO11 foi um fundo fechado, sendo que a abertura da negociação de suas cotas foi ocorrer há pouco mais de um ano.
- Até essa data, tinha apenas 49 cotistas, sendo que durante o ano de 2020 teve um crescimento bastante expressivo e chegou a ganhar 63 mil novos cotistas apenas no ano passado.
- Em 2019, com a abertura da negociação das cotas do fundo, houve uma grande emissão que captou R$ 564 milhões e, com esse dinheiro, o VINO11 realizou a aquisição de 7 novos ativos. Com isso o patrimônio do FII passou dos cerca de 50 milhões de reais que vinha desde 2013 diretamente para mais de R$ 600 milhões.
- Em outubro de 2020 houve nova emissão no VINO11, que captou cerca de R$ 150 milhões. Esse dinheiro foi rapidamente alocado pela gestora em 4 ativos.
Portfólio
- O portfolio do VINO11 é composto atualmente de participação em 9 imóveis, totalizando mais de 48 mil m² de área bruta locável própria.
- É interessante notar que a gestora é bem clara quando fala sobre a estratégia de investimento do FII. Podemos encontrar no site de RI:
“O Fundo irá investir, preferencialmente, em participações de controle em edifícios corporativos, majoritariamente locados e que apresentem pelo menos um dos 6 (seis) pilares que, na visão do Gestor, são vertentes de geração de valor para os imóveis e norteiam a alocação do capital. Os imóveis que comporão a carteira do Fundo deverão, preferencialmente, se enquadrar em pelo menos um dos pilares listados abaixo:”
A seguir, vamos detalhar cada um dos seis pilares:
Figura 2: Fonte: Apresentação Institucional do FII
Figura 4: Fonte: Apresentação Institucional do FII
Figura 6: Fonte: Apresentação Institucional do FII
- Por si só os quesitos já são bastante explicativos, o que traz maior transparência ao cotista do VINO11 com relação aos futuros investimentos do fundo;
- Destacamos a importância da participação de controle em fundos de lajes corporativas, pois no caso do fundo possuir apenas alguns andares do prédio, pode acontecer de a gestora fazer um reajuste no aluguel e o inquilino simplesmente se mudar para outro andar com preços mais baratos;
- Com a participação de controle, a gestora determina os alugueis por completo para que isso não ocorra;
- Nos relatórios gerenciais, a gestora aponta quantos desses 6 quesitos cada um de seus imóveis cumpre: a maioria cumpre 4 quesitos.
- A seguir, apresentamos o gráfico de receita do VINO11 por locatário:
- Logo de cara notamos um ponto bastante curioso: 27% da receita do FII vem da própria gestora! - Sim, a Vinci Partners tem seu escritório no BM336, um dos ativos do portfólio do VINO11. Para muitos, isso pode ser considerado um conflito de interesses.
- Esse imóvel foi adquirido pelo fundo lá no seu início em 2013, foi o primeiro ativo do fundo, e numa atitude para tranquilizar os cotistas, foi aprovado em assembleia em 2019 a renovação desse contrato mas com diversos detalhes sobre essa locação, por exemplo foi designado um preço de 228 reais por metro quadrado, tudo com laudos de avaliação de duas empresas de consultoria imobiliária.
- Vale ressaltar também que o fundo vem adquirindo novos imóveis e, no ano passado, esses 27% eram quase 40. O fundo vem trabalhando para reduzir essa porcentagem e tranquilizar o cotista quanto ao conflito de interesse, mas não é nenhum absurdo achar essa relação estranha. Essa decisão vai de cada investidor e seu perfil.
- 48% dos contratos são atípicos, sendo que os 52% restantes correspondem a contratos típicos; - 96% dos contratos no que tange à receita de aluguel vencem em 2025 ou adiante;
- Aproximadamente 60% dos prédios têm idade igual ou menor a 5 anos, ou seja, são construções bastante novas. Apenas 18% do portfólio corresponde a prédios com mais de 10 anos.
- 0% de inadimplência e apenas 4% de vacância, números que colocam o VINO11 em posição de destaque comparado a outros FIIs de lajes corporativas.
Rendimentos
- Durante o ano de 2020, pagou em média 35 a 37 centavos por cota;
- No final do ano, o VINO11 realizou uma venda parcial de loja de varejo da Renner, que segundo a gestora não se encaixava nos objetivos do fundo e além disso foi vendido com lucro para o fundo se comparar com o preço de aquisição;
- Foi definido, então, que esse dinheiro seria distribuído aos cotistas durante o ano de 2021, levando a estimativa de rendimentos para um valor entre 42 e 45 centavos por cota durante esse ano:
- Destacamos, e a gestora também frisa isso em seu relatório, que essa estimativa não é garantia, Figura 11: Distribuição de rendimentos do VINO11. Fonte: Relatório Gerencial
Alguns pontos positivos
- Fundo com objetivos de alocação bem determinados, sabe qual seu foco e nicho, fez alocação bem rápida dos ativos nas últimas emissões
- Vacância controlada e sem inadimplência, destaque entre o setor de escritórios - Distribuição de rendimentos não sofreu durante a pandemia;
Pontos de atenção
- Fundo novo se considerarmos o período pós abertura, que foi no final de 2019;
- Tem a possível questão do conflito de interesse, já que aluga espaço para a própria gestora; vem trabalhando para amenizar esse problema e reduzir a porcentagem da receita que vem da Vinci Partners, o que deve continuar acontecendo nas próximas emissões;
Links úteis
Link do vídeo no YouTube: https://youtu.be/V6iWiutnpLI
Relações com Investidores do VINO11: https://www.vino11.com/ Gestora Vinci Partners: https://www.vincipartners.com/
Apresentação institucional do fundo: https://api.mziq.com/mzfilemanager/v2/d/7e6cfc69-4574-44fd-91a7-3b67d1ef4733/9d4b9275-4969-8e63-04e0-9b5e6045128e?origin=1
Vídeo institucional: https://www.youtube.com/watch?v=4laTIHZ8YlE
Relatório gerencial mais recente (março/2021):
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