Aspectos econômicos da manutenção predial

A previsão da vida útil tem importância na estimativa dos custos de manutenção e na freqüência de reparos ou de reposição de componentes essenciais para a previsão do custo final de uma edificação e seus subsistemas. Este é constituído pelo custo inicial da construção acrescido dos custos de manutenção e de reposição de componentes ao longo da sua vida útil.

Do ponto de vista econômico, todas as medidas visando à durabilidade, quando tomadas em nível de projeto, são sempre mais convenientes, seguras e baratas que medidas protetoras tomadas posteriormente.

Quando uma dada edificação possui um plano de manutenção e ele é regularmente obedecido na forma de manutenções planejadas preventivas ou preditivas, ou mesmo na forma de manutenções corretivas planejadas, tal procedimento geralmente resulta em enormes benefícios financeiros para os seus proprietários e usuários.

Neste contexto, é interessante notar que existe um nível ótimo de manutenção a proporcionar aos SPHS do edifício. Este deve corresponder ao valor mínimo do custo total verificado com a manutenção e reposição ou recuperação (Figura 2.24) e do máximo benefício resultante do investimento realizado (Figura 2.25).

No gráfico da Figura 2.24, a curva A (custos totais), em cada ponto da abscissa, resulta da soma das respectivas ordenadas das curvas B (custos de manutenção) e C (custos de reposição). A linha vertical tracejada, correspondente ao custo total mínimo no gráfico da Figura 2.24. Esta linha tracejada se prolonga em direção ao gráfico da Figura 2.25 a ele alinhado e indica neste o nível de manutenção ótimo a proporcionar aos sistemas prediais hidráulicos e sanitários do edifício. Este valor corresponde à melhor relação custo- benefício, pois reflete a maior diferença gráfica entre a ordenada da curva E (economia com a manutenção) e a respectiva ordenada da curva F (custo da manutenção).

A este respeito, na composição da curva E para os SPHS de uma dada edificação, entra a estimativa de custos com as correspondentes patologias, em termos de um balanço entre o quanto se deve despender com intervenções preventivas e o quanto se gastaria se as possíveis patologias viessem a se manifestar.

Figura 2.24 – Nível ótimo de manutenção que minimiza os custos totais (Fonte: MARCELLI, 2007)

Figura 2.25 – Nível ótimo de manutenção que maximiza os benefícios (Fonte: MARCELLI, 2007)

Os custos de intervenção crescem exponencialmente para atingir determinado nível de durabilidade e proteção e serão tanto maiores quanto mais tarde ocorrer a intervenção. A evolução desse custo pode ser associada a uma progressão geométrica de razão cinco, por isto mesmo conhecida por “Lei dos Cinco” ou Regra de Sitter, mostrada na Figura 2.26.

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Figura 2.26 – “Lei dos Cinco” ou Regra de Sitter (Fonte: SANTOS e BEBER, 2007)

Custo s  Nível de manutenção  Nível de manutenção  E = Custo de manutenção  F = Economia com manutenção A = Custos totais de manutenção e  reposição  B = Custos de manutenção  C = Custos de reposição  Custo s  Custo s  Custo  relativo  da   interve n ção Período de tempo

Este gráfico apresenta a evolução do custo relativo de intervenção num SPHS em quatro diferentes fases: projeto, execução, manutenção preventiva e manutenção corretiva.

a) Fase de projeto:

Toda medida tomada em fase de projeto com o objetivo de aumentar a proteção e durabilidade dos componentes de um SPHS implica em custo associado ao valor relativo 1. Como exemplo está a decisão de projeto de envolver com mantas geotêxteis as valas drenantes do sistema de drenagem permanente do subsolo de um edifício verticalizado, preventiva contra elevação do nível do lençol freático. Esta decisão resulta na elaboração de detalhe específico (Figura 2.27) nos desenhos do projeto e em lançamento correspondente na lista de materiais.

Figura 2.27 – Valas drenantes dotadas de mantas geotêxteis envolventes

b) Fase de execução:

Uma medida tomada durante a execução, não prevista em projeto, incluindo nesse período a obra recém construída, implica num custo relativo cinco vezes superior ao custo incorrido caso esta medida tivesse sido tomada na fase de projeto para se obter o mesmo resultado (custo relativo associado ao valor 5). Como exemplo está a decisão, de obra, de envolver com mantas geotêxteis, não previstas em projeto, as valas drenantes do sistema de drenagem do subsolo preventiva contra elevação do nível de lençol freático. Neste caso, o acréscimo de custo pode decorrer, por exemplo, de atraso imprevisto no cronograma por conta da execução dessa decisão na presente etapa.

c) Fase de manutenção preventiva:

As operações isoladas de manutenção, necessárias para assegurar as boas condições dos SPHS da edificação durante a sua vida útil, podem custar até 25 vezes mais que medidas corretas tomadas na fase de projeto. Por outro lado, podem ser 5 vezes mais econômicas do que aguardar a ocorrência de patologias evidentes que demandem uma manutenção corretiva. Como exemplo está a decisão, após o término da obra, de escavar preventivamente todas as valas drenantes existentes, remover o meio drenante (tubos- dreno perfurados e britas) e instalar as mantas geotêxteis antes que sofram colmatação. Este fenômeno consiste no processo de gradual entupimento dos vazios entre as britas das valas por material fino particulado de solo carreado por percolação da água aí drenada. Depois resta refazer o meio drenante, fechar as valas e reconstituir o piso do subsolo.

d) Fase de manutenção corretiva:

Corresponde aos serviços de diagnóstico, regulagem, substituição, reparo e proteção de componentes dos SPHS das edificações que apresentam manifestações patológicas evidentes. A estas atividades pode-se associar um custo 125 vezes superior ao custo das medidas que poderiam (e deveriam) ter sido tomadas durante a etapa de projeto e que implicariam em um mesmo nível de durabilidade. Um exemplo está em realizar o mesmo procedimento descrito no exemplo do item c) depois que o poço de recalque de drenagem apresentar partículas finas de solo em suspensão e também material decantado obstruindo o funcionamento das bombas submersas de recalque (Figura 2.28).

Figura 2.28 – Presença de partículas finas de solo em suspensão dentro do poço de drenagem do subsolo indicativas da inexistência de mantas geotêxteis envolventes às valas

Outro exemplo está em só realizar o mesmo procedimento descrito no exemplo do item c) depois que ocorrer permanente afloramento de água de lençol freático no piso do subsolo, indicando a total colmatação dos vazios das valas drenantes (Figura 2.29).

Figura 2.29 – Afloramento de água de lençol no piso do subsolo devido à colmatação das valas drenantes Em ambos os casos exemplificados o custo se multiplica pela necessidade de limpeza de material particulado depositado no fundo do poço de drenagem, necessidade de reparo nas bombas submersas de drenagem, cujos motores e selos mecânicos se danificam ao operarem em vazio, sem auto-resfriamento, necessidade de promover lavagem do meio filtrante com água em abundância para remoção da colmatação, etc.