Almeida (1994), com base na metodologia empregada em APO, desenvolveu um método para avaliação dos sistemas prediais em uso ou operação sintetizado na Figura 3.4, conceituando o termo “Avaliação Durante Operação” (ADO) em contrapartida à APO. Este método, em princípio desenvolvido para a avaliação do desempenho de componentes dos sistemas prediais e de seus subsistemas, pode ser empregado, com adequações, para a investigação de patologias em sistemas prediais hidráulicos e sanitários.
Cabe antecipar que o método de Almeida, sob a ótica desta particular aplicação, está fundamentalmente voltado para o diagnóstico de patologias já manifestas nos SPHS das edificações. Os seus resultados são direcionados para retroalimentar, na etapa que se mostrou deficiente, o ciclo da qualidade da construção civil mostrado na Figura 2.2: necessidades funcionais, planejamento, projeto, fabricação de materiais e componentes, distribuição e comercialização de materiais e componentes, execução, uso/operação e manutenção. O método de Almeida é constituído de seis etapas, a seguir descritas e sintetizadas no diagrama da Figura 3.4.
LEVANTAMENTO DOCUMENTAL LEVANTAMENTO CADASTRAL • Projetos executivos • Análise material disponível • Projetos legais • Seleção da equipe de campo • Projeto “as built” • Análise e separação dos sistemas prediais • Documentos de despesas • Preparação de material de campo • Documentos iniciais do empreendimento LEVANTAMENTO DAS NECESSIDADES DOS USUÁRIOS • Organização de atividades de campo
Figura 3.4 – Esquema de implantação da metodologia de ADO (Fonte: ALMEIDA, 1994)
a) Levantamento documental
Visa obter o máximo possível de informações sobre a origem e vida da edificação em avaliação, úteis para as etapas posteriores de avaliação e diagnóstico. Esta etapa contempla o levantamento dos projetos executivos, legais e conforme construído (as built) do edifício, além de documentação contendo o registro de gastos com insumos prediais, como contas mensais de água potável, despesas com manutenção, etc.
• Definição dos usuários • Escolha dos usuários‐chave • levantamentos ANÁLISE E DIAGNÓSTICO • Análise dos levantamentos • Determinação de patologias • Determinação das etapas geradoras PLANO DE RECUPERAÇÃO • Priorização dos sistemas • Alternativa de ação • Estudo econômico • Programa de implantação IMPLANTAÇÃO AVALIAÇÃO DE RESULTADOS RECOMENDAÇÕES E DIRETRIZES PARA CASOS SIMILARES
b) Levantamento cadastral
Visa obter dados de campo úteis para a análise e diagnóstico dos sistemas prediais em relação à sua efetiva utilização, confirmando ou não o atendimento às necessidades de uso. Serve ainda para se obter um perfil do tipo de utilização e solicitações destes sistemas durante as inspeções realizadas em campo. Esta etapa é constituída por um prévio planejamento, com os seguintes desdobramentos:
• pré-análise do material obtido na etapa anterior; • seleção da equipe de campo;
• análise e separação dos sistemas prediais a serem cadastrados; • preparo do material de campo;
• organização das atividades de campo.
Seguem-se então as visitas de campo para a coleta de dados.
c) Levantamento das necessidades dos usuários dos sistemas prediais
Tem por objetivo a obtenção de dados dos usuários dos sistemas prediais sob a ótica da operação e o grau das instalações existentes, também úteis na etapa de análise e diagnóstico para verificação do nível de atendimento dos sistemas em face da utilização da edificação. Este levantamento engloba:
• definição dos usuários;
• escolha dos usuários-chave;
• levantamento das necessidades dos usuários; • preparação do material de campo;
• organização das atividades de campo; • aplicação e compilação dos dados.
São aplicados questionários diversos aos diferentes tipos de usuários: os da atividade-fim do edifício para se obter as deficiências presentes nos sistemas prediais, os usuários mantenedores e operadores dos sistemas prediais para se obter dados dos aspectos operacionais e de manutenção, etc.
d) Análise e diagnóstico
Esta etapa consiste na análise das informações até aqui obtidas. De posse dos dados levantados nas etapas anteriores, cada sistema predial é analisado para se determinar os respectivos problemas e deficiências, assim como as correspondentes origens. Estes problemas e deficiências podem ser, entre outros, patologias constatadas, satisfação dos usuários, possibilidade de economia com insumos, etc. Almeida (1994) inclui nesta etapa a análise e verificação do grau de interação entre os diversos projetos executivos do edifício, incluindo os respectivos critérios de cálculo adotados, possibilitando a constatação de falhas conceituais e erros processuais. Isto porque quanto menor tiver sido o grau de interação e compatibilização entre esses projetos, mais adequações foram requeridas na fase de execução e, em decorrência, maior a possibilidade do aparecimento de patologias.
A análise dos projetos legais pode indicar o comportamento do edifício em relação às exigências da legislação e regulamentos à época vigentes. A análise dos desenhos conforme construído dá a medida do grau de modificações sofridas pelos sistemas prediais durante a execução da obra. Já a análise dos documentos comprobatórios de gastos com insumos prediais possibilita o levantamento do histórico de consumo do edifício para constatação de possíveis vazamentos, por exemplo.
Ainda nesta fase, a análise dos dados obtidos no levantamento cadastral visa verificar a adequação dos dados de campo com os documentos e projetos originais da edificação. Isto permite o delineamento dos perfis de utilização dos sistemas prediais e sua capacidade de fazer frente às necessidades dos usuários. Por sua vez, essa análise possibilita a detecção e caracterização de patologias, a detecção de deficiências na infraestrutura predial e na operacionalidade e manutenibilidade dos sistemas prediais.
e) Plano de recuperação
Esta etapa tem por finalidade classificar as patologias constatadas nos diferentes sistemas prediais, segundo sua importância para a atividade-fim do edifício e o atendimento às necessidades dos usuários, a saber: ações emergenciais, ações de adequação e ações especiais. Segue-se então um estudo econômico das alternativas e estimativa do horizonte de retorno dos investimentos a realizar, considerando a conseqüente redução de despesas nos insumos prediais.
Tais ações possibilitam esquematizar um plano de recuperação desses sistemas. Para tanto, Almeida (1994) aponta duas vertentes a considerar: a evolução tecnológica, a saber, a variação temporal das condições técnicas de uso e operação predial e a obsolescência/envelhecimento. Esta reflete a variação temporal do desempenho dos componentes e subsistemas do edifício, segundo a necessidade dos usuários. Este pesquisador ainda distingue as possibilidades de intervenção proporcionalmente ao nível tecnológico considerado:
• RESTAURO: retorno dos sistemas prediais à condição que apresentavam quando novos;
• ADEQUAÇÃO: adequação tecnológica dos sistemas prediais mediante estudo detalhado da relação custo-benefício;
• MODERNIZAÇÃO: dotação dos sistemas prediais do edifício do nível tecnológico possível de ser obtido na data da intervenção.
f) Avaliação de resultados
Trata-se da comparação dos resultados obtidos com aqueles inicialmente esperados, visando a garantia da qualidade das intervenções. Também se presta à retroalimentação do processo, com o estabelecimento de diretrizes na geração de novos edifícios para prevenir contra a ocorrência das patologias mais freqüentes, em particular pela criação de um banco de dados e elaboração de manuais técnicos.