Aspectos normativos e procedimentais

Disposto inicialmente na Medida Provisória nº 759, convertida na Lei nº 13.465/2017, legislação que dispõe sobre regularização fundiária urbana e rural, entre outros pontos, o direito real de laje encontrou espaço no Código Civil, mais precisamente nos artigos A a 1.510-E (BRASIL, 2002).

No processo legislativo que transformou a Medida Provisória nº 759 na Lei nº 13.465/2017 ocorreram vários ajustes, como o abandono do intuito original de nortear o direito

de laje de forma exclusiva à regularização fundiária, optando-se por fixá-lo como um direito real admissível além das áreas favelizadas (FERRAZ, 2018). Entende-se acertada tal medida, pois como já alertado, a situação fática do direito real de laje ultrapassa os limites das zonas marginalizadas, sendo encontrado exemplos em todas as regiões e espécies de cidades.

Nos cinco artigos acrescidos ao Código Civil pela Lei nº 13.465/2017, e em seus parágrafos e incisos, estão as disposições regentes do direito real de laje no ordenamento jurídico brasileiro (BRASIL, 2002). Também, houve a inserção do artigo 176 da Lei de Registros Públicos (6.015/1973) e do artigo 799 no Código de Processo Civil (BRASIL, 1973;

2015).

Assim, o artigo 1.510-A¹, caput, define o direito real de laje, informando a possibilidade do proprietário de uma construção-base ceder a superfície superior ou inferior da sua construção a terceira pessoa, para que haja unidade distinta daquela construída sobre o solo (BRASIL, 2002). O conceito do direito real de laje já foi explanado no início deste capítulo, razão pela qual deixa-se de repeti-lo.

2.1.3.1 Delimitação físico-espacial e objeto

No parágrafo primeiro do artigo 1.510-A², Código Civil, há a delimitação físico-espacial do direito de laje, qual seja, o espaço aéreo ou subsolo de terrenos públicos e privados, em projeção vertical sobre o imóvel base, configurando unidade autônoma (BRASIL, 2002).

De acordo com Marchi, a verdadeira substância legal do direito real de laje é encontrada nesse parágrafo, entendendo que está presente claramente a “figura jurídica da propriedade superficiária em sentido amplo” (2018, p. 26). Entre as características fundamentais da propriedade superficiária, cita-se a projeção vertical decorrente da extensão da propriedade imobiliária e a possibilidade de divisão por planos horizontais, sendo cada um desses planos um domínio separado, ou a unidade imobiliária autônoma (MARCHI, 2018).

A projeção, portanto, é limitada ao desenho geométrico e a área da laje que recobre ou que constitui a base inferior da construção-base. Nesse sentido, se a construção-base tiver como forma uma edificação retangular, a laje deverá ocupar, no máximo, a medida da referida construção, obedecendo também ao formato.

1 Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

2 § 1 ^ºO direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.

No entanto, a laje poderá ser cedida integralmente — ocupando todo o pavimento, com ou sem acessão — ou parcialmente. Quando ocorre a cessão total do pavimento e dos direitos de gozo, fruição e disposição,bem como da possibilidade de instituir-se nova unidade autônoma, está-se diante do direito de laje ilimitado (FERRAZ, 2018).

Já na hipótese de a cessão limitar contratualmente o objeto (parte física) e os direitos, há a presença da figura do direito de laje limitado (FERRAZ, 2018). Essa limitação poderá ainda ser mista, se incidir apenas sobre a extensão física ou apenas sobre as faculdades de uso, gozo e disposição.

A laje, portanto, obedece ao desenho geométrico das superfícies (inferior e superior) do imóvel base, tratando da projeção vertical para cima (laje superior ou em sobrelevação) ou para baixo (laje inferior ou infrapartição) (FARIAS, EL DEBS, DIAS, 2018).

O objeto do direito de laje, assim, poderá compreender o pavimento, a construção já edificada sobre a laje ou o direito de construir sobre a laje simples, ainda sem construção (FERRAZ, 2018). É transmitido também o direito de edificar (ius aedificandi), ou seja, do espaço aéreo vazio, importante solução para o caso em que o proprietário da construção-base não possui recursos financeiros para erigir a nova construção sobre a laje e aliená-la posteriormente (MARCHI, 2018).

Verifica-se, dessa forma, que o instituto é exceção ao princípio superficies solo cedit, com a acessão destacada da construção-base, não havendo qualquer vinculação a uma fração ideal ou em relação às outras edificações eventualmente já erigidas sobre o terreno, como preceitua o parágrafo quarto do artigo 1.510-A³ do Código Civil (FERRAZ, 2018).

O princípio superficies solo cedit, ou “a superfície acede ao solo”, trata de dogma surgido nas regras jurídicas dos antigos romanos, segunda a qual a acessão, consistente nas edificações realizadas em um imóvel, seguem o principal, qual seja, a destinação jurídica do solo, de modo que pertencem ao proprietário do solo e não a quem construiu (MARCHI, 2018).

Dessa forma, em regra o proprietário do solo deve ser o proprietário também da construção ali erigida. O princípio, na visão de Marchi, era um óbice ao reconhecimento da propriedade superficiária no direito civil brasileiro (2018, p. 49).

Conforme explica o autor, tanto no Código Civil de 1916 quanto no Código Civil de 2002, predominou na doutrina a posição de inderrogabilidade do princípio da superficies solo cedit, sendo assim presunção absoluta, que inviabiliza a propriedade superficiária (MARCHI, 2018). Todavia, com o advento da Lei nº 13.465/2017 e do direito real de laje, a presunção

3 § 4 ^o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.

passa a ser simples, eis que reconhecida amplamente a propriedade superficiária (laje), seguindo-se assim as diretrizes civilistas francesas e italianas (MARCHI, 2018).

2.1.3.2 Regramento tributário

No parágrafo segundo do artigo 1.510-A⁴ do Código Civil é prevista a obrigação tributária do lajeário (titular do direito de laje), consistente em pagar os encargos e tributos que incidirem sobre sua unidade (BRASIL, 2002).

Essa previsão de autonomia tributária decorre da própria autonomia existente entre a laje e a construção-base, sendo cada imóvel submetido a contribuições e tributos específicos, o que inviabiliza eventual majoração do IPTU sob justificativa de incremento econômico na construção-base em razão da nova laje (FARIAS, EL DEBS, DIAS, 2018). Logo, o valor do tributo do imóvel base será mantido, ao passo que será inaugurada a tributação da laje agora existente, de forma autônoma.

Desse modo, diante da desvinculação da laje em relação ao solo, o titular do imóvel base pagará o tributo com a base de cálculo composta pelo terreno e pela construção base, enquanto o titular da laje será responsável pelo pagamento do tributo relativo apenas à área da laje ou da construção efetuada na laje, sem qualquer cota referente ao terreno (FARIAS, EL DEBS, DIAS, 2018).

Ainda sobre a base de cálculo do tributo incidente sobre a laje, merece ser destacado que as prefeituras deverão se atentar que há diferenças entre a situação fática em que já há construção sobre o pavimento laje (laje edificada, será tributado pela área construída) e quando não há construção, o que demanda bases de cálculo distintas (FERRAZ, 2018).

Já em relação ao tributo incidente no momento da transmissão do direito de laje, diante do caráter de transmissão de bem imóvel do negócio jurídico, a tributação ocorrerá pelo ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), quando a transmissão for onerosa, ou pelo ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) quando for gratuita ou mortis cuasa (FARIAS, EL DEBS, DIAS, 2018).

Deve ser ressalvada, entretanto, a hipótese de o direito de laje surgir da extinção de condomínio, por exemplo, ou procedimento de divisão, o que afastaria a incidência da tributação da transmissão (CAMARGO, 2017).

4 § 2 ^o O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.

Cumpre esclarecer que os referidos tributos incidirão no caso de transmissão da laje já instituída. De outro lado, no ato unilateral de instituição do direito de laje ou nas hipóteses de usucapião, não há incidência do tributo de transmissão inter vivos (FERRAZ, 2018).

Brevemente analisadas tais hipóteses de tributos, constata-se que o regramento tributário incidente no direito real de laje, como espécie de propriedade imobiliária, possui interessantes reflexos econômicos para o município de localização do imóvel.

Nessa toada, abordando as repercussões econômicas da regularização fundiária urbana, Diogo Canuto afirma que a regularidade registral de um imóvel, com o reconhecimento do direito de propriedade a determinada pessoa, transforma a propriedade em ativo, podendo não só ser alienado como dado em garantia para qualquer negócio de crédito (2020, p. 57). Tal medida aumenta, por consequência, o capital existente em determinada localidade para movimentar a economia daquela sociedade.

Os impactos tributários também são mais profundos com a regularização do imóvel, o que no caso significa tornar regular a laje instituída informalmente, com posterior reconhecimento e registro do direito real de laje.

Como é sabido, a propriedade imobiliária urbana é fato gerador do Imposto Territorial e Predial Urbano, da mesma forma que a transmissão onerosa de bem imóvel ocasionará a incidência do ITBI.

Este último, contudo, somente será arrecadado se o imóvel estiver regularmente registrado. Caso contrário, as partes farão a alienação do bem (e da laje, na maior parte das vezes) por instrumento particular ou verbalmente, sem que haja qualquer notícia ao ente tributante, o que praticamente inviabiliza a cobrança do tributo.

Antes do registro da transferência da laje, por exemplo, o registrador exigirá o comprovante de pagamento do imposto. Na hipótese de alienação da laje não registrada, somente haverá o recolhimento do tributo caso a parte pague espontaneamente. No cotidiano das transações de imóveis sem registro não é isso que ocorre, ficando o ente tributante “a ver navios”.

O IPTU, por sua vez, é lançado de acordo com o cadastro imobiliário, que reúne as informações contidas no banco de dados de cada município, como endereço, área do imóvel, valor venal e identificação do sujeito passivo da obrigação tributária, considerado “proprietário”

pela administração tributária municipal (CANUTO, 2020).

Dessa maneira, tendo em conta que o cadastro imobiliário possui essa finalidade fiscal, não há uma exigência mais rígida por parte dos municípios no que toca à regularidade registral, sob o principal aspecto, de constituição e modificação de direito real (CANUTO, 2020).

De acordo com Canuto, isso ocorre principalmente em razão do princípio tributário pecunia non olet, que prevê o lançamento e cobrança do imposto mesmo em situações de irregularidade do bem imóvel, sem que seja dada grande importância a quem é o proprietário registrado, mas sim ao “proprietário de fato” (2020, p. 60).

Todavia, engana-se quem pensa que a efetividade de cobrança do IPTU está garantida apenas com o cadastro imobiliário. De fato, a situação de irregularidade ou clandestinidade do imóvel perante o Registro de Imóveis é menos gravosa para o lançamento do IPTU do que para o ITBI, como visto. Mas em que pese ser possível lançar o IPTU apenas com base no cadastro imobiliário municipal, é no momento da cobrança, especialmente judicial, que aparecem os obstáculos nos casos de irregularidades registrais.

As dificuldades são encontradas nas execuções fiscais, tumultuadas por embargos de terceiros e exceções de pré-executividade, em que o “proprietário fático”, em nome de quem foi lançado o tributo, não é o legítimo proprietário registral (CANUTO, 2020).

A regularidade registral, portanto, demonstra-se importante para garantir a efetividade da cobrança judicial do tributo, a excussão do bem imóvel e a diminuição do tempo para recebimento do valor devido pelo contribuinte (CANUTO, 2020). Nesse sentido, também em relação ao IPTU, a regularização da laje, por exemplo, impulsiona a arrecadação aos cofres públicos.

Os reflexos tributários da regularização fundiária urbana, e aqui incluído o direito real de laje, são amplos. Não apenas em relação aos tributos de incidência direta, como o ITBI e o IPTU, mas também sobre os demais tributos, de forma indireta, pela valorização do ativo imobiliário e consequente aquecimento econômico da localidade.

2.1.3.3 Direitos do titular da laje

Seguindo adiante na análise do tema, no parágrafo terceiro do artigo 1.510-A⁵ do Código Civil, estão os direitos conferidos ao lajeário, que são basicamente os direitos de uso, gozo e disposição da sua unidade. Esses direitos, em verdade, revelam o caráter de direito real sobre coisa própria do direito de laje (FERRAZ, 2018).

Garantindo ao lajeário que se sirva da coisa, o direito de usar também confere ao titular da laje a prerrogativa de sempre ter a laje à sua disposição para que utilize como quiser, desde que respeitados os limites legais.

5 § 3 ^o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.

Por sua vez, de acordo com a doutrina, o direito de gozar garante ao titular da laje colher os frutos naturais ou civis fornecidos pelo bem, como por exemplo receber eventuais aluguéis com a locação da laje a terceiro (FARIAS, EL DEBS, DIAS, 2018). Deve-se destacar que tanto o uso quanto a fruição da laje conferem ao titular o exercício pleno desse direito, de forma independente e autônoma do proprietário da construção base, sendo cabível medida protetiva para garantir tal exercício.

O direito de dispor do bem, também verificado em favor do titular da laje, confere a prerrogativa de alienação da coisa ou fazer que incida qualquer ônus sobre ela. Todavia, no caso de alienação da laje, deve ser respeitado o direito de preferência previsto no artigo 1.510-D⁶ e seus parágrafos do Código Civil.

Referido direito de preferência obedece uma ordem legal em relação a quem pode exercer a preferência de compra no caso de alienação da laje, da seguinte forma: primeiro o titular da unidade base; em seguida, o titular da unidade sobreposta (acima) à unidade à venda;

depois, o titular da unidade sotoposta (abaixo) à unidade à venda (FERRAZ, 2018). Se não for exercida a preferência, parte-se então para a venda a estranhos.

A doutrina aponta que a intenção pretendida pelo legislador ao estabelecer o direito de preferência na transmissão onerosa da laje foi de estimular a concentração da titularidade da construção base e da laje ou lajes no mesmo indivíduo, em similitude ao que ocorre no condomínio tradicional (FARIAS, EL DEBS, DIAS, 2018).

Contudo, caso seja exercida tal preferência e haja a concentração da titularidade, isso por si só não causa a extinção do direito de laje. Por ser a laje dotada de matrícula própria, a situação seria semelhante ao caso em que um proprietário possui dois terrenos contíguos, com registros próprios. Em que pese ser possível a unificação matricial, nem por isso ela é presumida, permanecendo, na ausência de ato em sentido contrário, a existência das unidades autônomas sob a mesma titularidade.

Ainda sobre o direito de preferência, Ferraz entende que ele é recíproco, isto é, o titular da laje também possui preferência sobre terceiros no caso de alienação da construção base,

6 Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.

§ 1 ^o O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.

§ 2 ^o Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.

partindo de uma interpretação sistemática, embora não conste expressamente na lei (2018, p.

86). Vale dizer que, nos termos do artigo 1.510-D do Código Civil, as partes podem pactuar de forma diversa em contrato, modificando prazos para a preferência, excluindo-a ou estabelecendo-a expressamente sobre a alienação da construção base, por exemplo.

Além dos acima elencados, cabe aos titulares do direito de laje, bem como ao titular da construção base, realizar reparos urgentes na construção, sem que haja necessidade de autorização judicial e com a possibilidade de ressarcimento, conforme previsão do artigo 1.510-C⁷, parágrafo segundo, do Código Civil (FERRAZ, 2018).

Ainda que não haja previsão legal expressa, parte da doutrina entende que assiste ao lajeário também o direito de edificar acesso independente para sua unidade, inclusive sendo permitido que use para tanto, parte do terreno de titularidade do proprietário da construção base (FARIAS, EL DEBS, DIAS, 2018).

Segundo os autores, a titularidade do acesso seguiria a regra da acessão, mas o custeio da manutenção é de responsabilidade de todos, eis que a utilidade seria em favor do edifício como um todo (FARIAS, EL DEBS, DIAS, 2018). Nesse sentido, deverão ser respeitados os critérios de economicidade, razoabilidade e proporcionalidade, sendo vedado imputar obrigações pecuniárias desnecessárias ou exageradas aos demais titulares de unidades autônomas.

2.1.3.4 Despesas de conservação

O artigo 1.510-C do Código Civil trouxe a previsão de que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício, assim como aquelas atinentes aos serviços de interesse comum, devem ser partilhadas entre o titular da construção-base e o titular da laje, conforme proporção estabelecida em contrato.

De acordo com a redação do parágrafo 4º do artigo 1.510-A do Código Civil, não há área comum ou fração ideal entre as lajes e a construção-base. Todavia, há áreas que servem a toda a edificação.

7 Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato.

§ 2 ^o É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código.

Referidas áreas estão dispostas no parágrafo primeiro e seus quatro incisos do artigo 1.510-C⁸ do Código Civil, tratando-se em suma de partes estruturais da edificação, tais como pilares, colunas, telhados, instalações de água e eletricidade, entre outras. Percebe-se, no ponto, similaridade às normas do condomínio edilício, diferindo quanto à proporção, eis que no caso da laje a divisão das despesas não é feita automaticamente conforme a parte ideal, mas sim de acordo com o que for disposto em contrato, como aponta a doutrina (MARCHI, 2018). Dessa forma, as partes são livres para pactuar a proporção, periodicidade e valores das contribuições para manutenção da construção.

Na hipótese de constituição, pelo titular da laje, de nova unidade autônoma (nova laje sobreposta à laje da construção-base, por exemplo), participará no rateio das despesas também o titular dessa nova laje (FERRAZ, 2018).

2.1.3.5 Registro Público Imobiliário

Dando continuidade na análise dos aspectos normativos e procedimentais do direito real de laje, cumpre expor as questões relativas ao registro público do instituto. No que diz respeito ao modo de aquisição, o direito real de laje pode ser adquirido por ato entre vivos, via mortis causa, por desapropriação (aquisição pelo poder público) e por usucapião (FERRAZ, 2018).

Com relação ao instrumento que formaliza a transmissão do direito de laje, a Lei n.

13.465/2017 foi silente, razão pela qual incidirá a regra geral prevista no artigo 108 do Código Civil, que prevê a necessidade de escritura pública para a validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País (FERRAZ, 2018).

No parágrafo terceiro do artigo 1.510-A do Código Civil está a previsão de abertura de matrícula própria para a unidade imobiliária autônoma oriunda da cessão da laje. A Lei n.

13.465/2017 também inseriu o parágrafo 9º no artigo 176 da Lei de Registros Públicos, estabelecendo que a instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma

8§ 1 ^o São partes que servem a todo o edifício:

I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio;

II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje;

III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e

III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e