CARACTERÍSTICAS DO PROCESSO ECONÔMICO: SERVIÇOS

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Conforme descrita anteriormente, a atividade de incorporação imobiliária é bastante complexa e visa a transformar um terreno num ambiente construído, sendo que a construção do mesmo ainda não se encontra concluída (BATALHA, 1984).

Desta forma, esse autor define que o objeto material numa incorporação é dado pelo contrato de promessa de venda e compra de uma unidade a construir, ou já em construção, que se refere a uma coisa futura.

Segundo Batalha (1984):

O conceito de incorporação estende-se não só à promoção e realização da construção de edificações ou conjunto de edificações, composta de unidades autônomas, mas também aos conjuntos de casas térreas e assobradadas, em construção ou a serem construídas, em terrenos com partes comuns (art. 8º, alínea a, da Lei n. 4.591/64), bem como a construção de habitações isoladas, em áreas rurais ou urbanas, para serem alienadas, a prazo, antes de concluídas (art. 68 da mesma lei).(BATALHA, 1984)

Assim, o incorporador promete a venda e o adquirente promete a compra de um imóvel a ser concluído, devendo entregá-lo pormenorizadamente conforme o anunciou e contratou. Por essa peculiaridade, a legislação é bastante meticulosa, favorecendo a segurança para adquirentes e demais atores envolvidos na incorporação imobiliária. Segurança e confiança são fatores-chave deste negócio (BATALHA-VASCONCELOS; MEIRELLES, 2006).

Reunir a definição da atividade de incorporação imobiliária à definição de serviços, por si só já revela a natureza de serviço da atividade de incorporação imobiliária.

Ao analisar a relação entre trabalho e serviço, Meirelles (2005) definiu serviço, inovadoramente, como sendo “trabalho em processo” ou trabalho em ação. Para aquela autora, este processo reúne tanto o trabalho humano, quanto o trabalho mecânico, sendo que este poderá ser mais presente, quanto maior o avanço tecnológico. Prossegue explicando que, sendo serviço trabalho em processo, diferencia-se o mesmo do produto ao qual está ligado, bem como dos ativos e insumos utilizados em seu processo produtivo.

Assim, considera-se serviço a atividade de comercialização de edificações em construção ou a serem construídas, uma vez que a prestação do serviço de incorporação imobiliária cessa

com.a simples conclusão da construção e a correspondente instalação do condomínio (BATALHA-VASCONCELOS; MEIRELLES, 2006).

Meirelles (2005) salienta, ainda, que o movimento de terceirização, ocorrido recentemente na indústria, revela o potencial de serviços no bojo dos processos econômicos em geral. Em especial, o ramo de incorporação imobiliária é, por sua natureza, tradicionalmente exposto às subcontratações ou terceirizações (BATALHA-VASCONCELOS; MEIRELLES, 2006).

Quanto aos processos econômicos, Meirelles (2005) distingue três possibilidades para a classificação dos serviços, a saber, processo de trabalho puro, que resulta em serviço puro, processo de transformação e produção, que leva à prestação de serviços de transformação e, por último, processos de troca e circulação, que consistem em prestação de serviço de troca e circulação.

Para Meirelles (2005), os atributos típicos de uma prestação de serviço são: • Intangibilidade, sendo que é um processo e não um produto;

• Simultaneidade, posto que o serviço só ocorre a partir da demanda e se encerra quando esta for atendida;

• Interatividade, uma vez que existe a interação, direta ou não, entre os prestadores e os clientes;

• Irreversibilidade, dada a impossibilidade de reverter o processo, apenas sendo passível de interrupção.

Ressalta, ainda aquela autora, que o atributo mais evidente dos serviços é a interatividade, inerente aos processos de trabalho que se organizam a partir de uma relação contratual. Este é

o caso da atividade de incorporação imobiliária, uma vez que, conforme já explicado anteriormente, o objeto material utilizado na incorporação é de fato um contrato de promessa de venda e compra de unidade a construir.

Todos os atributos de serviços são peculiares à incorporação imobiliária, uma vez que o processo de prestação de serviço naquela atividade é sempre intangível; é simultâneo, sendo que a incorporação imobiliária só se efetiva a partir de um nível de demanda estabelecido pelo incorporador, facultando-lhe a lei, a denúncia da incorporação, i.e. o seu encerramento, caso não haja a demanda esperada para o objeto da incorporação, conforme explicam Batalha- Vasconcelos e Meirelles (2006).

A irreversibilidade é evidente, uma vez que o serviço de realização do imóvel prometido à venda somente poderá ser interrompido, mas não poderá ser revertido: se a prestação do serviço contratado cessasse, seus efeitos já se teriam produzido e, o mais comum no setor de incorporação imobiliária seria a transferência do produto originado daquele serviço a outrem, i.e, feita a revenda, continuando a prestar, ao novo adquirente, o restante do serviço. Assim, fica claro também o atributo da interatividade, direta ou não, na relação entre o promitente comprador e o promitente vendedor (BATALHA-VASCONCELOS; MEIRELLES, 2006).

Interessante notar, conforme descrito na Tabela 2, que o setor tem atividades que se estendem pelas três tipologias classificatórias, reforçando, ainda mais, a adequação do enfoque de serviço às atividades de incorporação imobiliária., revelando, ainda, que se dissemina por toda a atividade a lógica de intangibilidade, simultaneidade, interatividade e irreversibilidade própria da prestação de serviço.

Tabela 2 - Classificação dos Serviços na Incorporação Imobiliária Fonte: BATALHA-VASCONCELOS; MEIRELLES (2006)

Evidentemente, pode-se ainda compreender toda a incorporação como um processo de transformação do terreno, matéria prima essencial, em espaço construído, através de todos os demais serviços que compõem a atividade.

Nesse sentido, Fabrício, Silva e Melhado (1999) em seu estudo de caso de empresa incorporadora e construtora, observa que as parcerias entre essas empresas e seus fornecedores levam ao consistente aumento da eficiência global dos processos, quer na obtenção de materiais, quer na contratação de serviços profissionalizados ou sub-empreitadas. Das parcerias em que há investimentos dos fornecedores, reduz-se os custos de transação e obtém-se ganhos de escala, tendo-se melhores condições de compra e contratação de insumos.

Para esses autores, a atuação através da formação de parcerias tem o potencial de desempenhar papel decisivo no sucesso dos empreendimentos e ter impacto na competitividade das empresas de incorporação, bem como de seus fornecedores. Entretanto, a

Processo

Econômico Tipo de Serviço

Exemplos no Setor de Incorporação Imobiliária Processo de trabalho puro Processo de transformação Processo de troca e circulação

SERVIÇO PURO: realizar trabalho único e exclusivo, em que o resultado do trabalho é o próprio trabalho

SERVIÇO DE TRANSFORMAÇÃO: realizar trabalho para transformação dos insumos e matérias-primas em novos produtos

SERVIÇO DE TROCA E CIRCULA- ÇÃO: realizar trabalho de troca e circulação, quer de pessoas, bens, moeda (tangíveis e intangíveis)

Projetos arquitetônicos, de engenharia, consultorias, serviços advocatícios, marketing

Obra propriamente dita

Comercialização, financiamento de obras

heterogeneidade do setor e a fragmentação dos empreendimentos dificultam o estabelecimento de parcerias e contratos de médio e longo prazos (FABRÍCIO; SILVA; MELHADO, 1999).

Muito embora se observe aqui a lógica do setor de serviços na atividade em foco, a autora reputou necessário ressaltar o fato de que o Decreto-Lei 406-68, legislação relativa ao Imposto Sobre Serviço (ISS), de competência municipal, em seu artigo 8, pressupõe que a atividade a ser tributada esteja na lista anexada à mesma, bem como ficar sujeita exclusivamente ao imposto ali previsto, o que conforme Guimarães (2002) não se configura.

Este trabalho não espera ser definitivo na discussão do tema, entretanto, esclarece que a atividade de construção civil não é prerrogativa do incorporador e sim de empresa construtora e somente esta atividade configura serviço nos moldes descritos na Lei Complementar n. 56 de 15 de dezembro de 1987, última lista de serviços instituída.

Não obstante, a atividade de incorporação imobiliária encontra-se inserida no setor de serviços, especificado no CNAE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas) na seção “K”, divisão 70, como “atividade imobiliária”, sob código 70.10-6/00. Esta classificação, além da atividade de incorporação, engloba ainda o aluguel e administração de imóveis, bem como os condomínios prediais.