DESCRIÇÃO DA ATIVIDADE DE INCORPORAÇÃO

Para melhor se compreender a atividade, descreve-se as fases, ou procedimentos essenciais, que compõem uma incorporação imobiliária típica, que são: escolha, viabilização e obtenção de terreno incorporável, definição do produto, realização de projetos, aprovação de projeto legal, arquivamento no competente Cartório de Registro de Imóveis do memorial de incorporação, promoção da venda das unidades a serem realizadas e correspondentes frações- ideais de terreno, através de empresas de vendas imobiliárias ou diretamente, e para tanto, fazer a publicidade necessária (BATALHA-VASCONCELOS; MEIRELLES, 2006).

Prosseguindo, realiza-se, também, a contratação e administração da completa construção das unidades conforme especificações técnicas, estéticas, preço e prazo prometidos aos compradores ou investidores, instalação do condomínio e, finalmente, transmissão da propriedade da unidade concluída ao adquirente (BATALHA-VASCONCELOS; MEIRELLES, 2006).

Faculta-se ao incorporador a utilização de recursos financeiros próprios ou, ainda, conseguidos através de diversas fontes, tais como abertura do capital social, obtenção de recursos do Sistema Financeiro da Habitação, Carteira Hipotecária, emissão de Títulos Imobiliários, Certificados de Recebíveis Imobiliários, entre outros, que garantam a conclusão da incorporação, mesmo que a receita da venda tenha perfil mais alongado que as despesas para a finalização das unidades no tempo aprazado, o que é indispensável neste mercado (BATALHA-VASCONCELOS; MEIRELLES, 2006).

De acordo com Eccles (1981) as principais características do macro-setor de construção civil são o baixo grau de diversificação das firmas, mercados restritos geograficamente, facilidade de entrada no ramo, com grande número de empresas de pequeno porte e falta de concentração de mercado, além da grande incidência de subcontratações, o que o levou a observar que esse fenômeno se dá como resposta à incerteza, gerada pela complexidade da atividade.

Para aquele autor, a subcontratação é, portanto, uma característica marcante do macro-setor da construção civil e, segundo sua análise, a especialização que leva à complexidade, termina por gerar incertezas, que resultam em maior grau de subcontratações. Assim, o grau de especificidade para a realização das atividades não chega a ser tal que leve os atores à verticalização das mesmas. A possibilidade de se observar as subcontratações deste setor como forma de suprir a demanda de pico determinada por suas características de setor de serviço não se confirma, caso contrário, a subcontratação seria sazonal, o que não ocorre, corroborando para a tese de Eccles (1981).

Com o aumento da complexidade e especialização do setor, conforme se descreve adiante, tornam-se mais intrincados seus relacionamentos organizacionais. Nesse setor as subcontratações e acordos de cooperação na cadeia de suprimentos são habituais, uma vez que a característica deste ramo de atividade, multidisciplinar, impõe a aglutinação de empresas e profissionais de inúmeras áreas do conhecimento, cuja capacidade tecnológica e especialização os torna, maioria, mais praticados que a verticalização (ver Figura 3) (BATALHA-VASCONCELOS; MEIRELLES, 2006).

Conforme Fisher (2005, tradução nossa), no âmbito internacional, a atividade econômica apresenta uma seqüência de eventos que o mesmo descreve como “uma verdadeira rede interligada, sendo que uma etapa influencia e depende das demais”.

Assim, os empreendimentos imobiliários são desenvolvidos seguindo a lógica de encadeamento das tarefas de identificação da oportunidade, análise de mercado, identificação do terreno ou local, estudo de viabilidade, reunião dos profissionais a se envolverem no empreendimento, obtenção de recursos, planejamento, aquisição do terreno, projetos, contratações, construção, publicidade, locação e venda.

No âmbito nacional a concatenação de atividades numa incorporação imobiliária típica é identificada num conjunto de ações que compõem seu desenvolvimento (BATALHA- VASCONCELOS; MEIRELLES, 2006), conforme mostra a Figura 3, que facilita sua visualização, conforme mapeado e descrito resumidamente a seguir.

Figura 3: Ciclo de uma Incorporação Imobiliária Típica Fonte:BATALHA-VASCONCELOS; MEIRELLES (2006)

A partir de um planejamento estratégico, a empresa incorporadora ou o incorporador decide pela realização de um empreendimento imobiliário, com determinadas características, estabelecendo as possíveis fontes de recursos financeiros para realizá-lo.

• Realiza-se pesquisa de mercado para coleta de dados e informações de acordo com os objetivos estratégicos da empresa, para definição do público-alvo, produto, localização e preço de venda;

• Escolhe-se terrenos incorporáveis e, a partir de estudos de viabilidade mercadológica, técnica, jurídica, econômica e financeira, define-se o produto, i.e., a tipologia da unidade; • Efetiva-se a aquisição do terreno, alternativamente, obtém-se um mandato outorgado por instrumento público pelo proprietário;

• Realiza-se os projetos arquitetônicos, projetos legais aprovados junto aos órgãos competentes, projeto estrutural e de fundações, de instalações, paisagístico, de conforto ambiental, sustentabilidade e demais projetos complementares;

PESQUISA DE MERCADO DEFINIÇÃO DE PRODUTO ESTUDOS DE VIABILIDADE COMPRA DE TERRENO PROJETOS DOCUMENTOS PARA INCORPORAÇÃO AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO CONSTRUÇÃO ENTREGA PUBLICIDADE E VENDAS ASSISTÊNCIA TÉCNICA LEGENDA OUTSOURCING PREPONDERANTE RECURSOS PARA INCORPORAÇÃO COORDENAÇÃO INTERNA PREPONDERANTE EXECUÇÃO INTERNA PREPONDERANTE ESTRATÉGIA INICIAL ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATOS C CIICCLLOODDEEUUMMAAIINNCCOORRPPOORRAAÇÇÃÃOOIIMMOOBBIILLIIÁÁRRIIAATTÍÍPPIICCAA

• De posse do projeto legal, elabora-se o Memorial de Incorporação, conforme legislação em vigor e procede-se ao correspondente arquivamento da incorporação no competente Cartório de Registro de Imóveis;

• Somente após o registro da incorporação efetiva-se a oferta à venda, com a divulgação de campanha publicitária, conforme o caso;

• Efetiva-se as vendas, através de empresa de venda imobiliária e administra-se os contratos e a carteira de clientes. Faculta-se ao incorporador a denúncia da incorporação, ou seja, declarar a desistência da efetivação do negócio;

• Obtém-se ou aloca-se recursos próprios ou de terceiros para a produção e, para tanto, contrata-se e administra-se a construção do objeto da incorporação;

• Entrega-se e instala-se o condomínio;

• Realiza-se atividades de assistência técnica e de avaliação pós-venda, retro-alimentando a incorporadora com as informações necessárias ao seu aprimoramento estratégico, operacional e técnico.