Condomínio Villas do Farol

Os condomínios horizontais da cidade de João Pessoa são predominantemente residenciais, com exceção dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Bougainville e Villas do Farol, que possuem alguns lotes destinados a unidades comerciais. No condomínio Villas do Farol, a área comercial foi instalada, aproveitando o edifício que já existia no terreno adquirido para a construção do condomínio (o antigo hospital do Nazareno).

Figuras 16. Antigo hospital do Nazareno. Figura 17. Revitalização do prédio para instalação da área comercial do condomínio Villas do Farol. Fonte: Acervo pessoal, 2012.

O edifício ocupa uma área total de 1.389 m² e apresenta dois pavimentos que foram divididos em duas partes: uma exclusiva do condomínio que comporta salão de festa e jogos, apoio, mirante e sala de multimídia; e a outra pertencente à construtora Vertical (responsável pela execução da obra) e apresenta dez salas comerciais localizadas no térreo, além de um restaurante e uma academia no pavimento superior. No entanto, a parte comercial ainda não está funcionando, mas a previsão de que ocorra o funcionamento efetivo no ano de 2014.

129 O empreendimento possui 83 lotes destinados ao uso exclusivo residencial, o que juntamente com o tamanho da sua área total – 6,64 ha -, lhe confere a classificação de condomínio de pequeno porte. Dentre os condomínios horizontais da cidade, existem apenas mais dois condomínios de pequeno porte (Village Atlântico Sul e Alta Vista). O condomínio Villas do Farol é o sétimo condomínio desta natureza na cidade, sendo concluído e entregue aos moradores no de 2009. Este se localiza na Avenida João Cyrilo, também conhecida como Avenida Panorâmica. Foi implantado em um terreno de esquina que ocupa a quadra inteira.

Conforme a figura 18, a taxa de ocupação está entre as mais altas, com 43 casas construídas, ou seja, mais de 50% dos seus lotes edificados. Segundo estudos elaborados por Lira (2012), a dimensão dos lotes desse condomínio pode variar entre 450 a 800 m², apresentando dimensões superiores às encontradas nos outros condomínios em estudo (Cabo Branco Residence Privé e Alphaville).

Figura 18. Taxa de ocupação dos lotes dos condomínios horizontais de João Pessoa - PB. Fonte: Elaboração própria, 2014.

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500

Village Atlântico do Sul

Cabo Branco Residence…

Vila Real Portal do Sol Bougainville Extremo Oriental Bosque das Gameleiras Bosque das Orquídeas Villas do Farol Alphaville Alta Vista Village Atlântico do Sul Cabo Branco Residenc e Privé

Vila RealPortal do Sol Bougainv ille Extremo Oriental Bosque das Gameleir as Bosque das Orquídea s Villas do Farol Alphavill e Alta Vista ocupados 55 350 85 10 39 20 0 0 43 32 1 lotes 61 438 130 62 359 127 248 236 83 197 98

130 Em relação aos recuos exigidos para construção no lote, consoante estabelecido na convenção do condomínio, os afastamentos são: afastamento frontal de cinco metros, lateral de um metro e meio e fundos de três metros São permitidos o uso de fechamentos de alvenaria ou cercas vivas com altura máxima de 1,8 metros nas laterais e no fundo. É também permitido a construção de elementos de vedação frontal, desde que sejam constituídos de elementos vazados e não excedam a altura de 1,8m. E assim, como no condomínio analisado anteriormente, observa-se também problemas relacionados à falta de privacidade devido ao recuo lateral, distanciando uma edificação da outra, por apenas três metros.

Tabela 27 – Dimensão dos lotes dos condomínios analisados, destacando o condomínio Villas do Farol, em João Pessoa-PB

Condomínio Ano Dimensão dos lotes

Cabo Branco Residence Privê 1998 360 a 450m²

Villas do Farol 2009 450 a 800 m²

Alphaville João Pessoa 2010 450 m²

Fonte: Pesquisa realizada pela autora, 2014.

Em relação ao projeto urbanístico, assim como no Cabo Branco Residence Privé, o condomínio Villas do Farol e a maioria dos condomínios da cidade adotaram um traçado ortogonal. A morfologia deste condomínio é caracteriza pela distribuição de lotes e sistema viário circunscrito

em um polígono em forma de “L”. O sistema viário não apresenta aparente hierarquia e adota

uma mini rotatória logo após a entrada do condomínio, além de alças, canteiros e entrocamento. Os lotes foram distribuídos ao longo de seis quadras: uma contígua à lateral sul e oeste, em

forma de “L”; uma também contígua à lateral norte; três pequenas quadras retangulares; e uma

quadra retangular mais extensa na parte mais central do condomínio. O tratamento paisagístico é limitado às entradas do empreendimento e a vegetação existente é encontrada apenas nos canteiros.

131 Figura 19. Planta baixa do condomínio Villas do Farol. Fonte: Planta cedida pelo escritório Expedito Arruda, 2012.

Figura 20. Setor frontal do condomínio Villas do Farol. Figura 21. Área de lazer do condomínio Villas do Farol. Fonte: Acervo pessoal, 2013.

O padrão construtivo e estilo arquitetônico encontrados são indicativos do alto poder aquisitivo dos moradores. Existe uma mescla de residências que adotam tanto a estética encontrada no condomínio Cabo Branco Privé, com casas que se assemelham às de veraneio luxuosas, assim como residências que adotam volumetria modernista, com a utilização de lajes, de elementos em balanço, platibandas e a predominância monocromática branca (ver figuras 22,23 e 24).

132 Figura 22,23,24. Casas encontradas no condomínio Villas do Farol. Fonte: www.galvaoamorim.com.br (2014).

A fachada principal do Villas do Farol apresenta partido arquitetônico um pouco diferente do que o padrão encontrado em outros condomínios - muro em forma de pórtico com gradis intercalados por colunas, dispostas de forma semicircular. A guarita de entrada, bem como os equipamentos coletivos obedecem um padrão arquitetônico condicionado ao estilo da antiga edificação restaurada. As laterais e fundos do condomínio não são lindeiros a outros terrenos, pois o empreendimento encontra-se isolado na quadra. Os fechamentos laterais e de fundo de alvenaria com altura superior a dois metros, apresentam-se sem conexões com o espaço público e sem ornamentos, caracterizando um entorno monótono e sem elaboração estética.

As áreas de lazer encontram-se locadas de forma concentrada próximas à entrada do condomínio. E apesar de não estarem distribuídas pelo condomínio, devido ao porte pequeno do empreendimento, não é necessário percorrer grandes distâncias para acessá-las, mesmo aqueles que moram em lotes próximos aos muros de fundo. O quadro 10 descreve os tipos de equipamentos encontrados nos condomínios da cidade. Nele pode-se observar que o condomínio Villas do Farol apresenta um número reduzido de itens, quando comparado aos outros condomínios.

Quadro 10 – Equipamentos coletivos dos condomínios analisados, destacando o condomínio Villas do Farol, em João Pessoa-PB

continua Condomínio Itens de Lazer

Cabo Branco Residence Privê

01 Portaria com sala de administração, vestiário, recepção, 01 Salão de múltiplas atividades; 01 Quadra de tênis (dimensões oficiais, piso sintético e iluminação); 02 Quadras de futevôlei (areia); 01 Quadra de vôlei (areia); 01 Quadra de mini futebol (grama); 01 Speedball (areia); 01 Playground; Trilha ecológica; Ciclovia/pista de

133 Quadro 10 – Equipamentos coletivos dos condomínios analisados, destacando o

condomínio Villas do Farol, em João Pessoa-PB

continuação Condomínio Itens de Lazer

Villas do Farol

Salas de leitura e estar; Home theater; Salão de jogos; Salão de festas; Mirante; Piscinas; Quadra de tênis; Quadra poliesportiva; Jardins e Playground.

Alphaville Urbanismo João Pessoa

Área de Lazer; Bar de apoio; Bicicletário; Brinquedoteca; Campo de futebol; Capela; Churrasqueira; Estacionamento para visitante; Grupo gerador; Hall Social; Kids Clube; Piscina com raia semiolímpica; Piscina infantil; Pista de Cooper; Quadra de tênis, de Vôlei e poliesportiva; Sala de ginástica/fitness; Sala de recepção; Sala do síndico – Administração; Salão de festas; Espaço Gourmet; Salão de jogos (equipado); Sauna; Solário; wc(s) masculino e feminino.

Fonte: Pesquisa realizada pela autora, 2012.

O Villas do Farol apresenta a maior capacidade de densidade demográfica entre os condomínios da cidade – 51 hab./ha -, superior, inclusive, ao que é estipulado pelo Plano Diretor para o bairro em que está localizado. Este aspecto pode ser considerado como algo positivo, pois otimiza a utilização da área. Em relação às taxas de área verde por habitante, o condomínio em questão, apresenta 35,99 m² por cada habitante, um valor duas vezes maior do que o que é recomendado pela SBAU.

Conforme a figura 25, a composição urbanística do condomínio Villas do Farol apresenta os percentuais destinados à áreas de uso comum dentro do permitido. Porém, a área de lotes encontra-se resumida, com apenas 64%, quando o mínimo previsto é de 65%.

Villas do Farol

Lotes Verde Circulação

Figura 25. Taxa urbanística do condomínio Villas do Farol. Fonte: Convenção do Condomínio Villas do Farol; Elaboração própria, 2013.

134 Tabela 28 – Taxas urbanísticas internas do condomínio Villas do Farol, em

João Pessoa - PB

Condomínios Área (m²) / %

Terreno Lotes Verde Circ.

Villas do Farol 66.432,36 100% 43.678,49 64,78% 12.202,00 18,1% 11.588,00 17,2% Fonte: Elaboração própria, 2012.

Assim como no condomínio anteriormente analisado, no Villas do Farol, a segurança também é terceirizada, realizada pela Empresa Fator, que disponibiliza dois seguranças não armados por turno. A guarita de entrada possui dois portões destinados um para entrada e outro para saída. O ingresso do morador é permitido por meio de identificação eletrônica, através de um cartão magnético que libera a entrada ao ser exposto ao leitor que fica na guarita. Outra medida relacionada à segurança é o fornecimento de cartão temporário de identificação aos funcionários de obra (existem muitas casas em construção) e aos empregados das residências. No interior da guarita, o porteiro observa todo o movimento do condomínio, através do circuito fechado de TV que é composto por três monitores que apresentam as imagens de 48 câmeras.

Foram observados também vários medidas para intensificar a segurança no trânsito interno do condomínio. Verificou-se a presença de sinalizações verticais como placas de regulamentação que tratam da velocidade máxima permitida, que variam entre 20 a 30 km/hora, placas de advertência alertando sobre a presença de pedestres, especialmente crianças, e placas sinalizando saliência ou lombada. Além disso, foram observadas faixas de pedestre e várias lombadas ao longo das vias internas.

O perfil do morador do Villas do Farol assemelha-se ao do condomínio Cabo Branco Residence Privé, conformando-se como de alta renda e com facilidades de acesso ao ensino superior. Também, em relação aos aspectos mercadológicos, foi observado que os lotes do Villas do Farol encontram-se bastante valorizados dentro do mercado imobiliário local, a perceber pelo valor de um lote padrão de 450m² que em 2007, valia R$95.000,00 (noventa e cinco mil reais) e, atualmente, lotes com mesma dimensão estão sendo vendidos por R$300.000,00 (trezentos mil reais), uma valorização de mais de 200% em sete anos.

135 3.1.3 Condomínio Alphaville

O Condomínio Alphaville é de natureza exclusivamente residencial, e é o único situado fora do recorte territorial de concentração de empreendimentos deste tipo - entre os bairros Altiplano Cabo Branco, Portal do Sol e Ponta do Seixas. Ao contrário da área de concentração que se localiza no setor sul da faixa litorânea, o Alphaville foi implantado em um setor considerado pericentral, a 3 km dos bairros que perfazem o Centro de João Pessoa. Localiza-se na Rua Bancário Francisco Mendes, s/n, no Bairro dos Ipês, porém, por ter sido implantado em uma área que margeia o Bairro dos Estados, onde se encontra a conhecida fazenda Boi Só, o logradouro que é divulgada no meio midiático é associado ao do Bairro dos Estados - bairro considerado

“nobre” e tradicionalmente voltado para classe mais abastada -.

O condomínio foi projetado e executado pelo Grupo Alphaville Urbanismo, empresa nacional especializada em condomínios horizontais e loteamentos, que possui mais de 100 empreendimentos distribuídos por todo território brasileiro e também por algumas cidades portuguesas.

O sucesso na comercialização do condomínio Alphaville Fazenda Boi Só foi uma ocorrência histórica no setor imobiliário da cidade de João Pessoa e recorde de venda para o grupo nacional Alphaville. Segundo informações cedidas pelo próprio grupo, os 197 lotes foram vendidos no dia de estreia (26 de junho de 2008) em três horas. De acordo com o diretor comercial da Alphaville Urbanismo, Fábio Valle, esse êxito está ligado à disseminação nacional da marca Alphaville e forte envolvimento das imobiliárias locais cadastradas para a venda do produto.

“Estas empresas se identificaram com a nossa política comercial, souberam traduzir ao seu público os valores inseridos no nosso conceito de moradia, além de potencializar predicados e diferenciais do empreendimento. Para ampliar a divulgação e apoiar o trabalho dos corretores, a empresa lançou uma elegante ferramenta, a revista “Viver a Vida AlphaVille – especial João Pessoa”.

Além disso, a implantação deste condomínio funcionou como âncora de atração de investimentos imobiliários local. Na mesma rua, a poucos metros de distância, estão sendo construídos dois condomínios verticais de grande porte e com ampla variedade de itens de lazer: o empreendimento Burle Marx Ville, que terá duas torres com 30 pavimentos cada e o empreendimento Privillege que terá 25 pavimentos, concebidos pelas construtoras Planc e Daterra, respectivamente.

136 Ainda sobre os aspectos mercadológicos, observou-se que os lotes do Alphaville tiveram uma valorização de 75% no primeiro ano em relação à data de inauguração e de 103% em dois anos. Os lotes padrão (450 m²) que começaram a ser comercializados por 200.000,00 (duzentos mil reais) em 2009, passaram a valer 420.000,00 (quatrocentos e vinte mil reais), atualmente.

Em relação ao uso e ocupação do solo, o Alphaville se localiza em uma Macrozona Adensável Prioritária (ZAP), estando inserido uma parte em uma Zona Especial de Preservação (ZEP 2) e outra parte em uma Zona Residencial (ZR2). O uso permitido nos lotes é o residencial (R4) – unidades habitacionais unifamiliares inseridas em condomínios horizontais – que utiliza parâmetros similares ao uso R1. Os lotes possuem 450 m², com testada mínima de 12 metros, recuos frontais de cinco metros, laterais de dois metros e fundos de três metros. Em relação à altura das casas, permite-se construir térreo mais um pavimento e exige-se altura máxima de oito metros quando o lote estiver a 50 metros do entorno do edifício da Fazenda Boi Só e nove metros para as demais localizações.

O Alphaville possui 197 lotes residenciais e cerca de 214.000,00 m², o que lhe atribui a classificação de condomínio de grande porte e o quarto maior empreendimento da cidade. A tabela 29 apresenta um demonstrativo dos índices urbanísticos, indicando que praticamente 50% da área do condomínio está destinadas aos lotes residenciais; quase 20% são relativos ao sistema viário; 18,79% são de áreas verdes; e 12,5% destinam-se às demais áreas privadas, como área de lazer, apoio e portaria.

Tabela 29 – Taxas urbanísticas internas do condomínio Alphaville em João Pessoa – PB

Área (m²) %

Área Total do Empreendimento 196.893,80 100

Área privada 121.902,75 61,91 Residencial 97.759,14 49,65 Portaria / Apoio 1.831,21 0,93 Clube 22.312,40 11,30 Área pública 74.991,05 38,09 Sistema viário 38.001,91 10,30 Áreas verdes 36.989,14 18,79

Área de preservação permanente 17.206,53

Área Total 214.100,33

137 Alphaville

Lotes Verde Circulação

Figura 26. Taxa urbanística do condomínio Alphaville. Fonte: Convenção do Condomínio Aphaville; Elaboração própria, 2014.

A taxa de ocupação está entre as mais baixas, com apenas 32 casas construídas, ou seja, menos de 20% dos seus lotes estão edificados. Porém, ao observar os estudos de Lira (2012), que constatou no ano de 2012, apenas 10 lotes edificados, percebe-se que ao longo de dois anos houve um aumento de cerca de 200% do número de casas construídas.

A previsão de população para o condomínio Alphaville é de cerca de 790 habitantes (levando em consideração quatro habitantes por lote). Desta forma, a capacidade de densidade demográfica é de 49,9 hab./ha – valor bastante aquém do que é estipulado para Zona de Adensamento prioritária, que é 150 hab/ha -. A taxa de área verde por habitante obtida nesse condomínio é a maior entre os condomínios da cidade, cerca de 97 m² por habitante.

O projeto urbanístico desse condomínio é um pouco distinto dos demais que apresentam, em geral, traçado ortogonal. Conforme a figura 27, o Alphaville apresenta um traçado mais sinuoso com ruas curvas e quadras mais extensas, e além disso, é o único na cidade que apresentou soluções no desenho do sistema viário, como os cul-de-sacs, que ajudam a reduzir a circulação de veículos e proporcionam maior segurança aos moradores. Porém, apresenta alguns pontos de possíveis conflitos relacionados ao fluxo de veículos ao longo do eixo viário principal, com a presença de dois cruzamentos. Nos condomínios com traçado sinuoso, como é o caso do Alphaville, foi observado uma preocupação maior no que diz respeito ao tratamento paisagístico. A presença de área verde é percebida não só nos canteiros, mas em pequenas praças e nos entornos dos equipamentos comunitários.

138 Figura 27. Planta de implantação do condomínio Alphaville. Fonte: site de divulgação do grupo Alphaville Urbanismo, 2014.

Os equipamentos comunitários, por sua vez, se localizam da mesma forma que nos demais condomínios, concentrados na parte frontal, próxima à entrada e no entorno da Fazenda preservada e restaurada. A estratégia de localizar os itens de lazer próximos à entrada e distantes dos lotes residenciais foi utilizada, segundo Lira (2012), para melhorar o conforto ambiental dos condôminos, sobretudo, a diminuição de ruídos. No entanto, como o condomínio apresenta prédios circunvizinhos, a área de lazer do condomínio prejudica demasiadamente a tranquilidade daqueles que moram nas edificações ao lado do condomínio.

No quesito “entretenimento”, o condomínio Alphaville possui a maior gama de variedades entre

os condomínios existentes, com 26 itens de lazer: Bar de apoio; Bicicletário; Brinquedoteca; Campo de futebol; Capela; Churrasqueira; Estacionamento para visitante; Grupo gerador; Hall Social; Kids Clube; Piscina com raia semiolímpica; Piscina infantil; Pista de Cooper; Quadra de tênis, de Vôlei e poliesportiva; Sala de ginástica/fitness; Sala de recepção; Sala do síndico – Administração; Salão de festas; Espaço Gourmet; Salão de jogos (equipado); Sauna; Solário; wc(s) masculino e feminino.

Em relação à segurança, diferentemente dos condomínios analisados, no Alphaville ainda não existe um sistema de identificação eletrônica. O funcionário que fica na guarita de entrada possui uma lista com o nome de todos os proprietários e moradores. O acesso do morador é liberado mediante apresentação da identidade, nome do proprietário e número do lote. Porém, conforme a administradora do condomínio, Emanuelle Germaine, já existe um projeto para substituir as

139 atuais cancelas por portões e implantar acesso biométrico. A segurança é realizada também pela empresa Nordeste, com vigilância armada, sendo um segurança durante o dia e dois no período noturno.

No que concerne à aparência das residências, observa-se um alto padrão construtivo e estilos arquitetônicos que adotam predominantemente volumetria modernista. As residências são, em sua maioria, monocromáticas com a prevalência da cor branca. Os materiais de composição das fachadas são alvenaria, madeira tratada, painéis de vidro e pedras ornamentadas.

Segundo os dados obtidos através de questionários submetidos aos moradores, foi observado assim como nos outros condomínios estudados, que os moradores do Alphaville apresentam renda superior a dez salários mínimos e oportunidades expandidas comumente observadas nas classes sociais mais altas.

140

CAPÍTULO IV – Mensuração da Qualidade Urbana dos

condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e

Alphaville, em João Pessoa-PB

141 4.1 Indicador de Qualidade Habitacional

O indicador de Qualidade Habitacional, conforme Ribeiro (2008), é o que detém peso mais relevante entre os que integram o Índice de Qualidade de Vida aplicada à cidade de João Pessoa. O peso determinado pelo Índice traduz a importância da habitação, já que é um dos cinco serviços públicos essenciais, ao lado de educação, saúde, seguridade social e serviços sociais pessoais. Consubstanciando este âmbito, a habitação, é, primordialmente, um direito30e uma necessidade básica, pois é no interior da casa que se realizam atividades fundamentais para a existência humana, como repouso, interação familiar, alimentação, higiene pessoal, etc.

A seguir, será demonstrada a elaboração do Indicador de Qualidade Habitacional do IQVU-JP, que é composto por três subíndices: Ipqhab (índice de saturação ou de pessoas por quarto);

Icehab (índice de condições estruturais habitacionais); e Icihab (índice de condições

infraestruturais habitacionais).

4.1.1 Salubridade e conforto dos ambientes de permanência

O subíndice Ipqhab avalia a salubridade e o conforto dos ambientes de permanência da unidade habitacional. Para isso, considera como ambiente de análise, o quarto, verificando-se a quantidade ou o grau de saturação de pessoas que permanecem nele. O resultado dos questionários aplicados aos moradores apontou um padrão semelhante entre os condomínios Alphaville, Villas do Farol e Cabo Branco Residence Privé.

Conforme a figura 28, a maioria dos que responderam o questionário disseram que sua casa continha quatro quartos, sendo três destinados aos familiares residentes e um localizado nas dependências da área de serviço. O segundo caso mais recorrente foi o da existência de cinco quartos no interior de suas residências, considerando-se: quatro com utilidade contínua, onde