Art. 248 – A instituição de condomínios por unidades autônomas, seja
quando se constituírem em casas térreas ou assobradadas, em edifícios de dois ou
mais pavimentos, de pavilhões ou ainda em unidades autônomas sem construção,
deverá ser dotado de portaria de acesso com controle de entrada e obedecerá ao
disposto nesta lei.
(Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)Art. 249 - A instituição de condomínios por unidades autônomas, na forma da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica sujeita aos dispositivos de controle de
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edificações estabelecidos nesta lei e demais legislações atinentes à matéria. (Nova redação (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
§ 1° - Constitui forma de parcelamento do solo, para os efeitos desta lei, a instituição de condomínios por unidades autônomas para a construção de mais de uma edificação sobre o terreno.
§ 2° - Excluem-se do disposto no parágrafo anterior os condomínios por unidades autônomas constituídos por apenas 2 (duas) edificações de habitação unifamiliar.
Art. 250 - A instituição de condomínios por unidades autônomas deverá atender os seguintes critérios:
I - viabilidade preferencial para os terrenos localizados:
a) em glebas anteriormente parceladas na forma de loteamento ou desmembramento que tenham originado áreas e equipamentos públicos;
b) em zonas estruturadas com equipamentos públicos capazes de atender as necessidades da população existente e daquela a ser acrescida, mesmo quando esse terreno não tenha origem em gleba previamente parcelada.
c) nos Corredores Intermunicipais, desde que utilizados exclusivamente para uso industrial. (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
II - viabilidade condicionada a exame, caso a caso, para os terrenos:
a) com dimensões, áreas e divisas superiores aos módulos estabelecidos pela legislação municipal;
b) localizados em áreas especiais de interesse paisagístico ambiental onde essa forma de ocupação se revele conveniente para manter seus valores naturais.
Art. 251 - Na instituição de condomínios por unidades autônomas serão observados os padrões previsto no quadro do anexo 18. (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
§ 1° - Para aprovação de condomínios com medidas superiores a 30.000,00m² (trinta mil metros quadrados) de área e 200,00m (duzentos metros) de testada, deverão obedecer os tramites estabelecidos no artigo 232 desta lei, com o devido licenciamento do órgão ambiental competente. (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008) § 2° - Para aprovação de Condomínios Horizontais Fechados (CHF) para uso industrial, independente da medida, deverão obedecer os tramites estabelecidos no artigo 232, com o devido licenciamento do órgão ambiental competente. (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
§ 3° - Para empreendimentos que descumpram a legislação em sua totalidade ou em parte, deverá ser submetido ao Conselho do Plano Diretor. (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
Art. 252 - Todo e qualquer condomínio de unidades autônomas, só poderá ser implantado em lotes que tenham frente e acesso para vias oficiais de circulação com largura igual ou superior a 16,00 (dezesseis metros) com exceção do caso previsto no parágrafo único deste artigo. (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
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previsto estacionamento de visitantes no interior do lote, na proporção mínima de uma vaga de estacionamento para cada duas unidades habitacionais.
Art. 253 – Os condomínios por unidades autônomas são aqueles definidos e liberados em conformidade com o zoneamento em que estão inseridos, previstos no anexo 18: (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
Parágrafo único – Os condomínios verticais, com duas ou mais construções, deverão seguir o mesmo regramento dos Condomínios Horizontais Fechados – CHF. (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
Art. 254 - Para a determinação do número de unidades autônomas, deverá ser utilizado a porção mínima de terreno que corresponde, teoricamente, a cada economia residencial do lote (Cota Ideal Mínima – Q.I). (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
I - para cálculo da cota Ideal será feito arredondamento para baixo quando a fração for inferior a 0,5 (zero vírgula cinco) e para cima quando for igual ou superior a 0,5 (zero vírgula cinco);
II - a área do terreno, dividida pela cota ideal, fornece o número possível máximo de economias residenciais no lote, sendo:
a) de 15,00m² (quinze metros quadrados) por economia em condomínios verticais – CV; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
b) de 100,00m² (cem metros quadrados) por economia em condomínios horizontais abertos - CHA; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
c) de 60,00m² (sessenta metros quadrados) por economia em condomínios horizontais fechados com construção - CHFCC; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
d) 140,00m² (cento e quarenta metros quadrados) por economia em condomínios horizontais fechados sem contrução - CHFSC. (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008) CONDOMÍNIO ( C ) HORIZONTAL ( H ) VERTICAL ( V) ABERTO ( A ) FECHADO ( F ) COM CONSTRUÇÃO ( CC ) SEM CONSTRUÇÃO ( SC )
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Art. 255 - Nos condomínios por unidades autônomas serão preservadas áreas livres de uso comum e sistema viário interno, em proporção a ser definida pelo município, obedecendo os seguintes critérios: (Nova redação
pela
Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)I - Quando a gleba de que trata este artigo não tiver sido objeto de loteamento anterior e dele não tenha resultado prévia doação de área pública deverá ser destinado 10% (dez por cento) do total da gleba para uso público, em localização a ser definida pelo Município, externa ao condomínio. (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
II - Será destinada, obrigatoriamente, para implantação de Áreas livres de uso comum com Equipamento de Recreação e Lazer, no interior do condomínio, área não inferior a 10% (dez por cento) da totalidade do terreno parcelável, cuja declividade deverá ser inferior a 20% (vinte por cento) podendo ter até 20% da área total prevista situada em área de Preservação Permanente. (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
III - Os espaços verdes e as áreas de lazer e recreação internas deverão ser construídas pelo condomínio e por ele mantidos e conservados sem nenhum ônus para a municipalidade. (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
Art. 256 - No mínimo 15% (quinze por cento) da área do lote do condomínio de unidades autônomas deverá ser mantida permeável.
Art. 257 - Todo projeto de condomínio por unidades autônomas deverá receber aprovação do Poder Executivo Municipal, através da Secretaria responsável pelas aprovações dos projetos de construção e pela Secretaria responsável pela gestão do Plano Diretor de Planejamento e Gestão Municipal.
Parágrafo único. O projeto a ser apresentado deverá ser composto de no mínimo:
I - Projeto arquitetônico completo de todas as obras de construção civil; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
II - Memorial descritivo das obras de construção civil; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
III - Projeto estrutural das obras de construção civil; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
IV - Anotação de responsabilidade técnica – ART sobre todos os projetos elaborados; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
V - Quadros da norma técnica NBR nº12721/99, e suas eventuais alterações; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
VI - Projeto Hidrossanitário; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
VII - Minuta do estatuto que irá reger o condomínio; (Acrescentado
pela
Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)VIII - No caso de condomínios horizontais fechados, os projetos serão os mesmos exigidos para loteamentos, conforme prevê artigo 205 da presente lei;
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IX - Memorial Descritivo de condomínio, contendo no mínimo, as seguintes descrições: (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
a) da gleba total sobre a qual irá ser implantado o condomínio; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
b) de partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas, construídas ou não construídas, constando-se entre as primeiras: a portaria, piscinas, quadras para a prática de esportes, praças e pracinhas, construções institucionais, e constando-se como as segundas: os parques e bosques; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
c) das áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para unidades entre si, quando projetadas as vias de circulação, em regra pavimentadas, as galerias de águas pluviais, o tratamento das águas servidas, o abastecimento de água e de energia elétrica; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
d) designação numérica ou alfabetica, para efeito de sua individualização, constituindo unidades imobiliárias distintas; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
e) da área útil privativa, descrita e caracterizada, por suas medidas perimetrais, característicos, confrontações e área, acrescida de sua participação nas coisas de uso comum e, a correspondente fração ideal no terreno em que se assenta o empreendimento, tudo conforme estabelecido nos quadros da norma técnica NBR nº 12.721/99, e suas eventuais alterações; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
f) das áreas construídas, materiais e dependências da unidade autônoma, quando esta existir; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
X
-
Cronograma de execução das obras; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)XI - Estudo de tráfego, quando necessário e exigido pelos órgãos técnicos municipais;(Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
XII - As secretarias responsáveis pela aprovação dos projetos de condomínio poderão exigir documentos e projetos complementares que julgarem necessário para o perfeito entendimento do empreendimento. (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
Art. 258 - Os condomínios fechados poderão ser compostos por unidades individuais, térreas, assobradadas ou sem construção, conjuntos geminados ou mesmo edifícios, todos em obediência às demais definições do presente Plano e demais leis atinentes a matéria. (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
§ 1° - (excluído pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
Parágrafo Único - As ruas que comporão os condomínios residenciais fechados deverão ser de uso estritamente local, não podendo, em nenhuma hipótese, pertencer a malha viária do Município, nem tampouco prejudicar os moradores lindeiros aos condomínios, que necessitem da passagem para acesso as suas moradias ou a seus
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estabelecimentos comerciais e industriais. (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
Art. 259 - A coleta de lixo domiciliar será de estrita responsabilidade dos moradores do condomínio, que as encaminharão para as caçambas apropriadas e colocadas em local de fácil acesso à rede pública coletora de lixo, com exceção dos condomínios de uso industrial, que deverão apresentar solução para o tratamento de seus resíduos, em conformidade com as diretrizes emitidas pelo órgão ambiental licenciador competente. (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
Art. 260 - Deverá ser permitido o acesso dos leitoristas de luz e água nos condomínios, sendo que estes representantes municipais, estaduais ou federais deverão se identificar na portaria de entrada do respectivo condomínio e receber expressa autorização para as visitas, sendo também estendida a obrigação de identificação a quaisquer pessoas que não façam parte do condomínio.
Art. 261 – Para áreas de até 600,00m² (seiscentos metros quadrados), localizadas em esquinas, será permitido a execução de condomínio aberto com no máximo 4 (quatro) unidades, sendo a dimensão mínima de 5,00m (cinco metros) de testada para cada unidade. (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
§ 1° - Nestes casos a divisão interna entre as unidades da fração dos lotes, não deverá ultrapassar altura superior a 0,40m (quarenta centímetros). (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
§ 2° - Para cada unidade habitacional, deverá ser previsto uma vaga de garagem.
§ 3° - (excluído pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
§ 3° - Os condomínios de unidades populares serão regulamentados em suas dimensões mínimas de compartimentos pelo Código de Obras.(Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
§4º- Os condomínios com área de lote superior a 600,00m² (seiscentos metros quadrados) deverão ser do tipo condomínio fechado, vertical ou horizontal. (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
Art. 262 - Para cada unidade autônoma deverá ser previsto uma vaga interna ou descoberta para estacionamento, ou garagem com comprimento mínimo de 5,00m (cinco metros) e largura mínima de 2,40m (dois metros e quarenta centímetros) para estacionamento ou 5,00m (cinco metros) por 3,00m (três metros) quando garagem, conforme quadro do anexo 10.(Nova redação
pela
Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)Art. 263 – Nos Condomínios Horizontais Fechados (CHF) é obrigatória a apresentação de projeto, obedecendo as especificações técnicas estabelecidas pelos órgãos competentes, e a instalação de: (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
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II - rede de hidrantes para combate a incêndios, (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
III - rede de energia elétrica, (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
IV - rede de iluminação pública, (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
V - rede de drenagem pluvial, (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
VI - rede de esgotos sanitários, (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
VII - pavimentação nas vias condominiais, (Acrescentado
pela
Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)VIII - tratamento paisagístico nas áreas abertas de uso comum, (Acrescentado
pela
Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
IX - instalações de serviços públicos, (Acrescentado
pela
Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)X - passeio público e meio-fio, (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
XI – equipamentos públicos das áreas institucionais, quando exigido em certidão de diretrizes, (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
XII – Muros, (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008) XIII – Guaritas; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008) XIV – acessos ao sistema viário oficial do Município; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
§ 1° - Estes serviços deverão ser implantados e mantidos pelo Condomínio. (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
§ 2° - As obras a que se refere os incisos IX ao XIV, deverão ser objeto de prestação de garantia, por parte do empreendedor, seguindo o mesmo regramento previsto para loteamentos, em conformidade com o artigo 233 da presente lei. (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
§ 3° - As obras relativas às edificações, instalações e coisas comuns deverão ser executadas simultaneamente com as obras de utilização exclusiva de cada unidade autônoma. (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
§ 4° - A concessão da “Licença de Construção” para prédios que acederem no terreno de utilização exclusiva de cada unidade autônoma, fica condicionada à completa e efetiva execução das obras relativas às edificações, instalações e coisas comuns, na forma do cronograma aprovado pelos órgãos técnicos municipais. (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
§ 5° - A Carta de Habitação referente as obras de construção civil, deverá ser liberada por técnico da Secretaria responsável pela aprovação dos projetos de construção, com parecer de técnico da Secretaria responsável pela Gestão do Plano Diretor. (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
§ 6° - A implantação da infra-estrutura poderá ser feita por etapas, de acordo com o cronograma de execução aprovado e registrado nos prazos estabelecidos nesta lei, no artigo 234. (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
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Art. 264 - O sistema viário interno do condomínio Horizontal Fechado deverá observar os seguintes requisitos: (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
I - todas as áreas de uso exclusivo deverão ter vias de acesso através de área comum; (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
II - o sistema viário básico para condomínios deverá:
a) acompanhar as curvas de nível e ser locado em áreas com baixas declividades, obedecendo ao regramento dos artigos 178,179, 180, 182, 183, 184 e 185 da presente lei, suas eventuais alterações, e quando for o caso, pelas diretrizes emitidas pelo Poder Público Municipal; (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
b) quando Condomínio Horizontal Fechado (CHF) residencial, apresentar gabarito mínimo equivalente a Via Local 3 – VL3, sendo fixada a pista a um mínimo de 7,00m (sete metros), podendo ser flexibilizado as medidas e distribuição de passeios; (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
c) quando Condomínio Horizontal Fechado (CHF), com atividade distinta da residencial, apresentar gabarito mínimo equivalente a Via Coletora 2 – VC 2, sendo fixada a pista a um mínimo de 11,00m (onze metros), podendo ser flexibilizado as medidas e distribuição de passeios; (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
III - quando na área do condomínio houver via pública prevista em lei a área destinada à mesma deverá ser transferida ao município com a devida execução de infra-estrutura, em conformidade com projetos aprovados pelos órgãos competentes, no ato da aprovação do projeto, podendo neste caso, o empreendedor ser liberado da doação prevista no artigo 255, inciso I da presente lei, com aprovação da Secretaria responsável pela gestão do Plano Diretor de Planejamento e Gestão Municipal e mediante parecer favorável do Conselho do Plano Diretor. (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
Art. 265 - Todas as unidades com frente para as ruas do traçado original da malha urbana deverão ter jardim frontal com muros de altura máxima de 0,80m (oitenta centímetros).
Parágrafo único. Acima do muro máximo permitido poderá ser fechado com grade, tela ou similar que permita visibilidade, até a altura de 2,10m (dois metros e dez centímetros).
Art. 266 - Os condomínios deverão obedecer ao regime urbanístico da zona em que estão inseridos, inclusive os recuos de frente de ajardinamento, para o lote como um todo.
Art. 267 - Nos condomínios por unidades autônomas, o IA e a TO devem ser calculados sobre a parte da gleba destinada ao uso privativo.
Art. 268 - A cada 300,00m (trezentos metros) deve ser assegurado conexão com vias coletoras de uso público, exceto nos casos liberados mediante parecer do Conselho do Plano Diretor. (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
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§ 1° - Deverá ser assegurado espaço viário para vias de articulação urbana, conforme previsto no anexo 5. (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
§ 2° – Excetuam-se do disposto no caput deste artigo, as glebas confinadas por acidentes geográficos de difícil transposição por vias que ligam áreas vizinhas, a critério da Secretaria responsável pela Gestão do Plano Diretor, com parecer do órgão ambiental competente. (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
§ 3° - Para empreendimentos que descumpram a legislação em sua totalidade ou em parte, deverá ser submetido ao Conselho do Plano Diretor. (Acrescentado pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
Art. 269 - Novos empreendimentos em forma de condomínio poderão constituir setores fechados ao tráfego geral, com controle de entrada e saída de veículos e pessoas, desde que:
I - sejam objeto de Estudo de Impacto de Vizinhança – EIV todos aqueles Condomínio Horizontal Fechado (CHF) com área total superior a 3ha; (Nova redação pela Lei Municipal 2.382 de 27 de novembro de 2008)
II - tenham a malha viária interna ao setor com acesso controlado composta exclusivamente por vias locais;
III - mantenham todos os terrenos destinados a uso institucional com acesso por via oficial de circulação sem qualquer tipo de controle;
IV - seja constituída pessoa jurídica que assuma legalmente a responsabilidade pela manutenção e operação das vias e dos equipamentos e serviços coletivos no interior do setor com acesso controlado;
V - Atendam as diretrizes emitidas pela Prefeitura Municipal de Guaíba, as quais deverão:
a) Limitar as dimensões da área controlada, de modo a garantir a livre circulação no interior da área urbana;
b) Exigir, quando considerado necessário, a manutenção de lotes externos ao setor com acesso controlado, de modo a viabilizar a instalação de comércio, serviços e outros equipamentos;
Art. 270 - Para loteamentos residenciais, comerciais e industriais já implantados e não constituídos como setores fechados, o pedido de implantação de controle de entrada e saída de veículos e pessoas deverá ser apresentado à Prefeitura Municipal de Guaíba acompanhado de projeto técnico, estando sua aprovação condicionada ao atendimento de todos os requisitos previstos no artigo anterior, sem exclusão do Estudo de Impacto de Vizinhança -EIV.
Art. 271 - As faixas de proteção podem ser agregadas aos espaços de lazer condominiais.