Estudos de caso

Palhoça, situada na Grande Florianópolis Balneário Camboriú, no litoral norte do estado Urubicí, no Planalto Serrano

Porto União, no norte do estado, na divisa com o estado do Paraná

Figura 11.1 Mapa do Estado de Santa Catarina, situado no Sul do Brasil, mostrando os municípios onde foram realizados os estudos de caso.

Capítulo 11: Estudos de caso 121

11.1. Estudo de caso 1: Conjunto Habitacional Popular na Palhoça

Para a Palhoça, a convite da Secretaria Municipal de Habitação, cuja titular era a Sra. Ivone Peraça, em parceria com o Prof. Luiz Henrique Westphal Verani, foi iniciado um projeto para um conjunto habitacional para duas mil famílias, através de uma Associação criada em parceria da UFSC, Prefeitura Municipal de. Palhoça, Polícia Militar do Estado, empresas ç Associações de Bairros.

O terreno proposto para o projeto do conjunto habitacional, cujo levantamento topográfico foi realizado pela Associação de Municípios da Grande Florianópolis, com área de. 238.839 m7 (duzentos e trinta e oito mil, oitocentos e trinta e nove metros quadrados), tem relevo do tipo suave ondulado, com caimento de cerca de 2% dos fundos para a frente. Possui um pequeno córrego cortando o terreno, dos fundos, onde há uma nascente, correndo para frente, onde há um bueiro composto por três tubos, um com 1,20 m de diâmetro e dois outros com 1,00 m. Este córrego tem um afluente que chega pela esquerda, aumentando, assim a quantidade de água nas épocas de chuvas fortes.

O terreno é alto, isento de inundações, conforme foi constatado no período de enchentes fortes como ocorrida em 23/12/95, período em que estava sendo realizado o projeto, quando grande parte do municipio ficou inundada. Está situado no Bairro São Sebastião, um pouco afastado do centro de Palhoça, a Oeste da BR101, depois do Conjunto Habitacional Padre Réus. O terreno, analisado pelo Plano Diretor do Município admite até quatro pavimentos.

O município de Palhoça possui uma grande área de preservação ambiental composta pelo Parque da Serra do Tabuleiro, pelas dunas das praias da Pinheira e os manguesais em diversas áreas deixando utilizável menos de um terço da área total ocupada pelo município.

O estudo preliminar foi feito em diversas etapas. A primeira para uma rodada inicial de negociações com a Associação demonstrando que os 238.839 m2 do terreno, com a densidade proposta pelo Plano Diretor de 400 hab./ha admite uma população de 9.500 pessoas ou de cerca de 150 edifícios para 16 famílias com média de 4 pessoas por família, em área aproximada de 600 m2, cada edifício.

A diretoria da Associação demonstrou o desejo de ocupar apenas dois pavimentos na área habitacional, e a tipologia básica das unidades de dois a três quartos, com lotes menores, até de lotes mínimos de 125 m7, para famílias de menor renda. Depois desse primeiro estudo, foram elaborados outros, com uma previsão de cerca de 2000 unidades habitacionais. A idéia básica era de diversificar os projetos personalizando-os, para melhor atendimento da comunidade e para permitir desenho urbano mais harmonioso com a natureza, com uma maior diversidade de formas, alturas e afastamentos. O desenho geométrico muito rígido destoa da natureza que não possui alinhamentos ou formas repetidas. “E preciso dar identidade, à

morac/ífl” (Wilheim, 1998).

O primeiro contato político para o empreendimento foi feito pela Secretária Municipal de Habitação do Município de Palhoça, a, senhora Ivone Peraça, que pretendia, pela necessidade do município, equacionar o problema habitacional daquele município. Fomos convidados, o prof. Luiz Henrique Westphal Verani e este autor, para iniciarmos estudos para viabilização do projeto. Apresentados ao prefeito, este se mostrou um pouco alheio ao processo, denotando certa diferença política com a Secretária de Habitação. Dessa forma iniciaram-se os trabalhos naquele município.

Alguns vereadores foram contatados para que fosse sendo delineado o projeto de lei que deveria ser encaminhado à Câmara de Vereadores, para apreciação, propondo o conjunto habitacional e diversos outros projetos como a criação da Associação Habitacional e Cooperativas de produção, que nem chegaram a ser propostas. Um dos erros estratégicos desse projeto foi tentar resolver primeiro a habitação para depois as organizações comunitárias como ficou evidente. Outro erro foi iniciá-lo muito grande. “Se você tem que construir mil casas faça dez conjuntos de cem casas e não um de mil” (Wilheim, 1998).

Para possibilitar um projeto desvinculado da administração política da prefeitura, foi criada uma associação, denominada Associação Habitacional de Palhoça, tendo sido eleita, em Assembléia Geral, uma diretoria provisória. Foram eleitos Presidente, vice-presidente, secretário, tesoureiro e diretores. Foi, também, de acordo com os estatutos, criado um Conselho Fiscal composto por elementos da Comunidade eleitos pela maioria.

A Secretaria da Habitação do município, através do Fundo Municipal de Habitação já havia iniciado um processo de inscrição de interessados em projetos habitacionais, com a finalidade de reuni-los para discutir mais tarde as propostas consideradas viáveis.

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Foram entrevistadas aproximadamente 2.000 pessoas das famílias a serem beneficiadas com o projeto, permitindo que cada um opinasse sobre o projeto que pretendia adotar. A maioria preferiu apartamentos em edifícios de dois pavimentos, alguns isolados, outros em edifícios geminados cotn um apartamento térreo, com quintal nos fundos e outro em cima, com entrada independente, para facilitar o acesso, ficando dois apartamentos em cada entrada e os apartamentos no térreo com entrada independente, todos com dois e três quartos, ficando apenas dois projetados em dois pavimentos por se tratar de familias muito grandes, com dez filhos, necessitando 5 quartos, um no térreo e quatro no pavimento superior.

Com os novos levantamentos feitos a partir de pesquisa com cada família e de todas as desistências em função da não adesão ao Plano ou de mudança de endereço, foi apresentada uma terceira proposta, com um total de 1816 unidades habitacionais e 88 lotes comerciais em esquinas, com previsão de cerca de 480 lojas desde pequenas unidades até unidades maiores e um Super Mercado que ocupava uma quadra inteira, na frente do empreendimento. O preço proposto pelos proprietários do terreno era de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), que divididos pela área do terreno de 238.839,00 m2 resultava em R$ 1,67 (um real e sessenta e sete centavos) o metro quadrado, preço irrisório para um terreno zoneado pelo Plano Diretor do Município como residencial predominante, com gabarito de quatro pavimentos. As 1918 unidades residenciais propostas permitiriam um levantamento de construção com 140.000 m2 (cento e quarenta mil metros quadrados), com custo estimado em 28.000.000,00 (vinte e oito milhões de reais) para as edificações mais um custo estimado de 7.000.000,00 (sete milhões de reais) para implantação da infra-estrutura urbana para ruas, redes elétricas, hidráulicas e outras, propondo, a princípio, um preço de custo de R$ 250,00 por m2, o que possibilitaria uma habitação de 40,00 (quarenta) m2 com custo estimado de R$ 10.000,00 (dez mil reais), preço praticamente inexistente no mercado imobiliário.

Para facilitar a vida das pessoas de baixa renda seriam criados empregos diretos para a execução das obras, para as quais seriam realizados cursos de formação de mão-de-obra para as diversas modalidades de construção civil e, também, para as indústrias de pré-moldados propostas (Silveira, 1994). Para as pessoas que não se dispusessem a trabalhar em obras seriam igualmente realizados cursos de formação profissional para produção de artesanato e serviços diversos, com a proposta da criação de cooperativas de produção. As propostas previam uma Comunidade auto-suficiente, em função da população elevada que iria-gerar.