irregular - inaplicabilidade
Conforme entendimento consolidado nas Turmas Cíveis do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, a prerroga- tiva de execução direta prevista no artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil não é aplicável aos encargos cobrados por associações de moradores que atuam em loteamentos não regularizados, haja vista que, segundo a lei processual, somente as cobranças referentes a condo- mínios edilícios, devidamente registrados em Cartório de Registro de Imóveis, constituem título executivo extrajudicial. Assim, em relação aos denominados “condomínios de fato ou irregulares”, é necessário o prévio ajuizamento de ação de conhecimento para constituição de eventual título executivo.
Ainda, os Julgadores entendem que o rol de títulos executivos extrajudiciais descrito no artigo 784 do CPC não pode ser interpretado extensivamente, pois, nos termos do inciso XII do mesmo dispositivo, a atribuição de força executiva requer expressa previsão na lei.
Acórdãos representativos do tema:
Des. Alfeu Machado Ab initio, o fato de o condomínio credor ser considerado con-
domínio irregular, ou que fosse administrado por associação de moradores, não impede a cobrança dos encargos fixados em assembleia de associados, pois, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da ati- vidade exercida efetivamente pela associação condominial, mostrando-se irrelevante a denominação conferida. Contu- do, a satisfação dos correspondentes débitos deve ser busca- da mediante ação de cobrança. com efeito, em consonância
com os ditames da taxatividade e tipicidade, cabe ressalvar que somente poderá ser tido como título executivo extra- judicial o documento ao qual a lei conferiu essa qualidade. sendo assim, o hipotético crédito decorrente de contri- buições associativas, ainda que a título de taxa condomi- nial, instituídas por associação de moradores, em relação de similitude com o condomínio edilício preceituado nos arts. 1.331 e ss. do cc, mas com este não se confundindo, não constitui título executivo extrajudicial, por ausência de disposição legal, notadamente, por não se enquadrar no rol definido no art. 784 do cpc. (TJDFT, 2ª Câmara Cível,
Acórdão n. 1117509, 07072504720188070000, Relator Des. Alfeu Machado, DJe de 21/8/2018, grifo no original.)
Revist a de d out R ina e Ju R isp R udência. 54. B R asíl ia. 110 (2). Ju R isp R udência / J an -J un 2019
Des. Sérgio Rocha
As taxas de manutenção de condomínios irregulares não são títulos executivos extraju- diciais, nos termos do art. 784, X do CPC/2015. Por não possuírem força executiva, de- vem ser submetidos à ação de cobrança. (TJDFT, 4ª Turma Cível, Acórdão n. 1107974, 20150110479384APC, Relator Des. Sérgio Rocha, DJe de 17/7/2018.)
Desª. Fátima Rafael
Em razão de a Apelante não possuir registro em Cartório de Registro de Imóveis, não pode ser intitulada condomínio edilício. A circunstância de ser “condomínio de fato” não qualifica a dívida cobrada de um dos seus associados como título executivo ex- trajudicial para os fins do art. 784, X, do CPC. Além do mais, o rol de títulos execu- tivos descritos no art. 784 do CPC não pode ser ampliado por meio de interpretação extensiva, sob pena de permitir a criação de títulos executivos extrajudiciais e ferir os princípios da legalidade e taxatividade. (TJDFT, 3ª Turma Cível, Acórdão n. 1103881, 20170410041968APC, Relatora Desª. Fátima Rafael, DJe de 20/6/2018.)
Des. Eustáquio de Castro
É certo que a irregularidade do condomínio não lhe retira a legitimidade para cobrar eventuais débitos relacionados às taxas ordinárias ou extraordinárias, tendo em vista que existe a situação de fato comprovada pelas assembleias e convenções. Ocorre que, em se tratando de Execução de Título Executivo Extrajudicial, o rol previsto no artigo 784 do Código de Processo Civil é taxativo e não permite interpretação mais abrangente. [...] O inciso X, do artigo 784, da Novel Legislação Processual se refere especificamente às taxas cobradas por condomínios edilícios, cumpridores dos requisitos estabelecidos no artigo 1332 do Código Civil [...]. Assim, em face da impossibilidade de interpretação ampliativa e, por consequência, do não enquadramento do condomínio objeto deste processo nesta última categoria mencionada, não há como reconhecer a existência de Título Executivo Extrajudicial a embasar esta execução. (TJDFT, 8ª Turma Cível, Acórdão n. 1100053, 20160110644410APC, Relator Des. Eustáquio de Castro, DJe de 1º/6/2018.)
Des. Sandoval Oliveira
Este Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que os condomínios irre- gulares não se caracterizam como edilícios e, desse modo, suas taxas de administração não constituem título executivo extrajudicial, sendo necessária a discussão da dívida em sede de ação de conhecimento, pois não configurados os pressupostos do artigo 784 do CPC. (TJDFT, 2ª Turma Cível, Acórdão n. 1074843, 20160110910139APC, Relator Des. Sandoval Oliveira, DJe de 20/2/2018.)
Desª. Vera Andrighi
No entanto, ainda que o condomínio seja irregular, voluntário, tenha legitimidade para a cobrança, esta premissa não resulta na sua equiparação com o condomínio edilício, para formação do título executivo extrajudicial, nos moldes previstos no art. 784, inc. X, do CPC/2015. (...) Da análise dos autos, verifica-se que o apelante-autor não atende aos requisitos legais. (...) trata-se de verdadeira associação de moradores, que instituí- ram um condomínio de fato (...). Assim, não há como conferir exequibilidade ao crédito do apelante-autor, em atenção aos princípios da taxatividade e da tipicidade. Os títulos executivos são expressamente definidos em lei, de modo que somente aqueles previstos no art. 784 do CPC/2015 e na legislação esparsa são hábeis para embasar a persecução do crédito por meio de processo executivo. (TJDFT, 6ª Turma Cível, Acórdão n. 1024429, 20160710060940APC, Relatora Desª. Vera Andrighi, DJe de 20/6/2017.)
Revist a de d out R ina e Ju R isp R udência. 54. B R asíl ia. 110 (2). Ju R isp R udência / J an -J un 2019
Desª. Ana Cantarino
Agora, passa a ser executável documento que comprove o crédito referente às contribui- ções ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas em Convenção de Condomínio ou aprovadas em Assembleia Geral. Contudo, não obstante a previsão legal, destaca-se que o condomínio autor, no presente caso, se trata de condomínio irregular, não se enquadrando no conceito de “condomínio edilício” a que se refere o inciso X do art. 784 do NCPC, razão pela qual não se teria, dessa forma, um título executivo extra- judicial. (...) Por outro lado, como visto, o condomínio em questão, ora apelante, por ser irregular, não é edilício, estando apto apenas a manejar ação de cobrança, como o fez. O art. 784, inciso X, do NCPC, cuida de execução de taxa de condomínio edilício, tão somen- te. (...) No caso em exame, o condomínio apelante não preenche os requisitos legais ca- racterizadores do condomínio edilício, motivo pelo qual o crédito referente aos encargos condominiais não se trata de título executivo extrajudicial. (TJDFT, 8ª Turma Cível, Acór- dão n. 1010279, 20160110873668APC, Relatora Desª. Ana Cantarino, DJe de 19/4/2017.)
Desª. Sandra Reves
Não obstante, o condomínio edilício institui-se por ato entre vivos, registrado no Car- tório de Registro de Imóveis, devendo dele constar, nos termos dos incisos I, II e III do art. 1.332 do CC: (...). O condomínio de fato, ou irregular, portanto, não pode ser considerado condomínio edilício e, assim, as respectivas cotas condominiais, embora sujeitas a ação de cobrança, não ensejam execução direta nos termos do art. 784, X, do CPC. (...) No caso, para que a parte autora receba eventuais créditos, revela-se mais adequada a utilização de ação de cobrança, com maior amplitude de defesa, uma vez que, com tal procedimento, ao final, se poderia obter um título executivo que teria que ser executado. (TJDFT, 2ª Turma Cível, Acórdão n. 1008965, 20161610075167APC, Rela- tora Desª. Sandra Reves, DJe de 10/4/2017.)
Revist a de d out R ina e Ju R isp R udência. 54. B R asíl ia. 110 (2). Ju R isp R udência / J an -J un 2019