Ao contrário do que possa pensar um consumidor comum, em que dimensiona primeiro suas necessidades de espaço e de localização em relação ao trabalho ou rede de serviços e encontrando o bairro e o tipo de imóvel ideal vai procurar pelo preço adequado ao seu orçamento, a oferta de imóveis residenciais está organizada por faixas de preço ou capacidade de pagamento do possível consumidor. É a relação entre capacidade de pagamento e a localização na cidade que vai orientar a oferta.
Embora em conversa o diretor da Ademi tenha afirmado que não há critérios nítidos para caracterizar imóveis de alto padrão ou de luxo ficando esta perspectiva mais ao sabor da expectativa do consumidor com o negócio que está fazendo do que de quem está ofertando: “o comprador, às vezes está mudando para um bairro melhor, então ele diz que aquele imóvel é de alto-padrão, mas não existe esta categorização da nossa parte, não.”, o ex- agente de inteligência de mercado, foi muito enfático em afirmar que “existem pelo menos quatro faixas de renda aplicado aos imóveis: a econômica, a padrão, a alto padrão e o de luxo ou alto luxo”. Por seu turno, o gerente de vendas da Moura Doubeaux também deixa
transparecer ao falar sobre a atual crise econômica do país a categorização que utiliza para seus empreendimentos: “Na verdade a crise afeta a classe média, se você me perguntar hoje se eu tenho apartamento econômico de um, dois, ou três quartos até 300 mil reais, eu tenho, se me perguntar se tenho imóvel para a classe alta, luxo, a partir de 1 milhão, eu tenho, estes setores não são afetados pela crise, sempre tem comprador. Mas se você me pedir um apartamento padrão, entre 500 mil e 700 mil eu não vou ter. São estes setores que são logo afetados pela crise econômica.”.
Deste modo, o que estas três falas nos fazem entender é que não há uma classificação oficial, organizada por legislação ou regimento específico do setor, mas há uma categorização oficiosa, cotidiana que dimensiona os locais de inserção e oferta de cada empreendimento em acordo com a faixa de preço e renda do comprador e por extensão a sua capacidade de pagamento.
Assim, os chamados imóveis econômicos estão subdivididos em duas faixas, uma com até 60m² com valores até 150 mil reais e outra um pouco acima com os imóveis de mesma metragem, mas com valores até 250 ou 300 mil reais. Eles representam 17% dos empreendimentos ofertados no Portal da Ademi, são 20 empreendimentos com total de 6.334 unidades, 27% de do total de unidades, e estão localizados nos seguintes bairros: Alphaville22, Barbalho, Brotas, Cabula VI, Cabula, Itapuã, Jardim das Margaridas, Jardim Nova Esperança, Mussurunga, Narandiba, Nova Brasília, Paralela, Pernambués, São Cristóvão e Sussuarana. No bairro de Mussurunga foi encontrado o menor imóvel econômico: apartamento de 02 dormitórios com 39m². O valor de metro quadrado mais barato foi encontrado no bairro de Jardim Nova Esperança: 2.169 reais.
Quando se compara o valor do metro quadrado do apartamento chamado de “econômico” com outros tipos percebemos a que público cada uma está sendo direcionado:
[o metro quadrado do] Apartamento quarto e sala: R$ 4 mil; unidade com dois quartos: R$3.530; por último, um imóvel com quatro quartos: R$ 6.780. “Os números revelam que imóvel com quatro quartos é voltado para um público de alto padrão, assim como um apartamento de quarto e sala é um produto compacto para a classe média. Ele não é econômico”, diz João Paulo Galvão, da Imobiliária Lopes, à reportagem do jornal A Tarde em edição do dia 17.08.2013.
A afirmação pode ser facilmente verificada no conjunto de ofertas encontrado nos dois Portais utilizados na pesquisa, como veremos a seguir os imóveis de quarto e sala podem chegar a ter
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Como já reportado, quem informa o bairro ou região onde está situado o empreendimento é o ofertante e ele o faz de forma a valorizar o negócio. Não há indícios de que o Alphaville esteja diversificando o seu público consumidor.
o dobro da metragem dos imóveis chamados de econômicos. Por outro lado, não foi encontrada nenhuma unidade com quarto quartos em bairros considerados populares, confirmando a afirmação do corretor.
Assim, temos uma das primeiras características dos imóveis de alto padrão: são compostos em sua maioria por 04 dormitórios. Outra característica é que não estão disponíveis em bairros considerados de classe média baixa ou popular. Não foi encontrado no conjunto de ofertas analisado nenhuma unidade de 4 quartos com menos de 100m². A menor metragem encontrada em unidade de 4 quartos foi no bairro de Brotas no empreendimento Pátio Arvoredo. A maior metragem encontrada está no bairro da Graça e possui 561m² no Riservatto Graça, empreendimento lançado este ano pela Moura Dubeaux.
As faixas de preço determinam ainda a tipologia do apartamento e a sua quantidade de dormitórios. Deste modo, unidades de 02 e 3 quartos que tenham metragem e preços próximos passam a competir entre si e não apenas dentro da sua categoria. Então para garantir que os empreendimentos concorram entre suas faixas de preço, alguma padronização deve ser mantida na sua oferta, como podemos verificar no decorrer dos subitens a seguir.
Sobre o programa das plantas dos imóveis ofertados observamos na nossa cidade um padrão apontado por Loureiro e Amorim (2005b) para a cidade de Recife.
Estes estudos demonstram que a organização setorial e a definição de certas relações entre os setores, ou seja, entre atividades domésticas e seus agentes, constitui-se em um estilo de bem morar, que vem sendo reproduzido, também, pela força da divulgação promocional, adquirindo o caráter de modelo a ser reproduzido, mesmo que algumas normas prescritas pela estrutura setorial sejam pervertidas no uso familiar cotidiano. Tal modelo é definido pela classificação e agrupamento de atividades domésticas em três grandes setores – social, privado e serviços – organizados de forma a permitir não somente maior centralidade ao setor social, mas também, fácil acesso ao setor de serviço e isolamento ao setor privado.
Sobre a disposição dos cômodos no imóvel, o arquiteto do escritório famoso corrobora esta ideia apresentada pelos autores citados: “A organização dos cômodos não muda muito porque a gente tem uma questão cultural que orienta que ao entrar em casa deve-se acessar logo o living, mais ao lado deve ficar a sala de jantar, que antes era um ambiente separado e agora é continuo ao living e os dormitórios estão numa área mais íntima e reservada do apartamento. Mas, um hábito recorrente, principalmente em apartamentos grandes de quatro suítes é a alteração completa da planta. Por exemplo, quase todos quatro quartos transformam um destes em living ampliado, mas querem ter o status de dizer que adquiriu um quatro quartos.”
Para garantir maior possibilidade de comparação entre as ofertas encontradas vamos apresentar gráficos comparando as metragens e os valores entre as unidades de 01 quarto