Após um longo período de estagnação com o encerramento das atividades do Banco Nacional de Habitação e as inúmeras crises econômicas que marcaram as décadas de 1980 e 1990 do século passado no país, o mercado habitacional apresenta novo aquecimento e Salvador se destaca entre as capitais do país com grande salto na oferta. A seguir, Inaiá Carvalho e Gilberto Pereira (2013) apresentam as razões para a nova dinamicidade do mercado imobiliário:
Ao longo dos últimos anos, Salvador vem experimentando transformações [...], com destaque para o novo protagonismo do capital imobiliário na sua dinâmica urbana e metropolitana. Para um melhor entendimento desse fenômeno, é preciso levar em conta como o crescimento econômico do Brasil, no período mais recente, vem se refletindo especialmente no mercado imobiliário. As demandas por infraestrutura e novos espaços para as atividades produtivas, habitação, turismo, consumo e lazer, (especialmente para as camadas de média e alta renda), assim como a dimensão da demanda habitacional reprimida, as políticas nacionais de incentivo à habitação de interesse social, e a ampliação do crédito, do emprego e da renda, tornaram o mercado imobiliário brasileiro um dos mais dinâmicos do mundo; só o mercado de Hong Kong vem apresentando um melhor desempenho (Exame, 2010 e 2011).
Somado à recente crise financeira e imobiliária dos países centrais, isto vem tornando o mercado nacional bastante atrativo para os capitais internacionais (The Economist, 2011 e Exame, 2011). Conforme dados da SEI, citados pela Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (ADEMI), o setor da construção civil entre junho de 2009 e junho de 2010 cresceu no Brasil 5,5%, e na Bahia mais do que o dobro - 13,9%. Somente o mercado imobiliário residencial baiano saiu de 3.151 unidades vendidas em 2005, para uma previsão de 15.000 unidades em 2010 (ADEMI, 2010a).
O município de Salvador viveu a partir do ano de 2006 uma grande expansão dos seus negócios imobiliários. Naquele ano, foram ofertadas o dobro de unidades do que havia sido ofertado no ano anterior. O auge deste crescimento ocorreu no ano de 2008, quando foram ofertadas 17.376 unidades e foram comercializadas 14.130. Após relevante queda de 53% em 2009, oferta-se 14.619 unidades em 2010, último momento de expansão do mercado. Em 2011 há redução de 9% na oferta, em 2012 há uma grande retração com 53% menos lançamentos em relação ao ano anterior, com apenas 5.199 novas ofertas. Em 2013 foram
lançados apenas 3.257 unidades e, até julho do ano 2014, foram lançados apenas 1.221. Este movimento pode ser observado na Tabela 01 e no Gráfico 01.
Mesmo com estoque de unidades os preços continuam altos, porém estagnados. Daí a importância de se acompanhar os dados sobre lançamentos em cada ano, pois são eles que puxam para cima os preços de lançamentos anteriores. Os últimos dois anos tem havido grande mobilização de campanhas promocionais por parte das construtoras e incorporadoras para baixar os estoques. Mas a estabilidade dos preços parece desafiar aqueles que creem estar havendo um boom e aguardam a queda vertiginosa dos preços. Quem acompanha o noticiário local sobre imóveis, percebe a atuação dos presidentes da Ademi no convencimento aos possíveis consumidores sobre a ausência de crise e a expectativa de manutenção e aumento dos preços dos imóveis, ou seja, há um esforço em convencer o mercado de que a compra de imóveis continua sendo um investimento lucrativo.
A partir dos dados fornecidos somente pelo site da Ademi, que disponibiliza o número de unidades comercializadas (e o Stand de Vendas não), o conjunto da amostra de empreendimentos totaliza 23.133 mil unidades sendo comercializadas no município entre imóveis prontos para morar, com obras iniciadas ou ainda na planta.
Segundo a direção da Ademi, em conversa durante o Salão Imobiliário da Bahia, o lucro médio dos empresários incorporadores e construtores em um empreendimento é estimado entre 10 e 15% do valor comercializado. A estagnação atual do mercado imobiliário fica demonstrada pelos descontos acima da percentagem de lucro.
No Balanço de 2013 feito na Revista da Ademi-BA são apresentados os dados do recuo na produção e comercialização de moradias novas no município e região metropolitana. Foram lançados 3.327 unidades enquanto as vendas alcançaram 7.466 imóveis. Os números indicam uma redução de 30% e 10%, respectivamente, se comparados ao mesmo período do ano anterior. Segundo a associação a causa foi a judicialização do PDDU desde 2012 que ocasionou insegurança jurídica, retraindo os investimentos. Embora ainda não tenha dados consolidados, os diretores da Ademi informam que no ano de 2014 houve menos lançamentos do que no ano de 2013. A entidade considera o momento mais propício para vendas dos produtos em estoque15 como sugere a edição do Salão Imobiliário de 2014, o qual,
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inesperadamente, houve prorrogação do evento e mais de 18 mil pessoas já visitaram os stands do evento.
Tabela 01 – Desempenho anual do Mercado Imobiliário na Bahia16
Figura 01 – Unidades lançadas e vendidas ano a ano na Bahia
Analisando as tabelas 5 e 6, no apêndice, podemos verificar que há dispersão e ao mesmo tempo grande associação entre as incorporadoras: dispersão porque há um conjunto de mais de 50 empresas atuando no mercado produzindo unidades de apartamentos. Das oito maiores empresas em atuação no Brasil, segundo dados da bolsa de valores17, as três maiores
16 Informações divulgadas pelo Sinduscon-BA encontradas em: http://www.sinduscon-
ba.com.br/conteudo/pub/003/cont/001636/001636.pdf
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apareceram na pesquisa: Cyrela, MRV e a Gafisa. As empresas mais agressivas na produção e divulgação de seus produtos em Salvador representam quase 40% da oferta, agindo isoladamente. Somando-se a produção das empresas André Guimarães, Consil, Norcom, PDG, Sertenge, Syene e Via Célere, todas ofertando mais de 500 unidades cada uma, no Portal da Ademi, temos 8.393 unidades.
No entanto, a estratégia adotada pelas grandes empresas com sede em São Paulo, além de multinacionais, foi de atuar associadas a empresas locais, terceirizando a construção da maioria das obras, em alguns casos chegou-se a terceirizar até 80% da obra. Elas aparecem ofertando quase 30% das unidades disponíveis neste modelo de associação, ou seja, 6. 631 unidades.
Então, os 30% restante são unidades ofertadas por empresas menores com empreendimentos em bairros de classe média, ou grandes empresas que estão ofertando para a classe média alta, unidades de alto padrão ou de luxo como a Fator Reality no bairro Aquarius ou ainda empresas de construção que estão entrando ou voltando para atuação imobiliária como a Odebrecht.
Segundo o empresário Luís Fernando Pessoa, dono da Sertenge, em reportagem ao Jornal Estado de São Paulo, replicada por diversos jornais e portais de economia, as empresas paulistas chegaram a Salvador com “muita sede ao pote” fazendo negócios para o qual o mercado baiano não estava preparado.
Pode-se observar, assim, que a maioria das empresas atua em mais de um segmento, não concentrando sua atuação numa faixa de renda ou bairro específico. A maioria das empresas que estão ofertando mais de um empreendimento o faz para o público de renda média alta e de luxo ou de renda média alta e no econômico.
Então, a indefinição da legislação que disciplina a construção imobiliária na cidade pode ser um forte fator de arrefecimento do mercado, mas, por outro lado, pode-se considerar que os investimentos feitos em produtos equivocados tenha também influenciado a diminuição dos lançamentos e a manutenção de estoques.
2 – O CIRCUITO/SISTEMA DE PRODUÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO DE