Analisando os partidos urbanísticos dos loteamentos Mangabeira, Parque Ferreiro Torto e Guarapes, é possível observar a existência de lotes de grande dimensão, com a área mínima variando de 4.000,00 m2, do Loteamento Mangabeira, até 5.000,00 m2, nos loteamentos Parque Ferreiro Torto e Guarapes, podendo, em alguns casos, chegar a 10.000 m2. A partir desta característica, e levando-se em consideração a localização desses parcelamentos, entre Macaíba e Natal, depreende-se que as unidades produzidas tinham como finalidade a constituição de pequenos sítios, característica esta que predominou em muitos dos loteamentos produzidos nas décadas seguintes, como veremos nos próximos tópicos.
Todos esses loteamentos surgiram a partir da subdivisão de grandes propriedades existentes por toda a área localizada entre as cidades de Macaíba, Natal e Parnamirim, pertencentes tanto a grandes proprietários fundiários de Macaíba, como a loteadores ou empresas oriundos, na sua maioria, de Natal. Cabe ressaltar que dos sete loteamentos produzidos nesse período, quatro tinham como proprietários pessoas ou empresas provenientes de Natal, evidenciando que a atuação de agentes da capital começava a se estender para municípios próximos.
De acordo com Ferreira, A. (2000, p. 7), a década de 1950 em Natal foi um período que “se caracterizó por el gran boom del fraccionamiento del suelo suburbano y de forma extensiva de la zona rural”104, momento em que se registra mais da metade dos loteamentos implantados na cidade, considerando o período entre 1946 e 1989. Isto nos leva a levantar a hipótese de que a dinâmica de produção fundiária ocorrida na capital também começava a apresentar reflexos em Macaíba.
Por se tratar de uma área com grande disponibilidade de terra, algumas delas obtidas como herança familiar, muitos proprietários viram na implantação dos loteamentos uma forma de auferir a renda decorrente da sua comercialização em lotes. Da mesma forma, empresas ligadas a negócios imobiliários passaram a adquirir algumas propriedades visando seu parcelamento no momento mais apropriado. Essa realidade teve seus impactos mais evidenciados nas décadas de 1970 e 1980, momento em que a produção de novos loteamentos teve grande incremento, como veremos mais adiante.
Um desses proprietários com atuação em Natal que estenderam sua atuação para Macaíba foi Humberto Pignataro, proprietário do Loteamento Mangabeira. Juntamente com outros agentes, este loteador também atuou na promoção de diversos loteamentos em Natal ao longo das décadas de 1950 e 1960 (FERREIRA, A., 2000; SILVA, A., 2003). Discutindo a
dinâmica do processo de parcelamento do solo em Natal, Ferreira, A. (2000, p. 16) discorre sobre a atuação desse agente:
Es interesante observar, entre las personas físicas, los corredores de inmuebles y entre ellos se destaca Humberto Pignataro, de origen italiano, que aparece siempre en promociones conjuntas, aunque nunca como primer copropietario. De esa forma participó en nueve operaciones realizadas por personas físicas entre 1950 y 1964, y en paralelo, actuó como persona jurídica, una vez accionista de la Inmobiliaria Potiguar, en siete más entre los años 1949 y 1955105.
Outros grandes proprietários de terra de relevância no período foram Manuel Duarte Machado e sua esposa Amélia Duarte Machado. Medeiros, A. (2014) destaca a proeminência de Manoel Duarte Machado como grande comerciante e proprietário de extensas áreas que, a partir de Natal, se estendiam pelos territórios dos municípios de Macaíba e Parnamirim. Com o falecimento de Manoel Machado, em 1934, a propriedade de todas essas terras foi passada em herança à sua esposa, Amélia Duarte Machado, também chamada de Viúva Machado. A este respeito, a autora citada destaca:
Manoel era dono da área dos quarteirões entre a Rua Nilo Peçanha em frente à Maternidade Januário Cicco até depois da Rua Potengi. De boa parte de terras entre Natal e Parnamirim. A partir de Neópolis de quase toda a faixa de terra nas margens direita do Rio Potengi, entre Natal e Macaíba. Manoel
Machado adquiriu também o engenho Ferreiro Torto, um dos primeiros engenhos potiguares [...]. O bairro de Guarapes, região entre Natal e Macaíba também passou para as mãos de Manoel. As terras de Guarapes
passaram a fazer parte das propriedades de Manoel Machado. Com a morte do mesmo, a área vizinha ao município de Macaíba passou para as mãos de
Amélia, sua viúva (MEDEIROS, A., 2014, p. 41-42, grifos nossos).
Como já visto no Capítulo 3, as terras pertencentes ao antigo engenho Ferreiro Torto e à localidade de Guarapes tiveram papel fundamental na história de Macaíba, a primeira propriedade, por ter sido um dos primeiros engenhos de cana-de-açúcar do estado e por ter sido um dos pontos de ocupação inicial do território municipal de Macaíba, enquanto Guarapes desempenhou um papel econômico quando da fixação da Casa de Comércio pertencente a Fabrício Gomes Pedroza, no século XIX. O Loteamento Parque Ferreiro Torto teve como proprietária a senhora Amélia Duarte Machado, enquanto as terras do Loteamento Guarapes
105 “É interessante observar, entre as pessoas físicas, os corretores imobiliários e entre eles se destaca Humberto
Pignataro, de origem italiana, que aparece sempre em promoções conjuntas, embora nunca primeiro coproprietário. Dessa forma, participou em nove operações realizadas por pessoas físicas entre 1950 e 1964, e, em paralelo, atuou como pessoa jurídica, uma vez acionista da Imobiliária Potiguar, em sete mais entre os anos 1949 e 1955”. (tradução nossa)
foram adquiridas desta mesma proprietária pela empresa Gerna S/A Agropecuária e Indústria, que também havia se tornado uma grande proprietária fundiária nos anos 1960 de terras que deram origem a alguns bairros da capital.
Também na década de 1960, as terras remanescentes da já mencionada Propriedade Canavial foram objeto de parcelamento, dando origem ao Loteamento Canavial II, que foi registrado no ano de 1966, com 182 lotes. O Canavial II, juntamente com o já mencionado Loteamento Canavial I e outro parcelamento realizado no início dos anos 1970, denominado de Canavial III, serviram de referência para a ocupação do atual bairro São José. Ainda em 1966 é registrado um pequeno loteamento com apenas 41 lotes, com área mínima do lote de 225,00 m2, denominado de São João.
Outro loteamento identificado nesse período foi o que resultou da fragmentação das terras pertencentes à Paróquia de Macaíba, o Loteamento do Patrimônio da Matriz de Nossa Senhora da Conceição. As terras onde esse loteamento foi implantado foram doadas à Igreja ainda no século XIX por Fabrício Gomes Pedroza, fundador de Macaíba, e sua esposa, e tinha por finalidade a construção da Igreja Matriz de Nossa Senhora da Conceição e do Cemitério Público de São Miguel. Com 437 lotes de tamanhos variados, esse loteamento se estende ao longo de uma faixa de terra localizada na porção oeste da cidade, desde o local onde se encontra a atual Igreja Matriz até as proximidades da Escola Estadual Alfredo Mesquita Filho, e pode ser apontado como um dos elementos que contribuíram para direcionar a expansão da mancha urbana de Macaíba no período.
É importante destacar o fato de que a doação de terras à Igreja por parte dos fiéis como forma da devoção a um santo se constituiu numa prática comum na organização dos núcleos urbanos no Brasil. De acordo com Azevedo, A. (1992), as cidades se caracterizavam, dentre vários aspectos, como ponto de concentração da vida religiosa. No que concerne à influência exercida pela Igreja na conformação da realidade urbana no Brasil, o mencionado autor assevera:
[...] era a presença da Igreja a grande força catalisadora, a cuja influência ninguém ousava resistir. Principal fator de coesão para os aglomerados nascentes, jamais cessou de constituir um motivo para a presença obrigatória não apenas da população urbana, mas também da gente da zona rural circunvizinha [...] (AZEVEDO, A., 1992, p. 64, grifo do autor).
Piccinato Junior e Salgado (2016) mostram que foi a partir da doação de terras para a Igreja que muitas das cidades brasileiras se formaram, o que mostra a existência, desde os primórdios da colonização, de uma forte relação entre o Estado e a Igreja Católica. Na fundação
de uma cidade, “era necessário que um proprietário – ou um conjunto deles – doasse um pedaço de terra para a formação do patrimônio do santo de devoção dos moradores daquele lugar” (PICCINATO JUNIOR; SALGADO, 2016, p. 229).
O registro da doação das terras para a formação do patrimônio pertencente à Paróquia de Macaíba é assim apresentado por Lyra, A. (2009c, on line):
Em Macaíba a pedra fundamental da futura matriz foi lançada em 1858 numa cerimônia festiva presenciada pelos vigários de Natal e de São Gonçalo, Bartolomeu da Rocha Fagundes e José Paulo Monteiro de Lima, respectivamente, pelo Major Fabrício Gomes Pedroza (1809-1872). Em 1868, no livro velho de contas da matriz está registrado que Fabrício e a esposa D. Luiza Florinda, “doaram em suas terças dez braças de terra em cada lado, inclusive o terreno em que se acha edificada a mesma capela (...) a Nossa Senhora da Conceição, Santos Cosme e Damião.”
Na pesquisa, identificamos uma planta do ano de 1967 com o plano urbanístico do loteamento patrimonial da Paróquia de Macaíba, constando neste documento, também, a aprovação da Cúria Metropolitana e o repasse do domínio sobre os terrenos pela Igreja aos ocupantes, através do sistema de aforamento. Analisando a planta do loteamento, é possível verificar a existência de diversas residências já estabelecidas, ou seja, no momento em que ele foi aprovado já contava com uma ocupação, que se dava principalmente nas ruas Frei Miguelinho, Gov. Dinarte Mariz, Gen. Aluízio Moura, Campo Santo, Dom Joaquim de Almeida e São Vicente de Paula, inclusive com a identificação de muitos dos foreiros que ocupavam partes dessas terras. Isso nos leva a considerar que a Paróquia estava oficializando a divisão das suas terras.
Do exame dos referidos parcelamentos, é possível observar que já nesse momento a produção fundiária realizada em Macaíba lançava as bases da lógica que prevaleceu ao longo das décadas seguintes: a implantação de loteamentos tanto em áreas contínuas ao tecido urbano então consolidado, como também em áreas afastadas do núcleo urbano a estender-se por pontos do território municipal no sentido dos municípios de Natal, Parnamirim e São Gonçalo do Amarante.
Destacamos que a não identificação de documentos indicativos dos limites do perímetro urbano de Macaíba é um elemento dificultador da análise das distâncias dos loteamentos em relação à cidade, ainda que conste, em alguns dos registros analisados, a informação de que certos loteamentos estivessem localizados no que foi denominado no processo de registro como sendo ‘zona urbana’. As características das áreas onde eles se situaram eram eminentemente rurais, e a própria tipologia de uso proposta pelos seus promotores – loteadores individuais ou
empresas promotoras –, marcada pela existência de grandes lotes, é indicativa de que eles estivessem voltados para a formação de granjas.
Ademais, não identificamos, ao longo da pesquisa, qualquer documento que demonstrasse os limites das áreas urbana e rural de Macaíba do período, assim como a existência, ou não, de uma área de expansão urbana. Assim, entendemos que a evocação de uma ‘zona urbana’, ou mesmo de ‘expansão urbana’, para caracterizar as áreas onde a maioria desses loteamentos foi implantada nesse período – e, em grande medida, ao longo das décadas de 1970 e 1980 –, se constituiu numa estratégia do agente parcelador para tornar o loteamento mais atrativo para os possíveis compradores dos lotes.
4.2.2 Os parcelamentos entre as décadas de 1970 e 1980
As décadas de 1970 e 1980 se caracterizaram pelo forte incremento no processo de parcelamento do solo em Macaíba. A partir das informações levantadas no Cartório de Registro de Imóveis e da SEMURB local, verificamos que ao final desse período foram implantados cerca de 30 novos loteamentos no município, o que representa 38% de todos os parcelamentos produzidos, só ficando atrás do período 2000-2017, quando foram implantados 31 novos parcelamentos. Outro dado que também é bastante representativo para destacar nesse período é a quantidade de lotes criados, totalizando 13.025 novos lotes, correspondendo, em termos absolutos, à maior quantidade de unidades registradas em todos os períodos analisados (Quadro 6).
As informações apresentadas no quadro 6 nos permite observar os parcelamentos realizados no que concerne aos agentes responsáveis pela sua efetivação. Dos 30 empreendimentos identificados no período, 13 tiveram como proprietários pessoas físicas e 17 pertenciam a pessoas jurídicas. Deve-se ressaltar um dado interessante: na década de 1970, os loteamentos implantados tinham como proprietários, majoritariamente, pessoas físicas, situação que se inverte na década seguinte, com a maior predominância de pessoas jurídicas como responsáveis pela realização dos empreendimentos.
Outro aspecto verificado é que a partir desse período estabelece-se uma maior diversificação em relação ao tamanho dos empreendimentos surgidos em Macaíba, havendo desde loteamentos com menos de 100 lotes – principalmente nas áreas mais próximas ao núcleo urbano consolidado –, outros com uma quantidade de unidades variando entre 100 e 500, e ainda loteamentos com mais de 500 e outros com mais de 1.000 lotes.
191 Quadro 06: Loteamentos de Macaíba nas décadas de 1970/1980.
Nome Proprietário Origem Ano de
registro Número de lotes Área Total (m2) Área Loteada (m2) Área dos lotes (m2)3
São Luiz Pessoa Física Macaíba 1970 50 N.I4 N.I 300,00
Canavial III Pessoa Física Macaíba 1971 46 N.I N.I 962,00
Bela Vista I Pessoa Jurídica Natal 1976 1.192 882.988,00 564.537,00 450,00
Jardim Santa Helena2 Pessoa Jurídica Natal 1976 1.203 2.024.684,06 1.222.646,39 N.I
Chácara Paraíso Pessoa Jurídica Natal 1977 310 254.856,00 174.496,00 570,00
Liberdade Pessoa Jurídica Natal 1977 601 931.000,00 722.305,75 800,00
Bela Vista II1 Pessoa Jurídica Natal 1978 2.415 1.903.474,00 N.I 450,00
Campo Verde Pessoa Física Natal 1978 161 180.350,21 131.745,11 800,00
Jardim Potiguar Pessoa Física Natal 1978 634 756.475,00 510.554,00 560,00
Nova Betânia Pessoa Física Macaíba 1978 54 129.918,06 110.350,06 1.031,72
São Geraldo Pessoa Física Macaíba 1978 69 35.233,90 20.799,15 300,00
Planície do Potengi Pessoa Física Natal 1978 509 566.837,05 487.521,00 640,00
Novo Horizonte Pessoa Física Natal 1979 90 63.600,00 54.240,00 450,00
Santa Rosa Pessoa Física Natal 1979 127 140.000,00 103.998,00 800,00
Villa Macarena Pessoa Física Natal 1979 222 198.224,00 137.790,00 608,00
Bela Vista Especial Pessoa Jurídica Natal 1980 108 107.274,00 N.I 450,00
Jardim Europa Pessoa Jurídica Natal 1980 372 354.566,10 254.660,00 450,00
Parque Alecrim Pessoa Jurídica Natal 1980 195 145.350,00 110.567,00 450,00
Veneza Pessoa Jurídica Natal 1980 418 319.000,00 200.283,00 450,00
192
Bela Vista 31 Pessoa Jurídica Natal 1981 198 149.385,00 103.749,00 450,00
Novo Alecrim II Pessoa Física Natal 1981 246 158.610,00 121.250,00 450,00
Recanto Verde Pessoa Jurídica Natal 1981 594 872.814,00 568.106,89 800,00
Passagem de Areia Pessoa Física Natal 1981 505 646.693,00 418.740,00 800,00
Jardim das Flores Pessoa Jurídica Natal 1982 199 285.240,00 180.435,00 900,00
Chácara Pitimbu da Cruz Pessoa Jurídica Natal 1983 916 1.015.574,00 738.266,00 800,00
Campo das Mangueiras Pessoa Jurídica Natal 1988 192 65.220,00 40.880,00 200,00
Horizontes Pessoa Jurídica Natal 1988 817 1.004.360,00 653.600,00 800,00
São José Pessoa Física Macaíba 1988 157 105.025,95 81.319,45 450,00
Village Ferreiro Torto Pessoa Jurídica N.I 1988 77 N.I N.I N.I
Fonte: 1º Ofício de Notas de Macaíba e Secretaria de Meio Ambiente e Urbanismo de Macaíba (SEMURB). Notas:
1 Loteamentos com registro em Macaíba, mas com seus perímetros localizados atualmente entre os municípios de Macaíba e Parnamirim.
2 Mesmo com registro em Parnamirim, incluímos o Loteamento Jardim Santa Helena pelo fato de parte do seu perímetro encontrar-se dentro do território de Macaíba, seguindo
o mesmo critério adotado nos demais loteamentos identificados nessa situação.
3 Considera-se o tamanho do menor lote identificado no processo de registro do loteamento. 4 Informação não identificada.
Dos loteamentos implantados no período aqui analisado, constatamos que seis possuem menos de 100 lotes, 14 loteamentos possuem entre 101 e 500 lotes, sete entre 501 e 1000 lotes, e três possuem mais de 1000 lotes. Os três empreendimentos com mais de 1.000 unidades foram implantados ao longo da década de 1970, e estão localizados próximo ao limite territorial com o município de Parnamirim, como é o caso do Loteamento Bela Vista I, ou ainda os dois municípios, como ocorre com os loteamentos Bela Vista II e Jardim Santa Helena.
Os partidos urbanísticos dos loteamentos seguiam a mesma tendência já observada no período anterior, refletindo também a realidade aplicada aos parcelamentos que vinham sendo realizados nas áreas mais periféricas de Natal e também de Parnamirim (SILVA, A., 2003; SOUZA, 2004; NICOLAU, 2008) com a existência de lotes de dimensões variadas, tanto dentro de um mesmo empreendimento como entre cada loteamento, sendo as áreas mínimas dos lotes variando de 300m2, 450m2, 800m2 até mais de 1.000m2, conforme o loteamento, destinados principalmente para a implantação de pequenas granjas.
Trata-se de um padrão de tamanho de área que já vinha sendo adotado desde as décadas anteriores, e que não se restringia exclusivamente aos loteamentos produzidos em Macaíba. Analisando a dinâmica do parcelamento do solo na Região Administrativa Norte de Natal, Silva, A. (2003) observa que o tamanho dos lotes nessa área era de aproximadamente 1.000 m2, sendo este o tamanho adotado como preferencial pelo mercado até por volta dos anos 1980. Sobre as razões para este padrão de lote, o autor afirma:
[...] esta dimensão estava relacionada com o preço relativamente baixo do solo, se comparados com outros loteamentos surgidos na Zona Sul. Outro fator que determinou estas dimensões dos lotes foi a inexistência de infraestrutura na Zona Norte neste período, o que afastou um público maior (SILVA, A., 2003, p. 130).
Aquilo que é dito por Silva, A. (2003) ainda se aplica à atualidade, pois grande parte dos lotes desses loteamentos em Macaíba segue sendo marcada pela baixa ocupação ou pela completa ausência de uso por parte dos proprietários. Observando alguns desses parcelamentos, contudo, podemos observar que diversas quadras, ou mesmo lotes, principalmente aqueles maiores, também foram objeto de parcelamento, como podemos observar no loteamento denominado de Bela Vista Especial – surgido do parcelamento do maior lote do Loteamento Bela Vista II –, que tinha uma área total de pouco mais de 107 mil metros quadrados e que deu origem a 108 novos lotes. Outra realidade que vem se materializando em alguns loteamentos (p. ex.: Loteamento Horizontes) é a utilização de um ou mais lotes, que passam por processo de remembramento e, logo em seguida, são utilizados para a construção de condomínios
horizontais, caracterizados, na sua maioria, pela pequena quantidade de casas construídas (entre 3 e 14 unidades), como veremos mais à frente.
Pesquisando a origem dos agentes responsáveis pelos parcelamentos, podemos constatar o fato de que havia 24 loteamentos, construídos ao longo das duas décadas analisadas, cujos proprietários, que eram tanto pessoa física como jurídica, tinham como origem a cidade de Natal, e cinco loteamentos cujos proprietários, todos pessoa física, eram originados de Macaíba. Dentre as empresas que atuaram na produção fundiária, pelo menos duas atuaram na implantação de mais de um loteamento, que foram as empresas Comércio & Construção Trairi Ltda., responsável pelos loteamentos Bela Vista, Bela Vista II e pelo loteamento denominado Bela Vista Especial, e a Imobiliária Santos Ltda., que atuou como agente parcelador principal no Loteamento Parque Alecrim e como um dos agentes que atuaram na implantação do Loteamento Recanto Verde, juntamente com a Imobiliária Seridó Ltda. e a Construtora Rebelo Flor Ltda.
Além das empresas citadas, outras empresas promotoras que atuaram nesse momento foram a Prestação de Serviço ao Solo Ltda. (Prestsolo), que construiu o Loteamento Bela Vista III, a Horizontes Imóveis (Loteamento Chácara Pitimbu da Cruz), a Administradora Horizontes Ltda. (Loteamento Horizontes) etc., empresas que produziram, cada uma, um loteamento.
É também nesse momento que verificamos o início da atuação da empresa Rionorte Organização de Vendas Ltda., que possui larga participação no parcelamento do solo em vários municípios do estado. O primeiro loteamento implantado por essa empresa em Macaíba foi o Liberdade, no ano de 1977. Foi o primeiro loteamento privado implantado na porção mais a oeste do centro da cidade, tendo como acesso a popularmente conhecida “rua do Fio” (atual rua José Coelho). Tal como os outros parcelamentos realizados, os lotes possuíam dimensões mínimas de 800,00 m2, sendo destinados à formação de pequenos sítios.
Como observado anteriormente, identificamos que, mesmo sendo as terras localizadas no território do município de Macaíba, a grande maioria dos proprietários fundiários – fossem eles pessoa física ou pessoa jurídica – tinha como origem a cidade de Natal, o que evidencia a extensão da atuação desses agentes e como a terra se constituiu ao longo de um tempo em importante reserva de valor para estes segmentos.
Muitos dos imóveis onde se estabeleceram esses parcelamentos foram adquiridos em diversos momentos pelos seus proprietários, seja por meio de transmissão familiar, seja por compra a outros proprietários. A atuação dos proprietários fundiários pode se realizar tanto de