PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO E PESQUISA EM GEOGRAFIA
GEOVANY PACHELLY GALDINO DANTAS
PRODUÇÃO DO ESPAÇO URBANO E EXPANSÃO IMOBILIÁRIA:
OS LOTEAMENTOS E OS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS EM MACAÍBA – RN (2000 – 2017)
NATAL/RN 2019
GEOVANY PACHELLY GALDINO DANTAS
PRODUÇÃO DO ESPAÇO URBANO E EXPANSÃO IMOBILIÁRIA:
OS LOTEAMENTOS E OS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS EM MACAÍBA – RN (2000 – 2017)
Tese de Doutorado apresentada ao Programa de Pós-Graduação e Pesquisa em Geografia, da Universidade Federal do Rio Grande do Norte, como pré-requisito para obtenção do título de Doutor em Geografia.
Área de concentração: Dinâmica socioambiental e reestruturação do território Orientador: Prof. Dr. Ademir Araújo da Costa
NATAL/RN 2019
Universidade Federal do Rio Grande do Norte - UFRN Sistema de Bibliotecas - SISBI
Catalogação de Publicação na Fonte. UFRN - Biblioteca Central Zila Mamede
Dantas, Geovany Pachelly Galdino.
Produção do espaço urbano e expansão imobiliária: os loteamentos e os condomínios residenciais em Macaíba-RN (2000-2017) / Geovany Pachelly Galdino Dantas. - 2019.
376f.: il.
Tese (Doutorado)-Universidade Federal do Rio Grande do Norte, Centro de Ciências Humanas, Letras e Artes, Programa de Pós-Graduação e Pesquisa em Geografia, Natal, 2019.
Orientador: Dr. Ademir Araújo da Costa.
1. Produção do espaço urbano - Tese. 2. Agentes produtores do espaço - Tese. 3. Expansão imobiliária - Tese. 4. Região
Metropolitana de Natal - Tese. 5. Macaíba-RN - Tese. I. Costa, Ademir Araújo da. II. Título.
RN/UF/BCZM CDU 911
GEOVANY PACHELLY GALDINO DANTAS
PRODUÇÃO DO ESPAÇO URBANO E EXPANSÃO IMOBILIÁRIA:
OS LOTEAMENTOS E OS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS EM MACAÍBA – RN (2000 – 2017)
Tese de Doutorado apresentada ao Programa de Pós-Graduação e Pesquisa em Geografia, da Universidade Federal do Rio Grande do Norte, como pré-requisito para obtenção do título de Doutor em Geografia.
Aprovada em _____/_____/_____
BANCA EXAMINADORA
Prof. Dr. Ademir Araújo da Costa Universidade Federal do Rio Grande do Norte
Orientador
Profa. Dra. Rita de Cássia da Conceição Gomes Universidade Federal do Rio Grande do Norte
Examinadora interna
Prof. Dr. Alexsandro Ferreira Cardoso da Silva Universidade Federal do Rio Grande do Norte
Examinador interno
Profa. Dra. Doralice Sátyro Maia Universidade Federal da Paraíba
Examinadora externa
Prof. Dr. Adauto Gomes Barbosa
Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia de Pernambuco Examinador externo
AGRADECIMENTOS
Quando comecei a pensar em escrever esses agradecimentos, percebi o quanto todo o esforço realizado envolveu muita solidão e silêncio – por vezes acrescidos de umas doses de angústia, insegurança e felicidade por ver etapas sendo vencidas –, que só eram quebrados pelo fervilhar das ideias e das músicas que eu colocava baixinho para os momentos de leitura, análise e escrita. Fui percebendo que todas as etapas de elaboração desta tese contaram com a contribuição, direta e indireta, de diversas pessoas.
Tenho muito a agradecer por ter chegado a este final, e a quem agradecer. Inicialmente, agradecer a Deus por tudo o que vivenciei até aqui, mesmo nos momentos em que ficava me sabotando e achando que não daria conta do grande desafio que tinha por realizar.
Ao meu pai, Getúlio Dantas, e minha mãe, Conceição Galdino, cujo empenho, motivação e a abnegação ao longo de todos esses anos foram fundamentais por toda a minha trajetória acadêmica. Agradeço igualmente a minha irmã Karina e meus sobrinhos Karolina e João Pedro, bem como outros familiares. Sou imensamente grato a tudo que fizeram, pela paciência nos meus momentos mais angustiantes e, por que não dizer?, literalmente ansiosos que tive. Todos foram, em alguma medida, meus sustentáculos nessa trajetória com o apoio e a torcida de que tudo daria certo ao final.
Ao meu orientador, Professor Ademir Araújo, cuja parceria (creio que posso chamar assim) vem desde a graduação, passando pelo mestrado e, agora, pelo doutorado. Me sinto muito privilegiado por ter sido seu orientando. Obrigado pelos ensinamentos, pela confiança, pela atenção e, igualmente, pelas palavras de apoio nos momentos ansiosos já mencionados.
Aos professores do Programa de Pós-Graduação e Pesquisa em Geografia, em especial aqueles com quem tive a oportunidade de ter contato aos longo das disciplinas: Celso Donizete Locatel, Edna Maria Furtado, Francisco Fransualdo de Azevedo, Ione Rodrigues Diniz Morais, Rita de Cássia da Conceição Gomes, Márcio Morais Valença, Maria Helena Braga e Vaz da Costa, além dos professores Everaldo Santos Melazzo e Silvana Maria Pintaudi, que ministraram Tópicos Especiais. Externo minha admiração por todos e meus agradecimentos pelas discussões em todas as disciplinas, que foram de fundamental importância para a ampliação da minha visão de mundo e para o aperfeiçoamento deste trabalho. Aos servidores do PPGe, André Fabrício e Elaine Michelle, por toda a atenção e suporte.
Aos colegas de turma pela grande satisfação, que tive, de conhecer e de reencontrar no ingresso do curso: Anderson Gomes, Péricles Alves, Marcos Antônio, Rafael Pereira, Thereza Raquel, Vanessa Andrade, Joyce Clara e Mariana Torres. Esse agradecimento é extensivo aos colegas de outras turmas com quem tive oportunidade de conviver no decorrer das disciplinas. Aos companheiros do grupo que participava dos seminários de orientação, o denominado “Grupo Ademir”: Denis Dantas, Élida Thalita, Elizabete Ferreira, Marília Colares, Péricles Alves e Thiago Augusto. Foram encontros que oportunizaram maior aproximação, e troca de experiências e conhecimentos que foram de grande importância para o trabalho.
Aos professores que, muito gentilmente, aceitaram os convites para participação nas bancas de qualificação e defesa da tese: Prof. Dr. Alexandro Ferreira Cardoso Silva (UFRN), Prof. Dr. Márcio Moraes Valença (UFRN), Profa. Dra. Rita de Cássia da Conceição Gomes (UFRN), Profa. Dra. Doralice Sátyro Maia (UFPB) e Prof. Dr. Adauto Gomes Barbosa (IFPE – Campus Recife).
Ao Campus Santa Cruz do Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia do Rio Grande do Norte, nas pessoas da sua Diretora-Geral, Profa. Samira Fernandes Delgado, do seu Diretor-Acadêmico, Prof. Leonardo Duarte de Albuquerque e da sua Diretora-Administrativa Ana Kátia de Andrade Côrtez, estendendo os meus sinceros agradecimentos a todos os servidores que sempre deram apoio e palavras de confiança na minha caminhada.
Ao Instituto Tavares de Lyra, na pessoa de Francisco Anderson Tavares de Lyra, amigo de infância que, no decorrer dos últimos, vem sendo referência para montar o quebra-cabeça da história de Macaíba. Agradeço todas as conversas e informações repassadas para a tese.
A todos os profissionais da Secretaria de Meio Ambiente e Urbanismo de Macaíba, do Cartório de Macaíba e todos os órgãos e empresas que gentilmente colaboraram com as informações ao longo da pesquisa. Agradeço, igualmente, a todas as pessoas que reservaram um pouco do seu tempo para participação nas entrevistas. Todos foram fundamentais para o andamento da pesquisa.
Meus agradecimentos a Marcelo, Kilbia, Clarissa, Andressa, Maisa, Maycon, Caroline e Maria de Fátima, profissionais que foram essenciais nesses últimos anos/meses para meu equilíbrio físico e mental. Percalços existiram ao longo da caminhada, mas cada um foi fundamental para que eu pudesse seguir em frente.
Agradeço às professoras Maria Kassimati e Laysi Araújo, que de forma muito prestativa sempre se disponibilizaram nos momentos em que foi necessária a tradução dos resumos para a qualificação e para a tese. A Jocilene Barros, sempre muito atenciosa e profissional, pela colaboração dada na elaboração cartográfica. A Ana Luisa Camino, pelo trabalho paciente e meticuloso de revisão da tese e que, nesse final de jornada, também teve muita importância para iluminar muitas das ideias.
Aos amigos/irmãos de coração conquistados ao longo da graduação: Daniela Cândido, Janaína Silveira, Jane Roberta, Juliana Ubarana, Mariluce Alves, Wagner Luiz. Muito obrigado por todos os momentos que pudemos compartilhar da amizade.
A Samira Delgado, Maria Emília, Nelson Almeida, Monick Munay, João Dias, Paulo Ricardo, Rita de Cássia, Salomão Sávio, José Josinaldo, Franklyn Anthony, Felipe Souza, Lucas Neto e tantos outros amigos que em algum momento externaram palavras de apoio e suporte para os desafios que envolvem um doutorado.
Enfim, a todos que porventura eu tenha esquecido, estendo meus sinceros agradecimentos pelas contribuições dadas para a concretização deste trabalho.
RESUMO
A presente tese resulta de um esforço de reflexão cujo intuito é contribuir para o debate sobre produção do espaço urbano na atualidade e seus agentes produtores, focando a atuação dos agentes ligados ao setor imobiliário. Nos últimos anos, a implantação de grandes loteamentos e dos condomínios residenciais (verticais e horizontais) tem se expandido pelas cidades, provocando transformações nos seus espaços internos e na maneira como elas se relacionam com o entorno. A atuação dos agentes imobiliários assume grande relevância neste processo, visto que a produção de loteamentos e condomínios gera uma demanda pela incorporação de novas áreas, antes rurais, à mancha urbana, ao passo que também provoca transformações em seus padrões de crescimento, cada vez mais marcados pela expansão horizontal e pelas descontinuidades. Desde o final da década de 1990, a Região Metropolitana de Natal (RMN) se transformou num dos espaços privilegiados para a efetivação das ações dos agentes imobiliários, que resultaram na implantação de grandes empreendimentos imobiliários (loteamentos e condomínios residenciais) por diversos municípios, consolidando-os como um dos principais vetores da expansão do tecido urbano. Inserido na RMN, o município de Macaíba é um dos espaços onde os reflexos dessa dinâmica têm contribuído para impulsionar a expansão urbana. Mesmo não sendo um fenômeno recente, o parcelamento do solo e a inserção de novas tipologias se intensificaram entre os anos de 2000 e 2017 em Macaíba, com o surgimento de empreendimentos de diversos tamanhos pelas áreas urbanas e de expansão urbana, com reflexos sobre a forma como seu tecido urbano vem se configurando. A questão de pesquisa é: como a expansão imobiliária, por meio da implantação dos loteamentos e dos condomínios residenciais, tem contribuído para a produção do espaço urbano em Macaíba – RN, entre os anos 2000 e 2017? Assim, o objetivo desta tese consiste em analisar o processo de expansão urbana de Macaíba, tendo como foco a implantação dos loteamentos e dos condomínios horizontais fechados e suas implicações na estruturação do tecido urbano. A análise está fundamentada na perspectiva da produção do espaço, a partir das contribuições teóricas de Henri Lefebvre e de sua discussão por outros autores, assim como da discussão acerca da urbanização, espaço urbano, cidades, agentes produtores, setor imobiliário, renda da terra, expansão urbana e parcelamento do solo. Os procedimentos metodológicos utilizados no trabalho foram: pesquisa bibliográfica, visando à construção do referencial teórico e conceitual da tese; pesquisa documental e de dados secundários sobre a RMN e, particularmente, Macaíba; pesquisa de campo pelos municípios da RMN situados no entorno de Natal e áreas de expansão urbana de Macaíba, para identificação dos locais onde a produção imobiliária se apresenta de forma mais intensa; realização de entrevistas semiestruturadas com os promotores imobiliários (incorporadores e empresas construtoras) e com os representantes do poder público municipal. Constatamos que a produção imobiliária em Macaíba vem contribuindo para a configuração de uma realidade urbana fragmentada do ponto de vista espacial, caracterizada pelos aspectos de continuidade/adensamento e de descontinuidade/espraiamento, com a localização de muitos empreendimentos em áreas afastadas do núcleo urbano, realidade que reflete o padrão periférico que caracteriza a expansão urbana na RMN.
Palavras-chave: Produção do espaço urbano. Agentes produtores do espaço. Expansão imobiliária. Região Metropolitana de Natal. Macaíba-RN.
ABSTRACT
This thesis is the result of a reflection effort aimed at contributing to the debate on current urban space production and its producing agents, focusing on the performance of agents linked to the real estate sector. In recent years, the implementation of large allotments and residential condominiums (vertical and horizontal) has expanded trough the cities, causing changes in their internal spaces and in the way in which they relate to the surroundings. The performance of real estate agents is of great importance in this process, since the production of allotments and condominiums generates a demand for the incorporation of new areas, formerly rural, to the urban area, while also causing changes in their growth patterns increasingly marked by the horizontal expansion and by discontinuities. Since the late 1990s, the Metropolitan Region of Natal (RMN) has become one of the privileged spaces for the realization of real estate agents' actions, which resulted in the implementation of large real estate enterprises (allotments and residential condominiums) by several municipalities, consolidating them as one of the main vectors of the urban fabric expansion. Inserted in the RMN, the city of Macaíba is one of the spaces where the reflexes of this dynamics have contributed to boost urban expansion. Although not a recent phenomenon, the subdivision of the soil and the insertion of new typologies intensified between 2000 and 2017 in Macaíba, with the emergence of enterprises of various sizes through urban areas and urban expansion areas, with reflections on how has been built its urban fabric. Research question: How has real estate expansion, through the implementation of allotments and residential condominiums, contributed to the production of the urban space in Macaíba between 2000 and 2017? Thus, the objective of this thesis is to analyze the process of Macaíba’s urban expansion, focusing on the implementation of allotments and horizontal condominiums and their implications on the structure of the urban fabric. The analysis is based on the perspective of space production, based on the theoretical contributions of Henri Lefebvre, and its discussion by other authors, as well as the discussion about urbanization, urban space, cities, producing agents, real estate, land rent, urban expansion and land subdivision. Methodological procedures used in this work: bibliographic research, aiming at the construction of the theoretical and conceptual framework of the thesis; documentary and secondary data research on RMN and particularly Macaíba; field research in the municipalities of RMN, located around Natal and areas of Macaíba’s urban expansion, in order to identify the places where real estate production is more intense and semi-structured interviews, with real estate promoters (incorporation representatives and construction companies) and with representatives of the municipal government. We found that the real estate production in Macaíba has contributed to the configuration of a spatially fragmented urban reality, characterized by the aspects of continuity/density and of discontinuity/spreading, with the location of many enterprises in areas far from the urban core, a reality reflecting the peripheral pattern that characterizes urban expansion in RMN.
Keywords: Urban space production. Space producing agents. Real estate expansion. Metropolitan Region of Natal. Macaíba-RN.
RESUMEN
Esta tesis es el resultado de un esfuerzo de reflexión destinado a contribuir al debate sobre la producción del espacio urbano actual y sus agentes productores, centrado en el desempeño de los agentes vinculados al sector inmobiliario. En los últimos años, la implementación de grandes loteamientos y condominios residenciales (verticales y horizontales) se ha expandido en las ciudades, provocando cambios en sus espacios internos y la forma en que se relacionan con el entorno. El desempeño de los agentes inmobiliarios es de gran relevancia en este proceso, ya que la producción de loteamientos y condominios genera una demanda para la incorporación de nuevas áreas, antes rurales, al área urbana, mientras que también causa cambios en sus patrones de crecimiento, cada vez más marcado por la expansión horizontal y sus discontinuidades. Desde finales de la década de 1990, la Región Metropolitana de Natal (RMN) se ha convertido en uno de los espacios privilegiados para la realización de acciones de agentes inmobiliarios, que se tradujo en la implementación de grandes desarrollos inmobiliarios (loteamientos y condominios residenciales) en varios municipios, consolidando como uno de los principales vectores de la expansión del tejido urbano. Insertada en la RMN, la ciudad de Macaíba es uno de los espacios donde los reflejos de esta dinámica han contribuido a impulsar la expansión urbana. Aunque no es un fenómeno reciente, la subdivisión del suelo y la inserción de nuevas tipologías se intensificaron entre 2000 y 2017 en Macaíba, con la aparición de proyectos de varios tamaños por áreas urbanas y de expansión urbana, con reflejos sobre la forma cómo su tejido urbano se ha configurado. La pregunta de investigación es: ¿cómo ha contribuido la expansión inmobiliaria, a través de la implementación de loteamiento y condominios residenciales, a la producción de espacio urbano en Macaíba – RN, entre 2000 y 2017? De este modo, el objetivo de esta tesis es analizar el proceso de expansión urbana de Macaíba, enfocándose en la implementación de loteamientos y condominios horizontales cerrados y sus implicaciones en la estructura del tejido urbano. El análisis se basa en la perspectiva de la producción espacial, desde las contribuciones teóricas de Henri Lefebvre y de la discusión de otros autores, así como la discusión sobre urbanización, espacio urbano, ciudades, agentes productores, sector inmobiliario, renta de tierra, expansión urbana y parcelación del suelo. Los procedimientos metodológicos utilizados en el trabajo fueron: investigación bibliográfica, orientada a la construcción del marco teórico y conceptual de la tesis; investigación de datos secundarios y documentales sobre la RMN y, particularmente la ciudad de Macaíba; investigación de campo por los municipios de RMN ubicados alrededor de Natal y áreas de expansión urbana de Macaíba, para identificar los lugares donde la producción inmobiliaria es más intensa; realización de entrevistas semiestructuradas con promotores inmobiliarios (promotores y empresas constructoras) y con representantes del gobierno municipal. Encontramos que la producción inmobiliaria en Macaíba ha contribuido a la configuración de una realidad urbana espacialmente fragmentada, caracterizada por los aspectos de continuidad/densidad y de discontinuidad/disipación, con la ubicación de muchos desarrollos inmobiliarios en áreas alejadas del núcleo urbano, una realidad que refleja el patrón periférico que caracteriza la expansión urbana en la RMN.
Palabras clave: Producción del espacio urbano. Agentes productores de espacio. Expansión inmobiliaria. Región Metropolitana de Natal. Macaíba – RN.
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 – Solar do Ferreiro Torto ... 89
Figura 2 – Largo das Cinco Bocas, Centro de Macaíba, na atualidade ... 93
Figura 3 – Planta da vila de Macaíba no final do século XIX ... 95
Figura 4 – Ponte sobre o rio Jundiaí – década de 1930 ... 96
Figura 5 – Área urbana de Macaíba na década de 1960 ... 104
Figura 6 – Localização dos conjuntos habitacionais em Macaíba ... 109
Figura 7 – Avenida Mônica Nóbrega Dantas ... 115
Figura 8 – Uso comercial e residencial na rua Dona Emília, Centro de Macaíba ... 125
Figura 9 – Aspecto atual dos conjuntos Alfredo Mesquita e Auta de Souza ... 126
Figura 10 – Localização do Centro Industrial Avançado (CIA) e do Distrito Industrial de Macaíba (DIM) ... 148
Figura 11 – Aspecto da desocupação de lotes, ocupação recente e falta de infraestrutura no Loteamento Horizontes ... 199
Figura 12 – Aspectos da ocupação dos loteamentos Monte Líbano e Esperança entre os anos de 2003 e 2016 ... 208
Figura 13 – Aspectos da ocupação do Loteamento Recreio do Trevo entre os anos de 2003 e 2016 ... 209
Figura 14 – Áreas de expansão urbana na Região Metropolitana de Natal ... 212
Figura 15 – Expansão imobiliária ao longo da BR 406, em São Gonçalo do Amarante 214 Figura 16 – Empreendimentos imobiliários ao longo da RN 313, em Parnamirim ... 217
Figura 17 – Loteamento Bosque das Colinas, em São José do Mipibu ... 218
Figura 18 – Empreendimento do PMCMV, entre Parnamirim e Macaíba ... 219
Figura 19 – Loteamento Cidade Campestre, Bela Vista, Macaíba ... 226
Figura 20 – Loteamento Parque dos Flamboyants, Bela Vista, Macaíba ... 228
Figura 21 – Loteamento Macaíba Parque, na margem da RN 160 ... 232
Figura 22 – Visão dos condomínios Fazenda Real I e II, Imperial e Horizontes, Macaíba ... 247
Figura 23 – Condomínios residenciais e áreas de lotes vazios no Loteamento Horizontes, Bela Vista, Macaíba ... 251
Figura 24 – Disposição dos loteamentos construídos entre 2000 e 2017 no bairro Bela Vista, Macaíba ... 259
Figura 25 – Infraestrutura dos loteamentos no bairro Bela Vista, Macaíba ... 262
Figura 26 – Via de acesso aos loteamentos Horizontes e Parque Flamboyants, Bela Vista, Macaíba ... 265
Figura 27 – Infraestrutura viária dos loteamentos Bela Vista II e Morada Nova I entre Macaíba e Parnamirim ... 266
Figura 28 – Loteamentos Capela São José e Jardim Arvoredo, no limite territorial entre Macaíba e São Gonçalo do Amarante ... 282
Figura 29 – Delimitação e placa de venda de lote sem uso no loteamento Horizontes, Bela Vista, Macaíba ... 295
Figura 30 – Divulgação dos empreendimentos e seus referenciais espaciais ... 311
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1 – Evolução da população urbana e rural no Brasil (1950 – 2010) ... 131
Gráfico 2 – Participação dos municípios da RMN em relação a população estadual (2000, 2010, 2017) ... 156
Gráfico 3 – Produto Interno Bruto da Região Metropolitana de Natal e seus Municípios (2014) ... 158
Gráfico 4 – Evolução do PIB de Macaíba por setor econômico (2002 – 2015) ... 159
Gráfico 5 – Número de lotes produzidos em Macaíba por década (1950 – 2017) ... 221
LISTA DE MAPAS Mapa 1 – Localização geográfica de Macaíba ... 18
Mapa 2 – Localização dos loteamentos de Macaíba nas décadas de 1950 e 1960 .... 185
Mapa 3 – Localização dos loteamentos de Macaíba nas décadas de 1970 e 1980 .... 196
Mapa 4 – Localização dos loteamentos de Macaíba na década de 1990 ... 205
Mapa 5 – Localização dos loteamentos de Macaíba entre 2000 e 2017 ... 224
Mapa 6 – Macrozoneamento e bairros de Macaíba ... 256
Mapa 7 – Evolução da ocupação do bairro Bela Vista (2003 – 2017) ... 264
Mapa 8 – Evolução da ocupação em Mangabeira e em Guarapes (2003 – 2017) ... 273
Mapa 9 – Evolução da ocupação dos bairros São José e Lagoa de Santo Antônio, (2003 – 2017) ... 279
Mapa 10 – Evolução da ocupação dos bairros Campo das Mangueira, Lagoa das Pedras e Liberdade (2003 – 2017) ... 284
Mapa 11 – Parcelamento do solo em Macaíba entre 1958 e 2017 ... 376
LISTA DE QUADROS Quadro 1 – Formação do sítio urbano de Macaíba ... 89
Quadro 2 – Conjuntos habitacionais em Macaíba (1977 – 1984) ... 110
Quadro 3 – Evolução institucional da Região Metropolitana de Natal (1997/2015) .. 138
Quadro 4 – Legislações sobre uso e ocupação do solo do município de Macaíba ... 179
Quadro 5 – Loteamentos de Macaíba nas décadas de 1950 e 1960 ... 183
Quadro 6 – Loteamentos de Macaíba nas décadas de 1970 e 1980 ... 191
Quadro 7 – Loteamentos de Macaíba na Década de 1990 ... 203
Quadro 8 – Loteamentos de Macaíba entre 2000 e 2017 ... 222
Quadro 9 – Empreendimentos do PMCMV (Faixa 1) em Macaíba ... 234
Quadro 10 – Tipologias dos espaços residenciais fechados ... 242
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 – População total, urbana e rural de Macaíba (1960 – 2017) ... 117 Tabela 2 – População total, urbana e rural do Rio Grande do Norte (1970 – 2010) .. 144 Tabela 3 – Participação da população da RMN em relação ao RN ... 151 Tabela 4 – Área territorial e densidade demográfica dos municípios da RMN
(2010/2017) ... 152 Tabela 5 – População total e por domicílio dos municípios na RMN
(2000/2010/2017) ... 154 Tabela 6 – Loteamentos registrados em Macaíba – 1950/2010 ... 180 Tabela 7 – Quantidade de loteamentos registrados por período e números de lotes
em Macaíba – 1950/2010 ... 181 Tabela 8 – Condomínios residenciais de pequeno porte em Macaíba e número de
unidades habitacionais (2015 – 2017) ... 250 Tabela 9 – Quantidade de loteamentos e de lotes registrados por tipo de proprietário
em Macaíba – 1950/2010 ... 299 Tabela 10 – Condomínios residenciais de casa por localização em Macaíba (2015 –
2017) ... 303 Tabela 11 – Localização dos loteamentos e dos lotes criados em Macaíba segundo o
LISTA DE SIGLAS BNH BOMM CAERN CEPS CHESF CIA COHAB-RN COSERN DATANORTE DETRAN-RN DIM DIN DOEMM EAJ FGTS IBGE IDEMA IFRN IIN-ELS INCRA INOCOOP INDE INSS IPE IPEA IPTU ITIV PAR PDM PMCMV PIB PROADI PROMORAR RMN SBPE SEMURB SFH SUDENE TEL TELERN TLP UFRN UH UPA
Banco Nacional de Habitação
Boletim Oficial do Município de Macaíba
Companhia de Águas e Esgotos do Rio Grande do Norte Centro de Educação e Pesquisa em Saúde Anita Garibaldi Companhia Hidroelétrica do São Francisco
Centro Industrial Avançado
Companhia de Habitação do Rio Grande do Norte Companhia Energética do Rio Grande do Norte Companhia de Processamento de Dados do RN Departamento Estadual de Trânsito
Distrito Industrial de Macaíba Distrito Industrial de Natal
Diário Oficial Eletrônico do Município de Macaíba Escola Agrícola de Jundiaí
Fundo de Garantia por Tempo de Serviço Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
Instituto de Desenvolvimento Sustentável e Meio Ambiente
Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia do Rio Grande do Norte
Instituto Internacional de Neurociências Edmond e Lily Safra Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária
Instituto de Orientação às Cooperativas Habitacionais Infraestrutura Nacional de Dados Espaciais
Instituto Nacional de Seguridade Social
Instituto de Previdência dos Servidores do Estado do Rio Grande do Norte Instituto de Pesquisas Econômicas Aplicadas
Imposto Predial e Territorial Urbano
Imposto sobre Transmissão Intervivos de Bens Imóveis Programa de Arrendamento Residencial
Plano Diretor de Macaíba
Programa Minha Casa Minha Vida Produto Interno Bruto
Programa de Apoio ao Desenvolvimento Industrial Programa de Erradicação da Sub-habitação
Região Metropolitana de Natal
Sistema Brasileiro de Poupança e Crédito Secretária de Meio Ambiente e Urbanismo Sistema Financeiro de Habitação
Superintendência de Desenvolvimento do Nordeste
Taxa de Licença para Execução de Loteamento e Desmembramento Companhia Telefônica do Rio Grande do Norte
Taxa de Limpeza Pública
Universidade Federal do Rio Grande do Norte Unidades Habitacionais
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ... 15
2 PRODUÇÃO DO ESPAÇO URBANO NA ATUALIDADE: APORTES TEÓRICOS E CONCEITUAIS ... 32
2.1 O ESPAÇO COMO UMA PRODUÇÃO SOCIAL ... 33
2.2 A URBANIZAÇÃO COMO UM PROCESSO SOCIOESPACIAL ... 43
2.3 O ESPAÇO URBANO E SEUS AGENTES SOCIAIS DE PRODUÇÃO ... 57
2.4 USO DO SOLO URBANO E EXPANSÃO IMOBILIÁRIA ... 66
3 MACAIBA: EVOLUÇÃO URBANA E SUA INSERÇÃO NO CONTEXTO DA REGIÃO METROPOLITANA DE NATAL ... 85
3.1 FORMAÇÃO E EVOLUÇÃO URBANA DE MACAÍBA ... 86
3.1.1 A atividade comercial e a formação do núcleo urbano de Macaíba ... 86
3.1.2 Macaíba na primeira metade século XX: a cidade desvendada a partir de algumas reminiscências ... 98
3.1.3 Os conjuntos habitacionais (1960-1980) e a estruturação do espaço urbano em Macaíba ... 105
3.2 MACAÍBA: MUNICÍPIO DA REGIÃO METROPOLITANA DE NATAL .... 127
3.2.1 O processo de urbanização brasileiro ... 127
3.2.2 Formação e dinâmica espacial da Região Metropolitana de Natal ... 137
4 DINÂMICA IMOBILIÁRIA E EXPANSÃO URBANA EM MACAÍBA.... 166
4.1 CONSIDERAÇÕES TEÓRICO-CONCEITUAIS SOBRE AS FORMAS DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO ... 167
4.1.1 As formas de expansão urbana ... 167
4.1.2 O parcelamento do solo no Brasil ... 173
4.2 O PARCELAMENTO DO SOLO E A FORMAÇÃO DO MERCADO DE TERRAS EM MACAÍBA ... 178
4.2.1 Os parcelamentos entre as décadas de 1950 e 1960 ... 182
4.2.2 Os parcelamentos entre as décadas de 1970 e 1980 ... 190
4.2.3 Os parcelamentos do solo na década de 1990 ... 201
4.3 A EXPANSÃO IMOBILIÁRIA EM MACAÍBA ENTRE 2000 E 2017... 209
4.3.1 O imobiliário e a expansão urbana na Região Metropolitana de Natal ... 210
4.3.2 O parcelamento do solo em Macaíba entre 2000 e 2017 ... 220
4.3.3 Os condomínios residenciais no contexto da expansão urbana de Macaíba ... 234
5 A ESTRUTURAÇÃO DO TECIDO URBANO EM MACAÍBA A PARTIR DOS LOTEAMENTOS E DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS ... 253
5.1 AS ÁREAS DE EXPANSÃO URBANA DE MACAÍBA NA ATUALIDADE ... 254
5.1.1 Área de expansão de Bela Vista: área de Macaíba e de reprodução de Parnamirim ... 255
5.1.3 Área de expansão ao norte da zona urbana: um crescimento rumo ao território
de São Gonçalo do Amarante ... 277
5.2 OS AGENTES DO SETOR IMOBILIÁRIO E AS ESTRATÉGIAS DE ATUAÇÃO NA PRODUÇÃO DO ESPAÇO URBANO DE MACAÍBA ... 287
5.2.1 O papel do proprietários fundiários ... 290
5.2.2 A atuação dos promotores imobiliários ... 296
5.2.3 O Estado na produção do espaço urbano de Macaíba ... 325
5.3 ENTRE CONTINUIDADES E DESCONTINUIDADES URBANAS: DE QUE CIDADE ESTÁ SE FALANDO?... 335
6 CONCLUSÕES ... 344
REFERÊNCIAS ... 355
APÊNDICE B – MAPA 11 – PARCELAMENTO DO SOLO EM MACAÍBA (1950 – 2017) ... 376
1 INTRODUÇÃO
Os processos de acumulação do capital não existem, obviamente, fora dos respectivos contextos geográficos e essas configurações são por natureza bastante diversificadas. Mas os capitalistas e seus agentes também têm um papel ativo e fundamental na alteração dessas configurações. Novos espaços e relações espaciais estão sendo produzidos constantemente.
(David Harvey, 2011)
Não é de hoje que as questões atinentes à formação e à evolução das cidades chamam a atenção de pesquisadores da Geografia e de outras áreas de conhecimento, principalmente num momento em que o processo de urbanização tem provocado substanciais transformações na lógica na qual os espaços urbanos vêm sendo produzidos. O esforço de reflexão que resultou nesta tese tem o intuito de contribuir com o debate no campo da Geografia Urbana, através da construção de um quadro teórico que nos possibilite relacionar e compreender a realidade num recorte empírico específico.
Como ponto de partida, consideramos que o processo de urbanização não se resume tão somente ao crescimento populacional e territorial das cidades, mas como um processo de mudanças mais profundas na forma como as relações sociais de produção se configuram no espaço durante o tempo. Trata-se de um processo longínquo do ponto de vista histórico, mas que passou a ter mais força com a expansão da produção capitalista, que faz da cidade uma condição essencial para sua dinâmica expansionista e de acumulação, e, ao mesmo tempo, um produto é constantemente transformado em função dos interesses do capital (VALENÇA, 2006).
Não podemos deixar de considerar que as implicações socioespaciais do processo de urbanização possuem determinações tanto de ordem global, como de ordem local, expressando as diferenças e as particularidades existentes no contexto de cada realidade. O processo de urbanização em curso na atualidade vem provocando transformações em diversas escalas espaciais, não se restringindo às grandes metrópoles (nacionais ou regionais) e capitais, mas afetando também centros urbanos localizados em áreas não metropolitanas ou em processo de metropolização.
A produção do espaço urbano torna-se cada vez mais complexa e as cidades passam por inúmeras transformações, tanto no seu espaço interno, como na maneira como se inserem e se
relacionam com seu entorno. Assim, as formas de apropriação dos espaços das cidades estão constantemente sendo transformadas, refletindo as transformações ocorridas nas relações sociais. Ao mesmo tempo, seus padrões de crescimento também passam por mudanças, com as áreas urbanas se caracterizando, cada vez mais, pela extensão e pela descontinuidade do ponto de vista espacial (SPÓSTITO, M., 1999, 2004).
Para que todo o conjunto de transformações referidas no parágrafo anterior se concretize, a atuação de diversos agentes produtores, isto é, dos diversos segmentos da sociedade que atuam na produção do espaço – coletivos ou individuais, públicos ou privados – é essencial. Os agentes produtores do espaço a que nos referimos são o Estado, o capital privado (indústria, comércio, serviços, financeiro, imobiliário) e os grupos sociais. Esses agentes atuam de forma isolada ou em conjunto, com base em interesses específicos, concorrendo para a distribuição das diversas atividades pelo espaço urbano.
Dadas essas considerações iniciais, esta tese tem como objeto de estudo a produção do espaço urbano e o modo pelo qual a atuação dos agentes sociais gera as transformações de sua configuração. Tendo em vista a quantidade de agentes envolvidos na produção do espaço e a complexidade nas suas formas de atuação, optamos por analisar a atuação dos agentes ligados ao setor imobiliário, especificamente os que operam direta e indiretamente com a produção dos loteamentos e dos condomínios residenciais, a saber: os proprietários fundiários, os promotores imobiliários (loteadores individuais e empresas promotoras) e o Estado.
A atuação desses agentes produtores é responsável pelas modificações nos padrões de uso e ocupação do solo nas cidades, constituindo-se num vetor que “gera mudanças de conteúdo e/ou das formas das diversas áreas, de modo que novos padrões de fragmentação do espaço urbano emergem, desfazendo total ou parcialmente os antigos, e criando novos padrões no que diz respeito à forma e ao conteúdo” (CORRÊA, 1997, p. 146). Assim, a relevância dos agentes imobiliários deve-se ao fato de que a produção associada a esse setor se torna o meio pelo qual o capital se reproduz, convertendo a terra e a moradia em mercadorias às quais estão agregados um valor de uso, e sobretudo um valor de troca (BOTELHO, 2005).
As diversas formas espaciais advindas da atuação dos agentes imobiliários têm se expandido em escalas diferenciadas em grande parte dos centros urbanos, com a produção de grandes loteamentos, loteamentos fechados, e condomínios residenciais verticais e horizontais, o que tem provocado a formação de novas áreas para assentamento e para a expansão do tecido urbano. Exemplos de como essas tipologias impulsionam cada vez mais a incorporação de
novas áreas ao tecido urbano vêm ocorrendo nos municípios que integram a Região Metropolitana de Natal (RMN)1.
Entre o final da década de 1990 e o início dos anos 2000 verificamos um grande movimento dos agentes voltado para a implantação de grandes empreendimentos imobiliários (loteamentos e condomínios residenciais) pelos municípios da RMN. Uma matéria publicada no periódico local Tribuna do Norte, do dia 14 de outubro de 2007, destaca que o “ritmo em que o mercado imobiliário tem crescido em Natal e na sua Região Metropolitana é tão intenso que é impossível de ser ignorado: os lançamentos surgem em todos os pontos, independente do bairro ou poder aquisitivo da população local.” (MERCADO..., 2007, online).
Percorrendo cotidianamente alguns desses municípios, principalmente os situados no entorno de Natal (Extremoz, Macaíba, Parnamirim e São Gonçalo do Amarante), pudemos observar os efeitos que a implantação desses empreendimentos acarretou na conformação de áreas de expansão do seu tecido urbano. O contato com essa realidade nos fez adotar uma postura mais questionadora da realidade, como possibilidade de compreensão dos elementos que comandam o processo de expansão do espaço urbano e de como essas mudanças vêm contribuindo para a redefinição da configuração socioespacial dos municípios aí inseridos.
A RMN se transformou num dos espaços preferenciais para a efetivação das ações dos agentes imobiliários, fazendo do setor imobiliário um dos principais vetores responsáveis pela expansão urbana da área. Não podemos deixar de considerar que os ritmos de expansão do tecido urbano metropolitano ocorrem em temporalidades diferentes, que se relacionam com a forma de atuação dos diversos agentes sociais envolvidos. Esses movimentos vêm contribuindo para a configuração de um tecido urbano marcado pela existência de áreas de grande adensamento e pelo surgimento de novas áreas, ao longo da periferia metropolitana, caracterizadas pela descontinuidade e baixa densidade de ocupação, além de sofrerem a intensificação dos processos de segregação socioespacial (CLEMENTINO; FERREIRA, 2015; FRANÇA, 2016).
A demanda por novas áreas para a implantação de novos empreendimentos, ou mesmo para a formação de reserva de mercado para investimentos futuros, tem provocado uma dinamização do mercado de terras nos municípios pouco urbanizados. Ao mesmo tempo, as áreas localizadas nos núcleos urbanos mais consolidados também têm chamado a atenção dos
1 Criada por lei estadual em 1997, a Região Metropolitana de Natal é atualmente composta por 14 municípios:
Natal, Parnamirim, São Gonçalo do Amarante, Macaíba, Ceará-Mirim, Extremoz, São José do Mipibu, Nísia Floresta, Monte Alegre, Vera Cruz, Maxaranguape, Ielmo Marinho, Goianinha e Arês.
agentes produtores, principalmente como possibilidade de sua reconfiguração para o estabelecimento de novos usos (comércio e serviços), bem como para sua revalorização.
Diante do exposto, e como forma de efetivar os propósitos desta pesquisa, nosso foco está voltado para compreender os reflexos que a produção imobiliária possui sobre a produção do espaço urbano, tendo como recorte espacial o município de Macaíba (Mapa 1). A escolha dessa área está relacionada ao fato de que, sendo um município integrante da RMN, e um dos que compuseram a sua formação inicial, Macaíba é um dos espaços escolhidos pelos agentes imobiliários para a efetivação das suas estratégias de atuação, o que acarretou o surgimento de grandes loteamentos e condomínios residenciais, contribuindo para a expansão do seu tecido urbano.
Mapa 1 – Localização geográfica de Macaíba.
Com uma área territorial de 510,8 Km2, Macaíba está localizado na mesorregião leste potiguar e na microrregião de Macaíba, além de integrar a RMN. A posição geográfica de Macaíba no contexto do território potiguar faz com que o município seja uma área de contato entre o litoral e o interior do estado, por onde passa parte dos fluxos rodoviários em direção a outras regiões do estado, ao Ceará e à Paraíba, uma vez que pelo seu território passam duas
rodovias federais (a BR 304 e a BR 226), além da RN 160 e do Anel Viário Metropolitano. Do ponto de vista demográfico, Macaíba possui o quinto maior contingente populacional do estado e o quarto da RMN, com uma população estimada em 80.031 habitantes no ano de 2017, conforme o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
No que concerne ao recorte temporal, delimitamos, para a análise da produção imobiliária em Macaíba, o período compreendido entre os anos de 2000 e 2017. Não obstante o fato de que nosso foco está voltado para a produção imobiliária no aludido período, as informações obtidas durante a pesquisa nos levou a refletir sobre como se deu a dinâmica do parcelamento do solo e a atuação do Estado em momentos pretéritos, considerando os reflexos desses processos sobre a expansão urbana mais recente.
Mesmo o processo de parcelamento do solo não sendo um fato recente em Macaíba, a opção pelo período em questão se justifica por ter sido nesse momento que a produção imobiliária tomou impulso. Da mesma forma, também foi o momento em que as novas tipologias começaram a surgir, representadas pelos condomínios residenciais, os quais dividimos, para a análise, em duas tipologias, conforme o tamanho dos empreendimentos: os grandes condomínios residenciais de lotes e os pequenos condomínios residenciais de casas.
Assim, entendemos que a expansão imobiliária se tornou num dos vetores da produção do espaço urbano em Macaíba. Neste sentido, a implantação de grandes loteamentos e dos condomínios residenciais de lotes e de casas em determinadas porções do território municipal foi fundamental para a formação e/ou consolidação de novas frentes de expansão urbana. A atuação dos agentes imobiliários, ao direcionar seus investimentos para a implantação de novos empreendimentos nesses recortes espaciais, torna-os objetos constantes de disputas, de diferenciação e de valorização.
Num primeiro momento, entendemos que a implantação de loteamentos de diversos tamanhos e dos condomínios residenciais em áreas contíguas ao núcleo urbano consolidado, ou mesmo em porções mais afastadas – resultantes da transformação de antigas propriedades rurais –, apresenta reflexos sobre a forma como o espaço urbano de Macaíba vem sendo produzido nos últimos anos. Ademais, muitos dos empreendimentos foram implantados entre o núcleo urbano de Macaíba e os limites territoriais de outros municípios, como Natal, Parnamirim e São Gonçalo do Amarante, o que nos leva a inferir que se trata de um movimento que não possui condicionantes meramente locais.
Tendo em vista a necessidade de uma melhor compreensão dos desdobramentos que a produção imobiliária vem apresentando em Macaíba e sua articulação com a dinâmica do crescimento urbano no contexto da RMN, a questão que norteia a pesquisa é: como a expansão
imobiliária, por meio da implantação dos loteamentos e dos condomínios residenciais, tem contribuído para a produção do espaço urbano em Macaíba – RN, entre o ano 2000 e 2017?
Como desdobramento da questão principal, e visando a definição dos objetivos específicos da pesquisa, formulamos questões mais específicas, são elas: 1. Como se deu a expansão dos loteamentos e dos condomínios residenciais em Macaíba? 2. Quais as estratégias adotadas pelos agentes sociais na produção do espaço urbano de Macaíba? 3. Quais as áreas em que a produção dos novos loteamentos e dos condomínios horizontais fechados vem se efetivando em Macaíba, e como se caracterizam? 4. Quais os reflexos decorrentes da inserção desses empreendimentos na produção do espaço urbano de Macaíba?
Partimos da tese de que a atuação dos agentes produtores do espaço em Macaíba, por meio da implantação dos loteamentos e dos condomínios residenciais, contribuiu para a configuração de um tecido urbano fortemente fragmentado do ponto de vista espacial. Neste sentido, a dinâmica da produção espacial, no decorrer das últimas décadas, resultou num tecido urbano caracterizado pela existência simultânea de aspectos de continuidade e descontinuidade espacial, adensamento e espraiamento, resultantes das simetrias e assimetrias, no tempo e no espaço, da atuação dos agentes produtores do espaço urbano, notadamente dos proprietários fundiários, dos promotores imobiliários e do Estado.
A partir das questões e da exposição da tese que nortearam o desenvolvimento da pesquisa, definimos como objetivo geral: analisar o processo de expansão urbana de Macaíba, a partir da implantação dos loteamentos e dos condomínios horizontais fechados, e suas implicações na estruturação do tecido urbano.
Como forma de atingir o objetivo geral delimitado para a pesquisa, definimos os seguintes objetivos específicos: 1. Resgatar o processo de formação e evolução urbana de Macaíba, assim como os vetores responsáveis pela estruturação da cidade; 2. Caracterizar o processo de expansão urbana recente em Macaíba, considerando a implantação dos loteamentos e dos condomínios horizontais; 3. Compreender as estratégias de atuação dos agentes imobiliários em Macaíba e seus reflexos para a conformação das áreas de expansão do tecido urbano de Macaíba; 4. Analisar os impactos socioespaciais decorrentes da implantação dos loteamentos e dos condomínios em Macaíba.
No que concerne à expansão imobiliária no contexto da RMN nas últimas décadas, a realização desta pesquisa torna-se importante como forma de compreender seus reflexos e as particularidades que ela assume sobre a estruturação do tecido urbano em um dado recorte espacial, no caso Macaíba. Sendo assim, ao longo da discussão, alguns aspectos que serão
levados em consideração se referem aos efeitos que as ações realizadas pelos agentes produtores em momentos pretéritos tiveram sobre a configuração urbana do município – como é o caso da política habitacional e outras intervenções efetivadas pelo Estado –, bem como às relações que a produção imobiliária em Macaíba possui com a dinâmica ocorrida na RMN e as particularidades que esse processo assumiu.
Ao longo dos últimos anos, pesquisas realizadas em diversas áreas do conhecimento buscam compreender as transformações socioespaciais ocorridas na RMN, e apontam para a conformação de uma mancha urbana que se estende a partir de Natal pelos municípios que estão situados no seu entorno (CLEMENTINO et al., 2009; CLEMENTINO, FERREIRA, 2015; FRANÇA, 2016). Um dos focos dos trabalhos produzidos é a relevância que o setor imobiliário tem para as transformações socioespaciais ocorridas na RMN, contemplando diversas temáticas, dentre as quais destacamos: os efeitos da produção imobiliária ligada à atividade turística (SILVA, A., 2010); os impactos do processo de verticalização (COSTA, 2000; PINHEIRO, 2011); as consequências da inserção de novas tipologias de moradia, como os condomínios-clubes (ARAÚJO, F., 2012), e dos condomínios horizontais em Natal (SILVA, M., 2004; TAVARES, 2009); os reflexos da expansão urbana em Parnamirim (SOUZA, 2004; NICOLAU, 2008; GIESTA, 2016); e a expansão do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) pelos municípios metropolitanos (FERREIRA, M., 2013; MOURA, 2014; SILVA, A., 2014; FERREIRA, G., 2016; MELLAZO, 2016).
O alcance espacial da maioria dos trabalhos destacados está circunscrito a Natal, o que se justifica pelo fato de sua produção imobiliária ser muito anterior e mais intensa em relação aos outros municípios, e pela influência que a capital exerce como centro turístico, com os desdobramentos sobre as faixas litorâneas (ao norte e ao sul). Só nos últimos anos outras realidades começaram a chamar atenção dos pesquisadores, como é o caso de Parnamirim, que vivenciou um processo de expansão imobiliária nas últimas décadas. Os demais municípios da RMN vêm, ainda que de forma tímida, despertando o interesse dos pesquisadores, dado o aumento de novos empreendimentos imobiliários.
O interesse em estudar a produção do espaço urbano de Macaíba está relacionado à necessidade de melhor compreendermos a forma como esse município se insere no processo de urbanização ocorrido na RMN e os reflexos desse processo para a conformação do seu tecido urbano. Ainda que o enfoque desta tese seja analisar os desdobramentos que a produção imobiliária teve, especificamente, sobre a expansão urbana de Macaíba, entendemos que não é possível deixar de considerar os reflexos dos processos ocorridos em escala metropolitana sobre esta produção. Trata-se de um processo que precisa de maior aprofundamento, tendo em vista que
a difusão de grandes empreendimentos imobiliários se intensificou pela área metropolitana nos últimos anos provocando mudanças na forma como os espaços urbanos dos municípios que a compõem, incluindo Macaíba, vem se estruturando.
A compreensão dos elementos que determinam a produção do espaço urbano de Macaíba nos coloca diante do desafio de definir o escopo teórico e metodológico adotado ao longo do trabalho. A escolha de alguns conceitos e de uma perspectiva teórica adequada é, portanto, fundamental para a leitura da realidade. Destarte, o conceito que norteia a análise é o de espaço, e a perspectiva teórica que fundamenta a pesquisa é a da produção do espaço, tomando como referência as obras de Henri Lefebvre (1974; 1976; 2001, 2004, 2006, 2008, 2013). As proposições teóricas desse autor, expostas ao longo de diversas das suas obras, apresentam a perspectiva do caráter social, econômico e político que envolve a produção do espaço, isto é, de como a sociedade estabelece as bases para sua própria reprodução dentro de um dado modo de produção e por meio da produção de um espaço que lhe é próprio.
De forma complementar, outros autores também foram essenciais para as discussões, possibilitando-nos verticalizar a discussão com base nos conceitos de urbanização, espaço urbano, cidade, agentes produtores, setor imobiliário, renda da terra, expansão urbana e parcelamento do solo. São eles: Botelho (2005, 2007), Barbosa (2005, 2016), Campos, P. (2011), Campos, Silveira e Cruz (2014), Campos et al. (2014a, 2014b), Cario e Buzanelo (1986), Carlos (2007, 2008, 2011a, 2011b, 2015), Capel (1974, 2015), Corrêa (2001, 2007, 2010, 2011a, 2011b, 2016), Harvey (1980, 2004, 2005, 2011, 2012, 2013, 2015, 2016), Japiassú (2015), Leme (2001), Leonelli (2010), Limonad (2006), Maia (2006; 2014), Soja (1993, 2008), Ribeiro (1997), Spósito, M. (1999, 2004, 2006, 2007), Topalov (1979), Valença (2003, 2006, 2008) e Villaça (1997).
Para a efetivação da leitura acerca da formação e evolução espacial e das dinâmicas ligadas à expansão imobiliária na RMN, nossas referências consistiram de autores que abordam aspectos da produção do espaço, tanto na escala metropolitana como em áreas específicas: Araújo, D. (2010), Azevedo, F. (2013), Clementino (1990), Clementino et al. (2009), Clementino, Silva e Pereira (2009), Clementino e Pessoa (2009), Clementino e Ferreira (2015), Costa (2000), Ferreira, A. (2000), Ferreira, M. (2013), Ferreira, G. (2016), França (2016), Giesta (2016), Gomes (2009), Gomes et al. (2015), Lopes (2008), Mellazo (2016), Moura (2014), Nicolau (2008), Pessoa (2012), Pinheiro (2011), Silva, A. (2010), Tavares (2017) e Tinôco (2008).
O acesso aos trabalhos desenvolvidos pelos autores supracitados, bem como a outros utilizados ao longo do trabalho, se deu por meio de uma ampla pesquisa bibliográfica, que nos
possibilitou a leitura e a análise das ideias contidas nos escritos e que serviu de base para a estruturação do referencial teórico e conceitual da pesquisa e das análises realizadas nos demais capítulos da tese. O levantamento de todos os textos foi realizado nas bibliotecas da UFRN (Biblioteca Central Zila Mamede e Biblioteca Setorial do Centro de Ciências Humanas, Letras e Artes), no Repositório Institucional da UFRN (Biblioteca Digital de Teses e Dissertações), no Memória (Repositório Institucional do IFRN), e nas bases de informações digitais de outras instituições de ensino superior, além da pesquisa em periódicos científicos nacionais e internacionais2.
A pesquisa documental também foi um procedimento de grande importância para as análises realizadas ao longo da tese, e procedemos à identificação e análise de documentos oficiais nas páginas de internet do Governo do Estado do Rio Grande do Norte, da Assembleia Legislativa, do Diário Oficial do Estado, do Boletim Oficial (BOMM), do Diário Oficial Eletrônico do Município de Macaíba (DOEMM)3 e do Portal da Transparência da Prefeitura Municipal de Macaíba. No que concerne aos dados sobre a evolução populacional, as características socioeconômicas e os históricos dos municípios que integram a RMN, foram realizadas consultas nas diversas bases de dados disponibilizadas nos portais do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e do Instituto de Pesquisas Econômicas Aplicadas (IPEA), e no Anuário Estatístico do Instituto de Desenvolvimento Sustentável e Meio Ambiente (IDEMA).
Foram consultados: o conjunto de leis que versam sobre a criação da RMN e das que promoveram modificações em sua composição; as leis de criação do Centro Industrial Avançado (CIA) e do Distrito Industrial de Macaíba (DIM); a Lei de Zoneamento, de 1983, a Lei de Parcelamento do Solo do Município (LPSM), de 2005, e o Plano Diretor do Município de Macaíba (PDM), de 2008, bem como outras leis municipais que se mostraram necessárias; os dados censitários referentes à população total, urbana e rural; os dados sobre área territorial e densidade demográfica; e as informações sobre o Produto Interno Bruto (PIB), por setor econômico, de Macaíba e dos demais municípios da RMN.
Ainda como parte da pesquisa documental, foram realizadas consultas no acervo pertencente ao Instituto Tavares de Lyra e no conjunto de textos publicados no portal “História e Genealogia”, referentes à história de Macaíba. É importante destacarmos que uma das
2 Para todos os textos em outras línguas citados ao longo do trabalho, optamos pela manutenção da redação original
das obras, no corpo do texto, oferecendo a tradução dos trechos em nota de rodapé, conforme a norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
dificuldades encontradas no desenvolvimento da pesquisa foi a fragmentação das informações existentes sobre Macaíba, principalmente as informações referentes à sua evolução urbana. Neste sentido, foi de grande valia a leitura de autores que escreveram suas memórias em diversos momentos da cidade, tais como: Otacílio Alecrim (Província Submersa), Elói de Sousa (Memórias), Meneval Dantas (Macaíba: imagens, sonhos e reminiscências) e Osair Vasconcelos (A cidade que ninguém inventou).
Na Companhia de Processamento de Dados do Rio Grande do Norte (DATANORTE) foram obtidas informações referentes à atuação do Banco Nacional de Habitação (BNH) e da Companhia Habitacional do Rio Grande do Norte (COHAB-RN), responsáveis pela construção dos conjuntos habitacionais construídos em Macaíba. Outras fontes pesquisadas foram reportagens veiculadas no jornal Diário de Natal e n’ O Poti, das décadas de 1960, 1970 e 1980, cujos acervos encontram-se disponibilizados na Hemeroteca Digital da Biblioteca Nacional Digital e no portal da Tribuna do Norte.
Para o levantamento das informações relacionadas aos loteamentos e aos condomínios construídos em Macaíba, foram realizadas diversas consultas aos arquivos do Primeiro Ofício de Notas de Macaíba, responsável pelo registro imobiliário no município, e na Secretaria de Meio Ambiente e Urbanismo (SEMURB), órgão responsável pelo licenciamento urbanístico no município de Macaíba. A pesquisa nestes órgãos teve como objetivo obter as informações sobre os loteamentos e os condomínios implantados em Macaíba, o que possibilitou compor um quadro evolutivo da produção imobiliária no município.
Além da quantidade de empreendimentos existentes, também foram levantadas informações sobre suas características: i) nome e origem dos proprietários; ii) imóvel que deu origem ao empreendimento; iii) tipologia (loteamento, condomínio de lotes ou condomínio de casas); iv) ano de registro do empreendimento; v) número de lotes ou de unidades habitacionais;
vi) área total e área loteada; vii) localização do empreendimento em relação ao zoneamento do
município, tanto do período em que foi implantado quanto do momento atual (zona urbana, zona de expansão urbana ou zona rural).
Neste momento, foram encontradas dificuldades no acesso às informações, principalmente dos dados cartoriais, devido à carência de funcionários no órgão para realizar o levantamento das informações solicitadas, situação que foi superada a partir da permissão concedida pelos responsáveis para consulta direta nos seus arquivos. Assim, as consultas aos processos de registro foram realizadas em dois dias da semana entre os meses de março e junho de 2018. Na análise das informações fornecidas pela SEMURB, foi constatada a existência de
discrepâncias entre o número de loteamentos catalogados em sua base de dados e o número de loteamentos registrados no cartório, o que nos levou a estabelecer um parâmetro para análise.
Nas consultas realizadas nos arquivos do Cartório, o primeiro registro de loteamento identificado data do final da década de 1950, mais precisamente do ano de 1958 (Loteamento Mangabeira), tendo sido de 2016 o último registro encontrado (Loteamento Nova Califórnia), totalizando 784 loteamentos registrados. O número de loteamentos identificados na base de dados da SEMURB foi superior ao encontrado no Cartório, totalizando 109 loteamentos. A partir da constatação da diferença, realizamos o cruzamento das informações e identificamos que, desse total, 73 loteamentos figuravam tanto na base da SEMURB quanto no cartório, outros 27 loteamentos não possuíam as informações referentes aos anos de aprovação pelo poder público e/ou registro no cartório, e sobre os outros nove loteamentos consta apenas a informação referente ao ano de aprovação.
Devido à falta de informações mais completas sobre esses 36 loteamentos, e para melhor operacionalização da pesquisa no que concerne à análise evolutiva do parcelamento do solo em Macaíba, adotamos as informações referentes aos loteamentos registrados no cartório de registro de imóveis, o que totaliza 78 empreendimentos. Contudo, é importante ressaltar que a opção por esse caminho não implica considerar que os demais loteamentos encontram-se em situação de irregularidade ou clandestinidade, mas que a falta de informações a respeito deles não nos possibilitou fazer uma análise mais completa.
Para melhor compreender o parcelamento do solo em Macaíba, vimos a necessidade de traçar a linha evolutiva desse processo. Destarte, tendo como bases as informações relativas ao registro dos loteamentos, estabelecemos um recorte temporal por década – iniciando na década de 1950, e vindo até a década atual – dentro do qual foram contabilizados o número de empreendimentos e o número de lotes. Essas informações também foram agregadas por períodos, levando ao estabelecimento da seguinte divisão: período 1950/1960, período 1970/1980, década de 1990 e o período 2000/2017. Mesmo apresentando a caracterização das produções imobiliárias relativas a todos os períodos, elegemos o período entre 2000 e 2017 para a realização de uma discussão mais aprofundada.
Os dados coletados durante essa fase da pesquisa foram analisados a partir de uma abordagem quantitativa, gerando gráficos, quadros e tabelas, visto que situamos a produção imobiliária nos períodos supracitados em relação à quantidade de loteamentos e de unidades criadas. Como os condomínios residenciais só aparecem nos registros do período 2000/2017, a
4 Nesse número não está incluído o loteamento que foi implantado, em 1967, nas terras pertencentes à Paróquia de
análise se centrou na quantificação do número de empreendimentos e unidades referentes às duas tipologias identificadas em Macaíba, que são: os condomínios de lotes, que se caracterizam pela grande extensão em área e quantidade de lotes (acima de 300); e os condomínios de casas, que, na sua totalidade, são de pequeno porte, possuindo no máximo 20 unidades habitacionais (UHs).
Os mapas utilizados nesta tese foram confeccionados no software de sistema de informação geográfica QGIS versão 3.4. Além da elaboração do mapa com a localização geográfica de Macaíba, o macrozoneamento e a delimitação dos bairros, também foram elaborados mapas correspondentes aos períodos analisados, mostrando os seguintes aspectos:
i) espacialização dos loteamentos e dos condomínios residenciais implantados; ii) localização
em relação ao macrozoneamento municipal e divisão administrativa (bairros). Da mesma forma, também foram elaborados mapas destacando a evolução da ocupação em cada uma das áreas de expansão urbana identificadas em Macaíba. E, ainda, ao final do trabalho, expomos um mapa onde será demonstrado todo o processo de parcelamento do solo em Macaíba, aglutinando todos os períodos considerados, além da espacialização dos condomínios residenciais.
A elaboração dos mapas foi realizada com base nos dados fornecidos pelos seguintes órgãos: i) SEMURB de Macaíba (arquivos no formato KMZ – extensão do Google Earth – referentes aos limites dos bairros, ao macrozoneamento, aos loteamentos e aos condomínios)5;
ii) portal de mapas do IBGE (shapefiles dos limites da América do Sul, dos estado brasileiros,
dos municípios do RN e dos logradouros de Macaíba); iii) visualizador da Infraestrutura Nacional de Dados Espaciais – INDE (shapefiles das rodovias estaduais e municipais). Também foram utilizadas imagens do Google Satélite, acessível pelo plugin Quickmapservices no QGIS. Para a elaboração dos mapas das áreas de expansão foram utilizadas imagens dos anos de 2003 e 2017. Para esta etapa, foi feito o georreferenciamento de uma imagem de outubro de 2003 exportada do Google Earth Pro, considerando 6 pontos de controle, no QGIS 3.4, enquanto que a imagem representativa do ano de 2017 foi obtida por meio do plugin Quickmapservices no
QGIS, sendo um mosaico de imagens recentes do Google Satélite.
Além dos aspectos quantitativos, a análise também foi realizada a partir de uma abordagem qualitativa, tendo em vista que também discutimos elementos relacionados à
5 Todos os arquivos no formato KMZ do Google Earth foram convertidos para shapefile. Também foi realizada a
reprojeção dos shapefiles localizados na área de Macaíba e adjacências para o Sistema de Coordenadas UTM, fuso 25 Sul, datum SIRGAS 2000. Apenas para o mapa de localização foi utilizado o Sistema de Coordenadas Geográficas, com mesmo datum.
localização dos loteamentos e dos condomínios surgidos no período 2000/2017, além dos reflexos que a implantação desses empreendimentos exerceu sobre as áreas situadas no entorno e sobre o ritmo de ocupação dos loteamentos mais antigos. No decorrer da discussão, consideramos importante a articulação permanente entre as ideias dos autores citados, o levantamento de informações referentes aos loteamentos e condomínios Macaíba e a utilização de outros procedimentos metodológicos para a compreensão dos processos que vêm delineando o espaço urbano de Macaíba ao longo do tempo.
Desta forma, a pesquisa de campo foi um procedimento indispensável, permitindo o contato com a realidade das áreas estudadas, possibilitando a obtenção de informações complementares para responder os questionamentos levantados anteriormente. Inicialmente, realizamos uma pesquisa de caráter exploratório entre o segundo semestre de 2016 e o primeiro semestre de 2017, em diversas áreas de Macaíba e de outros municípios da RMN contíguos a Natal (São Gonçalo do Amarante, Parnamirim e Extremoz), além de São José de Mipibu (na área limítrofe a Parnamirim), com o objetivo de identificarmos aspectos da produção imobiliária nessas áreas.
Essas observações possibilitaram o reconhecimento, por meio da identificação dos empreendimentos implantados ou em implantação, das áreas onde a dinâmica imobiliária vinha se apresentando de forma mais expressiva Além disto, também buscamos identificar as transformações ocorridas nas áreas visitadas, o que nos levou a realizar outras visitas ao longo do ano de 2018. De forma a complementar as observações em campo, realizamos registros fotográficos nas áreas visitadas e utilizamos as imagens disponibilizadas no Google Earth Pro de momentos distintos para verificar a dinâmica de ocupação.
A partir deste exercício, e com o apoio dos estudos que versam sobre a RMN, mencionados anteriormente, foi possível identificar as áreas onde a produção imobiliária ocorria de forma mais intensa, permitindo a delimitação das áreas de expansão urbana tanto na RMN, como em Macaíba. No que concerne a Macaíba, três áreas serão destacadas no trabalho:
i) a área de expansão de Bela Vista; ii) a área de expansão de Mangabeira e Guarapes; iii) área
de expansão ao norte da zona urbana. A localização e a caracterização das áreas de expansão urbana na RMN e em Macaíba serão realizadas, respectivamente, no Capítulo 4 e no Capítulo 5 da tese.
Além da análise dos aspectos evolutivos e locacionais dos loteamentos e dos condomínios residenciais, e tendo em vista que um dos objetivos específicos da pesquisa consiste em analisar a atuação dos agentes produtores do espaço urbano de Macaíba, a realização de entrevistas se constituiu em um instrumento de grande valia como forma de
