4. Contrato de compra e venda: o mais importante dos contratos
4.4 O registo no contrato de compra e venda
Pese embora não esteja directamente ligado à forma de celebração do contrato de compra e venda, falemos agora de forma breve e, por último, no registo.
O registo, não põe em causa a validade do contrato de compra e venda(80).
Em boa verdade diz-nos HEINRICH EWALD HÖRSTER(81) que o registo predial, tem-se destinado, essencialmente, a “dar publicidade à situação jurídica dos
prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário” (art. 1º do CRegPred). Assim sendo, continua o Autor, o registo possui funções declarativas (ou enunciativas) em obediência ao facto de os direitos nele inscritos se terem constituído
77 Ob. Cit. p., 19 e ss.
78 Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho. 79
Ob. Cit. p., 29.
80 PEDRO ROMANO MARTINEZ, Ob. Cit. p., 29.
81 HEINRICH EWALD HÖRSTER, “Ignorare legis est lata culpa – Breves Considerações a respeito da
aplicação do artigo 291º do Código Civil” – in Festschrift für CLAUS-WILHELM CANARIS zum 70.
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fora dele (embora não necessariamente sem ele). Portanto, primeiro o direito constitui- se (ou adquire-se) e depois de constituído (ou adquirido) regista-se, ou, para ser mais preciso, inscreve-se. Daqui resulta, inequivocamente, a natureza declarativa do registo.
HEINRICH EWALD HÖRSTER(82) garante que o registo não dá (não cria)
direitos e a sua falta também não os tira a quem seja o seu titular (sem os ter registado). Assim, diga-se, uma vez mais, o registo não é constitutivo de direitos, mas apenas declarativo.
Além disso, refere ainda o Autor, o facto de o direito estar inscrito no registo não garante a sua existência efectiva a favor da pessoa inscrita como seu titular, visto que a aquisição do direito poderia não se ter efectuado de uma forma válida. Nem tão-pouco
assegura a sua permanência a favor do adquirente, isto porque a aquisição pode ser retroactivamente destruída pelo exercício de um direito real (e legal) de preferência,
bem como pode ser destruída em consequência dos efeitos retroactivos de uma decisão
de anulação, com base no disposto no art. 289º, n.º 1.
Deste modo, verificamos que o registo não é garantia de que a aquisição do direito nele inscrito se fez validamente. A garantia que o registo nos oferece é a de que o
direito uma vez existido na pessoa do seu titular, ainda se conserva – ainda não foi transmitido por este a outra pessoa; o registo garante ainda ao titular do direito nele
inscrito, sendo que a sua posição como titular do direito inscrito é válida e inatacável, a possibilidade deste alienar e transmitir validamente ao adquirente a totalidade ou parte
dos seus poderes sobre a coisa.
Para HEINRICH EWALD HÖRSTER(83) o valor do registo é bastante frouxo, sendo que a lei registral, atendendo à sua natureza meramente declarativa, apenas oferece uma segurança equivalente, isto é, de valor frouxo.
Não obstante o que se acabou de dizer, o Autor considera que é imperioso incentivar o registo (o mais completo e abrange possível), pois só através da
publicidade da situação jurídica dos prédios é possível a segurança do comércio
imobiliário.
Todavia, adverte HEINRICH EWALD HÖRSTER(84) que para a aquisição de um direito, a inscrição no registo não interessa e que, para além disso não é obrigatória na
82 “Ignorare legis est lata culpa – Breves Considerações a respeito da aplicação do artigo 291º do
Código Civil” Ob. Cit., p., 682.
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“Ignorare legis est lata culpa – Breves Considerações a respeito da aplicação do artigo 291º do
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medida em que vale o princípio da instância (art. 41º CRegPred), havendo, portanto, a
necessidade de serem encontradas outras soluções legais destinadas a obrigar as pessoas a registar. Assim, afigura-se como medida razoável a ameaça (lícita) a um adquirente de um direito de que caso não o registe, poder perder o seu direito a favor de um
terceiro.
No entender do Autor acima referenciado, a lei institui o ónus de registar e
castiga o adquirente irresponsável e negligente que não regista, pela perda do seu direito a favor de um terceiro diligente que, desta maneira, é protegido em resultado de uma sanção que se inflige a quem não registar. E facilmente se percebe, pois se o
registo se apresenta como destinado, essencialmente, a dar publicidade da situação jurídica dos prédios aos respectivos interessados, estes apenas os podem conhecer se efectivamente esses direitos estiverem registados.
O art. 4º, n.º 1 CRegPred determina que ainda que não registados, os factos sujeitos a registo podem ser invocados entre as próprias partes, mas o mesmo já não acontece quando se fala de terceiros. Neste sentido, estipula o art. 5º, n.º 1 CRegPred que os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do
respectivo registo, o que obvio se torna pois o terceiro não tem, naturalmente,
conhecimento dos factos não registados. A única fonte de conhecimento ao alcance do terceiro é a presunção derivada do registo, a fé pública do registo. Logo, é nesta fé
pública que o terceiro vai confiar.
Na sequência do que acima ficou exposto, ARMANDO BRAGA(85) assevera e, atendendo ao disposto no art. 2º, al, a) do CRegPred e art. 11º, n.º 1, al. a) do Código de Registo de Bens Imóveis, que o contrato de compra e venda de imóveis está sujeito a registo. O registo, continua o Autor, pode não ser condição de validade, mas permite a
transmissão plenamente válida e eficaz interpartes.
Além da penalização ao adquirente pelo facto de não cumprir o ónus de registar o direito adquirido, HEINRICH EWALD HÖRSTER(86) fala-nos ainda de uma outra obrigatoriedade de registar, a obrigatoriedade indirecta do registo que consiste em
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“Ignorare legis est lata culpa – Breves Considerações a respeito da aplicação do artigo 291º do
Código Civil” Ob. Cit., p., 683.
85 Ob. Cit. p., 30. 86
“Ignorare legis est lata culpa – Breves Considerações a respeito da aplicação do artigo 291º do
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responsabilizar as próprias entidades que titulam os factos sujeitos a registo pela efectivação deste (arts. 9º n.º 1 e 34º do CRegPred e arts 54º, n.º 2 e 62º do Código do
Notariado). Para o Autor, não restam dúvidas que a estipulação destes artigos visa nada mais nada menos que fortalecer o objectivo primordial do registo: a fé pública do
registo.
Portanto, no que ao registo diz respeito, concluímos dizendo que o princípio da publicidade impõe o registo da aquisição de um direito real, portanto, da aquisição de um direito absoluto com eficácia erga omnes, sendo necessário que todos os interessados possam conhecer a sua existência.
No sistema de título como o nosso, reconhece-se a importância e necessidade de uma publicidade adequada da transmissão do direito, tendo em vista essencialmente a defesa dos interesses de terceiro sendo, normalmente declarativa e não constitutiva,
sendo apenas uma condição de eficácia relativamente a terceiros do direito real validamente constituído por mero efeito do contrato (art. 408º, n.º 1).