Identificação do Imóvel
Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário RICARDO
MATOS DE LOPES TORRES BARBOZA Nº CPF / CNPJ 09487731709 Nome Empreendimento
Valor Compra Venda R$ 351.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 3203230000095 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 16.581
Logradouro EST DOUTOR MANUEL REIS Nº 110 Andar Complemento BL B AP 1301
Bairro CENTRO Cidade NILOPOLIS UF RJ CEP 26510-182 Latitude -22.813343 Longitude -43.412873
Caracterização da Região
Região
Residencial Unifamiliar Comercial Residencial Multifamiliar Industrial Outro - Descrever Abaixo
Infraestrutura
Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública
Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado
Fossa Cisterna/Poço Artesiano
Tipo Pavimentação: Asfalto
Restritivos:
Favela Risco Ambiental
Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo
Serviços Públicos e Comunitários
Metrô Centro
Comercial Escola
Segurança Ônibus Rede Bancária
Lazer Coleta de
Lixo Clínicas/Hospitais
Aeroporto Shopping Parque
Outro -Descrever Abaixo
Análise da Região do Bairro
Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela
Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial
Limites do Bairro
Vizinho aos municípios de Mesquita e São João do Meriti, e os bairros da cidade do Rio de Janeiro de Anchieta e Pavuna.
Padrão da Região:
Alto Médio-alto Baixo
Médio Médio-baixo
Fatores Valorizantes
Vista - Mar Metrô Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo
Terreno
Topografia
Plana Aclive
Desnível Pronunciado Declive
Formato
Regular Irregular
Dimensões
Área (em m²): 0,00 m² Testada (Frente): 0,00 m Lado Direito: m
Fração Ideal: 0,445000 % Fundos m Lado Esquerdo: m
Tipo de Implantação
Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante:
Tipo do Acompanhante
Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo
Condomínio / Imóvel Avaliado
Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado
N° Andares Tipo: 12 Unidades Por Andar: 10 Nº Total de Unidades: 120 N° de Elevadores: 2 Valor Condomínio: Por Mês Por Ano
Descrição dos Andares Pavimento térreo, 12
pavimentos tipos com 10 apartamentos por andar e pavimento de cobertura com 07 apartamentos.
Uso Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio
Alto Médio-alto Médio
Médio-baixo Baixo Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Em Implantação Infraestrutura do Imóvel
Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica
Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins
Tipo Imóvel Avaliado
Casa Apartamento Galpão
Sobrado Loja Sala
Comercial Vaga Autônoma Depósito
Autônomo Loft
Outro - Descrever Abaixo
Indício Ocupação Imóvel
Habitado Desabitado
Idade Aparente Anos 3 Ano Construção
Estado Conservação Imóvel
Bom Regular
Ruim Em Construção
Padrão Acabamento Imóvel
Alto Normal
Baixo Mínimo
Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 1
Fachada Pintura texturizada Esquadrias Alumínio N° Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 3 Dimensões Área Privativa: 99,01 m² Área Comum (m²): 0,00 m² Área Total (m²): 99,01 m²
Área Averbada: m² Área não Averbada m²
Nº Vagas Cobertas
Cobertas 1 Descobertas 0 Privativas 1
Face Imóvel
Sul Norte Leste Oeste
Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto
Varanda / Sacada 1 -- --
Sala de Estar / Visitas 1 -- --
Dormitório 3 -- --
Banheiro Social 1 -- --
Cozinha 1 -- --
Área de Serviço Coberta 1 -- --
--Manifestações sobre a garantia
Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?
Sim Não
O imóvel está localizado na cidade de Nilópolis, região da Baixada Fluminense. O local possui predominância de edificações residenciais unifamiliares. A região é dotada de comércio geral variado, tais como, supermercados, colégios, shopping center, clínicas, etc. Nilópolis apresenta bom potencial de compra e venda.
QUESTÕES COMPLEMENTARES
Sim NãoData da Vistoria: 26/10/2018
1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?
A área constante na Matrícula
3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem?
5) Se possui vagas, elas estão documentadas?
6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?
7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?
9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares?
11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?
12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?
14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O Imóvel possui suspeitas de Contaminação?
Observações Finais
Não foi realizada vistoria interna do imóvel. O imóvel foi estimado em bom estado de conservação.A descrição do prédio e a descrição genérica da unidade foram obtidas através de laudo fornecido pelo Banco realizado por outro terceiro / Quadro de Informações para Arquivo no Registro de Imóveis constante em tal laudo.Apesar de não constar na Matrícula do imóvel expressamente descrito a quantidade de vagas de garagem vinculadas à unidade, está descrita em tal Matrícula a área de garagem de 9,90 m², que implicitamente possui espaço físico para 01 automóvel.As áreas privativa e equivalente utilizadas constam no Quadro de Áreas da NB e no laudo fornecido pelo Banco realizado por outro terceiro. Vale destacar entretanto que não foi demonstrado em tal laudo nenhum cálculo para obtenção da área equivalente.Tendo em vista a pouca disponibilidade de prédios no município, e consequentemente a falta de 05 amostras disponíveis de coberturas para a homogeneização, utilizamos 02 amostras de apartamentos tipo localizadas no mesmo prédio do imóvel avaliando.
Amostras:
Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno1 Logradouro Estrada Dr. Manuel Reis Nº 110 Andar Complemento bl. B coluna 01 Proximidade do Imóvel 0 km Bairro Centro Cidade Nilópolis UF RJ CEP 26.510-182 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Sala/3 quartos Fonte de Informações Ecco Imobiliária - Gabriel Telefone (21) 2539-9551
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros Idade Aparente 5 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
250.000,00
Data Venda /
Oferta 27/10/2018 Valor m² R$ 4.331,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²)
Área da Edificação (m²) 57,73 Área Privativa 57.73 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 100
2 Logradouro Estrada Dr. Manuel Reis Nº 110 Andar 3º Complemento bl. C apto. 308 Proximidade do Imóvel 0 km Bairro Centro Cidade Nilópolis UF RJ CEP 26.510-182 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Sala/2 quartos Fonte de Informações Ecco Imobiliária - Gabriel Telefone (21) 2539-9551
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros Idade Aparente 5 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
220.000,00
Data Venda /
Oferta 27/10/2018 Valor m² R$ 4.995,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²)
Área da Edificação (m²) 44,04 Área Privativa 44.04 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 100
3 Logradouro Estrada Mirandela Nº Lote 99 Andar 21º Complemento cob. 2102 Proximidade do Imóvel km Bairro Centro Cidade Nilópolis UF RJ CEP 26.520-331 Latitude 0 Longitude 0
Descrição Áreas: Construção: 98,29 m² + Terraço: 61,61 m² / Área equivalente: 129,10 m² Fonte de Informações Visione Engenharia
-Claudia Telefone (21) 3322-0038
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros Idade Aparente 1 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
714.143,55
Data Venda /
Oferta 09/10/2018 Valor m² R$ 5.532,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²)
Área da Edificação (m²) 129,10 Área Privativa 129.1 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 100
4 Logradouro Estrada Mirandela Nº Lote 99 Andar 21º Complemento cob. 2108 Proximidade do Imóvel km Bairro Centro Cidade Nilópolis UF RJ CEP 26.520-331 Latitude 0 Longitude 0
Descrição Áreas: Construção: 90,68 m² + Terraço: 53,37 m² / Área equivalente: 117,37 m² Fonte de Informações Visione Engenharia
-Claudia Telefone (21) 3322-0038
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros Idade Aparente 1 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
696.319,67
Data Venda /
Oferta 09/10/2018 Valor m² R$ 5.933,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²)
Área da Edificação (m²) 117,37 Área Privativa 117.37 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 100
5 Logradouro Rua Moraes Cardoso Nº 1.605 Andar 12º Complemento cob. 1202 Proximidade do Imóvel km Bairro Centro Cidade Nilópolis UF RJ CEP 26.540-100 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Áreas: Construção: 95 m² + Terraço: 70 m² / Área equivalente: 130 m² Fonte de Informações Corretor da Net - Tales Telefone (21) 97228-1097
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros Idade Aparente 2 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
750.000,00
Data Venda /
Oferta 25/10/2018 Valor m² R$ 5.769,00 Padrão Médio-alto Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²)
Área da Edificação (m²) 130,00 Área Privativa 130 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 100
Tabela de homogenização
Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III
Metodologia: Comparativo Direto – Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo Amostra Área (m²) Valor (R$) Dados Iniciais (R$/m²) (1) (2) (3) (4) (5) (6) Homogeneização (R$/m²) Amostra 1 57,73 250.000,00 4.331,00 1,0000 0,9500 1,0000 1,0000 0,9000 0,9000 3.333,00 Amostra 2 44,04 220.000,00 4.995,00 1,0000 0,9200 1,0000 1,0000 0,9500 0,8500 3.711,00 Amostra 3 129,10 714.143,55 5.532,00 1,0000 1,0500 1,0000 0,9800 0,9000 0,7000 3.586,00 Amostra 4 117,37 696.319,67 5.933,00 1,0000 1,0400 1,0000 0,9800 0,9000 0,7000 3.810,00 Amostra 5 130,00 750.000,00 5.769,00 1,0000 1,0500 1,0000 0,9800 0,8000 0,8000 3.799,00 Fatores:
(1) - Localização, (2) - Área, (3) - Fator Idade e Estado Conservação, (4) - Fator Vaga / Terreno, (5) - Fator Padrão de Construção, (6) - Fonte
MÉDIAS DAS AMOSTRAS 3.648,00 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 2.554,00 Valor Máximo 4.742,00
Cálculo Valor Avaliação
Área do Terreno (m²): 0,00 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00
Área da Edificação (m²): 88,50 Valor m²: R$ 3.650,00 Valor Edificação: R$ 323.025,00
Valor de Liquidez: R$ 250.000,00 Valor Imóvel: R$ 325.000,00
Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 325.000,00
Avaliação para Garantia de Financiamento
Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real
Valor Edificação R$ 325.000,00 Valor por extenso: trezentos e vinte e cinco mil reais Valor do(s)
Anexo(s) Valor por extenso:
Valor do(s)
Anexo(s) Valor por extenso:
Unidades Autônomas
N° da Matrícula Quantidade Unidades
Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor
Valor de Liquidação Forçada
16.581 0 Indefinido
Valor Imóvel R$ 325.000,00 Valor por extenso: trezentos e vinte e cinco mil reais
Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador
Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:
Nome da Empresa Brasplan Rio Planejamento, Administração e Participação Ltda. Nome do Avaliador Antônio José Dias de Lemos CREA / CAU 45.259-D/RJ
Local e Data
Rio de Janeiro 03/12/2018
"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".
LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.
“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.
Representação Vista da Rua Descrição
Data Foto 26/10/2018
Representação Vista da Rua Descrição
Data Foto 26/10/2018
Representação Identificação Numérica Descrição Data Foto 26/10/2018 Representação Fachada Descrição Data Foto 26/10/2018 Representação Fachada Descrição Data Foto 26/10/2018
