Do inadimplemento contratual e consolidação da propriedade

Se o devedor fiduciante deixar de promover o pagamento dos valores em atraso, restará configurado e documentado o seu inadimplemento contratual, ou seja, pela mora, chamamento para sua purgação e inércia em relação à mesma, tem-se que ele não terá mais condições de cumprir o que havia ajustado ou, se o tem, não mais deseja.

Neste ponto da relação contratual é que aflora a qualidade das garantias contratuais previstas e a alienação fiduciária em garantia de bens imóveis se apresenta como uma opção, tanto em relação ao credor fiduciário, que poderá, cumpridas as exigências legais, recuperar rapidamente a garantia real vinculada ao contrato, quanto ao devedor fiduciante, pois este terá a certeza de que não haverá débitos remanescentes após a consolidação da propriedade plena em favor daquele.

fiduciante, devidamente intimado, por meio de notificação pessoal ou por edital, deixou de promover a purgação da mora em que incorria, promoverá a consolidação da propriedade, que até aquele momento tinha caráter resolúvel, em favor do credor fiduciário.

Porém, para que a consolidação seja efetivada, deverá o credor demonstrar que recolheu aos cofres do município que está situado o imóvel ou ao Distrito Federal, o pagamento do imposto de transmissão inter vivos, conforme competência tributária atribuída pela CF/88, art. 156, inciso II, sem o qual o Registro de Imóveis não poderá realizar o ato de averbação da consolidação da propriedade. Quando a garantia fiduciária for instituída em relação a bens enfitêuticos, será necessária a comprovação do pagamento do laudêmio em favor do senhorio que instituiu aquele regime.

A necessidade de exigir a comprovação do pagamento do imposto de transmissão

inter vivos junto ao Registro de Imóveis decorre de uma obrigação legal, imposta aos oficiais

daqueles cartórios57, para qualquer que seja a modalidade de transferência de propriedade, seja onerosa, causa mortis ou decorrente de doação.

Cumpre destacar que o contrato que institui a alienação fiduciária em garantia sobre coisa imóvel deverá ser registrado junto à matrícula do imóvel (art. 167, I, 35, Lei n° 6.015/73), não sendo exigível o recolhimento de impostos de transmissão inter vivos, em razão de se tratar de direito real de garantia, conforme exceção contida na parte final do citado art. 156, inc. II, da CF/88.

Por essa razão, no momento em que é instituída a propriedade fiduciária para fins de garantia, não há pagamento de imposto inter vivos e também não haverá se o devedor fiduciante cumprir integralmente o contrato, quando, então, se extinguirá a propriedade fiduciária e ele será o possuidor e proprietário do bem imóvel.

No entanto, se o devedor fiduciante utilizou-se de crédito concedido pelo credor fiduciário para comprar o imóvel de terceiro, terá ele que promover o pagamento do imposto de transmissão inter vivos, já que, antes de se instituir a garantia fiduciária, o imóvel objeto da garantia saiu do patrimônio de terceiro para o do devedor fiduciante que, por força da instituição da alienação fiduciária em garantia, transferiu a propriedade, em caráter resolúvel, ao credor.

De outro lado, como a averbação da consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, havendo mora do devedor fiduciante, representa a efetiva e

57 _{LRP, Art. 289 No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do}

definitiva transmissão do patrimônio do primeiro para o segundo, deverá o imposto de transmissão inter vivos ser recolhido por aquele que recebe a propriedade, credor fiduciário.

A base de cálculo para apuração do imposto em questão será o valor venal do imóvel e não o valor do débito ou o valor do imóvel estabelecido pelas partes para fins contratuais. A apuração do valor venal é realizada pelo município onde se localizar o imóvel ou pelo Distrito Federal, que realizará tal apuração sem prazo definido, podendo demandar alguns meses.

Além da apuração do valor do imposto depender da manifestação de ente público que não tem um prazo para tanto, também não estabeleceu prazo para que o credor fiduciário promova o recolhimento do imposto depois que tiver conhecimento do seu montante.

É certo que o §7º d art. 26 não fixa prazo pra essa última providência de iniciativa do credor, e, portanto, não penaliza o non facere; nem, em princípio, a inação do credor é causa de decadência, desconstituição ou revogação do inadimplemento caracterizado do devedor, salvo se houver recebimento normal do fluxo das prestações vencidas e vincendas, casuística a ser avaliada (RESTIFFE NETO e RESTIFFE, 2010, p. 166).

Neste sentido, é possível que entre a data que expirar o prazo para purgação de mora e a efetiva consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, decorram alguns meses, no qual o fiduciante poderá utilizar o imóvel sem efetuar o pagamento das prestações devidas.

Contudo, como a cobrança de taxa de ocupação prevista no art. 37-A58 é permitida

somente a partir do momento em que o bem objeto da garantia for vendido em leilão, bem como em razão do interesse do credor em rapidamente recuperar o crédito concedido, o usual é que o mesmo promova o recolhimento do imposto inter vivos, tão logo seja possível, e tenha a propriedade consolidada em seu nome.

Porém, esta nova propriedade, recém adquirida pelo credor fiduciário, não é propriedade plena. Isto porque o poder do credor não é ilimitado como em geral ocorre nesta forma de propriedade, já que tem ele a obrigação de, no prazo de trinta dias contados da data do registro da consolidação, de aliená-lo para satisfazer seu crédito (LIMA, 2010, p. 179).

Em razão da imposição legal, o credor que detém a propriedade, não mais em caráter resolúvel, deverá tomar as providências para promover a venda do imóvel em leilão, conforme se verá no item seguinte.