Da extinção do débito

Mesmo sem ocorrer a venda em leilão do imóvel, está prevista a extinção da dívida do fiduciante (§ 5º, art. 27, Lei nº 9.514/97), devendo ele receber o respectivo termo no prazo de 5 (cinco) dias após a realização do segundo leilão, ficando o credor exonerado de repassar àquele qualquer valor relativo ao imóvel, seja em razão do seu valor, seja decorrente de benfeitorias realizadas pelo fiduciante, de forma que a quitação é recíproca.

Mediante uma leitura rápida do dispositivo mencionado, é possível concluir que o fiduciante não responderá pelo pagamento de qualquer valor decorrente do contrato perante o credor, exceto aquelas decorrentes do uso do imóvel após a transferência da posse ao fiduciário e da taxa de ocupação.

Restiffe Neto e Restiffe ensinam que a dívida decorrente do contrato, seja em razão da venda em leilão, seja em razão da concretização mesma, restará extinta.

Neste ponto surge o notável fenômeno já referido da extinção da dívida, seja por sobejamento ou empate de resultado financeiro dos leilões exitosos (art. 27§4º, como modos ordinários, seja também até por inexistência ou insuficiência de lance no segundo leilão, que iguale ou supere o valor da dívida (§5º do mesmo art. 27) como modo extraordinário (de extinção). A ocorrência da exitosa primeira HYHQWXDOLGDGH H[WLQWLYD ³LPSRUWDUi HP TXLWDomR UHFtSURFD´ YHULILFDGD D VHJXQGD IUXVWUDQWH HYHQWXDOLGDGH ³FRQVLGHUDU-se-i H[WLQWD D GtYLGD´ H TXLWDGR R VDOGR devedor, mas com GLYHUVD GLVFLSOLQD´ 5(67,))( 1(72 H 5(67,))(  S 169).

Assim, depois de contratar um empréstimo para aquisição de imóvel, deixar de promover o pagamento das prestações, ter incorrido em mora e se tornar inadimplente, ver a propriedade do imóvel ser consolidada na pessoa do fiduciário, o devedor não será responsabilizado pelo saldo devedor do contrato, como acontecia quando se utilizava a hipoteca como garantia real. Considerando saldo devedor a diferença entre o valor devido e o

montante obtido com a venda do imóvel.

Como, de qualquer modo, haverá extinção da dívida do fiduciante, entende-se ser possível que o credor fiduciário, no momento da realização do segundo leilão, aceite promover a venda do imóvel por preço inferior ao da dívida. Ora, se o lance mínimo do segundo leilão não for atingido, a propriedade plena e sem restrições será do fiduciário que, em seguida, poderá vender pelo preço e condições que entender satisfatórias. Portanto, não há óbice legal em permitir que o faça no momento do segundo leilão.

Tal possibilidade é admitida, desde que os efeitos da consolidação plena e definitiva sejam gerados imediatamente, ou seja, com a extinção total da dívida do devedor fiduciante.

Neste sentido é o entendimento de Mezzari (1998, p. 78), que destaca apenas a necessidade de se fornecer o termo de quitação da dívida ao devedor e também, sem explicitar

os motivos para tanto, que tal situação ³talvez mereça alguma atenção do ponto de vista

contábil´.

Por outro lado, Chalhub (2009, p. 264), fazendo digressão sobre o assunto, entende que a norma que estabeleceu o perdão do saldo devedor da dívida foi concebida originalmente para aplicação na área habitacional, observando o seu sentido social, sendo que a ampliação da aplicação por meio do art. 51 da Lei nº 10.931/2004 acabou por desvirtuar o objetivo inicial.

Sugere-se alteração legislativa neste sentido, limitando a aplicação de tal exoneração aos contratos com garantia de alienação fiduciária celebrados no âmbito habitacional até um

determinado limite de valor, setecentos salários mínimos63, excluindo-se, portanto, os

financiamentos não habitacionais e os realizados por meio de consórcios.

Em relação aos financiamentos não habitacionais, a justificativa seria no sentido de que a eles não se aplica o caráter social da norma exoneradora do saldo devedor e os contratos são firmados em razão da livre pactuação das partes, muitas vezes, com o objetivo de implementar atividades do devedor fiduciante, ou mesmo para garantir uma dívida anterior. Apesar desta posição doutrinária, até o momento a regra geral determina a extinção da dívida do devedor fiduciante. Caso o imóvel que servia de garantia não tenha sido vendido nem no primeiro ou no segundo leilão, a exceção fica por conta dos contratos de consórcio.

Aos consórcios, em que ocorre o autofinanciamento realizado pelos cotistas, a ressalva se justifica, tanto que foi objeto de alteração legislativa por meio da Lei nº 11.795 de

08 de outubro de 2008, art. 14, § 6º64, que estabeleceu a obrigatoriedade do pagamento das obrigações pecuniárias perante o grupo mesmo, depois da execução da garantia.

Mesmo a Lei nº 11.795/2008 não tendo revogado ou alterado a redação dos §§ 5º e 6º do art. 27 da Lei nº 9.514/97, em razão daquela ser posterior a esta e, também, em razão de sua especialidade, entende-se que, em se tratando de consórcios de autofinanciamento, o devedor fiduciante não estará exonerado do pagamento do saldo devedor da dívida.

Pela diversidade ostensiva das situações fáticas, entre as modalidades de alienação fiduciária nas áreas de financiamento mercadológico e de autofinanciamento consorcial, houve por bem afastar-se a Lei 11.795/2008 [sic] do espírito da Lei 9.514/1997 [sic], adotando solução de subsistência da responsabilidade do fiduciante consorte pelo eventual saldo devedor pós-excussão real de garantia fiduciária, que também vigora na alienação paritária de bens móveis, do Código Civil (art. 1.366); prevaleceu o sentido de manter a equivalência e o equilíbrio entre os pares que sustentam o autofinanciamento (art. 2º) no interesse e segurança do grupo participante sobre o interesse individual do consorciado (art. 3º, §2º) (RESTIFFE NETO e RESTIFFE, 2009, p. 204-205).

Deverá o credor, porém, descontar do montante do débito do fiduciante, junto ao grupo de consórcio, o valor obtido com a venda do imóvel, seja em leilão público, seja após a adjudicação do mesmo, já que a administradora não poderá permanecer com a propriedade do imóvel ou o fruto de sua venda e, ainda, pretender receber do devedor o valor integral das cotas do consórcio.

Sendo assim, excetuando-se os contratos em que a alienação fiduciária sobre coisa imóvel tenha sido constituída em decorrência de autofinanciamento consorcial, não restará ao devedor fiduciante nenhuma obrigação referente ao pagamento de dívida decorrente do contrato, depois da transferência da propriedade de forma plena ao credor fiduciário.

Não é objeto do perdão legal as despesas decorrentes do uso do imóvel após a transferência da propriedade de forma plena para o credor fiduciário ou de sua venda em leilão, quais sejam: a taxa de ocupação (art. 37-A, Lei nº 9.514/97) e das despesas previstas no § 8º do art. 2765.

64 _{§ 6o Para os fins do disposto neste artigo, o oferecedor de garantia por meio de alienação fiduciária de}

imóvel ficará responsável pelo pagamento integral das obrigações pecuniárias estabelecidas no contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, inclusive da parte que remanescer após a execução dessa garantia.

65 _{§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer}

outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse