4. A Tributação da Propriedade dos Imóveis: o IM
4.1. A avaliação dos prédios urbanos
4.1.3. Dos prédios da espécie “outros”
O artigo 46º do CIMI refere nas suas disposições que na avaliação dos prédios da espécie “outros”, o VPT é determinado nos termos do artigo 38º do CIMI com as adaptações necessárias (por exemplo: no caso de edifícios - escolas, hospitais, salas de espectáculos).
No caso de não ser possível utilizar as regras estabelecidas no artigo 38.º (exemplo: estações de metropolitano, barragens, estações de tratamento, condutas, parques de campismo, recintos desportivos, igrejas, aeroportos), o perito avaliador deve utilizar o método do custo adicionado do valor do terreno, consubstanciado na fórmula que a seguir se apresenta:
Onde:
V = valor do imóvel T = valor do terreno
C = custo da construção (custo directo)
E = custos dos projectos, licença, fiscalização, administrativos, F = encargos financeiros
L = margem de lucro
Já os terrenos (exemplo: pedreiras, aterros sanitários, cemitérios), são avaliados tomando em consideração o seu valor unitário correspondente ao que resulta da aplicação do coeficiente 0,005 referido no n.º 4 do artigo 40.º ao produto do valor base dos prédios edificados pelo coeficiente de localização.
Assim,
Onde:
Vt = valor do terreno
Vc = valor base dos terrenos edificados Cl = coeficiente de localização
A = área do terreno
Exemplo 5:
Pretende-se determinar o VPT de um terreno destinado à exploração de pedra numa zona do interior do país com 5000m2 e em que:
Vc =500€ Cl = 1.30 A = 5000m2
Então, Vt = 500x1,3x0,005x5000 Vt = 16.250€
Os diversos exemplos apresentados, demonstram que o actual modelo assenta em regras objectivas que conjugam factores de avaliação gerais, comuns a todos os prédios (Vc, Cl), e específicos ou individuais (A, Ca, Cq, Cv), representando, por isso, uma solução inovadora no nosso sistema fiscal em matéria de determinação do valor dos prédios urbanos, tendo sido intenção do legislador fixar o VPT dos imóveis entre 80% a 90% dos respectivos valores de mercado.
Contudo, o CIMI não prevê qualquer limitação que impeça que o VPT de um prédio em concreto encontrado segundo tal forma não ultrapasse o seu valor de mercado ou, no sentido oposto, que o valor fiscal de alguns prédios, nomeadamente os de maior valor de mercado não se situe bastante abaixo do limite mínimo da percentagem acima referida.
Por esta razão, este novo regime deve-se ir aperfeiçoando à medida que tal se revele necessário, para que os seus elementos possam acompanhar a própria evolução do mercado imobiliário.30
Nos países onde o mercado imobiliário é transparente e as estatísticas são organizadas e fiáveis, o valor fiscal dos prédios é fixado com base nos valores de mercado praticados na localidade em que se situa o prédio a avaliar (em caso algum o valor fiscal do prédio pode ultrapassar o respectivo valor de mercado).
4.2. Taxas
Neste domínio o CIMI consagrou um tratamento diferenciado para os prédios que já foram objecto de avaliação de acordo com novas regras e os restantes. Claro que a esta discriminação positiva está subjacente a ideia de que, das novas avaliações resultarão VPT mais elevados.
Deste modo, segundo o artigo 112º do CIMI, as taxas a aplicar são as que a seguir se enunciam:
Para os prédios avaliados no antigo regime, não obstante a sua actualização com base em coeficientes de desvalorização da moeda que ocorreu com a entrada em vigor da reforma do património, as taxas do IMI são:
_rústicos: 0,8%
_urbanos: 0,4% a 0,8%
Para os prédios urbanos avaliados de acordo com novas regras, as taxas a aplicar ao VPT serão de 0,2% a 0,5%.
30 O artigo 62º do CIMI é um exemplo da evolução de que se pretende na medida em que refere que os
coeficientes de localização, as percentagens do valor dos terrenos face às áreas de edificação autorizadas e os coeficientes majorativos aplicáveis às moradias devem ser revistos trienalmente, devendo fixar-se anualmente o custo de construção por m2.
Para os prédios que sejam propriedade de entidades que tenham domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável, constantes de lista aprovada por Portaria do Ministro das Finanças31, a taxa do imposto será de 1%, sendo elevada para 2% nos casos de prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um ano (pela redacção anterior ao OE/2007 aplicava-se uma taxa de 5%).
São os Municípios, mediante deliberação da Assembleia Municipal, que fixam a taxa a aplicar em cada ano, dentro dos intervalos acima mencionados, devendo comunicar à DGCI até 30 de Novembro, sob pena de a referida entidade aplicar as taxas mínimas.
Com o OE/2007, prevê-se ainda que os Municípios possam reduzir até 50% a taxa aplicável aos prédios classificados como de interesse público, de valor municipal ou património cultural, excepto quando estes já estiverem abrangidos pela n) do n.º 1 do artigo 40º do EBF32.
Importa referir ainda que o legislador face ao aumento generalizado do VPT dos prédios urbanos resultante da sua actualização automática, entendeu introduzir uma cláusula de salvaguarda, segundo a qual o aumento da colecta do imposto resultante dessa actualização não pode exceder por prédio os seguintes valores anuais adicionados à colecta da CA/ IMI devido no ano anterior:
2004 - € 60 2005 - € 75 2006 - € 90 2007 - € 105 2008 - € 120
31 Portaria n.º 150/2004, de 13 de Fevereiro, “Países com regime fiscal privilegiado”.
32 O artigo 40º n.º 1 n) do EBF refere que estão isentos de IMI “Os prédios classificados como monumentos
nacionais e os prédios individualmente classificados como de interesse público, de valor municipal ou património cultural, nos termos da legislação aplicável".
4.3. Liquidação
De acordo com o artigo 113º do Código, o IMI é liquidado anualmente com base nos VPT dos prédios e é devido pelo respectivo proprietário em 31 de Dezembro do ano a que o mesmo respeita. A liquidação é efectuada nos meses de Fevereiro e Março do ano seguinte.
A liquidação do imposto33 fica suspensa (artigo 118º do CIMI):
Durante 30 dias contados a partir da notificação da primeira avaliação ou enquanto não se tornar definitivo o resultado da segunda avaliação, quando solicitada;
No caso dos prédios destinados a habitação própria e permanente e dos prédios de reduzido valor patrimonial de SP de baixos rendimentos, enquanto não for decidido o pedido de isenção apresentado pelo mesmo.
4.4. Fiscalização
A implementação das medidas previstas para a reforma dos impostos sobre o património, alicerçou-se numa inovação e reengenharia nos métodos de gestão dos novos impostos e no controlo do cumprimento das obrigações declarativas dos contribuintes, nomeadamente ao nível do sistema informático, permitindo aos contribuintes o acesso via internet à sua situação tributária e o cumprimento, por essa via, de todas as suas obrigações fiscais, bem como o envio de todo o tipo de requerimentos e actualização de dados.
Por outro lado, o sistema de controlo inspectivo permite a detecção automática das situações de incumprimento das obrigações fiscais dos SP e, em muitos casos, a sua correcção automatizada, convertendo o sector do imobiliário e sectores conexos nos mais eficazmente controlados pela AF.
33 Os sistemas de liquidação assentam num princípio de desburocratização, desmaterializando as declarações
Em caso de incumprimento das obrigações fiscais, o Sistema de Cobrança Coerciva, baseado num princípio de informatização e automatização, incidirá em todas as fases processuais, desde a instauração e citação até às penhoras e hipotecas legais de imóveis.
Tendo em vista o exercício do direito de preferência das Autarquias Locais no caso de indicação inexacta do preço ou de simulação deste, deixam de ser os Notários a estarem obrigados a remeter às Câmaras Municipais as cópias das escrituras nelas lavradas no mês anterior, passando a ser a DGCI a disponibilizar às mesmas, por via electrónica, informação relativa a essas escrituras.
Relativamente à hipoteca legal, a exploração das bases de dados dos imóveis permitirá a automatização das respectivas hipotecas legais e no que diz respeito às penhoras, o cruzamento com as bases de dados de outros impostos, nomeadamente do IRS e IRC e em especial a declaração anual, permitirá não só a detenção de todos os rendimentos, activos e créditos dos SP como também a selecção e geração automatizada das respectivas penhoras.
Note-se que a conexão informatizada e on-line com os Notários e com as Conservatórias do Registo Predial neste domínio, representa um ponto estratégico e de viragem no capítulo da fiscalização dos actos e contratos por estes outorgados, porquanto desapareceu a informação que aquelas entidades estavam mensalmente obrigadas a enviar à AF em suporte de papel.
Por outro lado, as Câmaras Municipais devem enviar aos Serviços de Finanças da área do Município os seguintes elementos (artigo 128º do CIMI):
Alvarás de loteamento, projectos e licenças de construção, licenças de demolição e de obras, pedidos de vistorias, datas de conclusão de edifícios e seus melhoramentos ou da sua ocupação (mensalmente);
Plantas dos aglomerados urbanos, até 31 de Março (bienalmente);
4.5. Conclusões
Com a revogação das normas ainda então vigentes, do Código da Contribuição Predial e com a integração do regime das avaliações no CIMI, regista-se uma revolução na filosofia e mecanismos das avaliações.
As alterações introduzidas com a Reforma visaram, portanto: Uma acentuada descida das taxas;
Uma melhor distribuição da carga fiscal com a manutenção da carga fiscal global;
Uma diminuição significativa do imposto suportado pelos proprietários dos prédios mais recentes;
Uma moderação do aumento da carga fiscal dos prédios mais antigos (face à existência das cláusulas de salvaguarda); e
Um reforço do papel das Autarquias Locais nas avaliações e nas decisões sobre os benefícios fiscais.