Introdução
Numa sociedade em constante mutação, a tributação do património imobiliário português encontrava-se desajustada da realidade económico-social. Esse desajustamento e o crescimento acelerado do mercado imobiliário, tornava imperativa a reforma dos impostos sobre o património de modo a conferir alguma equidade e justiça ao sistema fiscal.
É sobre a reforma da tributação do património, que este trabalho se vai, então, debruçar.
Com este estudo pretendemos:
Analisar e dissecar as novas realidades decorrentes da entrada em vigor da reforma da tributação do património, qual a sua influência ao nível dos restantes impostos e a sua repercussão no relacionamento da AF (Administração Fiscal) com os respectivos obrigados fiscais;
Avaliar em que medida a reforma provoca um aumento ou diminuição da carga fiscal dos contribuintes;
Estudar o impacto do novo ordenamento jurídico-tributário no combate à fraude e evasão fiscal.
Para a realização deste estudo recorremos, por um lado, ao Método Histórico, na descrição e enquadramento dos vários impostos relacionados com o património, ao Método Descritivo, na caracterização da realidade actual e no desenvolvimento do tema propriamente dito e, por outro lado, ao uso de Técnicas de Recolha de Dados, através do estudo das informações recolhidas da bibliografia sobre o tema, designadamente em livros, revistas e legislação.
A estrutura do trabalho é, então, a que a seguir se apresenta:
No capítulo 1 iremos estudar sinteticamente a evolução da tributação do património em Portugal.
No capítulo 2 analisaremos as diversas propostas apresentadas para que a reforma da tributação do património acontecesse.
Já no capítulo 3 comentamos as linhas mestras da referida reforma.
Nos capítulos 4 e 5 vamos abordar os normativos legais e os novos procedimentos associados resultantes da implementação da citada reforma, ou seja, o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), respectivamente.
As alterações introduzidas na legislação tributária conexa, com a reforma da tributação do património irão ser estudadas no capítulo 6.
Aproveitamos ainda para tecer algumas considerações acerca da reforma da tributação do património e os offshores no capítulo 7.
No capítulo 8, estudaremos o novo ordenamento jurídico-tributário no combate à fraude e evasão fiscal.
Não terminamos este estudo, sem antes avaliar o impacto da Reforma da Tributação do Património na sociedade Portuguesa.
Por fim, são apresentadas as conclusões a que chegámos com a elaboração deste estudo, bem como realçamos alguns aspectos que são merecedores de maior relevo.
1. A Tributação do Património antes da Reforma
Património é o conjunto de bens e de relações jurídicas com carácter pecuniário de que é sujeito uma pessoa singular ou colectiva. Constam portanto do património, quer os valores monetários, quer os bens com valor monetário, imóveis e móveis, e o direito a receber qualquer valor na qualidade de credor de outrem.
Em Portugal, o património fiscalmente relevante é constituído por toda a manifestação de riqueza exteriorizada não só pela propriedade, e pelo uso e fruição de certos bens, imóveis ou móveis sujeitos a registo, mas também pelos actos de aquisição onerosa ou gratuita daqueles bens.
Deste modo, a tributação do património imobiliário consubstanciava-se, até à reforma, através das seguintes formas:
CA (Contribuição Autárquica); Imposto Municipal de SISA;
1.1. A Contribuição Autárquica
A CA foi introduzida no ordenamento jurídico-fiscal português, com a reforma fiscal de 19891, substituindo assim a antiga Contribuição Predial2, que incidia sobre o rendimento dos prédios rústicos3 e urbanos4.
A CA passou, então, a ser um imposto local, cuja base de incidência era constituída pelo valor patrimonial dos prédios rústicos e urbanos situados em cada Município (e não sobre o respectivo rendimento). Este valor seria determinado, enquanto não entrasse em vigor um Código das Avaliações, pelas mesmas regras do Código da Contribuição Predial e do Imposto sobre a Indústria Agrícola, uma vez que não obstante a sua revogação o legislador manteve em vigor todas as normas relativas à avaliação dos referidos prédios, com excepção dos terrenos para construção cujo valor era apurado de harmonia com as disposições contidas no CISSD (Código do Imposto sobre as Sucessões e Doações).
1 DL (Decreto-Lei) n.º 442-C/88, de 30 de Novembro que entrou em vigor em 1 de Janeiro de 1989.
2 A Contribuição Predial que incidia sobre o rendimento real dos prédios arrendados e o rendimento
imputado dos prédios não arrendados, foi abolida pelos DL ns.º 442-A/88 e 442-B/88, de 30 de Novembro, que criaram o IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares) e o IRC (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas). O rendimento real dos prédios arrendados passou, então, a ser englobado no IRS, constituindo a categoria F (rendimentos prediais), e se a CA não existisse ficariam por tributar os prédios não arrendados.
3 Segundo o artigo 3º do CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis): “1 - São prédios rústicos os
terrenos situados fora de um aglomerado urbano que não sejam de classificar como terrenos para construção, nos termos do n.º 3 do artigo 6.º, desde que:
a) Estejam afectos ou, na falta de concreta afectação, tenham como destino normal uma utilização geradora de rendimentos agrícolas, tais como são considerados para efeitos do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS);
b) Não tendo a afectação indicada na alínea anterior, não se encontrem construídos ou disponham apenas de edifícios ou construções de carácter acessório, sem autonomia económica e de reduzido valor.
2 - São também prédios rústicos os terrenos situados dentro de um aglomerado urbano, desde que, por força de disposição legalmente aprovada, não possam ter utilização geradora de quaisquer rendimentos ou só possam ter utilização geradora de rendimentos agrícolas e estejam a ter, de facto, esta afectação.
3 - São ainda prédios rústicos:
a) Os edifícios e construções directamente afectos à produção de rendimentos agrícolas, quando situados nos terrenos referidos nos números anteriores;
b) As águas e plantações nas situações a que se refere o n.º 1 do artigo 2.”
4 Segundo o artigo 4º do CIMI:”Prédios urbanos são todos aqueles que não devam ser classificados como
Todavia, a aprovação e publicação do Código das Avaliações nunca se chegou a concretizar, pelo que todas as distorções e constrangimentos que caracterizavam o sistema de avaliações da propriedade urbana no âmbito da Contribuição Predial,5 continuaram a verificar-se agora na esfera do novo imposto, permanecendo, assim, uma injustiça substancial no âmbito da tributação do património imobiliário, onde se verificava uma situação de subtributação dos prédios antigos e de sobretributação dos mais recentes.
A ausência de um Código das Avaliações implicou, assim, um “congelamento” no valor tributável dos imóveis dado que uma vez avaliados, o seu valor permanecia inalterado ao longo dos anos, conduzindo deste modo, a situações iníquas do ponto de vista fiscal, como por exemplo, um prédio situado no melhor local de Lisboa avaliado há 30 anos, dado o seu baixíssimo valor tributável, pagava uma contribuição de valor diminuto, enquanto que um apartamento novo localizado nos subúrbios de Lisboa e acabado de ser avaliado, suportaria uma carga elevada de CA.
Deste modo, as avaliações, não obstante, a aprovação e a entrada em vigor do Código da CA, continuaram a ser efectuadas por uma comissão de avaliação, a funcionar junto de cada Repartição de Finanças, constituída por três elementos, um presidente, um secretário e um vogal, sendo os dois primeiros designados pela AF, e o último pela respectiva Autarquia Local.
O valor patrimonial dos prédios era, então, determinado por aquelas comissões que procediam de forma desarticulada entre si e quase exclusivamente conforme o entendimento particular dos seus membros pelo que, existiam prédios semelhantes e em zonas de mercado imobiliário idênticas, avaliados em valores totalmente distintos, devido a estarem localizados em áreas de actuação de comissões diferentes.
5 Os critérios de avaliação constantes do Código da Contribuição Predial e do Imposto sobre a Indústria
Agrícola baseavam-se, quanto aos prédios arrendados nas rendas efectivamente recebidas e quanto aos não arrendados, nas rendas que os mesmos, em condições normais de mercado, poderiam render.
A avaliação dos prédios estava, por isso, subordinada à apreciação subjectiva de cada comissão, o que causou uma falta de homogeneidade dos valores atribuídos por aquelas, pelo que se mostrava necessário o estabelecimento de critérios objectivos, públicos, simples e claros de determinação do respectivo valor patrimonial, de forma a aumentar assim as garantias dos contribuintes.
1.2. O Imposto Municipal de SISA
O Imposto de SISA passou de estadual a local aquando da publicação da reforma fiscal de 1989, e incidia sobre a aquisição onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, ou seja, incidia sobre o valor pelo qual os bens são transmitidos, valor esse que, em regra, correspondia ao preço.
Constatava-se, no entanto, um elevado grau de evasão fiscal ao nível deste imposto, uma vez que como a matéria colectável era predominantemente determinada com base no valor que as partes declaravam para a transacção e, visto que os valores patrimoniais eram manifestamente inferiores aos que eram praticados, estavam criadas as condições para a existência de conluio entre o alienante e o adquirente, com o propósito de reduzir a carga fiscal.
Este imposto carecia, assim de reformulação, devido ao elevado número de factores indutores de evasão fiscal, nomeadamente:
O elevado valor da taxa, 10% do valor de aquisição;6
6 Como um imposto desta vertente apenas gera receita quando a transmissão ocorre, as taxas eram, em regra,
O interesse comum na evasão, quer por parte do adquirente que pagava menos imposto de SISA, quer pelo alienante que via de uma forma substancial o seu rendimento diminuir. De facto, os construtores civis tinham todo o interesse em subtrair aos seus proveitos o preço real da transacção com vista ao apuramento de um menor lucro tributável, assim como os particulares que procediam à alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis dado que apurariam uma mais-valia menor do que aquela que efectivamente teriam obtido;
As dificuldades de controlo (fraca documentação dos actos a montante e recurso frequente a facturação falsa);
A desactualização e desequilíbrio nos valores patrimoniais (onde imóveis novos apresentam valores mais ou menos actualizados e os restantes com valores simbólicos);
A desactualização do texto legislativo; e
A proliferação de negócios indirectos sobre imóveis (designadamente procurações irrevogáveis, cedência de posição em contratos-promessa de compra de imóveis em construção).
1.3. O Imposto sobre as Sucessões e Doações
O ISSD incidia sobre as transmissões a título gratuito de bens mobiliários e imobiliários, quer por transmissão “inter vivos” ou “mortis causa”.
O CISSD, aprovado na década de 1950, num contexto de economia fechada e rural, apresentava no momento da reforma, uma desactualização notória do texto legislativo, propício à evasão fiscal, tendo em conta, nomeadamente:
O elevado valor das taxas (duplamente progressiva até 50%). As taxas do imposto sobre as sucessões e doações eram as seguintes:
Tabela 1. - Taxas do ISSD
Nas transmissões 730.000$ Até
De + 730.000$ até 2.860.000$ De + 2.860.000$ até 7.280.000$ De + 7.280.000$ até 14.300.000$ De + 14.300.000$ até 35.880.000$ De + 35.880.000$ até 71.240.000$ Superior a 71.240.000$ A favor de cônjuges e descendentes maiores --- 3 6 9 13 17 24 A favor de ascendentes ou entre irmãos 7 10 13 16 21 26 32 Entre colaterais no 3º Grau 13 17 21 25 31 38 45
Entre quaisquer outras pessoas
16 20 25 30 36 43 50
(Redacção da Lei n.º 3-B/2000, de 04/04)
As dificuldades de acesso à informação bancária;
O controlo limitado aos bens sujeitos a registo deixando de fora as obras de arte, jóias e barras de ouro;
A desactualização dos valores patrimoniais;
As dificuldades de controlo em virtude da inexistência de acção inspectiva7, e A não tributação das transmissões de acções8
Aliado ao que foi referido, a liquidação do ISSD revestia-se de uma grande complexidade processual e técnica, exigindo a partilha prévia, ainda que ideal e, em caso da transmissão da propriedade separada de usufruto, verificava-se a suspensão dos processos por longos períodos de anos já que o conceito de transmissão fiscal naqueles casos diferia do conceito civilista.
Constatava-se, assim, uma completa inadequação daquele imposto à realidade, pelo que se mostrava urgente a necessidade de efectuar a sua reanálise ou até mesmo a sua extinção.
7 O ISSD dependia da relação de bens entregue pelo cabeça de casal e na qual geralmente não constavam as
contas bancárias, as obras de arte, jóias e as barras de ouro.
8 A detenção de acções transmitidas a título gratuito, era tributada nos termos dos artigos 182º a 187º do
A revisão constitucional de 19979, deixou de tornar obrigatória a existência do ISSD e abriu caminho para a reestruturação da fiscalidade patrimonial.
Face ao exposto podemos concluir que, no contexto de uma obsoleta concepção dos impostos sobre o património, desajustada às características actuais da sociedade e da economia do país, identificam-se as razões determinantes e justificativas da reforma da tributação do património.
9 Após a revisão constitucional de 1997, o artigo 104º n.º 3 passou a ter a seguinte redacção: “A tributação do
património deve contribuir para a igualdade entre os cidadãos”. O texto anterior (artigo 107º n.º 3), revisto em 1982, referia “O imposto sobre sucessões e doações será progressivo, de forma a contribuir para a igualdade entre os cidadãos.”
2. Estudos Preparatórios da Reforma da Tributação do
Património
Desde 1996 que a tributação do património imobiliário, tem sido objecto de um amplo debate nacional10, em particular na sua vertente técnica e política, e em relação à qual havia um grande consenso quanto à sua complexidade, ineficiência e injustiça. Se era unânime a opinião quanto à necessidade da sua reformulação, não existia igual consenso sobre a forma de a superar.
A urgência de reformular a CA, e de, em articulação com ela, repensar a extinção do ISSD tal como existia, e o imposto municipal de SISA, era há muito sentida.
Foi, então, desencadeado um conjunto de estudos e pareceres sobre a reforma da tributação do património, que de seguida analisaremos.
Assim, em 1996 a Comissão Silva Lopes11 propôs a aprovação de um Código de Avaliações de modo a definir os critérios de determinação do valor patrimonial dos prédios, que passavam nomeadamente, pelo preço de venda, custos de construção e rendimento capitalizado. Até a aprovação do referido Código, a actualização anual dos valores patrimoniais seria feita com base nos coeficientes de correcção monetária e a dos prédios transmitidos onerosamente com base no valor considerado para efeitos de SISA. O valor patrimonial dos prédios arrendados seria determinado com base na capitalização do seu rendimento anual. O Relatório Silva Lopes mostrava-se, portanto, vinculado às concepções e soluções consagradas em sede de CA, imposto de SISA e ISSD.
10 Com base nos Relatórios enviados pelo Governo ao Parlamento de acordo com o previsto na Lei n.º
10-B/96, de 23 de Março, que aprovou o OE/96.
11 A Comissão para o Desenvolvimento da Reforma Fiscal (Comissão Silva Lopes) foi criada por Resolução
Ainda em 1996, sob a direcção do Prof. Sidónio Costa Pardal, surge um Relatório do GAPTEC12 da Universidade Técnica de Lisboa em conjunto com a Secretaria de Estado dos Assuntos Fiscais, que defendia uma avaliação a partir de um valor de base territorial, determinada pela conjugação de dois factores:
um factor fixo que variava consoante o prédio estivesse situado em espaço rústico ou urbano, bem como a existência ou não de construções, estabelecendo uma base mínima de colecta, e
um factor variável em função da dimensão, uso e tipo de utilização do imóvel, bem como a sua localização de modo a conferir alguma progressividade ao imposto.
A novidade deste projecto baseava-se no facto de privilegiar o interesse social de salvaguarda do património paisagístico e arquitectónico.
No entanto, esta proposta foi objecto de críticas uma vez que aquela avaliação não passaria por ser mais do que uma imputação automática de valores a partir da área e da localização dos prédios. Por outro lado, ao não ponderar o valor de mercado, acabaria por beneficiar em termos tributários os prédios de luxo e os prédios situados no litoral, em detrimento dos restantes, implicando desta forma, um imposto fortemente regressivo que atenuava a tributação dos mais ricos e agravaria a tributação dos mais pobres (Santos).
Com a publicação da Resolução do Conselho de Ministros n.º 119/97, de 14 de Julho de 1997, ficaram definidos os traços gerais do futuro sistema fiscal do património, adequando-os às novas realidades económicas e sociais, “através de soluções neutrais de carácter estrutural, apontando-se para a reformulação do sistema de tributação do património composto pela CA, pelo ISSD e pelo Imposto Municipal de SISA, admitindo-se a eliminação dos dois últimos, numa lógica de concertação com as autarquias locais e com as organizações representativas dos sectores envolvidos, reanalisando-se a fiscalidade da habitação de forma a valorizar a habitação própria e permanente e respectiva mobilidade.”13
12 Gabinete de Apoio Técnico da Universidade Técnica de Lisboa.
Também em 1997, o então Ministro das Finanças, Prof. Doutor Sousa Franco, encarregou uma Comissão, presidida pelo Dr. Henrique Medina Carreira, de elaborar um projecto de criação de um imposto único sobre o património, mobiliário e imobiliário, ou seja, incidente sobre os bens corpóreos registáveis, partes sociais e créditos.
Segundo Medina Carreira, na tradição tributária portuguesa existem várias formas tributárias incidentes sobre o património imobiliário transmitido e detido e mobiliário transmitido. Contudo, apesar do património mobiliário detido apresentar um peso significativo na acumulação de riqueza pelos particulares, sobretudo os de maiores rendimentos, escapa à tributação.
“É típico dos nossos dias o acréscimo constante da importância relativa da riqueza mobiliária nos patrimónios individuais. As pessoas vão possuindo, proporcionalmente e cada vez mais, dinheiro, acções, obrigações, títulos de fundos de investimento, obras de arte, automóveis, motos, electrodomésticos e outros bens de natureza mobiliária”. (Carreira, 1997)
Deste modo,
“Os traços essenciais do que se impõe mudar na tributação do património e que está na origem dos seus mais marcados vícios, são os seguintes: especial incidência sobre actos de transmissão e não sobre a detenção da riqueza, pelo que as taxas tendem a ser muito altas (sisa e imposto sucessório); a base efectivamente tributada é reduzida e está limitada, praticamente, aos bens imóveis (sisa, contribuição autárquica e, em grande parte, imposto sucessório); vigência de um regime que cristaliza os valores nominais dos bens imóveis, tornando-os, ano após ano, mais subavaliados em relação à realidade (todos os impostos sobre imóveis); ausência completa de fiscalização e um altíssimo grau de fuga.” (Carreira, 1997)
Assim, segundo este projecto devia criar-se uma tributação coerente, equitativa, eficaz e viável do ponto de vista prático e financeiro, abolindo o velho Código do Imposto Municipal da SISA e do ISSD e simultaneamente o mais recente Código da CA. Só assim a tributação do património desempenharia bem as funções financeiras, económicas e sociais, inerentes aos impostos, às quais o autor junta a função informativa relativamente aos cidadãos no interesse do Estado-Providência.
O Projecto Medina Carreira, como ficou conhecido, com o propósito de criar um imposto global e único sobre a riqueza, incluindo créditos das pessoas físicas e a situação líquida das empresas14, foi de imediato abandonado na medida em que o imposto não asseguraria a neutralidade fiscal.
Na opinião do Dr. Rogério Fernandes Ferreira, o Projecto Medina Carreira tratava-se de “um estudo tecnicamente meritório, inovador, e que busca essencialmente melhorar o sentido de justiça que tem faltado à nossa Fiscalidade e apresenta-se ao mesmo tempo com as preocupações de busca de eficiência e eficácia.” (Ferreira, 2000)
Continua referindo que,
“Há que ter presente que a Fiscalidade e a sua prática estarão sempre sob a mira de severas críticas de oposições e grupos de interesses que não querem perder vantagens acumuladas nem ser ameaçados por alterações demasiado gravosas que podem, aliás, não ser economicamente comportáveis. Estado, municípios e outras entidades, todavia, não podem abdicar das receitas dos impostos, buscando as possíveis. E por isso têm assentado nos rendimentos de trabalho dependente que continuam a constituir opção fácil, embora extremamente injusta. A carga fiscal actual atinge grandemente a categoria de titulares de rendimentos de trabalho dependente que é também a que exactamente mais suporta o peso da tributação indirecta, assente na despesa efectiva e não na capacidade de gastar. Quem usufrui de mais altos rendimentos (de capitais e mais-valias) beneficia de esquemas ou opções favoráveis diversos, nomeadamente taxas liberatórias e especiais e, por outro lado, será quem, via de regra, terá menor propensão para o consumo. Por aí o sistema fiscal actual revela-se regressivo, logo, injusto.” (Ferreira, 2000)
Contudo, e em conformidade com a Proposta de lei nº 56/IX, de 15 de Abril de 2003, “a criação de um imposto geral sobre o património defrontava-se, desde logo, com uma total ausência de tradição em Portugal, o que seguramente muito iria dificultar a sua aplicação e poderia, inclusive, dar origem à sua rejeição social, dado que iria proceder à tributação de alguns valores e direitos já tributados noutros impostos. Seria um imposto de elevados custos administrativos, ainda mais significativos se comparados com o nível de receita que poderia proporcionar. Finalmente, a consideração da comparação internacional, também não é favorável à adopção de um tal modelo, já que na União Europeia apenas seis dos 15 países o adoptam e, aliás, com um sucesso frequentemente questionado.”
14 Neste projecto o imposto relativo ao património mobiliário seria, anualmente, de 3 º/oo do valor da cotação
Na generalidade dos Estados Membros, relativamente aos impostos sobre imóveis, a base de incidência dos mesmos é o valor de mercado ou o valor locativo real ou presumido, com taxas variáveis fixadas pelos Municípios num intervalo pré-determinado e constituem receitas das entidades locais. Por outro lado, os sistemas fiscais europeus prevêem reavaliações com intervalos entre 3 e 8 anos, vigorando nesse intervalo procedimentos de actualização anual do valor do imóvel para efeitos de imposto.
Note-se que nos países onde existe a tributação geral do património15, o seu propósito não é coincidente: nalguns casos visa corrigir insuficiências na tributação do rendimento, noutros é um verdadeiro imposto de solidariedade com funções de redistribuição de riqueza.
Em 2001, o Ministro das Finanças, o Dr. Pina Moura, apresentou um novo modelo centralizado apenas no património imobiliário, passando as transmissões de imóveis a estarem sujeitas a IVA. Contudo, tal modelo foi rejeitado, em benefício de um outro apresentado pelo Dr. Oliveira Martins, Ministro das Finanças seguinte, em Março de 2002.
Este projecto, que nem chegou a ser objecto de discussão pública, porque entretanto o Primeiro Ministro Eng.º António Guterres demitiu-se, tendo um novo Governo iniciado funções pouco tempo depois, pretendia substituir a SISA e o ISSD pelo Imposto do Selo.
Finalmente, o Governo publicou um projecto de reforma geral da tributação do património, onde se definiam as grandes linhas orientadoras e programáticas, que mais tarde se materializaram com a publicação do DL n.º 287/2003, de 12 de Novembro e que na prática concretizava a reforma.
15 A tributação geral do património apenas existe na França, Espanha, Holanda e Suécia (só para pessoas
singulares) e Luxemburgo e Finlândia (também para pessoas colectivas) e a receita gerada costuma ser bastante reduzida (menos de 1 a 2% de receitas fiscais).
3. A Reforma da Tributação do Património
Foi o DL n.º 287/2003, de 12 de Novembro que deu corpo à actual tributação do património no nosso sistema fiscal. Este diploma não só aprovou os Códigos do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT), como também alterou o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), os Códigos do IRS e do IRC, o Código do Imposto do Selo (CIS) e o Código do Notariado e, revogou o Código da CA, as disposições ainda vigentes do Código da Contribuição Predial e do Imposto sobre a Indústria Agrícola e o Código do Imposto Municipal de SISA e do ISSD.
As linhas mestras da reforma, enunciadas no Preâmbulo do referido DL, assentaram então, nos seguintes princípios:
Gradualismo e praticabilidade
Tendo em consideração de que era materialmente impossível realizar uma avaliação geral aos cerca de sete milhões de prédios urbanos inscritos nas matrizes prediais, devido aos elevados recursos financeiros, humanos e temporais que tal tarefa comportava, o legislador optou antes por uma actualização imediata e global dos valores patrimoniais tributários dos imóveis existentes através da aplicação de coeficientes de correcção monetária16, e a criação de um novo regime legal de avaliação da propriedade com regras objectivas e uniformes, a ser aplicado desde logo, aos prédios novos e a todos aqueles que, não obstante, já se encontrarem inscritos nas respectivas matrizes prediais venham a ser objecto de transmissão após a entrada em vigor da nova lei.
16
Existe, contudo, uma cláusula de salvaguarda que impede que esta actualização tenha repercussão imediata no IMI a pagar em cada ano, uma vez que se fixam limites para o aumento anual por cada prédio, como veremos no capítulo 4.
Equidade e Neutralidade
Em qualquer sistema, a equidade e a neutralidade são um desiderato a alcançar para garantir uma tributação fiscal justa e moderna. Tal propósito é conseguido por:
- Um novo regime legal de avaliações com regras objectivas;
- Uma actualização dos valores patrimoniais tributários dos prédios; e
- Uma redução substancial dos limites das taxas a aplicar a todos os prédios, distinguindo-se com taxas ainda menores, os prédios que venham a ser avaliados segundo o novo regime.
Procura-se com este princípio distribuir equilibradamente a carga fiscal entre os contribuintes, desonerando os proprietários dos prédios mais recentes, pelo efeito da redução das taxas, e fazendo com que os proprietários de prédios mais antigos paguem um pouco mais por via da actualização dos valores patrimoniais.
Manutenção da receita fiscal e melhor distribuição Este objectivo é prosseguido através da:
- Compensação da diminuição das taxas com o alargamento da base tributável;
- Redução de alguns benefícios fiscais; e - Redução gradual da evasão fiscal.
Reforço do poder tributário das Autarquias Locais
A presente reforma confere às Autarquias Locais a possibilidade de adaptação dos impostos, de que são beneficiárias, às especificidades de cada uma delas, no âmbito das políticas urbanísticas, cultural, de desenvolvimento e de combate à desertificação, quer por via do alargamento da possibilidade de fixação das taxas dentro dos limites fixados pela Assembleia da República, quer por via do papel que lhes é atribuído no domínio da aplicação de um conjunto de benefícios fiscais. Com este reforço do poder tributário local pretende-se incrementar uma sã concorrência entre os Municípios com vista à prestação de melhores serviços aos cidadãos no domínio infraestrutural e ambiental.
Luta contra a evasão e fraude fiscal
Após décadas de erros e omissões que transformaram o regime de tributação do património urbano num modelo propício à fuga e fraude fiscais, são criadas novas medidas anti-abuso e novos métodos de determinação da matéria tributável em que se privilegiam indicadores objectivos de riqueza e onde a avaliação indirecta prevalece sobre a avaliação directa da matéria tributável.
Pretende-se desta forma combater mais eficazmente a evasão fiscal, sobretudo nas transacções imobiliárias, pela consideração de um valor de avaliação, objectivo e actualizado dos imóveis, que se irá reflectir na matéria tributável do IRS e do IRC.
A prioridade desta Reforma foi, então para a introdução de medidas que atenuem/eliminem as injustiças, reforcem a equidade, alarguem a base de incidência e que tenham repercussões positivas no combate à fraude e evasão fiscal.
4. A Tributação da Propriedade dos Imóveis: o IMI
Neste capítulo iremos analisar o Imposto Municipal sobre Imóveis,17 que veio substituir a Contribuição Autárquica, e as principais alterações introduzidas.
O IMI incide sobre o VPT (valor patrimonial tributável) dos imóveis situados no território português e é devido pelo proprietário do prédio em 31 de Dezembro do ano a que o mesmo respeitar, constituindo receita dos Municípios onde os mesmos se localizam.
Abandonou-se a base territorial de cada Município que vigorava na CA, para se adoptar no IMI todo o território nacional, fazendo com que, em decorrência desta alteração milhares de prédios, designadamente rústicos, que até aqui não pagavam contribuição a passem a pagar.
4.1. A avaliação dos prédios urbanos
Como refere o Preâmbulo do DL 287/2003, 12 de Novembro que introduziu a reforma da tributação do património, “O sistema de avaliações até agora vigente foi criado para uma sociedade que já não existe, de economia rural e onde a riqueza imobiliária era predominantemente rústica. Por essa razão, o regime legal de avaliação da propriedade urbana é profundamente lacunar e desajustado da realidade actual.”
Ora, é com a entrada em vigor do CIMI que se introduz um novo sistema de avaliação da propriedade urbana baseado em, tal como menciona o referido Preâmbulo, “ factores objectivos, de grande simplicidade e coerência interna e sem espaço para a subjectividade e discricionariedade do avaliador.”
O VPT é, então, nos termos das disposições combinadas nos artigos 13º, 14º e 37º do CIMI, determinado por avaliação de acordo com as regras estabelecidas naquele diploma, com base em declaração do SP (sujeito passivo) -modelo 1- 18 e apresentada no prazo de 60 dias contados a partir da ocorrência dos seguintes factos:
Concluírem-se obras de edificação, de melhoramento ou outras alterações que possam determinar variação do VPT do prédio;
Ter-se verificado uma mudança de proprietário, por ter ocorrido uma transmissão onerosa ou gratuita de um prédio ou parte do prédio.
Deste modo, a iniciativa da primeira avaliação de um prédio urbano pertence ao Chefe de Finanças, com fundamento na declaração acima referida, apresentada pelo SP ou em qualquer outro elemento de que disponha, e sempre que se entender necessário, tal avaliação será precedida de vistoria do prédio a avaliar.
À referenciada declaração, os SP devem juntar as plantas de arquitectura das construções correspondentes às telas finais aprovadas pela competente Câmara Municipal ou fotocópia das mesmas autenticadas, e no caso de construções não licenciadas, plantas da sua responsabilidade, tendo-se por não entregues as declarações que não sejam acompanhadas destes elementos (artigo 37º do CIMI).
Todavia, para efeitos de avaliação, os contribuintes ficam dispensados da entrega de plantas de arquitectura, mesmo quando exista projecto na Câmara Municipal, das construções anteriores a 7 de Agosto de 1951, caso em que deve ser efectuada a vistoria dos prédios a avaliar.
No que diz respeito aos terrenos para construção, deve ser também apresentada um dos seguintes elementos: fotocópia do alvará de loteamento, alvará de licença de construção, projecto aprovado ou documento comprovativo da viabilidade construtiva.
A coordenação de avaliação dos prédios urbanos encontra-se afecta a dois organismos, nomeadamente à DGCI e à CNAPU (Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos) - (artigo 60º do CIMI).
A CNAPU, nomeada pelo Ministro das Finanças, funciona junto da DGCI e é constituída por (artigo 61º do CIMI):
a)Presidente, o Director Geral dos Impostos, que pode delegar no Subdirector-Geral da área de gestão tributária competente;
b)Dois vogais indicados pelo MOPTH (Ministério das Obras Públicas, Transportes e Habitação);
c)Um vogal indicado pela ANMP (Associação Nacional dos Municípios Portugueses); d)Dois vogais indicados pela DGCI (Direcção – Geral dos Impostos), sendo um secretário; e)Um vogal indicado pelo IGP (Instituto Geográfico Português);
f)Um vogal indicado pelas associações de proprietários; g)Um vogal indicado pelas associações de inquilinos; h)Um vogal indicado pelas associações de construtores;
i)Um vogal indicado pelas associações de empresas de promoção e mediação imobiliária; e j)Um vogal indicado pelos organismos representativos dos avaliadores.
De acordo com o artigo 62º do CIMI, é da competência da CNAPU:
Propor trienalmente, até 31 de Março, a aprovação dos coeficientes de localização mínimos e máximos de cada município, para vigorarem nos três anos seguintes;
Propor trienalmente, até 31 de Outubro, a aprovação dos zonamentos, respectivos coeficientes de localização, percentagem a atribuir à área de implantação dos terrenos para construção, e coeficientes majorativos para moradias, para vigorarem nos três anos seguintes em cada município;
A partir da Lei n.º 53-A/2006, de 29 de Dezembro, que aprovou o OE/2007, passou a também a competir à CNAPU, definir as directrizes para apreciação da qualidade construtiva, localização excepcional e estado deficiente de conservação e da localização e operacionalidade relativas e propor à DGCI medidas que entenda necessárias para aperfeiçoar as operações de avaliação; e
Propor anualmente, até 30 de Novembro19, o valor médio de construção por m2, para vigorar no ano seguinte.
Em cada Serviço de Finanças existe um ou mais peritos locais nomeados pelo Director - Geral dos Impostos que prestam serviço por tempo indeterminado, devendo a sua designação recair preferencialmente em engenheiros civis, arquitectos, engenheiros técnicos civis e agentes técnicos de engenharia e arquitectura, sendo da competência destes peritos locais realizar as avaliações.
Por outro lado, a orientação e fiscalização do trabalho dos peritos está ao cuidado dos Chefes de Finanças (artigo 67º do CIMI).
De seguida, apresentamos um organograma onde se evidencia a participação dos vários peritos na definição do zonamento, ou seja, na delimitação do espaço geográfico do município em áreas com o mesmo valor unitário de mercado, no âmbito do artigo 62º20:
Perito local Serv. Finanças Perito local Serv. Finanças Perito local Serv. Finanças Perito Regional Direcção Finanças PeritoRegional Direcção Finanças DGCI DSA
A) Elaboração do zonamento - nível municipal pe ritos locais B) Coordenação regional do zonamento - nível distrital peritos coordenadores
C) Coordenação e supervisão do zonamento - nível naciona coorde nadores
Figura 1. - Zonamento - Modelo de Participação
19 Antes do OE/2007 era até 31 de Outubro.
20 Peritos locais - efectuam os relatórios de zonamento do município com o apoio do representante nomeado
pela Câmara Municipal que servirá de interlocutor.
Peritos regionais coordenadores - prestam apoio aos peritos locais em especial na harmonização dos valores em Serviços de Finanças confinantes.
Coordenadores - técnicos da Direcção de Serviços de Avaliação (DSA) - efectuam o controlo das acções desenvolvidas pelos peritos nos trabalhos de execução do zonamento quer nos Serviços de Finanças de um mesmo distrito quer nos Serviços de Finanças dos distritos limítrofes.
Segundo o artigo 76º do CIMI, o SP aquando da notificação do resultado da avaliação do seu prédio, se com ela não concordar, pode requerer uma segunda avaliação no prazo de trinta dias a contar da data em que é notificado. Esta segunda avaliação é realizada por uma comissão composta por dois peritos regionais, designados pelo Director de Finanças e pelo SP ou seu representante.
Enquanto não se proceder à segunda avaliação e o seu valor não transitar em julgado, ficará suspensa a liquidação do imposto. Do resultado da segunda avaliação apenas cabe impugnação judicial nos termos do artigo 134º CPPT, que não tem efeito suspensivo (artigo118º do CIMI).
Note-se que será este VPT determinado por aplicação das regras do CIMI que vai relevar não só como o valor ao qual se vão aplicar as taxas para o cálculo do IMI, como também irá servir como valor de referência relativamente à matéria colectável dos outros impostos criados ou ajustados por esta reforma, nomeadamente o IMT, o IS, o IRS e o IRC.
Daqui podemos inferir, que o VPT projectará horizontalmente os seus efeitos no âmbito de toda a reforma tributária do património e ainda no âmbito da tributação do rendimento quer para as pessoas singulares, quer para as pessoas colectivas, em especial, do sector da construção civil.
Em conformidade com o artigo 6º do CIMI, os prédios urbanos dividem-se em habitacionais, comerciais, industriais ou para serviços, terrenos para construção e outros, existindo no CIMI regras de avaliação específicas para os diferentes tipos de prédios.
Deste modo, o VPT dos prédios urbanos determina-se segundo as disposições e regras constantes dos seguintes artigos:
Artigo 38º para os prédios urbanos destinados a habitação, comércio, indústria e serviços;
Artigo 45º para os terrenos destinados a construção urbana; e Artigo 46º para os prédios das espécies “outros”.
4.1.1. Dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços
É no cálculo do VPT que radicam as diferenças mais significativas entre a nova legislação e a que deixou de vigorar. Assim, é no artigo 38º do CIMI que nos aparece a fórmula de determinação daquele valor. Segundo este normativo, a determinação do VPT dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão:
Onde,
Vt - valor patrimonial tributário
Vc - valor base dos prédios edificados (artigo 39º do CIMI)
A - área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação (artigo 40º do CIMI)
Ca - coeficiente de afectação ou destino do prédio (artigo 41º CIMI) Cl - coeficiente de localização (artigo 42º do CIMI)
Cq - coeficiente de qualidade e conforto (artigo 43º do CIMI) Cv - coeficiente de vetustez (artigo 44º do CIMI)
Importa agora analisar o significado de cada uma destas variáveis: Vc = valor base dos prédios edificados
De acordo com o artigo 39º do CIMI o Vc corresponde ao valor21 médio de construção por m2 adicionado do valor do m2 do terreno de implantação, fixado em 25% daquele valor, tendo sido fixado pela CNAPU o valor do m2 em 492€, conforme Portaria n.º 16-A/ 2008, de 9 de Janeiro (o valor para 2008 não sofreu qualquer alteração face ao anteriormente estabelecido para 2007 pela Portaria 1433-C/2006, de 29 de Dezembro)22. O valor médio de construção determina-se tendo em consideração os encargos directos e indirectos suportados na construção do edifício, tais como os relativos a materiais, mão-de-obra, equipamentos, administração, energia, comunicações e outros consumíveis.
Diremos, então, fazendo a interpretação do referido artigo, que o Vc actualmente em vigor é de 615€ (492€ x 1,25).
A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação Segundo o artigo 40º do CIMI, A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad,23 onde,
Aa - corresponde à área bruta privativa que é a superfície total, medida pelo
perímetro exterior e eixos das paredes do edifício /fracção, inclui varandas privativas fechadas24, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou fracção, a que se aplica coeficiente 1.
Ab - corresponde às áreas brutas dependentes que são as áreas cobertas e fechadas25
de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção, considerando-se para esse efeito locais
21 A redacção anterior ao OE/2007, falava em “custo médio de construção”.
22 O custo médio de construção por m2 que vigorou em 2003 e 2004 foi de 480€, em conformidade com a
Portaria n.º 982/2004 de 4 de Agosto. Em 2005, pela Portaria 99/2005, de 17 de Janeiro - II Série nº 11 e em 2006, pela Portaria 90/2006, de 27 de Janeiro. foi de 490€.
23 Com a redacção anterior ao OE/2007, A = Aa + Ab + Ac + Ad.
24 Redacção dada com OE/2007. Note-se que já antes do OE/2007 a AF, em instruções administrativas –
Circular 15/2004, de 30 de Novembro - veio a explicitar que apenas as varandas fechadas eram de considerar como área bruta privativa, pelo que todas as varandas privativas abertas entram para o cálculo da área bruta dependente.
acessórios as garagens e parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas desde que não integrados na área bruta privativa, a que se aplica coeficiente 0,30.
Caj – representa o coeficiente de ajustamento de áreas. Este coeficiente foi
introduzido pelo artigo 78º da Lei n.º 53-A/2006, o que implicou o aditamento de um novo artigo ao CIMI – o artigo 40º-A. Este coeficiente é variável em função de escalões de área e calculado de acordo com a mesma metodologia, independentemente da afectação do prédio. Assim, de acordo com este artigo, temos:
Tabela 2. - Caj para os prédios cuja afectação seja a habitação
Aa + 0,3 Ab Caj
≤ 100 1,00
> 100 - 160 0,90
> 160-220 0,85
> 220 0,80
Tabela 3. - Fórmulas de ajustamento de áreas Fórmulas de ajustamento de áreas 1º
Escalão Se Aa + 0,3 Ab ≤ 100 m2 (Aa + 0,3 Ab) x 1,0
2º
Escalão Se 100 < (Aa + 0,3 Ab) ≤ 160 m2 100 x 1,0 + 0,90 x (Aa + 0,3 Ab–100)
3º
Escalão Se 160 < (Aa + 0,3 Ab) ≤ 220 m2 100 x 1,0 + 0,90 x (160-100)+0,85 x (Aa + 0,3 Ab - 160)
4º
Tabela 4. - Caj para os prédios cuja afectação seja o comércio, serviços, estacionamento coberto, individual ou colectivo, fechado ou aberto
Aa + 0,3 Ab Caj
≤ 100 1,00
> 100 - 500 0,90
> 500-1000 0,85
> 1000 0,80
Tabela 5. - Caj para os prédios cuja afectação seja a indústria
Aa + 0,3 Ab Caj
≤ 400 1,00
> 400 - 1000 0,90
> 1000-3000 0,85
> 3000 0,80
Ac - corresponde à área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de
implantação, a que se aplica o coeficiente 0,025.
Ad – corresponde à área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a
área de implantação, ou seja, três vezes aquela área, a que se aplica coeficiente 0,005.
Define-se como área do terreno livre do edifício ou fracção a diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção e inclui, por exemplo: jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e logradouros.
Note-se que a nova redacção do artigo 40º do CIMI, bem como o artigo 40ºA, apenas entrou em vigor em 1 de Julho de 2007.
Ca = coeficiente de afectação ou destino do prédio
Este coeficiente depende do tipo de utilização dos prédios edificados de acordo com a seguinte tabela, constante do artigo 41º do CIMI:
Tabela 6. - Coeficiente de afectação ou destino do prédio
Tipo de utilização Coeficientes
Comércio 1,20
Serviços 1,10
Habitação 1
Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados
0,70
Armazéns e actividade industrial 0,60
Estacionamento coberto 0,40
Prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade
0,45
Estacionamento não coberto 0,08
Comércio e serviços em construção tipo industrial 0,80
Estacionamento coberto e fechado 0,40
Estacionamento coberto e não fechado 0,15
Arrecadações e arrumos 0,35
Os últimos quatro tipos de utilização dos prédios foram introduzidos com o OE/2007, e entraram em vigor em 1 de Julho de 2007.
Cl = coeficiente de localização
Em conformidade com o artigo 42º do CIMI, o legislador na fixação do coeficiente de localização teve em consideração as seguintes características:
- Acessibilidades (vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítima);
- Proximidade de equipamentos sociais (escolas, serviços públicos e comércio); - Serviços transportes públicos; e
Este coeficiente varia entre 0,4 e 2, podendo ser reduzido para 0,35 em situações de edificação dispersa em meio rural e ser elevado até 3 em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.
Por outro lado, os coeficientes a aplicar em cada zona homogénea do Município podem variar conforme se trate de edifícios destinados à habitação, comércio, indústria ou serviços.
Deste modo, o zonamento consiste na determinação das zonas homogéneas a que se aplicam os diferentes coeficientes de localização do Município e as percentagens a que se refere o n.º 2 do artigo 45º do CIMI26.
Consoante as diversas situações e com base no zonamento existente, os peritos terão que adoptar diferentes procedimentos para a determinação do novo zonamento.
Assim, quando os valores de coeficiente de localização atribuídos conduzirem a VPT entre 85% a 90% do valor de mercado, verifica-se a manutenção das zonas e coeficiente de localização.
26 O artigo 45º do CIMI trata do VPT dos terrenos para construção e refere no seu n.º 2 que “O valor da área
Já quando os valores de coeficientes de localização atribuídos não representarem valores entre os 85% a 90% do valor de mercado, os peritos devem apresentar propostas devidamente fundamentadas, para a criação de novos valores de coeficientes de localização e de novas zonas.
Nestes casos o perito fundamentará a sua decisão com base numa amostra constituída por elementos de prédios, por coeficientes de localização distintos, numa zona, devendo as restantes zonas de mesmo coeficiente de localização possuir, no mínimo, os elementos de um prédio.
De seguida, analisamos alguns exemplos onde se evidencia a influência do Caj na determinação do Cl27. Aa + 0,3 Ab Caj ≤ 100 1,00 > 100 - 160 0,90 > 160-220 0,85 > 220 0,80 Exemplo 1 Se Aa + 0,3 Ab = 90 m2 90 x 1 = 90 Se Aa + 0,3 Ab = 162 m2 100x 1,0 + 0,90 x (160-100)+ 0,85 x (162-160)+ 100 + 54 + 1,7 = 155,7 m2 Se Aa + 0,3 Ab = 400 m2 100 x 1,0 + 0,90 x (160-100)+ 0,85 x (220-160)+ 0,80 x (400-220) 100 + 54 +51 + 144 = 349 m2
Exemplo 2
Moradia com 150m² de área bruta privativa, garagem de 20m², parqueamento coberto com 12m² e arrecadação com 8m²: Aa = 150 m² Ab = 20 + 12 + 8 = 40 x 0,3 = 12 m² A = Aa + 0,3 x Ab A = 150 + 12 = 162 m² Como Aa + 0,3 x Ab = 162 m² A = (100 x 1) + [(160 - 100) x 0,9 ] +[(162-160) x 0,85] 100 1.º Escalão 54 2.º Escalão 1,7 3.º Escalão Aa + 0,3 x Ab 162 m² – 155,7 m² = 6,3 m²
Cq = coeficiente de qualidade e conforto
Como refere o artigo 43º do CIMI, o coeficiente de qualidade e conforto é aplicado ao valor base do prédio edificado, podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5 e obtém-se adicionando à unidade os coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos que constam da seguinte tabela (com o OE/2007 foram introduzidos novos coeficientes de qualidade e conforto):
Tabela 7. - Coeficiente de qualidade e conforto nos prédios urbanos destinados à habitação Elementos de qualidade e conforto
Majorativos Minorativos
Descrição Coeficiente Descrição Coeficiente
Moradias Unifamiliares Até 0,20 Inexistência de cozinha 0,10
Localização em
condomínio fechado
0,20 Inexistência de instalações
sanitárias
0,10
Garagem individual 0,04 Inexistência de rede pública ou
privada de água
0,08
Garagem colectiva 0,03 Inexistência de rede pública ou
privada de electricidade
0,10
Piscina individual 0,06 Inexistência de rede pública ou
privada de gás
0,02
Piscina colectiva 0,03 Inexistência de rede pública ou
privada de esgotos
0,05
Campo de ténis 0,03 Inexistência de ruas
pavimentadas
0,03 Outros equipamentos de
lazer
0,04 Inexistência de áreas inferiores
às regulamentares
0,05
Qualidade construtiva Até 0,15 Inexistência de elevador em
edifícios com + de 3 pisos
0,02
Localização excepcional Até 0,10 Estado deficiente de
conservação Até 0,10 Sistema central de climatização 0,03 Localização e operacionalidade relativas Até 0,05 Elevadores em edifícios de menos de 4 pisos 0,02 Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, activas ou passivas Localização e operacionalidade relativas Até 0,05
Tabela 8. - Coeficiente de qualidade e conforto nos prédios urbanos destinados a comércio, indústria e serviços
Elementos de qualidade e conforto
Majorativos Minorativos
Descrição Coeficiente Descrição Coeficiente
Localização em centro comercial 0,25 Inexistência de instalações sanitárias 0,10 Localização em edifícios destinados a escritórios 0,10 Inexistência de rede pública ou privada de água 0,08 Sistema central de climatização 0,10 Inexistência de rede pública ou privada de electricidade 0,10
Qualidade construtiva Até 0,10 Inexistência de rede
pública ou privada de esgotos
0,05
Inexistência de elevador (es) e/ou escada (s) rolante (s)
0,03 Inexistência de ruas
pavimentadas
0,03
Inexistência de elevador em edifícios com mais de 3 pisos 0,02 Estado deficiente de conservação Até 0,10 Localização e operacionalidade relativas Até 0,20 Localização e operacionalidade relativas Até 0,20 Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, activas ou passivas 0,10
Com o Orçamento para 2007, o n.º 2 do artigo 43º do CIMI sofreu o seguinte aditamento: “ n) Considera-se haver localização e operacionalidade relativas quando o
prédio ou parte do prédio se situa em local que influencia positiva ou negativamente o respectivo valor de mercado ou quando o mesmo é beneficiado ou prejudicado por características de proximidade, envolvência e funcionalidade, considerando-se para esse efeito, designadamente a existência de telheiros, terraços e a orientação da construção.
o) Considera-se haver utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, activas ou passivas, quando o prédio utiliza energia proveniente de fontes renováveis, ou aproveita águas residuais tratadas ou águas pluviais, ou ainda quando foi construído utilizando sistemas solares passivos.”
De acordo com o n.º 3 deste mesmo artigo, também aditado com o OE/2007, cabe à CNAPU, como já vimos anteriormente, estabelecer as orientações necessárias para a definição da qualidade de construção, localização excepcional, estado deficiente de conservação e localização e operacionalidade relativas, assentes em fundamentos técnico-científicos adequados:
Qualidade construtiva - Qualidade do Projecto
- Nível de qualidade dos revestimentos /acabamentos
- Nível de qualidade, nomeadamente, de segurança, incêndio, domótica, isolamento térmico e acústico;
Localização Excepcional
- Vistas panorâmicas: para o mar, rios, montanhas, zonas verdes, outros elementos visuais, naturais ou artificiais
- Enquadramento urbanístico
Localização e operacionalidade relativas Majorativos ou minorativos
- Orientação do prédio - Localização do Piso;
Tabela 9. - Elementos de qualidade e conforto
Majorativos: Minorativos
Qualidade ambiental- poluição atmosférica, sonora ou outra Acessibilidades fora do normal Elementos visuais, naturais ou artificiais (etar, cemitérios); Áreas especiais, nomeadamente,
telheiros, terraços.
Ausência ou menor qualidade de infra-estruturas/equipamentos de apoio e lazer no condomínio fechado.
Estado deficiente de conservação - Elementos estruturais;
- Cobertura
- Revestimentos de pisos, paredes e tectos; - Caixilharias e portas
- Canalizações e instalações eléctricas - Condições de salubridade e higiene
Cv = coeficiente de vetustez
Este coeficiente, de acordo com o artigo 44º do CIMI, é função do n.º inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, quando exista, ou da data da conclusão das obras de edificação de acordo com a tabela a seguir apresentada e aplica-se à avaliação de todas as primeiras transmissões de bens ocorridas após a entrada em vigor do Código:
Tabela 10. - Coeficiente de vetustez
Anos Coeficiente de vetustez
antes do OE/2007 Anos
Coeficiente de vetustez com o OE/07 (a partir de 1 de Julho de 2007) Menos de 3 1 Menos de 2 1 3 a 5 0,98 2 a 8 0,90 6 a 10 0,95 9 a 15 0,85 11 a 15 0,90 16 a 25 0,80 16 a 20 0,85 26 a 40 0,75 21 a 30 0,80 41 a 50 0,65 31 a 40 0,75 51 a 60 0,55 41 a 50 0,65 Mais de 60 0,40 51 a 60 0,55 61 a 80 0,45 Mais de 80 0,35 Exemplo 3:
Considere-se um apartamento com 8 anos localizado na Av. Dr. Lourenço Peixinho em Aveiro, com 120m2 de área bruta privativa, parqueamento na cave com 25 m2, sótão para arrumos com 70m2, sistema central de climatização, piscina colectiva, com um coeficiente de localização de 2 e um custo médio de construção de 492€. Pretende-se determinar o VPT.
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Assim, Vc = 615€ (492+123) Aa = 120m2 Ab = (25+70m2)x0,30 = 28,5 Ca = 1 Cl = 2 Cq = 1,09 Cv = 0,90 Assim, Vt = 179.190€4.1.2. Dos terrenos para construção
De acordo com o artigo 45º do CIMI, o VPT dos terrenos para construção é “o somatório do valor da área de implantação28 do edifício a construir, que é a situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do valor do terreno adjacente à implantação”, valor este calculado nos termos do artigo 40º n.º 4.29
Exemplo 4:
Calcular o VPT de um lote de terreno para construção localizado na Sá Barrocas, Freguesia da Vera Cruz, em Aveiro, com a área total de 380m2, onde está autorizada a construção de edifício para habitação, com área bruta de construção de 1.810m2 e área bruta dependente de 408m2 e considerando um Vc de 612,50€, coeficiente de localização 1,85, coeficiente de qualidade e conforto de 0,12 e a percentagem para cálculo da área de implantação é 32%.
Deste modo, temos,
Vt = Vc x (A x % + (Ac +Ad)) x Cl x Ca x Cq Vt= 612,50 x (1.524,4 x 32,00 + (0+0)) x 1,85 x 1x 1,12 Vt = 619.080€ Onde, A = 1.524,4 Aa = 1.402 Ab = 122,4 Ac e Ad = 0
28 O valor da área de implantação varia entre 15% e 45% do valor das edificações autorizadas.
29 De acordo com este artigo, a área do terreno livre do edifício resulta da diferença entre a área total do
terreno e a área de implantação da construção ou construções e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros, aplicando-se-lhe, até ao limite de duas vezes a área de implantação (Ac), o coeficiente de 0,025 e na área excedente ao limite de duas vezes a área de implantação (Ad) o de 0,005.
4.1.3. Dos prédios da espécie “outros”
O artigo 46º do CIMI refere nas suas disposições que na avaliação dos prédios da espécie “outros”, o VPT é determinado nos termos do artigo 38º do CIMI com as adaptações necessárias (por exemplo: no caso de edifícios - escolas, hospitais, salas de espectáculos).
No caso de não ser possível utilizar as regras estabelecidas no artigo 38.º (exemplo: estações de metropolitano, barragens, estações de tratamento, condutas, parques de campismo, recintos desportivos, igrejas, aeroportos), o perito avaliador deve utilizar o método do custo adicionado do valor do terreno, consubstanciado na fórmula que a seguir se apresenta:
Onde:
V = valor do imóvel T = valor do terreno
C = custo da construção (custo directo)
E = custos dos projectos, licença, fiscalização, administrativos, F = encargos financeiros
L = margem de lucro
Já os terrenos (exemplo: pedreiras, aterros sanitários, cemitérios), são avaliados tomando em consideração o seu valor unitário correspondente ao que resulta da aplicação do coeficiente 0,005 referido no n.º 4 do artigo 40.º ao produto do valor base dos prédios edificados pelo coeficiente de localização.
Assim,
Onde:
Vt = valor do terreno
Vc = valor base dos terrenos edificados Cl = coeficiente de localização
A = área do terreno
Exemplo 5:
Pretende-se determinar o VPT de um terreno destinado à exploração de pedra numa zona do interior do país com 5000m2 e em que:
Vc =500€ Cl = 1.30 A = 5000m2
Então, Vt = 500x1,3x0,005x5000 Vt = 16.250€
Os diversos exemplos apresentados, demonstram que o actual modelo assenta em regras objectivas que conjugam factores de avaliação gerais, comuns a todos os prédios (Vc, Cl), e específicos ou individuais (A, Ca, Cq, Cv), representando, por isso, uma solução inovadora no nosso sistema fiscal em matéria de determinação do valor dos prédios urbanos, tendo sido intenção do legislador fixar o VPT dos imóveis entre 80% a 90% dos respectivos valores de mercado.
Contudo, o CIMI não prevê qualquer limitação que impeça que o VPT de um prédio em concreto encontrado segundo tal forma não ultrapasse o seu valor de mercado ou, no sentido oposto, que o valor fiscal de alguns prédios, nomeadamente os de maior valor de mercado não se situe bastante abaixo do limite mínimo da percentagem acima referida.
Por esta razão, este novo regime deve-se ir aperfeiçoando à medida que tal se revele necessário, para que os seus elementos possam acompanhar a própria evolução do mercado imobiliário.30
Nos países onde o mercado imobiliário é transparente e as estatísticas são organizadas e fiáveis, o valor fiscal dos prédios é fixado com base nos valores de mercado praticados na localidade em que se situa o prédio a avaliar (em caso algum o valor fiscal do prédio pode ultrapassar o respectivo valor de mercado).
4.2. Taxas
Neste domínio o CIMI consagrou um tratamento diferenciado para os prédios que já foram objecto de avaliação de acordo com novas regras e os restantes. Claro que a esta discriminação positiva está subjacente a ideia de que, das novas avaliações resultarão VPT mais elevados.
Deste modo, segundo o artigo 112º do CIMI, as taxas a aplicar são as que a seguir se enunciam:
Para os prédios avaliados no antigo regime, não obstante a sua actualização com base em coeficientes de desvalorização da moeda que ocorreu com a entrada em vigor da reforma do património, as taxas do IMI são:
_rústicos: 0,8%
_urbanos: 0,4% a 0,8%
Para os prédios urbanos avaliados de acordo com novas regras, as taxas a aplicar ao VPT serão de 0,2% a 0,5%.
30 O artigo 62º do CIMI é um exemplo da evolução de que se pretende na medida em que refere que os
coeficientes de localização, as percentagens do valor dos terrenos face às áreas de edificação autorizadas e os coeficientes majorativos aplicáveis às moradias devem ser revistos trienalmente, devendo fixar-se anualmente o custo de construção por m2.
Para os prédios que sejam propriedade de entidades que tenham domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável, constantes de lista aprovada por Portaria do Ministro das Finanças31, a taxa do imposto será de 1%, sendo elevada para 2% nos casos de prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um ano (pela redacção anterior ao OE/2007 aplicava-se uma taxa de 5%).
São os Municípios, mediante deliberação da Assembleia Municipal, que fixam a taxa a aplicar em cada ano, dentro dos intervalos acima mencionados, devendo comunicar à DGCI até 30 de Novembro, sob pena de a referida entidade aplicar as taxas mínimas.
Com o OE/2007, prevê-se ainda que os Municípios possam reduzir até 50% a taxa aplicável aos prédios classificados como de interesse público, de valor municipal ou património cultural, excepto quando estes já estiverem abrangidos pela n) do n.º 1 do artigo 40º do EBF32.
Importa referir ainda que o legislador face ao aumento generalizado do VPT dos prédios urbanos resultante da sua actualização automática, entendeu introduzir uma cláusula de salvaguarda, segundo a qual o aumento da colecta do imposto resultante dessa actualização não pode exceder por prédio os seguintes valores anuais adicionados à colecta da CA/ IMI devido no ano anterior:
2004 - € 60 2005 - € 75 2006 - € 90 2007 - € 105 2008 - € 120
31 Portaria n.º 150/2004, de 13 de Fevereiro, “Países com regime fiscal privilegiado”.
32 O artigo 40º n.º 1 n) do EBF refere que estão isentos de IMI “Os prédios classificados como monumentos
nacionais e os prédios individualmente classificados como de interesse público, de valor municipal ou património cultural, nos termos da legislação aplicável".
4.3. Liquidação
De acordo com o artigo 113º do Código, o IMI é liquidado anualmente com base nos VPT dos prédios e é devido pelo respectivo proprietário em 31 de Dezembro do ano a que o mesmo respeita. A liquidação é efectuada nos meses de Fevereiro e Março do ano seguinte.
A liquidação do imposto33 fica suspensa (artigo 118º do CIMI):
Durante 30 dias contados a partir da notificação da primeira avaliação ou enquanto não se tornar definitivo o resultado da segunda avaliação, quando solicitada;
No caso dos prédios destinados a habitação própria e permanente e dos prédios de reduzido valor patrimonial de SP de baixos rendimentos, enquanto não for decidido o pedido de isenção apresentado pelo mesmo.
4.4. Fiscalização
A implementação das medidas previstas para a reforma dos impostos sobre o património, alicerçou-se numa inovação e reengenharia nos métodos de gestão dos novos impostos e no controlo do cumprimento das obrigações declarativas dos contribuintes, nomeadamente ao nível do sistema informático, permitindo aos contribuintes o acesso via internet à sua situação tributária e o cumprimento, por essa via, de todas as suas obrigações fiscais, bem como o envio de todo o tipo de requerimentos e actualização de dados.
Por outro lado, o sistema de controlo inspectivo permite a detecção automática das situações de incumprimento das obrigações fiscais dos SP e, em muitos casos, a sua correcção automatizada, convertendo o sector do imobiliário e sectores conexos nos mais eficazmente controlados pela AF.
33 Os sistemas de liquidação assentam num princípio de desburocratização, desmaterializando as declarações
