4. A Tributação da Propriedade dos Imóveis: o IM
4.1. A avaliação dos prédios urbanos
4.1.1. Dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços
É no cálculo do VPT que radicam as diferenças mais significativas entre a nova legislação e a que deixou de vigorar. Assim, é no artigo 38º do CIMI que nos aparece a fórmula de determinação daquele valor. Segundo este normativo, a determinação do VPT dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão:
Onde,
Vt - valor patrimonial tributário
Vc - valor base dos prédios edificados (artigo 39º do CIMI)
A - área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação (artigo 40º do CIMI)
Ca - coeficiente de afectação ou destino do prédio (artigo 41º CIMI) Cl - coeficiente de localização (artigo 42º do CIMI)
Cq - coeficiente de qualidade e conforto (artigo 43º do CIMI) Cv - coeficiente de vetustez (artigo 44º do CIMI)
Importa agora analisar o significado de cada uma destas variáveis: Vc = valor base dos prédios edificados
De acordo com o artigo 39º do CIMI o Vc corresponde ao valor21 médio de construção por m2 adicionado do valor do m2 do terreno de implantação, fixado em 25% daquele valor, tendo sido fixado pela CNAPU o valor do m2 em 492€, conforme Portaria n.º 16-A/ 2008, de 9 de Janeiro (o valor para 2008 não sofreu qualquer alteração face ao anteriormente estabelecido para 2007 pela Portaria 1433- C/2006, de 29 de Dezembro)22. O valor médio de construção determina-se tendo em consideração os encargos directos e indirectos suportados na construção do edifício, tais como os relativos a materiais, mão-de-obra, equipamentos, administração, energia, comunicações e outros consumíveis.
Diremos, então, fazendo a interpretação do referido artigo, que o Vc actualmente em vigor é de 615€ (492€ x 1,25).
A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação Segundo o artigo 40º do CIMI, A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad,23 onde,
Aa - corresponde à área bruta privativa que é a superfície total, medida pelo
perímetro exterior e eixos das paredes do edifício /fracção, inclui varandas privativas fechadas24, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou fracção, a que se aplica coeficiente 1.
Ab - corresponde às áreas brutas dependentes que são as áreas cobertas e fechadas25
de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção, considerando-se para esse efeito locais
21 A redacção anterior ao OE/2007, falava em “custo médio de construção”.
22 O custo médio de construção por m2 que vigorou em 2003 e 2004 foi de 480€, em conformidade com a
Portaria n.º 982/2004 de 4 de Agosto. Em 2005, pela Portaria 99/2005, de 17 de Janeiro - II Série nº 11 e em 2006, pela Portaria 90/2006, de 27 de Janeiro. foi de 490€.
23 Com a redacção anterior ao OE/2007, A = Aa + Ab + Ac + Ad.
24 Redacção dada com OE/2007. Note-se que já antes do OE/2007 a AF, em instruções administrativas –
Circular 15/2004, de 30 de Novembro - veio a explicitar que apenas as varandas fechadas eram de considerar como área bruta privativa, pelo que todas as varandas privativas abertas entram para o cálculo da área bruta dependente.
acessórios as garagens e parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas desde que não integrados na área bruta privativa, a que se aplica coeficiente 0,30.
Caj – representa o coeficiente de ajustamento de áreas. Este coeficiente foi
introduzido pelo artigo 78º da Lei n.º 53-A/2006, o que implicou o aditamento de um novo artigo ao CIMI – o artigo 40º-A. Este coeficiente é variável em função de escalões de área e calculado de acordo com a mesma metodologia, independentemente da afectação do prédio. Assim, de acordo com este artigo, temos:
Tabela 2. - Caj para os prédios cuja afectação seja a habitação
Aa + 0,3 Ab Caj
≤ 100 1,00
> 100 - 160 0,90
> 160-220 0,85
> 220 0,80
Tabela 3. - Fórmulas de ajustamento de áreas Fórmulas de ajustamento de áreas 1º
Escalão Se Aa + 0,3 Ab ≤ 100 m2 (Aa + 0,3 Ab) x 1,0
2º
Escalão Se 100 < (Aa + 0,3 Ab) ≤ 160 m2 100 x 1,0 + 0,90 x (Aa + 0,3 Ab–100)
3º
Escalão Se 160 < (Aa + 0,3 Ab) ≤ 220 m2 100 x 1,0 + 0,90 x (160-100)+0,85 x (Aa + 0,3 Ab - 160)
4º
Tabela 4. - Caj para os prédios cuja afectação seja o comércio, serviços, estacionamento coberto, individual ou colectivo, fechado ou aberto
Aa + 0,3 Ab Caj
≤ 100 1,00
> 100 - 500 0,90
> 500-1000 0,85
> 1000 0,80
Tabela 5. - Caj para os prédios cuja afectação seja a indústria
Aa + 0,3 Ab Caj
≤ 400 1,00
> 400 - 1000 0,90
> 1000-3000 0,85
> 3000 0,80
Ac - corresponde à área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de
implantação, a que se aplica o coeficiente 0,025.
Ad – corresponde à área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a
área de implantação, ou seja, três vezes aquela área, a que se aplica coeficiente 0,005.
Define-se como área do terreno livre do edifício ou fracção a diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção e inclui, por exemplo: jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e logradouros.
Note-se que a nova redacção do artigo 40º do CIMI, bem como o artigo 40ºA, apenas entrou em vigor em 1 de Julho de 2007.
Ca = coeficiente de afectação ou destino do prédio
Este coeficiente depende do tipo de utilização dos prédios edificados de acordo com a seguinte tabela, constante do artigo 41º do CIMI:
Tabela 6. - Coeficiente de afectação ou destino do prédio
Tipo de utilização Coeficientes
Comércio 1,20
Serviços 1,10
Habitação 1
Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados
0,70
Armazéns e actividade industrial 0,60
Estacionamento coberto 0,40
Prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade
0,45
Estacionamento não coberto 0,08
Comércio e serviços em construção tipo industrial 0,80
Estacionamento coberto e fechado 0,40
Estacionamento coberto e não fechado 0,15
Arrecadações e arrumos 0,35
Os últimos quatro tipos de utilização dos prédios foram introduzidos com o OE/2007, e entraram em vigor em 1 de Julho de 2007.
Cl = coeficiente de localização
Em conformidade com o artigo 42º do CIMI, o legislador na fixação do coeficiente de localização teve em consideração as seguintes características:
- Acessibilidades (vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítima);
- Proximidade de equipamentos sociais (escolas, serviços públicos e comércio); - Serviços transportes públicos; e
Este coeficiente varia entre 0,4 e 2, podendo ser reduzido para 0,35 em situações de edificação dispersa em meio rural e ser elevado até 3 em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.
Por outro lado, os coeficientes a aplicar em cada zona homogénea do Município podem variar conforme se trate de edifícios destinados à habitação, comércio, indústria ou serviços.
Deste modo, o zonamento consiste na determinação das zonas homogéneas a que se aplicam os diferentes coeficientes de localização do Município e as percentagens a que se refere o n.º 2 do artigo 45º do CIMI26.
Consoante as diversas situações e com base no zonamento existente, os peritos terão que adoptar diferentes procedimentos para a determinação do novo zonamento.
Assim, quando os valores de coeficiente de localização atribuídos conduzirem a VPT entre 85% a 90% do valor de mercado, verifica-se a manutenção das zonas e coeficiente de localização.
26 O artigo 45º do CIMI trata do VPT dos terrenos para construção e refere no seu n.º 2 que “O valor da área
Já quando os valores de coeficientes de localização atribuídos não representarem valores entre os 85% a 90% do valor de mercado, os peritos devem apresentar propostas devidamente fundamentadas, para a criação de novos valores de coeficientes de localização e de novas zonas.
Nestes casos o perito fundamentará a sua decisão com base numa amostra constituída por elementos de prédios, por coeficientes de localização distintos, numa zona, devendo as restantes zonas de mesmo coeficiente de localização possuir, no mínimo, os elementos de um prédio.
De seguida, analisamos alguns exemplos onde se evidencia a influência do Caj na determinação do Cl27. Aa + 0,3 Ab Caj ≤ 100 1,00 > 100 - 160 0,90 > 160-220 0,85 > 220 0,80 Exemplo 1 Se Aa + 0,3 Ab = 90 m2 90 x 1 = 90 Se Aa + 0,3 Ab = 162 m2 100x 1,0 + 0,90 x (160-100)+ 0,85 x (162-160)+ 100 + 54 + 1,7 = 155,7 m2 Se Aa + 0,3 Ab = 400 m2 100 x 1,0 + 0,90 x (160-100)+ 0,85 x (220-160)+ 0,80 x (400-220) 100 + 54 +51 + 144 = 349 m2
Exemplo 2
Moradia com 150m² de área bruta privativa, garagem de 20m², parqueamento coberto com 12m² e arrecadação com 8m²: Aa = 150 m² Ab = 20 + 12 + 8 = 40 x 0,3 = 12 m² A = Aa + 0,3 x Ab A = 150 + 12 = 162 m² Como Aa + 0,3 x Ab = 162 m² A = (100 x 1) + [(160 - 100) x 0,9 ] +[(162-160) x 0,85] 100 1.º Escalão 54 2.º Escalão 1,7 3.º Escalão Aa + 0,3 x Ab 162 m² – 155,7 m² = 6,3 m²
Cq = coeficiente de qualidade e conforto
Como refere o artigo 43º do CIMI, o coeficiente de qualidade e conforto é aplicado ao valor base do prédio edificado, podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5 e obtém- se adicionando à unidade os coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos que constam da seguinte tabela (com o OE/2007 foram introduzidos novos coeficientes de qualidade e conforto):
Tabela 7. - Coeficiente de qualidade e conforto nos prédios urbanos destinados à habitação Elementos de qualidade e conforto
Majorativos Minorativos
Descrição Coeficiente Descrição Coeficiente
Moradias Unifamiliares Até 0,20 Inexistência de cozinha 0,10
Localização em
condomínio fechado
0,20 Inexistência de instalações
sanitárias
0,10
Garagem individual 0,04 Inexistência de rede pública ou
privada de água
0,08
Garagem colectiva 0,03 Inexistência de rede pública ou
privada de electricidade
0,10
Piscina individual 0,06 Inexistência de rede pública ou
privada de gás
0,02
Piscina colectiva 0,03 Inexistência de rede pública ou
privada de esgotos
0,05
Campo de ténis 0,03 Inexistência de ruas
pavimentadas
0,03 Outros equipamentos de
lazer
0,04 Inexistência de áreas inferiores
às regulamentares
0,05
Qualidade construtiva Até 0,15 Inexistência de elevador em
edifícios com + de 3 pisos
0,02
Localização excepcional Até 0,10 Estado deficiente de
conservação Até 0,10 Sistema central de climatização 0,03 Localização e operacionalidade relativas Até 0,05 Elevadores em edifícios de menos de 4 pisos 0,02 Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, activas ou passivas Localização e operacionalidade relativas Até 0,05
Tabela 8. - Coeficiente de qualidade e conforto nos prédios urbanos destinados a comércio, indústria e serviços
Elementos de qualidade e conforto
Majorativos Minorativos
Descrição Coeficiente Descrição Coeficiente
Localização em centro comercial 0,25 Inexistência de instalações sanitárias 0,10 Localização em edifícios destinados a escritórios 0,10 Inexistência de rede pública ou privada de água 0,08 Sistema central de climatização 0,10 Inexistência de rede pública ou privada de electricidade 0,10
Qualidade construtiva Até 0,10 Inexistência de rede
pública ou privada de esgotos
0,05
Inexistência de elevador (es) e/ou escada (s) rolante (s)
0,03 Inexistência de ruas
pavimentadas
0,03
Inexistência de elevador em edifícios com mais de 3 pisos 0,02 Estado deficiente de conservação Até 0,10 Localização e operacionalidade relativas Até 0,20 Localização e operacionalidade relativas Até 0,20 Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, activas ou passivas 0,10
Com o Orçamento para 2007, o n.º 2 do artigo 43º do CIMI sofreu o seguinte aditamento: “ n) Considera-se haver localização e operacionalidade relativas quando o
prédio ou parte do prédio se situa em local que influencia positiva ou negativamente o respectivo valor de mercado ou quando o mesmo é beneficiado ou prejudicado por características de proximidade, envolvência e funcionalidade, considerando-se para esse efeito, designadamente a existência de telheiros, terraços e a orientação da construção.
o) Considera-se haver utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, activas ou passivas, quando o prédio utiliza energia proveniente de fontes renováveis, ou aproveita águas residuais tratadas ou águas pluviais, ou ainda quando foi construído utilizando sistemas solares passivos.”
De acordo com o n.º 3 deste mesmo artigo, também aditado com o OE/2007, cabe à CNAPU, como já vimos anteriormente, estabelecer as orientações necessárias para a definição da qualidade de construção, localização excepcional, estado deficiente de conservação e localização e operacionalidade relativas, assentes em fundamentos técnico-científicos adequados:
Qualidade construtiva - Qualidade do Projecto
- Nível de qualidade dos revestimentos /acabamentos
- Nível de qualidade, nomeadamente, de segurança, incêndio, domótica, isolamento térmico e acústico;
Localização Excepcional
- Vistas panorâmicas: para o mar, rios, montanhas, zonas verdes, outros elementos visuais, naturais ou artificiais
- Enquadramento urbanístico
Localização e operacionalidade relativas Majorativos ou minorativos
- Orientação do prédio - Localização do Piso;
Tabela 9. - Elementos de qualidade e conforto
Majorativos: Minorativos
Qualidade ambiental- poluição atmosférica, sonora ou outra Acessibilidades fora do normal Elementos visuais, naturais ou artificiais (etar, cemitérios); Áreas especiais, nomeadamente,
telheiros, terraços.
Ausência ou menor qualidade de infra-estruturas/equipamentos de apoio e lazer no condomínio fechado.
Estado deficiente de conservação - Elementos estruturais;
- Cobertura
- Revestimentos de pisos, paredes e tectos; - Caixilharias e portas
- Canalizações e instalações eléctricas - Condições de salubridade e higiene
Cv = coeficiente de vetustez
Este coeficiente, de acordo com o artigo 44º do CIMI, é função do n.º inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, quando exista, ou da data da conclusão das obras de edificação de acordo com a tabela a seguir apresentada e aplica-se à avaliação de todas as primeiras transmissões de bens ocorridas após a entrada em vigor do Código:
Tabela 10. - Coeficiente de vetustez
Anos Coeficiente de vetustez
antes do OE/2007 Anos
Coeficiente de vetustez com o OE/07 (a partir de 1 de Julho de 2007) Menos de 3 1 Menos de 2 1 3 a 5 0,98 2 a 8 0,90 6 a 10 0,95 9 a 15 0,85 11 a 15 0,90 16 a 25 0,80 16 a 20 0,85 26 a 40 0,75 21 a 30 0,80 41 a 50 0,65 31 a 40 0,75 51 a 60 0,55 41 a 50 0,65 Mais de 60 0,40 51 a 60 0,55 61 a 80 0,45 Mais de 80 0,35 Exemplo 3:
Considere-se um apartamento com 8 anos localizado na Av. Dr. Lourenço Peixinho em Aveiro, com 120m2 de área bruta privativa, parqueamento na cave com 25 m2, sótão para arrumos com 70m2, sistema central de climatização, piscina colectiva, com um coeficiente de localização de 2 e um custo médio de construção de 492€. Pretende-se determinar o VPT.