a) necessidade de autorizações governamentais para o exercício das atividades e histórico de relação com a administração pública para obtenção de tais autorizações
Nossas atividades estão sujeitas a leis nas três esferas de poder, bem como determinados regulamentos, zoneamentos, licenças e autorizações aplicáveis referentes a construção e operação de nossos empreendimentos. Determinadas licenças de construção e operação devem ser renovadas periodicamente. O setor imobiliário brasileiro está sujeito a extensa regulamentação relativa a edificações, zoneamento, uso e ocupação do solo, e proteção ao meio ambiente, expedida por autoridades federais, estaduais e municipais, que afetam tanto a aquisição de terrenos como impõem limitações às possibilidades de construção e atividades permitidas nos imóveis, conforme sua localização. Nesse aspecto a regulamentação na esfera municipal mostra-se especialmente relevante.
A realização de empreendimentos imobiliários é sujeita a regras locais de zoneamento, que exige do empreendedor a obtenção de licenças específicas (tanto ambientais como de construção). Somos obrigados a obter aprovação de autoridades governamentais nas esferas federais, estaduais e municipais, conforme as peculiaridades de cada empreendimento.
A necessidade de obtenção de licenças ambientais e adequação às suas exigências para cada empreendimento pode acarretar atrasos na sua consecução, fazendo com que incorramos em custos extra significativos para atendê-las. Eventualmente, tais adequações e exigências podem inviabilizar ou restringir severamente as atividades de construção em regiões ou áreas ambientalmente sensíveis, ou mesmo o desenvolvimento de determinadas atividades em imóveis localizados em ditas regiões ou áreas.
Ainda, tendo em vista o tempo de desenvolvimento necessário a projetos imobiliários, há o risco de edição de novas leis ou regulamentos ou mesmo novas tendências de interpretações pelos respectivos órgãos reguladores e fiscalizadores, das normas existentes, podendo afetar adversamente os resultados operacionais de nossos empreendimentos em fase de aprovação ou implementação. Abaixo a relação de licenças necessárias para obtenção de autorizações para funcionamento:
Orgão Licenças Descrição
Aprovação na Prefeitura
Alvará Aprovação do projeto arquitetônico para o licenciamento prévio da construção de uma edificação. O Alvará dá autorização para que a obra seja iniciada, após o projeto ter sido aprovado.
Alvará de funcionamento
O Auto de Licença de Funcionamento, conhecido popularmente como Alvará de Funcionamento autoriza o funcionamento de atividades comerciais, industriais, institucionais, de prestação de serviços e similares pretendidas pelo interessado.
Aprovação de projeto
Conjunto de análises a que é submetido determinado projeto arquitetônico, até que seja emitido o documento de licença, denominado Alvará, autorizando sua incorporação e/ou construção.
7.5 - Efeitos relevantes da regulação estatal nas atividades
Habite-se
Auto de conclusão da obra, lavrado pelo poder público municipal, que atesta a habitabilidade da mesma. A emissão do documento implica em vistorias no local, quando se verifica se a obra foi executada de acordo com o projeto aprovado, e também se atende a vários requisitos legais (parecer do Corpo de Bombeiros, das companhias de energia elétrica, água e gás, entre outras). 2. Autorização dada pela prefeitura para que se possa ocupar e utilizar um imóvel recém-construído ou reformado. A autorização só é emitida depois de o imóvel ter sido vistoriado por fiscais de obra (que comparam a construção com o projeto aprovado) e de serviços públicos (corpo de bombeiros, companhia de luz, água e esgoto).
RIU
Relatório de Impacto Urbano – RIU é um documento elaborado pelo empreendedor no qual
ele apresenta os impactos previsíveis do empreendimento, tendo em vista as peculiaridades da área onde sua instalação é pleiteada, de modo a permitir a indicação das medidas mitigadoras dos impactos negativos e daquelas que venham potencializar os impactos positivos do empreendimento.
Orgão ambiental
CEI
Cadastro específico do Instituto Nacional do Seguro Social - (INSS), referente à obra. É o cadastro administrado pelo INSS - Instituto Nacional do Seguro Social para as empresas ou equiparadas, desobrigadas da inscrição no CNPJ pela legislação previdenciária, objetivando a identificação do contribuinte junto ao INSS.
EIA
Estudo de Impacto Ambiental - Relatório técnico onde se avaliam as consequências para o ambiente decorrentes de um determinado projeto. Nele encontram-se identificados e avaliados de forma imparcial e meramente técnica os impactos que um determinado projeto poderá causar no ambiente, assim como apresentar medidas mitigadoras.
LAS Licença Ambiental Simplificada - Geralmente solicitada para pequenas obras como extensão de rede de esgoto, água, etc.; ou até mesmo para licenciar a construção de grandes condomínios, o que define é a legislação municipal.
LI Licença de instalação - licença ambiental para início da obra
LO Licença de Operação - licença ambiental para início das atividades
LP Licença prévia - licença ambiental para início da aprovação da obra
Cartório de Registro de Imóveis
Matrícula
A matrícula é ato obrigatório para todos os bens imóveis, e será criada quando for feito o primeiro registro de um determinado bem. Nela deverão constar todas as informações relativas ao imóvel, como os antigos proprietários, quando foi feita a primeira matrícula e a situação do bem, ou seja, se há sobre ele algum ônus real, como hipoteca, por exemplo.
Matrícula vintenária A certidão vintenária abrange o histórico do imóvel durante os últimos vinte anos. O que caracteriza a vintenária é o tempo de registro computado a partir da abertura da matrícula.
Aprovação no Corpo de Bombeiros
ART
Anotação de Responsabilidade Técnica. A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) é o instrumento através do qual o profissional registra as atividades técnicas solicitadas através de contratos (escritos ou verbais) para o qual o mesmo foi contratado. A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) é um documento constituído por formulário padrão a ser preenchido através do sistema Creanet Profissional, cujo preenchimento é de responsabilidade do profissional devidamente habilitado com registro/visto no CREA-SC. A ART define, para os efeitos legais, o(s) responsável(is) técnico(s) pela execução de suas obras ou serviços, cargos ou funções visando o cadastramento de seu Acervo Técnico e a caracterização da responsabilidade técnica específica. Assim como, somente é considerada válida a ART quando estiver cadastrado no CREA, quitada e possuir as assinaturas originais do profissional e contratante, além de estar livre de qualquer irregularidade referente às atribuições do profissional que a anotou.
AVCB
Sigla de Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros. É o documento emitido pelo Corpo de Bombeiros local certificando que, durante a vistoria, a edificação possuía as condições de segurança contra incêndio, previstas pela legislação e constantes no projeto aprovado, estabelecendo um período de revalidação.
A Companhia, no âmbito da consecução de suas atividades, tem um relacionamento próximo com os órgãos governamentais. A obtenção das licenças descritas acima se dá no curso normal das atividades da Companhia de modo que nenhum atraso específico, autuação ou dificuldade na obtenção mereçam ser ressaltados.
7.5 - Efeitos relevantes da regulação estatal nas atividades
Os prazos para a obtenção das licenças obedecem o cronograma estimado pela Companhia para a consecução de seus projetos. No entanto, pelo fato de serem órgãos de diversas esferas administrativas e diversos estados e municípios, o tempo de obtenção de referidas licenças varia.
As leis que regram o uso e a ocupação do solo, bem como as restrições ambientais, tendem a se tornar mais severas, com o potencial de afetar negativamente nossos resultados operacionais.
Nossas atividades estão sujeitas a todo o sistema normativo mencionado acima, o que, frente à edição de novas normas do setor, podem vir a ter aumento de nosso custo e limitação de nosso desempenho. Locação de imóveis:
A locação de galpões industriais, condomínios logísticos e em shopping centers é regulada pela Lei de Locação, cujas principais características estão descritas abaixo:
• Revisão do valor do aluguel: Como regra geral (exceto por locações de shopping center e contratos
do tipo Built-to-Suit) o valor do aluguel mensal pode ser revisado para que acompanhe os valores de mercado praticados em imóveis semelhantes, a cada três anos, contados da assinatura do respectivo contrato de locação.
• Renovação compulsória do contrato de locação: Como regra geral (exceto por locações de
shopping center e contratos do tipo Built-to-Suit) nas locações não residenciais, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: (i) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; (iii) o locatário esteja explorando sua atividade, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
• Direito de Preferência na Aquisição do Imóvel: O locatário tem direito de preferência para aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros. O locatário preterido no seu direito de preferência somente poderá cancelar a venda do imóvel, feita sem observância ao direito de preferência, desde que o contrato esteja averbado na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis competente. Caso contrário o locatário poderá reclamar do alienante apenas indenização por perdas e danos.
• Alienação do imóvel durante a locação: O adquirente poderá denunciar o contrato de locação até
90 dias contados do registro da aquisição na matrícula do imóvel, junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis, concedendo ao locatário 90 dias para a desocupação do imóvel, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver registrado na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente ou em caso de disposição contratual neste sentido.
• Cessão de locação: A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e por escrito do locador, mesmo para empresas do mesmo grupo econômico.
• Encerramento e prorrogação da locação: Findo o prazo ajustado em contrato de locação não residencial, se o locatário continuar ocupando o imóvel por mais 30 dias sem oposição do locador, a locação será prorrogada por prazo indeterminado. Ocorrendo a prorrogação, qualquer das partes poderá denunciar o contrato a qualquer tempo mediante prévia comunicação por escrito, com 30 dias de antecedência. Todas as garantias contratuais prestadas pelo locatário, salvo estipulação
7.5 - Efeitos relevantes da regulação estatal nas atividades
em contrário, se estendem até a efetiva devolução do imóvel, mesmo em casos de prorrogação da locação por prazo indeterminado. Todavia, no caso de locações garantidas por fiança, se a locação for prorrogada por prazo indeterminado, o fiador pode exonerar-se mediante notificação com 120 dias de antecedência, caso em que o locatário terá 30 dias para substituir a garantia, sob pena de rescisão do contrato.
• Ação de despejo: O locatário poderá sofrer ação de despejo, em decorrência de (i) prática de infração legal ou contratual; (ii) da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, (iii) não substituição do fiador ou da garantia locatícia nos casos em que a lei permite que o locador exija essa substituição. As ações de despejo correrão pelo rito ordinário. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de quinze dias para a desocupação voluntária do imóvel. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força policial, inclusive arrombamento.
b) política ambiental da Companhia e custos incorridos para o cumprimento da regulação ambiental e, se for o caso, de outras práticas ambientais, inclusive a adesão a padrões internacionais de proteção ambiental:
Estamos em consonância com a legislação e normas ambientais vigentes, atuando em observância às questões ambientais em todas as fases de projeto e construção de nossos empreendimentos. Não aderimos a nenhuma norma de conduta específica ou padrões internacionais relativos à proteção ambiental. Com foco contínuo no crescimento sustentável, adotamos certas práticas para aumentar nosso comprometimento com a proteção do meio ambiente. Neste sentido, incentivamos, por meio de pesquisas no mercado, o desenvolvimento de projetos e de novas tecnologias que proporcionem a redução de resíduos, o uso racional de recursos naturais e a utilização de materiais ambientalmente corretos.
Em consequência da necessidade de atendimento à legislação ambiental, ao adquirir terrenos onde pretendemos desenvolver nossos projetos, procuramos considerar todos os aspectos ambientais necessários e aplicáveis, com ênfase para a eventual existência de mananciais, tipologia da cobertura vegetal e a localização destes terrenos quanto à ocorrência de áreas de preservação permanente no local. Este processo se dá antes da aquisição das áreas, durante o processo de due diligence realizada nos potenciais terrenos a serem adquiridos.
Além disto, a implantação de empreendimentos imobiliários normalmente acarreta a execução de terraplanagens, assim como, em muitos casos, a supressão ou poda de vegetação. Essas atividades dependem da prévia autorização dos órgãos ambientais. Como condições para emissão de tais autorizações, tais órgãos poderão exigir medidas compensatórias como, por exemplo, o plantio de novas árvores e até mesmo a aquisição de áreas de florestas com extensão no mínimo equivalente às áreas impactadas. Intervenções não autorizadas nessas áreas ou o corte ou poda de árvores protegidas caracterizam infração ambiental, sujeitando o responsável à responsabilização nas esferas civil, administrativa e criminal.
Nós desenvolvemos e construímos projetos em diversos estados do Brasil. Cada estado possui uma Secretaria do Meio Ambiente ou Agência Ambiental e fazemos toda a gestão necessária perante referidos órgãos, desde a compra do terreno até o licenciamento final dos projetos. Os órgãos ambientais têm adotado posturas cada vez mais severas com relação ao gerenciamento de questões ambientais e temos tido êxito no atendimento destas posturas.
7.5 - Efeitos relevantes da regulação estatal nas atividades
Em 21 de outubro de 2013 a LOG aderiu ao Green Building Council – GBC Brasil. Os GBCs estão presentes em mais de 80 países e o braço brasileiro é um dos mais atuantes e referência pelos avanços conquistados no país, ocupando o 4º lugar no ranking mundial. O GBC Brasil também é um dos membros do World Green Building Council, entidade supranacional que regula e incentiva a criação de Conselhos Nacionais como forma de promover mundialmente tecnologias, iniciativas e operações sustentáveis na construção civil. O GBC Brasil conta com o suporte de centenas empresas membros de diversos setores da indústria da construção. Todas elas apoiam as atividades da organização por estarem engajadas ou buscando se engajar no mercado da construção sustentável, seja por meio da adoção de práticas de construções verdes em suas instalações ou ofertando materiais e serviços eficientes e responsáveis do ponto de vista sócio ambiental.
Outras práticas ambientais: Energia
A LOG pauta sua atuação com a utilização de equipamentos eficientes e econômicos, como sensores de presença, lâmpadas e reatores que racionalizam o consumo de energia e reduzem os custos dos condomínios logísticos.
Água
A LOG utiliza plantas nativas no paisagismo de seus empreendimentos, capta água da chuva para irrigação, opta por bacias sanitárias de duplo acionamento e fechamento automático de torneiras. Práticas que racionalizam o consumo de água e diminuem os custos dos locatários.
Materiais
O uso de madeira certificada ou de reflorestamento nas obras da LOG e de acabamentos modulares diminui o desperdício de material e a produção de resíduos. A LOG ainda utiliza minerais de jazidas e lavras autorizadas, com o intuito de preservar florestas nativas.
Legislação Ambiental Federal, Estadual e Municipal aplicável a nossas atividades
As atividades por nós desenvolvidas sujeitam-se a diversas leis e regulamentos ambientais, emitidos nas esferas federal, estadual e municipal. Por vezes a legislação estadual e municipal estabelece padrões mais restritivos de atuação que a legislação federal, sendo certo que nossas atividades devem observar as exigências legais advindas dos três entes federativos.
Licenças e Autorizações Ambientais
Para o desempenho das nossas atividades, precisamos cumprir procedimentos de licenciamento ambiental que incluem a elaboração de avaliações de impacto ambiental antes da construção das nossas instalações e a implementação dos programas de redução, mitigação e compensação de impactos ambientais durante a construção e operação destas instalações.
7.5 - Efeitos relevantes da regulação estatal nas atividades
(“CONAMA”) nº 237/1997, compreende um sistema trifásico, no qual cada licença fica condicionada à emissão de sua precedente, conforme segue:
i) LP: concedida na fase preliminar do planejamento do empreendimento ou da
atividade, aprovando a sua localização e concepção; atestando a viabilidade ambiental e estabelecendo os requisitos básicos e condicionantes a serem atendidos nas próximas fases de sua implementação;
ii) LI: autoriza a instalação do empreendimento ou da atividade conforme as especificações constantes dos planos, dos programas e dos projetos aprovados, incluindo as medidas de controle ambiental e condicionantes, da qual constituem motivo determinante e;
iii) LO: autoriza a operação da atividade ou do empreendimento, após a verificação do efetivo cumprimento do que consta das licenças anteriores, com as medidas de controle ambiental e condicionantes determinadas para operação.
Buscamos nos manter regularizados quanto ao licenciamento ambiental de nossos empreendimentos. A construção e a manutenção das operações dos nossos projetos podem sofrer atraso/impacto devido à dificuldade ou à demora na obtenção das licenças necessárias, ou mesmo devido à nossa dificuldade de atendimento às exigências estabelecidas por órgãos ambientais, n o curso do processo de licenciamento.
A implantação de empreendimentos imobiliários normalmente acarreta a execução de terraplanagens, assim como, em muitos casos, a supressão ou poda de vegetação. Essas atividades dependem da prévia autorização dos órgãos ambientais competentes. Como condições para emissão de tais autorizações, tais órgãos poderão exigir medidas compensatórias como, por exemplo, o plantio de novas árvores e até mesmo a aquisição de áreas de florestas com extensão no mínimo equivalente às áreas impactadas. Intervenções não autorizadas nessas áreas ou o corte ou poda de árvores protegidas caracterizam infração ambiental, sujeitando o responsável à responsabilização nas esferas civil, administrativa e criminal.
Buscamos obter todas as licenças necessárias ao desenvolvimento das nossas atividades, assim como atender às condicionantes técnicas nelas previstas. A ausência de licenças ou autorizações dos órgãos ambientais competentes para o exercício de atividades potencialmente poluidoras sujeita o infrator a sanções criminais e administrativas que podem culminar em multas, bem como à responsabilidade pela reparação do dano ambiental na esfera civil.
A ausência de licenças ou de autorizações dos órgãos ambientais para construção, para alteração, para ampliação e para operação de atividades e/ou de empreendimentos potencialmente poluidores sujeita o infrator a sanções criminais e administrativas que podem culminar em multas de R$500,00 (quinhentos reais) a R$10.000.000,00 (dez milhões de reais). Independentemente das multas, podem incidir penalidades como embargo, desativação e demolição, dentre outras. Essas penalidades também são aplicáveis caso o empreendedor deixe de atender às condicionantes estabelecidas na licença ambiental. Contudo, cumpre destacar que a multa máxima apenas é imposta quando a conduta irregular enseja um grande risco ambiental, causando graves danos ao meio ambiente.
7.5 - Efeitos relevantes da regulação estatal nas atividades
Cadastro Técnico Federal
A Lei Federal nº 6.938/1981, que regulamenta a Política Nacional de Meio Ambiente, instituiu como instrumento de promoção ao meio ambiente o Cadastro Técnico Federal (“CTF”) do Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (“IBAMA”). Estão sujeitas ao registro no CTF as pessoas físicas ou jurídicas que se dedicam às atividades potencialmente poluidoras ou à extração, produção, transporte e comercialização de produtos potencialmente perigosos ao meio ambiente, assim como de produtos e subprodutos da fauna e flora, tal como a atividade de obras civis.
De acordo com a Lei Federal nº 6.938/1981, a ausência de registro perante o CTF sujeita o empreendedor às penalidades previstas na legislação aplicável.
Em 11 de abril de 2013 foi publicado no Diário Oficial da União a Instrução Normativa IBAMA n° 06 de 2013 com o objetivo de atualizar e confirmar os dados cadastrais, a obrigatoriedade do recadastramento do CTF/APP para todas as pessoas físicas e jurídicas inscritas no Cadastro Técnico Federal de Atividades Potencialmente Poluidoras e/ou Utilizadoras de Recursos Ambientais (CTF/APP).
Buscamos obter e manter regularizado os registros junto ao IBAMA necessários para a condução das