a) características do processo de produção Identificação, avaliação e aquisição de terrenos
Concentramos nossos esforços iniciais no estudo e entendimento das tendências demográficas, sociais e econômicas, para identificar as necessidades de cada mercado em que atuamos no lançamento de nossos produtos. Nossa política é adquirir terrenos que possam sofrer valorização e que tenham atratividade comercial impulsionados por sua localização diferenciada e por tendências econômicas, sociais e demográficas previamente identificadas. A aquisição de terrenos adequados e bem localizados é fundamental para a atratividade e precificação e, logo, lucratividade de nossos empreendimentos. Terrenos, em média, correspondem a 25% do investimento total em um empreendimento.
As oportunidades de aquisição de terrenos são geralmente oferecidas à nossa equipe dedicada à avaliação de novas áreas por agentes imobiliários especializados, por proprietários de terrenos interessados em se associar a um parceiro com conhecimento e experiência em construção e operação de imóveis comerciais ou por outras entidades do ramo.
Possuímos uma equipe multidisciplinar responsável pelo desenvolvimento de estudos de viabilidade de nossos empreendimentos. Cada potencial aquisição de terreno está sujeita à revisão financeira para determinar se obteremos retorno sobre o capital investido no empreendimento proposto. Para tal, avaliamos a propriedade do imóvel e se ele atende às exigências mínimas para o tipo de projeto que pretendemos desenvolver e, realizamos a auditoria legal e a revisão dos dados técnicos do imóvel em questão.
Utilizamos também pesquisas de mercado, tais como os relatórios emitidos pelas consultorias especializadas, tais como Colliers International, CBRE e outras, para mapear os principais concorrentes, como Prologis, GLP Brasil, Golgi, TRX e outros concorrentes locais, futuros concorrentes e a dinâmica de preço e de absorção bruta e líquida do mercado, além do tipo de produto que seria oferecido naquele mercado.
Ademais, são fatores adicionais considerados na seleção dos terrenos para a construção dos empreendimentos a viabilidade e a velocidade em que serão obtidas todas as licenças e outras aprovações regulatórias necessárias para o desenvolvimento do projeto.
A tomada de decisão para aquisição de um terreno é de responsabilidade do comitê de investimento, que se reúne sempre que necessário com base nas análises em curso.
A aquisição dos terrenos poderá se dar mediante a assinatura de: (i) instrumento de compra e venda; ou (ii) instrumento de permuta. Na permuta, o vendedor do terreno receberá uma determinada unidade imobiliária que fará parte de um consórcio de exploração, de onde serão distribuídos os resultados com base na participação de cada consorciado no empreendimento.
Com a permuta, reduzimos as nossas necessidades de capital e risco associados a aprovações e licenças do terreno. A Companhia não teve até o presente momento, a estratégia de efetuar aquisições de ativos prontos.
Nosso portfólio foi integralmente construído a partir da aquisição direta de terrenos ou de participações em empresas que possuíssem apenas terrenos para desenvolvimento.
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
Obtenção de licenças, autorizações e aprovações governamentais
O processo para a obtenção de aprovações municipais, estaduais e federais demora, em uma aprovação de projeto típico, de 10 a 24 meses para o processo de legalização, e 6 meses após conclusão da obra para obtenção do habite-se. As várias aprovações exigidas incluem autorizações de construção, retificação documental, planejamento e licenças ambientais, cujo cumprimento de suas exigências para obtenção pode ser particularmente trabalhoso no Brasil.
Buscamos obter todas as licenças e autorizações necessárias para os nossos empreendimentos imobiliários, observada a fase de desenvolvimento de cada empreendimento.
Construção
O gerenciamento e controle da execução de nossas obras são feitos pelo nosso corpo técnico. A Companhia acredita que seu corpo técnico possui ampla experiência em construção de condomínios logísticos de diferentes portes, bem como de strip malls, uma vez que o Grupo ao qual pertence tem uma prática de investimento em treinamento e desenvolvimento dos profissionais de produção em todos os níveis de estrutura organizacional. O referido gerenciamento tem como principais objetivos: garantir o controle da qualidade dos nossos produtos, controlar, integrar e padronizar as etapas do nosso processo produtivo, e promover um rígido controle dos custos na execução dos empreendimentos.
Parte da execução das nossas obras é realizada por meio da contratação de empresas prestadoras de serviços de construção, que possuem um histórico de relacionamento conosco. As empresas prestadoras de serviços de construção somente são contratadas após uma avaliação quanto a sua experiência, referências pessoais e profissionais. As prestadoras de serviços possuem qualificação e empregados especializados que são remunerados de acordo com a produtividade, o que se traduz em produtividade e eficiência, sobretudo em função de nossos produtos serem altamente padronizados. Com isto, conseguimos elevar nossa produtividade, bem como reduzir o tempo de execução dos nossos empreendimentos mantendo a qualidade.
Vale ressaltar que todo acompanhamento e gerenciamento dos empreendimentos são feitos pela Companhia, bem como os padrões de qualidade e estruturas são estabelecidos pela LOG, inclusive a utilização e monitoramento via sistema “MRV Obras”. O controle eficaz e tempestivo dos gastos aliados a uma ampla rede de fornecedores de longo relacionamento permite à Companhia realizar obras com custos muito eficientes, o que se traduz em uma maior rentabilidade sobre o capital investido. Nosso processo de construção é altamente padronizado e mecanizado, sendo realizado com base, primordialmente, em estrutura metálica e pilares de concreto. Os principais benefícios advindos da padronização do processo de construção é a otimização do nosso controle de custos, com a consequente redução dos custos operacionais; e a maior velocidade na execução dos empreendimentos. A adoção de um processo de compra de insumos com rígidos padrões de qualidade e seleção de fornecedores também constitui um importante elemento para a padronização do nosso processo construtivo para assegurar a qualidade de nossos produtos. Para mais informações, veja item 16.2 deste Formulário de Referência. Acreditamos que, comparativamente ao custo de construção de mercado estimado por nós ao redor de R$1.400 por metro quadrado de ABL, nosso custo orçado seja aproximadamente 18% menor, em R$1.145 e nosso custo executado seja ainda menor, de R$1.137 por metro quadrado de ABL (considera as obras LOG Goiânia, LOG Londrina, LOG Jundiaí, LOG Hortolândia, LOG Feira de Santana, LOG Via Expressa, LOG São Jose
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
Locação de imóveis
As locações são efetuadas primordialmente por meio de uma rede de corretores parceiros especializados nos mercados de atuação da Companhia. Estes corretores são remunerados com base no sucesso das negociações concluídas, segundo intervalos de prazo de contrato de locação. A remuneração é sempre balizada pelo valor mensal da locação, visando alinhar os interesses desses corretores com os da Companhia.
A LOG possui uma equipe de marketing e comercial interna, responsável pelo gerenciamento das atividades destes corretores, como também inteligência de mercado e relacionamento com nossos clientes. A equipe comercial interna também realiza locações de espaços, principalmente para clientes que já fazem ou fizeram parte da base de clientes da Companhia. Esta equipe comercial interna não possui remuneração comissionada, apenas salário base e remuneração variável com base em metas.
A equipe comercial possui um sistema de gestão de clientes e potenciais clientes, no qual ficam armazenados os dados referentes às discussões tidas com cada cliente e cliente em potencial.
A Companhia possui uma base bastante diversificada de clientes, sendo que nenhum cliente representou mais de 10% da nossa receita operacional líquida no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2017. No exercício social de 2017, quatro de nossas propriedades (Livorno I, Livorno II, Gaiolli e Sapucaias), estão integralmente locadas para um único inquilino (um inquilino diferente para cada um destes empreendimentos, porém cada inquilino com 100% do empreendimento locado para si), que respondeu por 7,18% de nossa receita operacional líquida do exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2017 – vide item 7.4 deste Formulário de Referência. Nossos cinco principais clientes representaram 24,86% da nossa receita líquida no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2017. A estratégia de diversificação de risco de carteira e de risco de indústria são dois dos principais pilares de atuação da Companhia.
O gráfico abaixo indica a composição de nossa carteira de clientes conforme o ramo de sua atividade, conforme a ABL de nosso portfólio, em 31 de dezembro de 2017:
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
A maioria dos contratos de locação firmados com nossos clientes possui prazos que variam de dois a dez anos.
Os contratos de locação firmados são geralmente regidos pela Lei de Locação (Lei nº 8.245/91). A Companhia possuía, em 31 de dezembro de 2017, 195 contratos de locação ativos, com prazo médio de 78 meses. Em 31 de dezembro de 2016 eram 167 contratos ativos.
Todos os contratos de locação celebrados com clientes privados contam com algum tipo de garantia para o pagamento em caso de inadimplência do cliente (por exemplo, carta fiança, seguro fiança, depósito caução e/ou fiador). Os contratos de locação com clientes que sejam autarquias ou entes públicos, que correspondiam a 8 contratos ativos em 31 de dezembro de 2017, não contavam com quaisquer garantias. A Companhia atua de forma efetiva para maximizar a eficiência financeira no processo de recebimento. Para isso a Companhia utiliza uma régua de cobrança que contempla ações, tais como: envio de e-mails, tele-cobranças, telegramas, negociação das dívidas, inclusão do CNPJ/CPF nas listas de proteção ao crédito e notificação judicial. Todas estas ações são aplicáveis ao fiador, quando aplicável. As negociações de dívida são realizadas com o aval da diretoria financeira, considerando o histórico do cliente e seu impacto para o negócio. As garantias podem ser executadas após conclusão das ações de cobrança.
Todos os contratos de locação preveem multa pelo encerramento antecipado do contrato unilateralmente pelo locatário, ou caso (i) o locatário deixe de pagar o aluguel e demais encargos da locação em seus respectivos vencimentos; (ii) o locatário ceda, subloque ou dê em comodato, total ou parcialmente, o imóvel, sem o prévio consentimento por escrito da Companhia; (iii) o locatário infrinja obrigações legais ou descumpra quaisquer das cláusulas, itens e/ou subitens do contrato de locação; (iv) o locatário seja considerado, a critério da Companhia, reincidente em práticas sujeitas a multa contratual; (v) ocorra a liquidação amigável, extrajudicial ou judicial, recuperação ou falência do locatário, se pessoa jurídica, ou seja decretada a insolvência civil do locatário, se pessoa física; ou (vi) o imóvel seja desapropriado. Para fim de distrato, a multa rescisória é proporcional ao período de cumprimento do respectivo contrato e varia entre 1 e 3 meses do valor mensal de locação por ano remanescente de contrato, sendo necessário que o locatário notifique a companhia sobre sua intenção de distratar a locação com 30 a 180 dias de antecedência, dependendo do contrato.
Os contratos são reajustados anualmente por um indexador de inflação, principalmente o IGPM. Em 31 de dezembro de 2017, 84,2% das receitas dos nossos contratos eram reajustados pelo IGPM, recompondo desta forma a inflação
Vencidos os respectivos prazos de vigência dos contratos de locação, a locação e as demais avenças se extinguirão de pleno direito, independentemente de qualquer aviso ou notificação judicial ou extrajudicial, salvo se houver consenso entre a Companhia e o locatário para a renovação do contrato. Sem prejuízo, sendo o contrato por prazo determinado, permanecendo o locatário no imóvel por mais de 30 (trinta) dias após o vencimento, sem oposição da Companhia, a locação estará prorrogada por prazo indeterminado, ocasião em que a Companhia poderá, a qualquer tempo, mediante notificação prévia com antecedência de 30 (trinta) dias, rescindir o contrato e retomar o imóvel.
Abaixo o cronograma de vencimento dos contratos de locação vigentes da Companhia em 31 de dezembro de 2017:
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
Administração dos Empreendimentos
A administração dos empreendimentos é executada por empresas contratadas com especialização na prestação deste tipo de serviço. Estas empresas são responsáveis pela conservação das áreas comuns, gestão de entrada e saída do empreendimento, bem como pelo rateio e cobrança das despesas entre os locatários através de boleto de condomínio. A LOG possui equipe de operações própria, responsável pela gestão das administradoras contratadas e pelo controle de custos dos empreendimentos. Para aqueles empreendimentos cujo condomínio ainda não tenha sido formalmente instituído, a equipe de operações é responsável pela gestão dos pagamentos das despesas do empreendimento e repasse dessas despesas às administradoras.
A equipe de operações trabalha integrada com a equipe de suprimentos, visando padronização dos nossos fornecedores, permitindo economias de escala na contratação dos serviços destes fornecedores nos empreendimentos, bem como a avaliação periódica do desempenho dos mesmos. Estas avaliações são efetuadas tanto do ponto de vista dos padrões de qualidade e serviço da Companhia quanto pesquisas de satisfação junto aos locatários, permitindo constante melhora na qualidade dos serviços prestados pelo menor custo possível.
Os riscos inerentes ao processo de produção estão descritos no item 4.1 e 10.2 deste formulário de referência.
b) características do processo de distribuição
Não aplicável, pois nossa atividade não envolve distribuição de nenhum produto.
c) características dos mercados de atuação: (i) participação em cada um dos mercados; (ii) condições de competição nos mercados
Mercado Imobiliário Brasileiro
O acentuado processo de urbanização do Brasil a partir da década de 50 modificou o cenário da ocupação do território, concentrando grande parte da população em grandes metrópoles. Segundo estudo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE, em 1950 o Brasil tinha 36% de sua população vivendo em áreas urbanas, enquanto, em 2015, esse percentual chegou a 84%. Geograficamente, o Brasil é dividido em cinco regiões: Sul, Sudeste, Centro-Oeste, Norte e Nordeste. Essas regiões apresentam diferenças significativas entre si em termos de população absoluta, densidade populacional, atividade econômica, desenvolvimento, renda per capita e déficit habitacional.
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
Segundo informações do IBGE, a região Sudeste, particularmente os Estados de São Paulo e Rio de Janeiro, onde os nossos imóveis estão concentrados, é a região brasileira de maior concentração de população e atividade econômica, reunindo mais de 41,8% da população do Brasil (IBGE 2017) e tendo sido responsável por mais de 54% do PIB nacional no último ano (IBGE 2015).
Mercado de Galpões e Centros de Distribuição
Com a estabilização da economia (Plano Real) a partir de 1994 e a privatização dos setores de energia e telecomunicações, em 1998, houve um grande fluxo de investimentos estrangeiros para o Brasil, resultando em um período de competitividade internacional no mercado logístico com a reestruturação dos processos. A partir de 1998, com os primeiros sinais de crise na economia mundial que repercutiu no Brasil, a movimentação deste mercado apresentou redução progressivamente acentuada, agravando-se com a desvalorização cambial e com a política de juros extremamente elevados praticados pelo Governo Federal. Muitas empresas mudaram suas estratégias de expansão e em muitos casos optaram por se desfazer de alguns imóveis, os quais ficaram disponíveis a partir da racionalização de suas operações, ou de processos de terceirização.
A partir de 2003, após a estabilização do quadro político nacional, o mercado industrial começou a mostrar- se mais ativo, com inúmeras indústrias demonstrando intenção de mudança para plantas mais modernas, reflexo direto do crescimento da economia de um modo geral.
Já o mercado de logística mostrou-se mais ativo neste período e ainda continua em desenvolvimento, haja vista a necessidade das muitas indústrias localizadas fora das regiões metropolitanas de terem centros de distribuição instalados dentro ou próximos a seus mercados consumidores.
O mercado imobiliário brasileiro voltado para imóveis de logística vem se desenvolvendo ao longo dos últimos dez anos. Após o período de desaceleração da economia mundial de 2008, e da economia brasileira no ano de 2016, as estimativas no encerramento de 2017 de crescimento no curto e médio prazos são muito positivas, favorecendo: (i) o desenvolvimento e a ampliação industrial; e a (ii) logística em todo território nacional.
Nos dois casos, entendemos que existe a necessidade de novas áreas de galpões com melhor infraestrutura, seja para indústria ou logística. Assim, tendo em vista as necessidades de crescimento do Brasil, o segmento de galpões e centros de distribuição tende a se desenvolver ao longo dos próximos anos.
Essa necessidade de crescimento fica clara ao compararmos os mercados do Brasil e do México (um dos benchmarks neste segmento de negócios) para o ano de 2016, por exemplo.
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
Fonte: CBRE Market Report e Colliers International
Até a data de envio desse relatório não havia sido divulgado os relatórios de 2017.
Segundo Market Report da CBRE, o Mercado de galpões Classe A no México encerrou 2016 com aproximadamente 65 milhões de m² de ABL e 6,8% de vacância, sendo o maior mercado da América Latina. A demanda por galpões, no México, é influenciada pelos grandes investimentos nas indústrias automotiva, logística e distribuição. No Brasil, a demanda principal é para o setor logístico, o que nos aproxima do mercado da Cidade do México, onde 60% da demanda é para o setor logístico.
A Cidade do México se posicionou como o terceiro maior mercado de condomínios de galpões do México, com aproximadamente 6,8 milhões de m² de ABL. Nos últimos 4 anos, o portfólio total da região apresentou crescimento anual de, aproximadamente, 8%. No final de 2016, a vacância observada foi de 4,2%. O mercado de galpões no Brasil atingiu 13.226 mil metros quadrados em 31 de dezembro de 2017, segundo a Colliers International,com uma absorção líquida de 428 mil metros quadrados no ano de 2017.
8%
22%
34% 31%
5%
Mercado de Galpões por Indústria - México
Imobiliário Manufatura Automotivo Logística Outros 12% 16% 8% 60% 4%
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
Fonte: Colliers International, relatório Logistic Parks Brasil 4T17
Participação da Companhia no Mercado
A Companhia atua principalmente no mercado de condomínios logísticos, em nove estados diferentes no Brasil. Os galpões logísticos representavam 98,3% do nosso portfólio e responderam por 97,9% da nossa receita líquida em 2017 e 98,4% no em 2016.
Adicionalmente, conforme demonstrado pelo gráfico abaixo, a vacância histórica ajustada da Companhia, para o mercado de galpões, está se mantendo abaixo da média nacional.
¹Fonte: Market Report Colliers International 4T17
A Companhia atua em quatro das cinco regiões do país, cuja principal, tanto para o mercado brasileiro quanto para a LOG, é a região Sudeste. Abaixo tabela considerando os m² de ABL da Companhia apenas para condomínios logísticos
Fonte: Market Report Colliers International do 3T17²
1O relatório divulgado pela Colliers, referente ao 4T17, não contempla as informações necessárias para a
mil m² de ABL % mil m² de ABL %
Norte 354 3% - 0% 0,0% Nordeste 1.191 9% 65 10% 5,4% Centro-Oeste 126 1% 61 9% 48,5% Sudeste 10.618 80% 512 75% 4,8% Sul 913 7% 43 6% 4,7% 13.202 100% 682 100% 5,2%
Região Mercado set/17¹ LOG dez/17 Market
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
A competição no mercado brasileiro é bastante desequilibrada devido aos investimentos realizados e tamanho de demanda potencial, sendo os mercados mais competitivos, localizados na região Sudeste, especificamente, os mercados dos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro. A região Sudeste representa 80,4% do mercado total de condomínios logísticos classe A, sendo que os estados de São Paulo e Rio de Janeiro, juntos, representam 74,0% do mercado brasileiro
Abaixo o comportamento do preço pedido de locação no Brasil (em R$/m²/mês):
Fonte: Colliers International, relatório Logistic Parks Brasil 4T17
A demanda por galpões da LOG vem apresentando crescimento em volume de procura, um aumento de 35% no ano de 2017 em comparação ao ano 2016, sendo que cerca de 96% dessa demanda, via telefone e site da Companhia, foi destinada aos ativos cuja infraestrutura de áreas comuns já se encontra plenamente construída.
d) eventual sazonalidade
De uma maneira geral o mercado imobiliário no nosso segmento não apresenta um padrão definido de flutuação ao longo dos meses do ano.
(i) Relações com Fornecedores
Na construção dos nossos empreendimentos, uma parte relevante dos custos diretos é proveniente dos materiais de construção e serviços estratégicos, o que fez com que a Companhia desenvolvesse uma