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Limite de distrito
AGCAR - Área de Grande Concentração de Camadas de Alta Renda
Localização dos Shopping Centers no Município de São Paulo segundo Área Construída e AGCCAR87
Shopping Center Área Const. Ano Distrito AGCCAR
1 Iguatemi 106.409 1966 Pinheiros AGCCAR
2 Matarazzo 45.000 1975 Barra Funda AGCCAR
3 Continental 63.418 1975 Jaguaré
4 Ibirapuera 162.386 1976 Moema AGCCAR
5 Eldorado 125.000 1981 Pinheiros AGCCAR
6 Morumbi 159.447 1982 Santo Amaro AGCCAR
7 Sul 16.095 1982 Santo Amaro AGCCAR
8 Norte 110.000 1984 Vila Guilherme
9 Lar Center 60.000 1987 Vila Guilherme
10 Interlagos 91.113 1988 Campo Grande
11 Mart Center 107.397 1988 Vila Guilherme
12 Luz 20.974 1988 Santa Cecília AGCCAR
13 Paulista 72.630 1989 Bela Vista AGCCAR
14 Jardim Sul 57.198 1990 Vila Andrade AGCCAR
15 West Plaza 134.104 1991 Barra Funda AGCCAR
16 Leste 27.243 1991 Artur Alvim
17 Penha 93.157 1991 Penha
18 Aricanduva 165.253 1991 Cidade Líder
19 Plaza Sul 86.278 1994 Ipiranga AGCCAR
20 SP Market Center 110.789 1994 Campo Grande
21 Fiesta 35.317 1994 Socorro
22 Butantã 69.841 1994 Butantã AGCCAR
23 D 56.502 1994 Pari
24 Market Place 113.795 1995 Santo Amaro AGCCAR
Total 2.089.346
Tabela 5.2: Localização dos shopping centers no município de São Paulo. Fonte: São Paulo, 1996 e IBGE, 1991.
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A definição dos distritos que compõem a AGCCAR – Área de Grande Concentração de Alta Renda – foi feita considerando aqueles que apresentavam mais de 51% dos chefes de domicílio com renda superior a dez salários mínimos em 1991, segundo o censo demográfico do IBGE. Segundo esse levantamento compunham a AGCCAR os seguintes distritos: Alto de Pinheiros, Campo Belo, Consolação, Itaim Bibi, Jardim Paulista, Moema, Morumbi, Perdizes, Pinheiros, Santo Amaro e Vila Mariana.
Desses, apenas o distrito de Moema não se localiza no eixo da marginal do rio Pinheiros, principal eixo de expansão do centro de negócios da metrópole nos últimos trinta anos. Até a década de 70, o Centro de São Paulo e a avenida Paulista eram as únicas regiões na cidade que apresentavam características de centros de negócio, concentrando grandes edifícios de escritório e comércio (São Paulo, 1968). Com exceção dessas áreas, as atividades comerciais ocorriam ao longo de vias radiais ou nos subcentros, sem que, contudo, nenhuma outra área da cidade competisse em importância e concentração com essas duas.
A partir dessa época, no entanto, a abertura da avenida Faria Lima e a inauguração do Shooping Center Iguatemi criaram no âmbito da cidade uma nova área de expansão do mercado imobiliário de escritórios. O sucesso do empreendimento do shopping center acabou por demonstrar outro potencial de desenvolvimento urbano para a região, que não o residencial. Nesse aspecto, a instalação do Iguatemi teve impacto direto sobre a renovação do ambiente construído, ocasionando o adensamento e a mudança de uso de solo na região (Bruna e Ornstein, 1990).
A partir de meados da década de 70 e 80, a concentração no Centro e na Paulista começa a se modificar com a expansão do mercado imobiliário de escritórios em direção Sul ao longo do eixo do vale do Pinheiros, em terrenos até então alagadiços e abandonados, em áreas apontadas com potencial de uso industrial (conforme será visto no próximo capítulo). Essa mudança teve como principal motivo o fato de que as áreas consolidadas apresentavam alto preço do terreno, que estaria ocasionando a inviabilidade dos empreendimentos imobiliários nessas regiões conforme pode ser visto nas palavras do consultor imobiliário Adriano Sartori :
"A Paulista teve seu auge de desenvolvimento na década 70 e depois os terrenos começaram a ficar muito caros. Daí surgiu a Faria Lima, que, com aquele curto traçado original dela, fez com que aparecessem por lá incorporações voltadas para conjuntos de escritório menores. ... A Paulista continuou ficando cara porque você não tinha um competição de igual para igual. A incorporação começou a ficar ligeiramente inviável. O que aconteceu? Foi-se migrando para outras áreas. Isso não ocorre só em São Paulo. Em outros países também já ocorreu: as áreas centrais tendem a estagnar-se e ocorre a fuga, o crescimento da cidade, para um lugar de terreno mais barato. Isso é natural." (Sartori, 1999, anexo IV, pág. 298).
De fato, no ciclo de valorização do capital imobiliário, a terra entra como matéria-prima básica não reproduzível, já que ao término da obra é necessário um outro terreno para reiniciar outro ciclo de produção. Assim sendo, o lucro obtido no empreendimento é inversamente proporcional ao preço da terra (Sarli, 1973).
Estudos do projeto MUT - 197788, constantes do Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município de São Paulo (São Paulo, 1982), confirmam essa afirmação de Sartori, apontando para as regiões que compreendiam o Centro e a Paulista como as de maiores preços de terreno na cidade, seguidas pela região do Jardins/Faria Lima.
A concentração espacial de atividades econômicas na porção central da metrópole teria como conseqüência "níveis elevadíssimos de valorização da terra urbana, a intensificação crescente do uso do solo e a segregação espacial pronunciada das populações e atividades de maior capacidade econômica" (ibid., pág. 37).
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MUT – Modelo de Uso de Solo e Transporte – foi um modelo desenvolvido pela COGEP (atual Secretaria de Planejamento do Município de São Paulo) para analisar e avaliar as relações do uso do solo e sistema de transportes na cidade através do mapeamento de dados, orientando assim as decisões e ações da secretaria (São Paulo, 1977).
Foi a partir desse contexto que os promotores imobiliários começaram a procurar novas áreas que apresentassem condições necessárias para o desenvolvimento de novas regiões de escritório – proximidade a bairros de renda elevada, facilidade de acesso e, sobretudo, disponibilidade de terrenos vagos, grandes e baratos, escolhendo a região do vale do rio Pinheiros, conforme será visto no próximo capítulo.
CAPÍTULO 6