BENCHMARKING DE CIDADES EUROPEIAS
2.2.2. EVOLUÇÃO DAS PLATAFORMAS DE ARRENDAMENTO COLABORATIVO E DE ARRENDAMENTO DE HABITAÇÃO DE USO TURÍSTICO DE CURTO PRAZO
Se nos remetermos para a informação fornecida pelos estudos de caso contidos no documento da Comissão Europeia consultado, pode destacar-se os seguintes dados relativos às cidades de Amesterdão, Barcelona, Berlim, Lisboa, Londres e Paris, sobre a evolução da plataforma AirBnB e sobre a tendência de crescimento dos arrendamentos de curto prazo:
Amsterdão: A AirBnB é líder em alojamento em economia colaborativa nesta ci- dade. A plataforma está ativa desde 2008 e desde esse ano tem vindo a crescer rapidamente. A AirBnB estima que entre abril de 2015 e abril de 2016, 14.200 anfitriões tenham alugado os seus imóveis na cidade, havendo 18.000 ativos em maio de 2017.
Barcelona: A AirBnB é a principal plataforma colaborativa para alojamento a curto prazo na cidade. A primeira listagem AirBnB em Barcelona foi publicada em 2009 que abriu seu primeiro escritório, na cidade, em 2012. Em maio de 2017, havia 17.000 listagens AirBnB ativas em Barcelona, em comparação com os 3.500 anún- cios de seu concorrente mais próximo nesta cidade - Wimdu (plataforma de locação para acomodação peer-to-peer de origem alemã). Entre 2012 e 2016, o número de hóspedes registados do AirBnB em Barcelona aumentou quase cinco vezes. De facto, em 2016, mais de 16.000 anfitriões de Barcelona receberam 1,3 milhões de hóspedes. A plataforma estimou o seu impacto económico em Barcelona em 1.000 milhões de euros, entre as receitas recebidas pelos anfitriões e os gastos dos hós- pedes do AirBnB, e 1.300 milhões para a Comunidade Autónoma da Catalunha. AirBnB estima que 33% dos convidados não teriam ido a Barcelona sem os serviços da plataforma, correspondendo a uma despesa de 860 milhões de euros.
Londres: AirBnB é a maior plataforma de alojamento colaborativo de curto prazo com 49.000 anúncios ativos em março de 2017, em comparação com 14.744 pro- priedades listadas pelo seu concorrente imediato, SpareRoom (site web de quartos e apartamentos partilhados no Reino Unido), entre os que se estavam contabilizados períodos de locação superiores a 90 dias. A plataforma publicou suas primeiras listagens em 2008 e abriu o seu escritório, na cidade, em 2012. Um relatório da AirBnB destaca que, entre novembro de 2014 e novembro de 2015, 24.000 anfi- triões de Londres receberam 983.000 hóspedes. As estatísticas do AirBnB mostram um aumento no número de hóspedes entre 1 de setembro de 2015 e 31 de agosto de 2016 de 1,5 milhões.
Berlim: Tal como o caso das duas cidades anteriores, a plataforma AirBnB é a pla- taforma principal com 11.701 entradas, seguida de Wimdu com 1.129. Segundo o InsideAirBnB, o serviço de informações que acompanha as estatísticas do AirBnB, em maio de 2017, havia 20.576 listagens disponíveis. Um relatório da AirBnB des- taca que, entre janeiro e dezembro de 2016, 22.700 anfitriões de Berlim receberam 600.000 hóspedes.
É importante ter em conta, ao lidar com esses dados, que os anfitriões (peer provider47) po-
dem usar simultaneamente mais de uma plataforma de arrendamento colaborativo de curto prazo para anunciar sua propriedade. Tal conduz a uma provável dupla contagem de itens nesses sítios web. Devido à falta de dados disponíveis sobre o número de listagens duplas, a informação apresentada, no que respeita ao número total de itens em plataformas de arren- damento colaborativo de curta duração, devem ser considerados como uma aproximação. Esse estudo prevê um maior crescimento das atividades de alojamento colaborativo no curto prazo, nos próximos anos. Estima-se que as receitas do setor do arrendamento de férias aumentem um terço até 2021.
Não é possível determinar o impacto dos serviços de arrendamento colaborativo a curto prazo, sobre a disponibilidade de habitação para arrendamento a longo prazo.
47 Peer provider definidos como fornecedores de serviços que utilizam coletivamente propriedades, recursos, tempo e/ou habili-
dades que podem ser prestadores de serviços ocasionais, em contraponto, com os professional service providers definidos como fornecedores de serviços que atuam com capacidade profissional.
París: AirBnB é a plataforma de locação colaborativa de curto prazo mais utilizada na França e, em Paris especificamente, seguida por Wimdu com 2.300 anúncios na cidade. A primeira listagem AirBnB em França foi publicada em 2008 e desde 2010 quase duplica a cada ano o número de visitantes que utilizam os serviços da pla- taforma, de 8 para 14 milhões de visitantes, em 2016. A capital foi o destino mais popular na França para o AirBnB com 1,7 milhões de convidados em 2016, com um impacto económico estimado pela plataforma, em França, de 6,5 bilhões de euros, entre receitas recebidas pelos anfitriões e despesas com convidados do AirBnB, e 2 bilhões para a região de Paris. AirBnB estima que 28% dos hóspedes não teriam ido para Paris sem os serviços da plataforma, o que supõe um gasto de 980 milhões de euros.
Lisboa: AirBnB publicou os seus primeiros anúncios na capital portuguesa em 2009. Desde maio de 2017, a plataforma apresentou um total de 10.700 anúncios ativos em Lisboa contra os 1.800 anúncios do seu concorrente mais próximo Wimdu. Um relatório da AirBnB 2016 destaca que, em 2016, 4.550 anfitriões em Lisboa recebe- ram 433.000 hóspedes. Este número duplicou em relação ao ano anterior, quando se registaram 213.000 hóspedes. A plataforma estima que o seu impacto econó- mico em Lisboa, em 2015, foi de 268 milhões de euros, entre as receitas recebidas pelos anfitriões e as despesas de hóspedes do AirBnB. Além disso, a AirBnB estima que 29% dos seus clientes não teriam ido a Lisboa sem os serviços da plataforma, o que corresponde a uma despesa efetuada de 224,9 milhões de euros.
A partir dos dados do estudo antes mencionado, podemos concluir que a construção de habitações não acompanha, atualmente, a tendência demográfica, produzindo um desequi- líbrio entre a oferta e a procura, levando à escassez de habitação em cidades como Ames- terdão, Berlim, Bruxelas, Londres e Estocolmo, independentemente do desenvolvimento de serviços de habitação colaborativa a curto prazo.
O aumento do preço do arrendamento de longa duração após a crise financeira (e em cida- des como Paris antes dela) foi significativo, registando aumentos em cidades como Londres, Berlim e Estocolmo de 32%, 38% e 75%, respetivamente, entre 2011 e 2016. À exceção da Alemanha, os impostos sobre a construção nos Estados-Membros têm vindo a diminuir, aten- ta a redução das licenças de construção por 1.000 habitantes.
Embora as habitações em propriedade continuem a representar a forma mais generalizada de ocupação na UE, muitos países veem o continuado aumento do número de habitações em regime de arrendamento, porque há menos pessoas com possibilidade de adquisição ou que preferem o arrendamento por razões de mobilidade.
Com exceção de Atenas, Florença e Praga, o preço do arrendamento de longo prazo tem vindo a aumentar. A escassez de habitação pode ser causada por um aumento no preço das rendas, tornando as propriedades existentes, por vezes, não sejam acessíveis para a popu- lação local, aumentando a percentagem de casas desocupadas.
Os agentes locais interessados costumam associar o aumento das rendas de longo prazo e a escassez de habitação a um aumento da oferta do arrendamento turístico colaborativo a curto prazo, mas, embora não existam evidências, de caracter geral, a nível europeu que corroborem esta opinião, não pode haver outra razão ou, pelo menos, esta deve ser a mais forte. Outros fatores que se assinalam são o impacto da crise financeira e a insuficiência das taxas de construção de habitações ou as elevadas taxas de habitação desocupada.
Em Barcelona, um estudo realizado pelo governo catalão demonstrou uma correlação entre o aumento das rendas de longa duração em bairros onde está disponível a maioria dos arrendamentos de curta duração.
A capital holandesa registou um aumento recorde dos preços da habitação em 2018, devido à elevada procura e à escassa oferta disponível. O governo holandês anunciou, no início de 2018, que vai promover a construção de pelo menos 500.000 novas habitações, até 2025, para fazer frente este problema.
Esta situação alarmante levou a cidade de Amesterdão a subscrever, conjuntamente com um total de 11 cidades, incluindo Berlim, Lisboa, Londres e Paris, a declaração apresentada pela
alcaldesa de Barcelona no Fórum dos Governos Locais e Regionais perante as Nações Unidas,
em Nova Iorque, a 16 de Julho de 2018, “Cidades por uma habitação adequada”, declaração municipalista dos governos locais pelo direito à habitação e pelo direito à cidade, através da qual reivindicam a ação dos governos nas seguintes frentes:
Não é possível estabelecer uma correlação entre o aumento da oferta de arrendamento a curto prazo e a escassez da oferta de habitação, sem mais evidências e sem ter em conta fatores políticos e socioeconómicos. Para nós, a evidência advém da simultaneidade com que, em casos como o do Porto (mas não generalizado às restantes cidades de Eixo), se tem verificado um aumento do turismo colaborativo e dos preços das rendas, embora seja verdade que outro fenómeno ocorreu no mesmo período - o do turismo internacional de estudantes.
Mais, as plataformas colaborativas informam que uma parte significativa dos prestadores de serviços de arrendamento de curto prazo deve fornecer esses serviços para “chegar ao fim do mês”. Na maioria das cidades, o rendimento médio dos peer providers aumenta de ano para ano, registando-se um maior aumento em Amesterdão (21%), Barcelona (25%), Lisboa (16%) e Estocolmo (13%). No entanto, a procura de alojamento de curto prazo costuma ser de natureza sazonal, ao que temos de acrescentar a limitação do número de dias em que os fornecedores podem alugar as suas propriedades em algumas cidades.
Mais competências para regular melhor o mercado imobiliário. Mais recursos para melhorar os parques de habitação pública.
Mais ferramentas para coproduzir alternativas residenciais público-privadascomu- nitárias.
Um urbanismo que combina habitação adequada com bairros de qualidade, inclu- sivos e sustentáveis.
Há unanimidade quanto à certeza da oferta de arrendamento colaborativo de curta duração contribuir para um aumento do turismo em geral, embora o seu impacto varie nas 11 cida- des analisadas pela Comissão Europeia.