Segundo dados do Observatorio de Vivienda de Galicia, em novembro de 2018, o número de contratos de arrendamento assinados na Corunha e Vigo era de 5.059 e 4.092, face aos 2.249 em Santiago, com um preço médio de arrendamento muito semelhante entre as duas primeiras cidades, que varia entre 476,60 euros e 479,00 euros, em comparação com um preço médio, significativamente inferior em Santiago, de 425,90 euros face aos 330,60 euros de Ferrol ou 388,60 euros em Lugo.
As sete grandes cidades concentram 30% das casas vazias da Galiza com um total de 89.534 habitações14. A Corunha, com 19.283 e Vigo com 18.588, estão no topo do ranking em
termos de imóveis desocupados, embora como uma percentagem de habitações vazias no parque imobiliário total de 14,24% e 12,94% respetivamente, que é muito inferior à média galega, que ascende a 18,6%. Lalín, Verín e Sarria são os municípios galegos do Eixo com a maior percentagem de habitação desocupada, com 28,19%, 25,94% e 25,46% superior em muito à média galega. A emigração ou o êxodo rural explicam, parcialmente, o volume de habitações desocupadas na Galiza, embora também tenha uma incidência inegável a sazonalidade na procura por arrendamento em zonas turísticas de sol e praia.
O novo Decreto-Lei Real 7/2019, de 1 de Março, sobre medidas urgentes em matéria de habitação e arrendamento (RDL 7/2019), entre outras questões, abre a porta a que os mu- nicípios possam tributar a habitação desocupada, através do Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), alterando a sobretaxa prevista no Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de março, que aprova o texto revisto da lei que regula as Haciendas Locales (LRHL) para os imóveis residen- ciais desocupados de forma permanente.
Cria uma bonificação potestativa de até 95% para os imóveis destinadas a arrendamento com renda limitada por norma jurídica, à qual poderão acolher-se para a habitação sujeita a regimes de proteção pública em arrendamento ou habitação de arrendamento social em que a renda é limitada por um determinado quadro regulamentar.
Além disso, regulamenta medidas para promover a oferta de habitação em arrendamento e altera os termos da lei de Arrendamientos Urbanos referentes a apartamentos turísticos a regulamentar pelas Comunidades Autónomas (CCAA), através da normativa turística apli- cável.
14 Este relatório utiliza o termo habitação desocupada e os dados fornecidos pela Federación Galega de Empresas Inmobiliarias
(FEGEIN) (estatísticas de habitação desocupada na Galiza por concelhos em termos brutos e percentagem, em 20 de fevereiro de 2019), embora o termo “habitação desocupada” seja um termo legal indeterminado, de difícil definição e classificação le- gal e onde muitos tipos de habitação estão agrupados juntos: em desuso, em baixo uso ou mesmo em uso privado pelos seus proprietários, embora eles aí não residam habitualmente. Noutros casos, a habitação em processo de reabilitação ou à espera de um despejo de alguma parte do edifício também está incluída. A legislação estatal e/ou autonómica deve definir o que é legalmente uma habitação desocupada.
Por último, e no que se refere ao tema em apreço, importa destacar que, no domínio da VUT, o Real Decreto-Lei reforma o regime de propriedade horizontal que explicita a maioria qua- lificada15 necessária para que as associações de proprietários possam limitar ou condicionar
o exercício da atividade ou estabelecer quotas especiais ou um aumento da participação nas despesas comuns da habitação, no âmbito da normativa setorial que rege o exercício desta atividade e do regime de usos estabelecido pelos instrumentos de ordenamento urbanístico e territorial.
Uma das razões pelas quais o Governo espanhol justifica a urgência e a necessidade das medidas, incluídas no Real Decreto-Lei, é o aumento dos preços no mercado de habitação, particularmente intenso, em áreas onde a forte dinâmica imobiliária, marcada pelo aumento da atividade turística, que se verifica no parque habitacional existente. Embora possam existir vários fatores que expliquem o aumento do preço, o fenómeno do arrendamento turístico de habitação através de plataformas peer to peer incide num contexto em que a procura de habitação para arrendamento está a crescer.
Outros fatores que afetam o preço das rendas são, por um lado, o aumento da procura devi- do a uma maior mobilidade laboral ou à perda de poder de compra e maiores restrições ao acesso ao crédito à habitação e, por outro, a diminuição da oferta influenciada pela redução do stock de habitações novas, pela ausência da promoção de novos empreendimentos e do parque de habitação social, desde a crise.
Para analisar a oferta de alojamento turístico atual na Galiza, é necessário estudar o número de estabelecimentos, o número de vagas e a sua distribuição por cada uma das tipologias, com especial destaque para os municípios do Eixo Atlântico.
A fonte de informação utilizada é o Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Galicia (REAT), pelo que os dados extraídos pelo Instituto Gallego de Estadística através da Agencia
de Turismo de Galicia, a nível autonómico. Na análise efetuada, deve destacar-se a evolução
do número de estabelecimentos e camas oferecidas no âmbito da tipologia VUT, elemento essencial enquadrado no alojamento colaborativo e, em especial, no sector do alojamento para arrendamento de habitação com fins turísticos, cujos dados são necessários para ava- liar o impacto desta tipologia no sector turístico galego e, em concreto, a nível local.
15 O acordo exigirá o voto favorável de três quintos do número total de proprietários que, por sua vez, representem três quintas
partes das quotas de participação. Da mesma forma, esta mesma maioria será exigida para o acordo que estabeleça quotas especiais de despesas ou um aumento da participação nas despesas comuns da habitação onde se realize a referida atividade, sempre que essas modificações não impliquem um aumento superior a 20%. Estes acordos não terão efeitos retroativos.