Em 1530, Martim Afonso de Sousa recebeu de D. João III de Portugal, poderes para doar terras em sesmarias no Brasil a quem as pedisse, sendo esta concessão hereditária suspensa se, no prazo de dois anos, a ocupação e exploração da área não forem efetivadas. Em 1534, D. João III de Portugal, dividiu o Brasil em 14 Capitanias Hereditárias até a linha imaginária de limite do Tratado de Tordesilhas (ALVES e SOUZA, 1998).
Os beneficiários das sesmarias não se tornavam proprietários, mas delegados lusitanos com poderes de conceder terras (sesmarias ou sesmos) e criar vilas. Tal concessão se fazia gratuitamente, sob determinadas exigências, entre elas a de explorar num prazo determinado as glebas, sob o risco de perdê-las ou de voltarem às mãos do Estado para nova distribuição, e apenas um tributo, o dízimo (décima parte da produção) devida à Ordem de Cristo (ordem militar e religiosa que passara a ter o rei português como grão-mestre) (MARX, 1991).
Na concepção feudal uma propriedade é dividida em vários domínios sobre a mesma coisa, o soberano é o titular da propriedade e conseva para si o domínio direto sobre a terra e concede ao ocupante o domínio útil (CHALLUB, 2000).
No ano de 1573, Filipe II promulga as Leis das Índias, que de acordo com GOITIA (1996) talvez constituam a primeira legislação urbanística que o mundo conheceu. O referido plano facilitava a defesa, os edifícios do governo ficavam na praça central, e as ruas retas que dela partiam para as portas.
As Ordenações Filipinas escoravam as decisões e conferiam aos oficiais da câmara poderes para agir nos assuntos municipais, a questão urbanística se limitava ao direito dos vizinhos estabelecento limites do direito de construir de cada um (MARX,1991).
As Constituições da Bahia – Constituiçõens primeyras do arcebispado da Bahia – nos regeram por muito tempo, a primeira codificada e realmente aplicada foi publicada em 1719. Suas normas estipulavam como se construir e as exigências mínimas a que deviam atender os locais pios. Estas exigências conforme MARX (1991) destacavam o templo na paisagem: “as Igrejas devem se edificar em sítio alto
[...]” e que não estivessem “em lugares ermos, e despovoados” (p.22). Assim este elemento arquitetônico garantia sua forte presença pela posição topográfica.
Tais recomendações tornam-se assim condicionantes para a formação do tecido urbano: a igreja destacada e o espaço livre a sua volta. Para garantir rendimentos para a manutenção do templo e atender a exigência de que não estivesse em “lugares ermos e despovoados”, eram cedidas parcelas aos interessados que deveriam ser católicos e morar e trabalhar junto ao templo, através de aforamento (pagamento de uma parcela anual fixa: o foro) ou simples doação. Configuraram assim, junto com o templo, o primeiro tipo de ocupação urbana (MARX, 1991).
Através de suas normas a Igreja exerceu sua influência sobre todo e qualquer tipo de aglomeração urbana. As Ordenações do Reino fizeram poucas referências de conformação e ordenamento espacial dos estabelecimentos urbanos. Tinham por objetivo, de acordo com VEIGA (1993), garantir que as povoações e cidades brasileiras tivessem uma aparência lusitana, porém a improvisação no alinhamento das ruas foi aos poucos desviando a unidade e racionalidade do desenho urbano que haviam sido impostos pelas Ordenações.
O núcleo urbano da Ilha de Santa Catarina seguiu os moldes expressos na Provisão Real de D. João V. de 1747, que se constituiu na primeira norma pública de regulamentação urbanística e distribuição da população.
Era dada pouca atenção para com o ordenamento e aprimoramento dos povoados. A legislação era a mesma do reino, valia para todas as colônias portuguesas, não se consideravam as diferenças sociais e geográficas locais.
A primeira lei orgânica dos municípios brasileiros, em 1822, determinava a atenção das câmaras para com seu patrimônio, a utilização de todo o terreno contíguo ao centro das cidades, e o resto repartir-se em pequenas porções para os habitantes. A resolução de 1822 suspendeu o antigo sistema de concessão de terras, o das sesmarias, mas não instalou outro que o substituísse e faziam-se vistas grossas a generalizadas invasões (MARX, 1991).
A partir do momento em que a soberania passou a se concentrar no Estado, a realidade feudal não mais seria própria. Com a modernização das cidades e da economia monetária, existiu a necessidade da comercialização dos bens, para isso era
preciso a transmissão da propriedade, fato que no regime feudal1 não acontecia. Assim a nova realidade econômica tornava imprescindível a livre circulação da riqueza e, por conseqüência, passou a privilegiar a livre transmissão da propriedade (CHALLUB, 2000).
A Lei de Terras, de 18 de setembro de 1850, a Lei 601, estipularia que a concessão de terras não seria mais por concessão do Estado, mas pela compra e venda. Revela intenção em regularizar a ocupação de terras, reconhecendo direitos a todos aqueles que tivessem na ocasião "cultura efetiva e morada habitual" (ALVES e SOUZA, 1998).
Do interesse governamental em dar a cidade de Florianópolis um aspecto mais "evoluído", foi promovida a intensificação urbana. Houve naquela época, de acordo com VEIGA (1993), as primeiras desapropriações de propriedades privadas por parte do poder público em prol do interesse coletivo devido à organização do centro urbano, ou ao controle do seu desenvolvimento, que interditavam a criação, a expansão e o alargamento das vias públicas (VEIGA, 1993).
Com o desenvolvimento industrial, a propriedade imobiliária avançou. Apoiada em estruturas cada vez mais complexas, bancos e bolsas de valores, a livre expansão da concepção da propriedade privada foi induzida e culmina com a doutrina do Código Napoleão e pelas codificações do século XIX, seguida esta pelo Código Civil brasileiro (CHALLUB, 2000).
Opondo-se à concepção da propriedade feudal, o Código Napoleão restaurou o conceito unitário de propriedade, definindo a propriedade como o direito de fruir e dispor da coisa de maneira absoluta, desde que não exercido por forma proibida pelas leis e regulamentos, não estando o proprietário obrigado a ceder seu direito senão por causa de utilidade pública e mediante justa e prévia indenização (CHALLUB, 2000).
O fim do sistema de foros se dá a partir do primeiro Código Civil, em 1917. E é a partir de então que surge a propriedade privada (CHALLUB, 2000).
A idéia de reforma urbana surge no país na década de 80 com a perspectiva da elaboração de uma nova Constituição. Coloca SOUZA (2004) que nesta época amadureceu a concepção progressista de reforma urbana:
1 Na realidade feudal a concessão de terras embora vitalícia não era hereditária, esta retornava ao Estado após a morte do cessionário.
Esta concepção pode ser caracterizada como um conjunto articulado de políticas públicas, de caráter redistributivista e universalista, voltado para o atendimento do seguinte objetivo primário: reduzir os níveis de injustiça social no meio urbano e promover uma maior democratização do planejamento e da gestão das cidades(p. 158).
Assim a reforma urbana não trata apenas de intervenções urbanísticas mais preocupadas com a funcionalidade, a estética e a ordenação do uso e ocupação do solo e sim com a justiça social, embora contenha uma dimensão espacial.
Como resultado do processo de democratização da década de 80 e com o Movimento pela Reforma Urbana, a Constituição Federal de 1988 e a Constituição Estadual de 1989, alteram a legislação referente ao desenvolvimento urbano. O plano diretor passa a ser o instrumento básico do desenvolvimento municipal, na busca de garantir a realização das funções econômicas e sociais da cidade e da propriedade. Esses pressupostos estão expressos no artigo 182 da Constituição Federal e nos artigos 140 e 141 da Constituição Estadual de Santa Catarina e nos artigos 100, 101, 102 e 103 da Lei Orgânica de Florianópolis.
Com a transferência das responsabilidades para os planos diretores municipais ocorre a concentração dos esforços na elaboração de planos mais progressistas e garantias formais e o debate em torno da função social da propriedade. Os planos diretores convencionais, vinculados ao planejamento regulatório clássico com influência do Urbanismo Modernista, deverão ser reelaborados sob o idário da reforma urbana (SOUZA, 2004).
Em 2001 a Lei Federal de Desenvolvimento Urbano (Estatuto da Cidade), regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal de 1988, nos capítulos relativos à Política Urbana.