Como conseqüência da intervenção inadequada do Poder Público no mercado de terras urbano, da escassez de terrenos incorporáveis e da alta demanda por parte dos incorporadores por terrenos bem localizados, ocorre a especulação imobiliária no Centro. Desta forma os incorporadores, apesar de terem uma preferência em construir no Centro, se vêem impelidos a buscar outras áreas para instalar o capital imobiliário. Assim estratégia de escolha da localização dos terrenos para construir torna-se emergente e todas as oportunidades que o mercado oferece são consideradas.
Dentre as diretrizes para ordenamento e uso do solo do PD vigente está a descentralização das atividades econômicas do Centro, fortalecendo e criando Centros de Bairro. Assim o PD incentiva a verticalização de áreas onde as construções são tradicionalmente unifamiliares. Como exemplo cita-se a verticalização no Bairro João Paulo, onde verifica-se através do Gráfico 5.2 que nos anos de 2002 e 2003 o
considerável aumento da área total concedida para construção em relação aos anos anteriores.
No Bairro João Paulo, devido ao impacto causado na estrutura urbana local, o zoneamento sofreu um ajustamento e foi alterado pela Lei Complementar nº 118, de 18 de junho de 2003 (FLORIANÓPOLIS, 2003), diminuindo o potencial construtivo previsto pelo PD. Fato que levou, conseqüentemente, as áreas licenciadas para construção voltarem em 2004 aos patamares anteriormente praticados.
As alterações da legislação se dão muitas vezes em locais onde já existiram grandes investimentos por parte dos incorporadores, principalmente na compra de terrenos, como coloca o Entrevistado A : "No João Paulo também, queriam mudar o zoneamento com o prédio já levantado".
Área total de alvarás concedidos por ano no
Bairro João Paulo
0,00 50.000,00 100.000,00 150.000,00 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 Anos m2
FIGURA 42 – Área total de alvarás concedidos por ano no Bairro João Paulo Fonte: Banco de Dados Imobiliário Sinduscon-Fpolis – PMF
No Bairro João Paulo identificou-se a presença de 8 incorporadoras com 11 empreendimentos, a maioria destes com mais de uma torre, em diversos estágios de construção. A tipologia mais presente é de 4 quartos com área de lazer, são empreendimentos de padrão elevado visando principalmente as Classes A e B. Sendo que 4 incorporadoras, que estão construindo no local, são empresas participantes desta pesquisa.
Dentre as empresas participantes desta pesquisa cujas escolhas estratégicas foram identificadas como prospectoras, apenas uma está atuando no Bairro, sendo que é uma das pioneiras em construir no local, como coloca o Entrevistado E: "Quando nós fomos para o João Paulo a maior parte das construções ainda eram baratas, eram feitas dentro de um conceito mais simples, era um conceito de transição da colônia de pesca para a colônia de veraneio".
Observa-se que no momento anterior à mudança de zoneamento do local a especulação imobiliária já estava ocorrendo com elevação dos preços praticados, conforme coloca o Entrevistado F: "A especulação do mercado mesmo [...] como eu disse (caso do Bairro João Paulo) a gente tem conhecimento de grandes empresas aí que saíram na frente e começou a inflacionar".
Como conseqüência a oferta de imóveis foi elevada, o Entrevistado B coloca que devido a esta percepção decidiu não lançar no local: "No João Paulo a gente até tinha projeto aprovado, mas devido ao planejamento, vimos mais de 15 empresas atuando, nós recuamos".
O Entrevistado I, que escolheu não atuar no local, também percebeu o excesso de oferta e coloca fatores pessoais como influenciadores da decisão estratégica:
No João Paulo todo mundo veio aqui me oferecer terreno. Eu nunca quiz morar no João Paulo, daí eu não construo lá. Teve a euforia das pessoas de fora para morar lá, mas agora as mercadorias tão encalhadas.
Assim a escolha estratégica analista revela-se, onde as empresas movem-se para novas localizações e mercados, onde algum concorrente foi pioneiro. Um comportamento mimético, como coloca o Entrevistado E:
Então, havia em Florianópolis aquilo que em economia se chama de mimetismo, a padaria deu certo, então todo mundo faz padaria, daí padaria não pode mais dar certo. Todo mundo repete à exaustão. A bola da vez é o Saco Grande2, 34 projetos no Saco Grande. Eles tinham que mudar a legislação mesmo. Agora se voltam prá Jurerê Internacional, todo mundo foi prá lá, vai ser outra saturação em pouquíssimo tempo.
O comportamento mimético e a saturação do mercado local também são percebidos no discurso do entrevistado K:
As construtoras tendem a copiar uma das outras, agora está todo mundo construindo 2 quartos no Centro. Todo mundo foi pro João Paulo, em Jurerê Internacional também vai sobrar imóvel.
Observa-se que, através do discurso dos entrevistados, as tendências do mercado são facilmente identificadas e tendem a serem copiadas pela concorrência. Este fenômeno também verifica-se no Bairro Itacorubi, principalmente junto à região do Parque São Jorge. Pode-se constatar através da FIGURA 45 que o fenômeno ocorrido no Bairro João Paulo se repete nos mesmos anos: 2002 e 2003.
FIGURAS 43 e 44 – Verticalização no Parque São Jorge
Área total de alvarás concedidos por ano no
Bairro Itacorubi e Parque São Jorge
0 50.000 100.000 150.000 200.000 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 Anos m2
FIGURA 45 – Área total de alvarás concedidos por ano no Bairro Itacorubi Fonte: Banco de Dados Imobiliário Sinduscon-Fpolis – PMF
O excesso de oferta no Itacorubi também é observado, como coloca o Entrevistado I: "Estou com um terreno no Itacorubi, mas tá pegando porque no bairro já tem muita oferta, então não vou lançar agora".
No Parque São Jorge são identificados quatro empreendimentos de três incorporadoras, sendo duas delas participantes da pesquisa, num total de dez torres entre oito e dez pavimentos, em diversos estágios de construção.
O impacto causado por este adensamento é somente avaliado, em geral, quando já da aprovação e início da construção de edifícios, como ocorrido no Bairro João Paulo onde os empresários que atuam no local estão realizando a infra-estrutura de esgoto necessária, como declara o Entrevistado F:
É o seguinte uma construção nova tem rede de esgoto, dá tratamento, agora no Parque São Jorge, nós fizemos um pool de empresas prá fazer o que o Poder Público devia de fazer, uma estação de tratamento de esgoto, para atender os empreendimentos, é o que os empresários estão fazendo.
A construção de edifícios com oito ou mais pavimentos em Bairros são reflexos da política urbana municipal, onde a política pública cria o mercado através da liberação de potencial construtivo que propicie a verticalização. Tem-se como conseqüência a acentuação da característica polinuclear da cidade com um espalhamento que privilegia o automóvel particular, como observa o Entrevistado I sobre o Bairro João Paulo: "Lá é tudo longe, quem tem criança sente muita dificuldade de acesso".
O comportamento dos incorporadores é governado por uma combinação de fatores onde a sua atuação tende a definir a direção de crescimento das áreas residenciais.