A incorporação imobiliária tem uma estrutura dinâmica, onde diversos agentes3 estão envolvidos em suas diversas fases:
3 O conceito de agente adotado neste estudo é o que produz ou determina algum efeito. Este foi adotado em detrimento do termo "atores", largamente utilizado na bibliografia urbanística. O termo agente é utilizado em substituição ao termo stakeholder . O conceito de stakeholder conforme proposto por FREMAN e REED (1983) apud ROSSETTO (1998) como sendo qualquer grupo ou indivíduo, identificável, do qual a organização depende para sobreviver.
o proprietário do terreno no qual será construído o edifício;
o corretor de imóveis que aproxima o proprietário do terreno e o incorporador, e este dos compradores das unidades imobiliárias;
o arquiteto responsável pelo projeto;
o Poder Público municipal que analisa e aprova o projeto;
os engenheiros e demais profissionais que elaboram os projetos de execução;
os compradores das unidades imobiliárias.
Esses agentes podem ser classificados como agentes produtores, agentes consumidores, agentes reguladores e agentes financeiros.
Os agentes produtores do espaço urbano, são os diretamente envolvidos na
produção imobiliária e na oferta de imóveis como os construtores, os escritórios de arquitetura e engenharia, os corretores de imóveis e os proprietários de terras. É comum as incorporadoras também serem construtoras, e algumas até também vendedoras, com equipes próprias de vendas.
Os agentes reguladores, na forma do Poder Público, que normatiza a
atividade incorporadora, através das legislações específicas.
Os agentes consumidores, ou a demanda, são os adquirentes das unidades
produzidas com finalidades de moradia, trabalho ou investimento.
Os agentes financeiros são, em geral os bancos privados ou estatais, que
fornecem financiamentos tanto para a produção como para a aquisição de imóveis. Devido ao fato da atividade de incorporação imobiliária envolver um grande número de agentes, direta e indiretamente, e influenciadas pelo ambiente em que atuam, está sujeita a pressões decorrentes de vários fatores (OLIVEIRA, 2000):
a) concorrência;
b) regulamentações governamentais; c) limitação de recursos;
d) diversidade da força de trabalho;
4.5.1 A influência governamental
A ação governamental, seja como agente financeiro ou regulador, é decisiva para a dinâmica imobiliária, através das obras de infra-estrutura ou pela política econômica que induz, ou não, ao crescimento econômico. O setor é altamente dependente da forma de atuação dos governos e do desenvolvimento do conjunto do sistema econômico. O processo necessita de uma disponibilidade de capitais financeiros para imobilização, de forma que a participação do Estado torna-se decisiva, seja tanto destinando poupanças internas ou quanto criando um sistema de financiamento de longo prazo (ROSSETO, 1998).
Para MARTIGNAGO (1998) a ação governamental foi um fator de grande influência nas decisões da empresa de construção civil estudada. Durante o período em que existiam financiamentos através da Caixa Econômica Federal para o setor, estes permitiram a manutenção do número de obras em períodos de crise, garantindo a permanência da empresa no mercado. Com a diminuição da oferta desses financiamentos e com o início da oferta financiamento direto da construtora aos clientes, foi que o mercado passou a ser importante e houve a diminuição da intervenção governamental. Enquanto os empreendimentos obtinham financiamentos bancários não havia a preocupação com o relacionamento com clientes e concorrentes e não existia na empresa o objetivo de diferenciar sua estrutura organizacional com o objetivo de aumentar sua capacidade de adaptação estratégica.
4.5.2 A relação entre mercado imobiliário e política pública
RIBEIRO e AZEVEDO (1996) adotam o conceito de complexo financeiro- imobiliário nas relações entre mercado e política pública, onde o mercado não funciona apenas segundo suas próprias leis. Trata-se de um sistema onde a política pública cria o mercado, assim como o mercado modifica a política pública.
Segundo os referidos autores devemos entender estes elementos como constitutivos de um todo, abandonando:
[...] a noção moral de especulação, de que o mercado imobiliário é perverso e a política pública desvirtuada. Não se pode pensar a formação do mercado imobiliário desvinculada de uma forte intervenção estatal, com também não podemos conceber a política desassociada dos constrangimentos da racionalidade do mercado (p. 22).
Uma das conseqüências da forte interação entre poder público e mercado imobiliário em Florianópolis, são as constantes alterações que o plano diretor é submetido através de leis complementares. No entanto, cabe verificar-se sobre a racionalidade e o embasamento técnico destas alterações, ou se existe(m) beneficiário(s) direto(s) destas alterações. Por dados levantados por ROSSETTO (1998) entre os anos de 1976 e 1994 junto à Câmara de Vereadores de Florianópolis, foram realizadas 285 alterações no no Plano Diretor. A maioria destas alterações diz respeito ao uso e ocupação do solo, de incentivos ao turismo e à expansão urbana.
O comportamento observado junto aos incorporadores de Florianópolis durante os dois períodos de transição entre planos diretores foi por ganho de área construtiva devido à novas restrições urbanísticas. Quando o PD de 1997 estava em fase de estudos, entre 1996 e 1997, NEUMANN (1998) relacionou 63 obras em andamento no Centro de gabarito igual ou superior a 4 pavimentos. O volume total construído era praticamente o dobro se comparado com o que poderia ser construído com as novas restrições urbanísticas, que ainda iriam entrar em vigor. O volume construído neste período foi singular, não tendo sido superado até a data de término dos estudos do autor. A mesma relação foi observada pelo referido autor, em 1969, durante a aprovação do segundo PD de 1976, que teve como efeito na primeira década de 70, entre outros fatores, a construção de um valor de área construída três vezes superior a construída na década de 60.