A legislação urbana ao estabelecer as possibilidades de uso de certas áreas e ao definir índices máximos de aproveitamento do terreno, desenha um "mapa" de valores para o parque fundiário da cidade. O potencial construtivo é concedido aos proprietários de terra pela legislação urbanística e o valor dos terrenos é decorrrente do potencial contrutivo que lhes é permitido, muitas vezes sem grande justificativa técnica pelo Poder Público (CARDOSO e RIBEIRO, 1996).
O bem ofertado pelas empresas do setor construtivo apresenta a característica de ser consumido no mesmo lugar em que é produzido, o que associa diretamente o comportamento econômico do setor ao uso do solo que pratica (ROVATTI, 1996).
A aquisição da terra é a condição imprescindível para a produção imobiliária e a conseqüente reprodução do capital. CÂMARA e FERREIRA, (1996) colocam como
estratégia das incorporadoras na aquisição de terrenos a formação de estoques de terra em área de expansão urbana ou nas periferias, que vão sendo consumidos conforme a solicitação da demanda e na zona central espaços abertos através de permutas com proprietários de terrenos e/ou edificações.
Para RIBEIRO (1996) a ação do incorporador, materializada pela mudança do uso do solo, acarreta a revalorização da terra.
A localização não está ligada apenas a tempo e custos de deslocamentos (acessibilidade) ligada a malha viária, de transportes e comunicação. Também as suas características próprias quanto as vantagens locacionais diferenciadas no espaço urbano. A infra-estrutura urbana produzida pode ser reproduzida, a localização não. O que resulta num elevado grau de não substitutividade dos lotes urbanos, dificultando a livre concorrência no mercado imobiliário (CAMPOS FILHO,1999).
Desta forma a oferta de terra urbanizada, diretamente relacionada ao sistema de equipamentos, infra-estrutura e serviços urbanos que complementam a utilidade da moradia enquanto valor de uso, depende da interação de vários mercados e da prestação pelo Poder Público de serviços urbanos. Enquanto for estreita a oferta de terras urbanizadas, produzir-se-à uma escassez de solos disponíveis para construção, com conseqüências sobre o seu preço (RIBEIRO, 1996).
VILLAÇA (2001) observa que as disputas pelas localizações são uma disputa pela otimização dos gastos de tempo e energia, onde a segregação urbana e o controle do tempo de deslocamento dos indivíduos são decisivos, como coloca:
Há o consenso atualmente de que o espaço urbano é produzido – todo o espaço social o é, mas vamos nos limitar ao espaço urbano. É produzido pelo trabalho social dispendido na produção de algo socialmente útil. Logo esse trabalho produz um valor. Uma pergunta fundamental que poucos se fazem: qual é o produto desse trabalho? Há aí dois valores a considerar. O primeiro é o dos produtos em si – os edifícios, as ruas, as praças, as infra-estruturas. O outro é o valor produzido pela aglomeração. Esse valor é dado pela localização (grifo do autor) dos edifícios, pois é essa localização que os insere na aglomeração. A localização se apresenta, assim, como um valor de uso da terra – dos lotes, das ruas, das praças, das praias – , o qual, no mercado, se traduz em preço da terra. Tal como qualquer valor, o da localização também é dado pelo tempo de trabalho socialmente necessário para produzi-la, ou seja, para produzir a cidade inteira da qual a localização é parte (p.72).
ABRAMS (1964), há 40 anos já alertava para o problema de acesso à terra urbana nos países pobres e em desenvolvimento, onde a medida que as pessoas fluem para os centros urbanos o preço das terras sobem, assim como também nos
subúrbios. O referido autor considera que a elevação do valor da terra não é aumentado apenas pela escassez ou acúmulo e crescente procura, também observou as seguintes razões:
a) não ser facilitado o acesso às regiões próximas; b) isenção de imposto territorial;
c) instalação de melhoramentos públicos e estradas que aumentaram o valor sem que houvesse tributação equivalente pelos benefícios proporcionados; d) concentração excessiva de propriedades em alguns lugares e em outros
fragmentação excessiva dificultando ajuntar terras;
e) política defeituosa em relação ao controle dos direitos de propriedade ou ausência de normas adequadas de compra compulsória que poderiam acarretar maior aproveitamento das terras.
Sobre o PD em vigência de Florianópolis, a respeito da ênfase das baixas ocupações do solo na área central, OLIVEIRA (1999) coloca em seu parecer sobre o plano:
Isto torna o espaço remanescente mais escasso, sendo um elevador natural não só do custo da terra urbana, como de enorme impacto no custo das infra-estruturas [...] pelo encompridamento das distâncias de transporte [...]. Esta ocupação informal de vazios urbanos tem como vetor o alto valor imobiliáio dos lotes legalizados. [...]. Lamentavelmente, o atual plano elitiza o uso do espaço urbano, sendo portanto, um agente da promoção das desigualdades sociais e concentrador de renda (p. 76).
Como conseqüência as edificações do Centro são, em geral, de padrão mais elavado e dirigidas às classes sociais mais elevadas. De acordo com FERNANDEZ (1999) porque estes obedecem às razões do mercado, ou seja, constrói-se imóveis melhores porque estes são mais compatíveis com o custo elevado dos terrenos determinada pela escassez.
As normas de uso e ocupação do solo do PD de 97 levam à construção de habitações mais salubres, melhor ventiladas e iluminadas, porém a grande procura por terrenos por parte das incorporadoras no período anterior da vigência no atual PD, aliada à estrutura fundiária do Centro, com terrenos de pequena área e frentes estreitas, teve como conseqüência a elevação dos preços dos terrenos incorporáveis.
3.12 CONSIDERAÇÕES SOBRE O CAPÍTULO
A preocupação com a função social da cidade e da propriedade por parte do Poder Público não é uma inovação na legislação urbana de Florianópolis. Preocupações urbanísticas no sentido de combater os vazios urbanos e a especulação imobiliária, já existiam em 1898 em Florianópolis. Em 1924 verifica-se um imposto sobre os terrenos não murados e baldios, já dotados de infra-estrura. No Plano Diretor de 1955 o IPTU progressivo era previsto como forma de coibir a especulação imobiliária e promover o desenvolvimento urbanístico, principalmente nas áreas centrais. Existia então, nesta época, a preocupação de melhor aproveitamento das áreas dotadas de infra-estrutura, o que não ocorre com o PD em vigência que não tem uma política em relação ao controle dos direitos de propriedade.
As principais deficiências do uso e ocupação do solo de Florianópolis foram levantadas no início da década de 70, antes do marco inicial da sua expansão urbana. Deficiências estas que, com o decorrer do tempo se intensificaram, ficando o Poder Público omisso à muitas delas como: as áreas urbanas em expansão desordenada para as encostas dos morros (favelas); destruição do patrimônio natural; precariedade da infra-estrutura urbana e alta valorização do solo no Centro. Isso há quase 25 anos.
A história dos Planos Diretores de Florianópolis revela o quão polêmica é a questão de planejamento urbano na cidade. O PD de 76 ficou cinco anos em apreciação na Câmara e o PD de 97 desde a primeira proposta apresentada em 1982 até sua aprovação decorreram-se 15 anos. Esta polêmica também verifica-se a nível federal, onde o Estatuto da Cidade ficou praticamente 11 anos sendo discutido.
Constata-se que os conflitos e alterações existentes entre a legislação e o uso e ocupação do solo atual, refletem o fato de que a legislação vigente apresenta contradições no seu uso e sua aplicação não se faz de forma efetiva. Desta forma as incorporadoras em Florianópolis atuam junto à uma legislação urbanística que não possue uma fiscalização efetiva e é fator que gera incerteza junto ao setor tendo em vista as diversas modicações do PD ao longo do tempo.
O problema de acesso à terra urbana devido a elevação do valor da terra, a medida que os centros urbanos crescem, é devido a fatores que podem ser minimizados pela intervenção do Estado como não facilitar o acesso às regiões
próximas; cobrança de de imposto territorial; instalação de melhoramentos públicos e estradas que aumentaram o valor sem que houvesse tributação equivalente pelos benefícios proporcionados e uma política defeituosa em relação ao controle dos direitos de propriedade.
A ênfase dada pelo PD em vigência às baixas ocupações do solo na área central tornam o espaço remanescente mais escasso, torna-se assim um vetor da elitização do uso do espaço urbano.
A ESTRATÉGIA NAS INCORPORAÇÕES
Este Capítulo na sua primeira parte caracteriza as incorporadoras e a sua atividade junto às Indústrias da Construção Civil do Setor de Edificações. A segunda parte é referente ao comportamento das incorporadoras, onde faz-se uma revisão bilbliográfica e identifica-se os padrões de comportamento observados em incorporadoras através das estratégias empresarias e de marketing observadas em estudos anteriores, livros e artigos publicados.