Não há dúvida de que o mercado imobiliário de São Paulo é o principal do país em termos quantitativos. A população da cidade e a quantidade de consumidores, muito maior do que qualquer outra cidade brasileira, comprova isso. A população somada das outras cinco cidades estudadas, 8.017.60644 pessoas, é menor do que a população de São Paulo. A quantidade de
pessoas é um indicativo importante da atividade imobiliária pois, como será visto nos capítulos 1 e 2, os cidadãos tendem a ser considerados como consumidores em potencial desses produtos imobiliários. Por isso, nas circunstâncias atuais, uma cidade populosa significaria também um mercado imobiliário significativo.
O mercado imobiliário de São Paulo, especificamente o que produz edifícios de apartamentos, também é o mais antigo entre as cidades estudadas. Existem registros de edifícios de apartamentos construídos na cidade nos anos 191045, época em que São Paulo já era uma
metrópole latino-americana relativamente importante, participava intensamente de alguns circuitos econômicos internacionais e tinha um papel definido na divisão internacional do trabalho. Os dividendos da principal atividade econômica brasileira à época, a exportação do café, concentrava-se fortemente em São Paulo. A grande maioria desses edifícios foi financiada com recursos oriundos dos lucros desse produto agrícola (ANITELLI, 2011). Além disso, em nenhuma das outras cidades existia uma atividade econômica tão significativa que, como no caso de São Paulo, se diversificou para a indústria, para o comércio, para os serviços, etc.. O progresso da cidade, a partir de meados de século XIX, é reflexo disso. Até o início do século XX, as outras cidades ainda eram comparativamente menores ou nem existiam ainda, como o caso de Belo Horizonte e de Goiânia: 73.674 habitantes em Porto Alegre, 96.560 em Belém, 113.106 em Recife46.
Não foram encontrados exemplares de edifícios de apartamentos em nenhuma das outras cidades no início do século XX. Muitos dos primeiros casos estariam concentrados já em meados
44 Censo Demográfico 2010. Disponível em:
http://seriesestatisticas.ibge.gov.br/series.aspx?no=10&op=0&vcodigo=CD79&t=populacao-municipios- capitais-populacao-presente-residente. Acesso em 17 dezembro 2014.
45 Segundo o Banco de Dados sobre Apartamentos do Nomads.usp. Por exemplo, o edifício Grande
Palazzo Medici, de incorporador desconhecido e projetado em 1912 por Samuel das Neves, localizado na rua Libero Badaró, centro de São Paulo.
46 Dados relativos a 1900. Disponível em: fonte:
http://seriesestatisticas.ibge.gov.br/series.aspx?no=10&op=0&vcodigo=CD79&t=populacao-municipios- capitais-populacao-presente-residente. Acesso em:17 dezembro 2014.
52 do século, entre as décadas de 1940 e 1950. Nessa época, as primeiras empresas especializadas em incorporação de edifícios de apartamentos já haviam sido criadas em São Paulo, boa parte do mercado imobiliário já tinha se profissionalizado e já se consolidava um setor da economia paulistana que incorporava edifícios e vendia apartamentos (ANITELLI, 2011). Essa modalidade habitacional já estava difundida entre parcelas da população e entre vários bairros da cidade, como Higienópolis47 e Bela Vista48, que tinham um processo de verticalização iniciado. Além
disso, em meados do século, já era possível perceber que a produção de edifícios de apartamentos era muito superior a produção ocorrida nas primeiras décadas. Algumas importantes vias radiais também já se consolidavam como regiões predominantemente verticalizadas como, por exemplo, a avenida São João49 ou a avenida 9 de Julho50.
Posteriormente aos anos 1960, a importância relativa do mercado imobiliário de São Paulo provavelmente deve ter aumentado e diversos fatores teriam contribuído: a mudança da capital federal, a construção de Brasília e a diminuição da importância política e econômica do Rio de Janeiro, a industrialização crescente e a implantação da indústria automobilista na região metropolitana de São Paulo e, principalmente, a criação de um sistema de financiamento habitacional a partir das ações do BNH, que beneficiou, mais do que em qualquer outra cidade, a construção de edifícios e a compra de apartamentos. Nenhuma das outras cidades estudadas tinha um mercado imobiliário tão abrangente e complexo como o de São Paulo à época do BNH. Portanto, por causa de suas expertises, as incorporadoras já existentes na cidade puderam ampliar mais facilmente e mais rapidamente seus negócios e lucros, amparadas, agora, por fundos estatais51.
Após as sucessivas crises financeiras que impactaram a sociedade brasileira nas décadas de 1980 e 1990, a reestruturação do mercado imobiliário, sua aproximação com o mercado financeiro e as implicações para os edifícios construídos, como será detalhadamente apresentado no capítulo 2, ampliou ainda mais a importância da produção de São Paulo, já que certos agentes
47 Por exemplo, o edifício Lausanne, de incorporador desconhecido, projetado em 1953 por Franz Heep.
Localização: avenida Higienópolis, Higienópolis, São Paulo (fonte: revista Acrópole n. 239. In: Banco de Dados - Apartamentos - Nomads.usp).
48 Por exemplo, o edifício Paulicéia, de incorporador desconhecido, projetado em 1956 por Jacques Pilon e
Giancarlo Gasperini. Localização: avenida Paulista, Bela Vista, São Paulo (fonte: Banco de Dados - Apartamentos - Nomads.usp).
49 Por exemplo, o edifício Porchat, de incorporador desconhecido, projetado em 1940 por Rino Levi.
Localização: avenida São João, São Paulo (fonte: arquivo FAU-USP. In: Banco de Dados - Apartamentos - Nomads.usp).
50 Por exemplo, o edifício Jorge Bey Maluf, incorporado por Edmundo Maluf, projetado em 1956 por
Eduardo Corona. Localização: avenida 9 de Julho, São Paulo (fonte: revista Acrópole n. 207. In: Banco de Dados - Apartamentos - Nomads.usp).
51 Esse panorama da incorporação de edifícios de apartamentos paulistanos, desde o início do século XX
53 paulistanos foram os maiores beneficiados. Nos anos 2000, o mercado imobiliário de São Paulo se tornou inequivocamente como o principal do país, com influência sobre a produção restante. São os termos dessa influência que serão estudados nessa tese de doutorado.