O valor da terra urbana a partir da teoria da Renda da Terra

Entendendo a importância crescente que o espaço urbano assume enquanto mercadoria consumível neste cenário recente, é relevante salientar antecipadamente, que se trata de uma mercadoria diferenciada das demais, em que o seu processo de valorização não é oriundo diretamente de uma forma de trabalho, de uma produção em si, mas das formas de apropriação e uso dessa mercadoria e, por isso, faz-se necessário melhor entender de onde vem e como se dá o valor da terra urbana.

A busca pela compreensão da formação de preço da terra se deu ainda no século XVIII com Adam Smith, David Ricardo e James Anderson, fundando teorias da renda da terra. Ainda que se acredite que o tema da renda da terra envelheceu28, sobretudo, porque os estudos se debruçavam sobre questões vinculadas à produção agrícola sobre a terra e sua fertilidade, há ainda a necessidade de explorar maiores reflexões relacionadas à especificidade do produto terra urbana e fatores como terra-localização, valor e preço da terra urbana.

As teorias fundamentais da renda da terra nasceram a partir da percepção da particularidade da terra no cenário capitalista que se cristalizava, uma vez que a terra não era vista como um produto do trabalho humano, por estar presente na natureza e ter, inclusive, um estoque limitado, precisava-se compreender como então poderia ter um preço e ser trocada

27 _{Compreendendo que não só a economia é o agente indutor das transformações, como já debatido, mas que essa} tem tido seu campo de ação ampliado e que produz mudanças nas relações sociais e políticas e todas essas mudanças refletem e são refletidas pelo espaço urbano, por meio de relações imbricadas e não unívocas. De acordo com Chesnais (2005) a predominância que a economia parece ter sobre todas as outras esferas da vida social se acentua significativamente no contexto da mundialização capitalista contemporânea, baseada no capital financeiro. 28 _{Villaça (2012) salienta que as preocupações sociais do século XX e XXI são diferentes das discutidas no século} XIX, quando das primeiras contribuições para a formulação do conceito. Além disso uma das facetas da renda da terra ligada à propriedade da terra e à produção rural, em que existia uma classe social vinculada a essas propriedades de fato envelheceu. A importância dos estudos se dava por aquelas terras estarem associadas à produção agrícola e se discutia quais terras eram mais férteis e, portanto, capazes de produzir mais.

como mercadoria se não possuía valor29. As principais contribuições daqueles autores dessas teorias apontaram, então, que o preço surgia em virtude do que se era produzido na terra, cada produto cultivado teria um preço, que seria comercializado e influenciaria no preço da terra (Adam Smith), considerando inclusive a fertilidade da terra (James Anderson) e o trabalho envolvido, analisando a diferença entre produtos obtidos mesmo sob quantidades iguais de trabalho e capital – que originou o conceito renda diferencial30 (David Ricardo) (WARD; AALBERS, 2016).

Anos mais tarde, no século XIX, Karl Marx revisa toda a discussão e incorpora para a análise o tempo social do trabalho realizado sobre a terra e o monopólio da renda, em que se considera que o que produz a renda na terra mais fértil não é a apropriação de uma força natural que torna mais produtiva a força de trabalho, mas a apropriação de uma força natural que não está à disposição de todo o capital investido, mas somente daquele que detém certos terrenos (HARVEY, 2013; PAULANI, 2016). Com isso, definia a existência de mais dois tipos de renda: a absoluta e a de monopólio. A absoluta se daria quando, por decisão entre proprietários de grandes quantidades de terra, optassem em não as colocar à disposição da produção até que os preços de mercado fossem satisfatórios. Já a de monopólio se configura quando parte da sociedade se dispõe a pagar preços elevados aos praticados no mercado, em busca de adquirir aquele terreno específico, em face da localização e/ou atributos naturais que possa existir (HARVEY, 2013).

Além disso, Marx apontou que existiam dois tipos de renda diferencial: uma relacionada ao aumento da produtividade atribuída a características inerentes à terra, oferecidas pela sua própria natureza31_{; e outra atribuída a investimentos sobre a terra (WARD; AALBERS, 2016).}

Sinalizando, assim, que um terreno hoje percebido como uma localização ruim poderia se valorizar no futuro.

Posteriormente, Harvey (2013) acrescenta classe e poder no debate da teoria da renda e afirma que o poder do privilégio do monopólio não adiantaria se não fosse o fato de a terra ser uma condição de produção em geral necessária e, portanto, disputada por determinadas classes que detêm mais ou menos poder – ao tempo que a classe de proprietários de terras, juntamente

29 _{Conforme os conceitos clássicos de Valor, sobretudo por Marx, o valor é obtido em função da quantidade de} trabalho socialmente para produção ou reprodução e trocas de mercadorias (HARVEY, 2013). Como se entendia que a terra não era produto do trabalho humano, logo, não poderia gerar valor.

30 _{O Conceito trabalho, por Ricardo, que acreditava ser essa a única forma de renda trazia luz a fertilidade da terra} e também sua distância do mercado em que seria comercializada, impactando no preço do produto final (WARD; AALBERS, 2016).

31 _{Smolka (1979) salienta que o terreno é um ente singular em que seus atributos não se repetem, proporcionando} diferenciação na forma de apropriação e uso deste produto.

com as instituições, cria escassez artificial, mantendo terras fora do mercado por um lado, e criando exclusividade no uso da terra por outro. De modo que, em síntese, tem-se hoje que a renda se refere a um pagamento feito aos proprietários da terra pelo direito de acessá-la e utilizá- la, gerando então uma disputa pelo acesso a determinadas porções da terra mais que a outras.

Dessa forma, a teoria da renda consegue explicar como a terra – não sendo um produto do trabalho humano – pode ter um preço e ser trocada como mercadoria32. Harvey (2013, p. 471) coloca que “a renda fundiária capitalizada como o juro sobre algum capital imaginário constitui o “valor” da terra. O que é comprado e vendido não é a terra, mas o direito à renda fundiária produzido por ela”. Neste caso, o comprador adquire o direito sobre as receitas futuras de maneira antecipada, direito este que se torna uma forma de capital fictício.

Com isso, Harvey (2013) aponta que a terra deve ser tratada como capital fictício, deve ser um campo aberto para a circulação de capital que rende juros, pois somente assim a contradição entre a teoria do valor e a da renda pode ser superada. De acordo com Paulani (2016), dessa maneira permite-se a coordenação do processo de utilização da terra, a fim de garantir os melhores e mais lucrativos usos, maximizando a produção de valor excedente com investimentos em infraestrutura. Nessa conformidade, os proprietários da terra podem impor novas configurações à produção na terra, a fim de capturar as rendas mais diferenciadas, o que tem sido intensificado em um contexto de economia sob a lógica de acumulação financeirizada. Nesse cenário, há uma transformação nos agentes sociais responsáveis pela produção em que as próprias incorporadoras33 _{passaram a ser também grandes proprietárias de terrenos,}

de modo a transformar o valor da terra em uma fonte significativa de ganho para o capital imobiliário, que antes se assentava apenas sobre o lucro alcançado a partir do uso de mão de obra barata (COSTA; MENDONÇA, 2011).

32 _{Para outros autores, tais como Villaça (2012) e Gottdiener (2010), dentre outros, a terra urbana é sim vista como} integrante do espaço urbano socialmente produzido e, por isso, fruto do trabalho humano, tendo, portanto, um valor. O valor da terra urbana envolveria então outros dois valores: o valor da edificação em si – o qual depende do custo da construção; e o valor da localização na malha da cidade. Apesar das diferentes visões, observa-se que os autores chegam a pontos comuns, no que se refere à importância da localização e dos investimentos realizados sobre a terra, sobretudo, quando Harvey acrescenta para a teoria as relações de classe e poder. Nesta tese, então, considera-se que embora a terra não se sujeite a muitas das características que explicam a dinâmica do mercado, ela é uma mercadoria singular, controlada por agentes sociais e que obedece a uma lógica de funcionamento que depende dos interesses de quem a detém e de quem a quer utilizar.

33 _{Neste ponto, Smolka (1979) salienta a importância do capital incorporador, que viabiliza a valorização pela} incorporação imobiliária e o consequente ganho para o capital imobiliário. O capital incorporador é aquele que investe em rendas fundiárias, criando e ampliando as bases sobre as quais as rendas da terra serão apropriadas, articulando-se para tanto, com o sistema financeiro e como o Estado em suas intervenções no ambiente construído. Está envolvido desde a compra de terrenos até a contratação de consultores, construtores, agentes financeiros e os responsáveis pela comercialização final de imóveis, além de alterar atributos dos terrenos para reequipá-los (SMOLKA, 1979).

Além disso, há aqueles que preferem apenas utilizar a terra, que ser proprietário, como colocado por Arantes (2014) e debatido no segundo capítulo, nessa situação ele também paga com vistas a alcançar a renda fundiária produzida, ou participar dos dividendos obtidos, mas sem deter o estorvo da fixação que a terra sugere, mantendo fluido seu investimento a partir da titularização daquele investimento, questionando a absolutização da propriedade da terra34 _{– o}

monopólio, que ora retira a terra do mercado, até o mesmo se estabilizar e oferecer os ganhos pretendidos, mas que enquanto isso não acontece, o proprietário também não acumula nenhuma renda. Enquanto aquele que investiu, apenas acessou a terra como ativo financeiro, pode retirar seu investimento mantendo a fluidez do seu capital que não está afixado.

Assim, o que há de novo na discussão da teoria da renda da terra (cada vez mais urbana) é a necessidade de entender a enorme concentração de capital no setor de terras, a intensificação da desabolutização da propriedade, a multiplicidade de novos usos que surgem, a velocidade com que se modificam as demandas de determinada área, e com isso, a volatilidade do valor, que pode super valorizar e se desvalorizar em um curto espaço de tempo; além das implicações da tendência da terra, como ativo financeiro, em que a corrida pelos lucros, tanto os que serão reinvestidos, mas, sobretudo, os que serão distribuídos (dividendos) assume uma visibilidade maior que a produção em si, revelando o perigo da intensificação da especulação e as crises inerentes ao capitalismo financeiro, como visto no segundo capítulo.