5. Estudo de caso em uma das Regionais da CDHU
5.3. Contratos
Por fim, deve-se colocar que a Regional objeto opera apenas como um Núcleo Administrativo da CDHU, bem como as demais regionais espalhadas por todo o estado de São Paulo. A sede da CDHU cuida da parte mais burocrática e das diretrizes, cabendo a esses escritórios seguir as normas. É notória a evolução do perfil dos mutuários com o passar dos anos, diante da melhora das condições de vida que permitiram serem contemplados com um financiamento popular.
Todavia, esse financiamento popular possui suas exigências, que devem ser preenchidas para que o interessado seja contemplado. É nessa etapa, conforme mencionado anteriormente, que será calculada a renda familiar, que será objeto de cálculo para a prestação mensal devida.
Contudo, a mudança no contato com a equipe da CDHU, o costume com a transparência no ato do sorteio sendo feito presencialmente e a necessidade de se familiarizar com novas tecnologias afetaram imensamente as transações, devido a pandemia de COVID- 19. Por outro lado, não apenas para a CDHU, mas para outras situações e instituições, o período da pandemia contribuiu para a inclusão digital, mesmo que parcial, de muitos mutuários.
Com isso, surge o contrato de Alienação Fiduciária com condição para a averbação, trazendo o imóvel como garantia da dívida. O entrevistado D ainda ressalta a situação com o exemplo de um financiamento de um carro, em que caso não pague o empréstimo, o mesmo veículo é tomado. Essa condição é a que acontece com os imóveis da CDHU ao adotar a modalidade de contrato de Alienação Fiduciária. Todavia, um contrato TAOPOC ou CPVC não impede a ação de retomada da unidade habitacional. Contudo, o contrato de alienação facilita o processo de reintegração de posse, pois, conforme o entrevistado D, o próprio indivíduo é o garantidor da dívida.
O entrevistado A complementa essa informação, explicando que cada tipo de contrato atende às ferramentas existentes em suas épocas e, também, que todos os novos contratos são na modalidade Alienação Fiduciária (AF), ou seja, de acordo com o mercado financeiro.
[...] hoje os contratos novos são todos de AF. E se você for pegar o histórico dos últimos 30 anos você vai encontrar aí 4, 5 tipos de contratos distintos.
Mas, desde os últimos, desde a última década, aí os contratos são todos padronizados, todos de acordo com o mercado financeiro, todos de alienação fiduciária. (Entrevistado A, 2020).
O Entrevistado A ressalta que os contratos seguem o mesmo padrão definido pela sede, com o mesmo layout e cláusulas conforme o seu tipo, sendo vedada a alteração pelas regionais.
O que muda de um contrato para o outro é justamente o seu tipo, especificamente no que diz respeito aos cessionários (os contratos possuem um quadro resumo em que constam as informações dos cessionários como nome completo, nacionalidade, data de nascimento, estado civil, endereço de residência, RG e CPF), à garantia e à parte financeira que contempla juros, subsídio, multa e prazo de financiamento. Os juros acompanham a Tabela Price4 e o subsídio é calculado conforme o comprometimento de renda em detrimento do valor real da prestação e o prazo de financiamento, isto é, consequência da capacidade de pagamento.
Contratos como TAOPOC e CPVC são um tipo de certificação de que há uma transação contratual entre as partes, sendo caracterizados como contrato particular, porém a regularização não era permitida como observado no tipo de contrato de Alienação Fiduciária, visto que não são registrados em Cartório.
Nesses dois tipos de contrato, os mutuários da CDHU ao quitarem o financiamento, fazem um contrato de quitação com a Companhia, sendo esse o documento para registro em Cartório e consequente averbação na matrícula do imóvel objeto.
4 “A Tabela Price é uma metodologia de amortização de um capital em parcelas iguais e sucessivas, inserida no contexto do juro composto.” (ANTONIK; ASSUNÇÃO, 2006, p. 5)
Os contratos de Alienação Fiduciária obedecem à Lei n° 9.514/1997, a qual institui o Sistema de Financiamento Imobiliário e a alienação fiduciária de coisa imóvel. Conforme dispõe o artigo 17 da Seção VII expondo o conteúdo das garantias,
Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:
I - hipoteca;
II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;
III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;
IV - alienação fiduciária de coisa imóvel. (BRASIL, 1997)
Enfatiza-se, após a exposição do teor da entrevista do participante A e D e considerando o artigo 22 da Lei 9.514/1997 e sua renumeração em seu parágrafo 1° na Lei n°
11.481/2010 que: “§ 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena.” (BRASIL, 2010)
Após tratar sobre a garantia, nos termos da lei, é preciso apresentar a parte financeira dos contratos e, para tal, faz-se necessário demonstrar o cálculo da prestação nas nova e antiga políticas. Ressalta-se que toda a demonstração de cálculo a seguir está embasada nas Normas e Procedimentos internos da CDHU, disponibilizada mediante solicitação e utilizada como fonte primária de dados.
Na antiga Política criada em 20/12/2013 e em vigor até 29/02/2020, a CDHU tinha um cálculo para as prestações que considerava a amortização acrescida dos juros, onde:
A+J = Parcela do financiamento contendo amortização mais juros;
i = taxa de juros nominal (mensal)5; n = prazo do financiamento (em meses);
PV = Valor do financiamento.
Com relação à taxa de juros, ela é determinada conforme o valor do financiamento (Tabela 3).
5 Ressalta-se que o ajuste da taxa de juros nominal é anual, seguindo a Tabela Price.
Tabela 3 - Taxa de juros praticada
Valor do Financiamento (R$)
Taxa de juros (% a.a.)
Até 8.000,00 1,0
8.001,01 a 68.000,00 1,0 a 7,0
Acima de 68.001,01 7,0
Fonte: adaptada das Normas e Procedimentos da CDHU (2020).
Logo, para um financiamento de R$ 110.000,00, em um prazo de 360 meses com uma taxa de juros de 7% a.a., tem-se:
O ponto de destaque, além da forma de calcular a prestação devida que será modificada conforme tratado mais adiante, é de que o subsídio fornecido para as famílias é regressivo e possui um cálculo específico. O subsídio é um bônus concedido na prestação do financiamento do imóvel, para aqueles candidatos de baixa renda (1 a 3 salários mínimos), compatibilizando o valor da prestação à renda de seus componentes.
O cálculo de regressão considera o valor do financiamento, a taxa de juros, o prazo do financiamento, a taxa dos seguros (MIP - Seguro de Morte ou Invalidez Permanente e DFI - Seguro de Danos Físicos ao Imóvel) e a taxa de compensação da prestação (TCP).
Assim, com um financiamento de R$ 110.000,00, como exemplificado, foi aplicada a taxa de 7% a.a. para a demonstração de cálculo e obteve-se a parcela de base do financiamento contendo amortização mais juros mensais de R$ 731,83, ressalva-se que a esse valor será somado os encargos.
O cálculo dos juros é sobre o saldo devedor a partir da aplicação da taxa de juros que fora acordada em contrato. A tendência é a de que conforme o saldo devedor diminua, os juros também. Logo, tem-se a seguinte fórmula:
Onde:
Jt = juros no período (mês) t em reais;
SDt-1 = saldo devedor no mês anterior a t (após amortização do mês t-1);
i = taxa de juros acordada em contrato.
A amortização é calculada pela diferença entre o valor que fora calculado da parcela do financiamento (R$ 731,83), conforme demonstrado anteriormente, menos o valor dos juros calculado naquele mês. Logo, tem-se a seguinte fórmula:
Onde:
At= valor de amortização do saldo devedor no mês t em reais;
A+J = valor do financiamento (amortização mais juros), calculados pelo Sistema Price;
Jt= juros calculados no mês t em reais.
O índice de reajuste ocorre a cada 12 meses, quando o contrato de financiamento faz aniversário. Os valores calculados do financiamento (A+J) e o saldo devedor são ajustados pelo índice de reajuste Índice de Preço ao Consumidor da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (IPC-FIPE).
Para o cálculo da prestação integral do financiamento (PRT), também conhecida por prestação bruta, sua composição possui o valor do financiamento (A+J) calculado pela tabela Price, a aplicação dos encargos referentes ao Seguro por Morte ou Invalidez Permanente (MIP), Seguro por Danos Físicos no Imóvel (DFI) e a Taxa de Compensação de Prestação (TCP). Logo:
O cálculo referente ao MIP é realizado por meio da aplicação do índice de reajuste acordado entre a CDHU e a seguradora. Já o DFI é calculado pelo índice de reajuste do seguro sobre o valor atualizado do imóvel. Respeitando a fonte primária de dados, o cálculo
do valor atualizado do imóvel é aplicado o índice de reajuste do saldo devedor (IPC/FIPE) sobre o valor do mútuo (valor inicial do financiamento). O reajuste do valor do seguro DFI ocorre a cada 12 prestações (anualmente). O valor da TCP é fixado em 10%. Para seu cálculo, tem-se:
Onde:
TCP = valor referente à taxa de compensação de prestações calculadas;
A+J = valor do financiamento (amortização + juros);
MIP = valor referente ao seguro MIP;
DFI = valor referente ao seguro DFI.
A prestação líquida ou devida do financiamento, dependerá da capacidade de comprometimento de renda do mutuário em questão. À luz dessa antiga política, tem-se a seguinte tabela de comprometimento de renda, considerando a sigla SM para Salário Mínimo:
Tabela 4 - Comprometimento de renda familiar à luz da antiga Política Renda
(SM)
Comprometimento de Renda (%)
1,00 a 3,00 15
3,01 a 5,00 15 a 20
5,01 a 8,50 20 a 25
8,51 a 10,00 25 a 30
Fonte: adaptado das Normas e Procedimentos da CDHU (2020).
O subsídio é calculado a partir da diferença entre a prestação bruta (integral, devida,
“cheia”) e a prestação líquida, conforme a seguinte fórmula:
Onde:
TCP = valor referente à taxa de compensação de prestação calculada;
A+J = valor do financiamento (amortização + juros);
BN = valor referente ao subsídio Seguro MIP = valor referente ao MIP;
Seguro DFI = valor referente ao DFI;
PL = prestação líquida.
Assim como o valor do financiamento, o bônus (subsídio) também é ajustado anualmente (a cada 12 prestações), através da aplicação do índice de reajuste do IPC/FIPE. O valor da prestação integral e da líquida, sofrem as mesmas alterações. Para o reajuste da prestação líquida, tem-se:
Onde:
PL = prestação líquida
PRT = valor referente à prestação cheia calculada;
BN = valor referente ao subsídio (bônus);
IRIPC/FIPE = índice de reajuste do IPC/FIPE;
IRg = índice de regressão de subsídio.
Embora, não foi possível acessar a planilha do IRg, o manual de Norma e Procedimentos da Companhia, fornece a condição do BN após o reajuste da PL:
Logo, se o valor da prestação for reajustado de R$185,00 para R$200,00 e o bônus fosse de R$800,00, tem-se:
Conforme demonstrado, o cálculo da prestação à luz da antiga política, considerava o acréscimo de juros na parcela amortizada. Não obstante, as famílias beneficiadas no início do financiamento com subsídio, via-o regredir. Foi demonstrado, também, o cálculo de regressão do subsídio. Toda essa situação exposta, é o essencial para que se compreenda as modificações presentes na nova política.
Referente a nova política de cálculo das prestações, ela é dividida entre as faixas de 1 a 5 salários mínimos e acima de 5 a 10 salários mínimos. Para a primeira faixa apresentada, com início de vigência em 30 de novembro de 2020 e tendo impactos desde 1° de março de 2020, com os dizeres da página 12 das Normas e Procedimentos da CDHU, têm-se as seguintes condições:
a) Taxa de juros - 0% a.a.;
b) Comprometimento de renda - 20% (vinte por cento) da renda familiar para financiamento;
c) Prazo do financiamento – o suficiente para quitar o financiamento do imóvel, em razão da renda, sendo que não pode ultrapassar 360 (trezentos e sessenta) meses, buscando o menor prazo ou menor valor de subsídio;
d) A cada aniversário do contrato (12 meses), os valores calculados do financiamento e o saldo devedor são corrigidos por um índice de reajuste de preços;
e) O índice utilizado para o ajuste do saldo devedor e das prestações é o IPCA IBGE. (CDHU, 2020, p. 12)
Para demonstrar as condições de financiamento, faz-se necessário o conhecimento de algumas siglas:
• Renda Familiar (RF): renda aferida no processo de habilitação;
• Valor do Investimento (VI): valor atribuído pelo fechamento de custo do empreendimento;
• Valor do Financiamento (VF): valor a ser financiado pela família contemplada.
Geralmente as famílias não aportam valores de entrada e o valor do financiamento é igual ao do investimento;
• Taxa de juros (Taxa): 0% a.a.;
• Comprometimento de Renda (CR): 20% da Renda Familiar (RF), válido por todo o prazo de financiamento;
• Seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI): calculado pela aplicação do prêmio de seguro definido junto à seguradora multiplicado pelo Valor do Investimento (VI);
• Seguro de Morte ou Invalidez Permanente (MIP): calculado pela aplicação do prêmio de seguro definido junto à seguradora multiplicado pelo Valor do Financiamento (VF).
Respeitando as normas e procedimentos da Companhia para demonstração do cálculo adiante, o Encargo Mensal Total (EMT) é o valor que deve ser pago mensalmente pelas famílias, calculado da seguinte forma:
No intuito de demonstrar a fórmula, será considerado o salário mínimo federal (R$1.100,00), para o ano de 2020. Logo,
Com a obtenção do EMT, calcula-se a Prestação Líquida (PREST) que é o valor a ser considerado para elaboração do plano de amortização do financiamento. Será considerado R$15,00 para MIP e R$20,00 para DFI, pois os valores reais em contrato são nessa faixa.
Logo:
Em seguida, calcula-se por intermédio de uma fórmula no Excel o Prazo de Financiamento (Prazo) que é o período em meses necessário para a quitação do financiamento, não podendo ser superior a 360 (trezentos e sessenta) meses, calculado da seguinte forma com auxílio do Excel usando a função NPER:
Onde:
NPER = PRAZO de financiamento a ser calculado Taxa/12 = TAXA de juros mensal praticada pela CDHU
Pgto = PREST valor a ser considerado para a elaboração do plano de amortização VP = VF, valor do financiamento
No Excel, a fórmula irá exigir que coloque novamente o VP como VF e o tipo, que pode ser 0 ou 1. O tipo 0 é para o começo e o tipo 1 fim do período. Ambos não apresentaram resultados diferentes, mas foi considerado o tipo 0.
Logo,
O resultado foi negativo pois durante o cálculo, quando considerado o sinal de subtração na fórmula do excel, obteve-se o resultado 0. Conforme as normas e procedimentos, caso o prazo calculado seja maior que 360 meses, deve-se considerar somente 360 (trezentos e sessenta) o prazo pelo qual a família será subsidiada. No exemplo que está sendo utilizado considerando um salário mínimo, o prazo de financiamento foi superior a 360 meses. Isso indica que essa família receberá subsídio.
O cálculo para a prestação de famílias de renda acima de 5 até 10 Salários Mínimos Estaduais, deve obedecer às seguintes condições:
a) Taxa de juros – 4% a.a. (quatro por cento ao ano);
b) Comprometimento de renda – 20% (vinte por cento) da renda familiar para financiamento;
c) Prazo do financiamento – o suficiente para quitar o financiamento do imóvel, em razão da renda, sendo que não pode ultrapassar 360 (trezentos e sessenta) meses, ou seja, buscando o menor prazo ou menor valor de subsídio.
A diferença, conforme as normas e procedimentos da Companhia é o exposto acima nas condições, ressaltando que financiamento para famílias com rendimentos a partir de 5 salários mínimos estaduais deve ser preferencialmente para o sistema financeiro imobiliário.
Para demonstração, será considerado o mesmo valor de financiamento de R$110.000,00 e será considerado o valor de R$1.163,55 para o salário mínimo estadual,
aproximando-o para 1.200,00, tendo em vista que é a partir de 5 salários mínimos e o mesmo pode atingir até 1.183,33. Logo, o valor para cálculo será de R$6.000,00.
Com o EMT calculado, pode-se calcular a PREST. Ressalta-se que os valores de MIP e DIF permanecem os mesmos.
Com isso, calcula-se o NPER, ou seja, prazo de financiamento com o auxílio do Excel, esboçando a seguinte fórmula na planilha:
Nota-se que nesse caso, o prazo do financiamento será inferior, ou seja, aproximadamente em 189 meses o financiamento será liquidado, dada a capacidade de pagamento em detrimento do valor financiado. Quanto ao plano de amortização, têm-se a seguinte tabela para financiamentos sem subsídio.
Tabela 5 - Plano de Amortização para famílias SEM subsídio Mês Prestação
Líquida
Juros Amortização Saldo Devedor
0 - - - VF
1 PREST JUROS = (TAXA/12 x Saldo Devedor do Mês Anterior)
AMORT =
(PREST - JUROS)
SALDO DEVEDOR
= Saldo Anterior - AMORT)
2 PREST JUROS = (TAXA/12 x Saldo Devedor do Mês Anterior)
AMORT =
(PREST - JUROS)
SALDO DEVEDOR
= Saldo Anterior - AMORT)
3 PREST JUROS = (TAXA/12 x Saldo Devedor do Mês Anterior)
AMORT =
(PREST - JUROS)
SALDO DEVEDOR
= Saldo Anterior - AMORT)
n PREST JUROS = (TAXA/12 x Saldo Devedor do Mês Anterior)
AMORT =
(PREST - JUROS)
SALDO DEVEDOR
= Saldo Anterior - AMORT)
Fonte: adaptado das Normas e Procedimentos da CDHU (2020).
A Tabela 5 apresenta a situação para as famílias que não possuem subsídio e, portanto, possuem capacidade de pagamento para com a prestação completa, essa mudança impacta diretamente no prazo do financiamento. A amortização consiste no valor dos encargos mensais subtraídos dos juros pertinentes da divisão da taxa nominal prevista em contrato por 12 meses multiplicado pelo saldo devedor do mês anterior. O cálculo dessa situação está apresentado na Tabela 6.
Tabela 6 - Demonstração do Plano de Amortização para famílias SEM subsídio Mês Prestação
Líquida
Juros Amortização Saldo Devedor
0 - - - 110.000,00
1 1.165,00 366,67 798,33 109.201,67
2 1.165,00 364,01 800,99 108.400,68
3 1.165,00 361,34 803,66 107.597,02
n - - - 0
Fonte: elaborado pela autora com base nas Normas e Procedimentos da CDHU (2020).
Conforme as normas, para a construção do plano de amortização das famílias com subsídio (Tabela 8), deve-se calcular a prestação teórica do financiamento, conforme cálculo abaixo com a função PGTO do Excel, e substituir o valor encontrado na coluna “Prestação Líquida”.
Onde:
PGTO = Prestação líquida, caso não houvesse subsídio Taxa/12 = TAXA de juros mensal praticada pela CDHU NPER = PRAZO máximo de financiamento
Vp = VF, valor do financiamento
Tabela 7 - Plano de Amortização para famílias COM subsídio Mês Prestação
Líquida
Juros Amortização Saldo Devedor
0 - - - VF
1 PGTO JUROS = (TAXA/12 x Saldo Devedor do Mês Anterior)
AMORT =
(PREST - JUROS)
SALDO DEVEDOR
= Saldo Anterior - AMORT)
2 PGTO JUROS = (TAXA/12 x Saldo Devedor do Mês Anterior)
AMORT =
(PREST - JUROS)
SALDO DEVEDOR
= Saldo Anterior - AMORT)
3 PGTO JUROS = (TAXA/12 x Saldo Devedor do Mês Anterior)
AMORT =
(PREST - JUROS)
SALDO DEVEDOR
= Saldo Anterior - AMORT)
n PGTO JUROS = (TAXA/12 x Saldo Devedor do Mês Anterior)
AMORT =
(PREST - JUROS)
SALDO DEVEDOR
= Saldo Anterior - AMORT)
Fonte: adaptado das Normas e Procedimentos da CDHU (2020).
No intuito de demonstrar os cálculos, ao aplicar a fórmula PGTO no Excel, obteve-se a prestação de R$ 305,56, como apresentado na Tabela 8.
Tabela 8 - Plano de Amortização para famílias COM subsídio Mês Prestação
Líquida
Juros Amortização Saldo Devedor
0 - - - 110.000,00
1 305,56 0 305,56 109.694,44
2 305,56 0 305,56 109.388,88
3 305,56 0 305,56 109.083,32
n 303,96 0 303,96 0
Fonte: elaborado pela autora com base nas Normas e Procedimentos da CDHU (2020).
O modo com o qual a prestação era calculada na antiga política, implicava em reajustes anuais, contratuais e de regressão (para os financiamentos com subsídio). Ou seja, para uma família considerada de faixa 1 que começava o financiamento ganhando R$ 400,00 de subsídio, em detrimento de uma prestação bruta de R$ 650,00 reais, terminaria seu
financiamento pagando o valor da prestação cheia, o que não condizia com seu rendimento familiar.
Como pode ser visto, a CDHU decidiu adotar a política da taxa de juros zero para melhorar as prestações, visando reduzir seu índice de inadimplência (vide item 5.3). Desse modo, as famílias beneficiadas com uma taxa de juros zero, sabem que seu subsídio irá se manter ao longo de todo o financiamento e não irá regredir.