Inadimplência

financiamento pagando o valor da prestação cheia, o que não condizia com seu rendimento familiar.

Como pode ser visto, a CDHU decidiu adotar a política da taxa de juros zero para melhorar as prestações, visando reduzir seu índice de inadimplência (vide item 5.3). Desse modo, as famílias beneficiadas com uma taxa de juros zero, sabem que seu subsídio irá se manter ao longo de todo o financiamento e não irá regredir.

nos residenciais, em parte porque o acesso e a circulação nesses condomínios são mais difíceis.

Além da questão social e do desemprego, o entrevistado A ressalta também a “questão cultural”. Até a instituição do contrato alienação fiduciária, os modelos TAOPOC e CPVC eram de certa forma permissivos com o não pagamento. O próprio departamento jurídico da Companhia não tinha ações efetivas, a cobrança demorava cerca de 10 anos para vir até o mutuário, o que estimulou a cultura do não pagamento.

“Ah, não precisa pagar. A CDHU não tira ninguém, o estado não tira ninguém, ninguém sai, não precisa se preocupar com isso”. Então, essa cultura de não tirar de ninguém, de ninguém sair, da CDHU não ter uma ação efetiva sobre quem devia, com quem deve, isso criou uma cultura de não pagamento. “Ah, não precisa pagar, lá eles não vão sair”. Então esse é um outro fator muito forte que é um fator que acabou se tornando um fator cultural, de não pagar a CDHU. (Entrevistado A, 2020).

O entrevistado D também relata sobre os impactos da inadimplência na carteira da Regional e um pouco sobre as possíveis causas, ressaltando que a Regional objeto é uma das maiores do estado. Esclarece que o motivo da inadimplência pode variar de município para município, a depender da atividade econômica predominante no município.

A cidade que tem uma atividade agropecuária mais forte, que são as cidades menores, a inadimplência tende a ser menor. As cidades que têm uma atividade comercial voltada para indústria ou para área de serviços, é cíclico, né. Quando a indústria está indo bem a inadimplência cai, quando a indústria está mal a inadimplência cresce e vice-versa. E é a mesma coisa na área de serviço […], essas cidades que estão aqui, na verdade é uma cidade aqui da Regional que, na verdade atividade principal é serviço […]

Então é isso, depende muito da época do ano, depende muito do município.

(Entrevistado D, 2020).

Em 2019, houve a mudança na gerência, e com essa nova gestão o número de ações por reintegração de posse aumentou de 700 para 3.000, de acordo com o entrevistado A. A CDHU passa a atuar a fim de combater essa questão cultural, mostrando que o não pagamento terá como consequência a retomada do imóvel. Isso provocou maior movimentação na Regional, inclusive, para a tratativa financeira, operando em melhorias para a Companhia.

Com a recente implantação da política da taxa de juros zeros, foi inevitável deixar de questionar o impacto dessa mudança na inadimplência. Nesse sentido, o entrevistado A comenta que a expectativa com relação a inadimplência apresente uma queda considerável.

Ademais a Companhia oferece recursos de subsídio para famílias de baixa renda (de 1 a 5 salários mínimos).

É importante resgatar que os contratos eram desbalanceados financeiramente antes da nova política de juros da Companhia. O subsídio concedido ao mutuário não durava por todo

o contrato, sendo regressivo. O mutuário começava pagando menos em seu financiamento e terminava pagando mais.

Com a nova política da taxa de juros zero adotada, o subsídio é vinculado a renda da família, permanecendo por todo o financiamento e, conforme o nome da política, a taxa de juros é zero. Ou seja, o valor das prestações é fixo ao longo do contrato.

O máximo de comprometimento de renda familiar é de 20%. Com base no salário- mínimo e seu reajuste conforme a inflação, isso é o que passou a guiar os novos contratos na política vigente. O exemplo fornecido pelo entrevistado A, é claro, pois se a família sabe que irá pagar 20% do valor da renda desde o início até o término do contrato, isso ajuda na previsibilidade do orçamento familiar, permitindo maior organização financeira por parte das famílias. E, com isso, tem-se a expectativa de redução da inadimplência.

Todavia, discorrendo mais sobre o subsídio tanto à luz da nova e antiga política, o entrevistado A enfatiza que o maior índice de inadimplência vem justamente dos contratos da chamada Faixa 1, que recebem um maior subsídio.

O subsídio nesse caso gerou uma consequência inversa à esperada, que seria justamente a de prover melhores condições de pagamento e de honra quanto ao compromisso do financiamento. Contudo, aqueles que recebem o maior subsídio são os mais inadimplentes da carteira de mutuários.

Ao questionar sobre o processo que se estabelece com a inadimplência, o Entrevistado D nos diz que é feita inicialmente uma notificação extrajudicial pelo cartório, no intuito de comprovar que a pessoa que reside no imóvel não está pagando as prestações. Isso é uma condição para que, posteriormente, haja o ingresso com uma ação judicial.

A partida dessa constatação via cartório, pode-se dar início ao processo de rescisão que pode acontecer em duas modalidades, sendo tanto administrativo quanto judicial. A via judicial começa pela própria ação e leva em torno de 5 e 6 anos, conforme ressalta o entrevistado D.

Ao considerar os tipos de contratos, os do tipo TAOPOC ou CPVC, de Promessa (que é um subtipo), a rescisão é administrativa, pois há uma cláusula especifica que prevê que o não pagamento permite com que a CDHU rescinda o contrato e retome o imóvel. Com relação ao Alienação Fiduciária a única via é judicial.

O entrevistado D diz que:

de 2018 para cá, nós temos 1.850 em andamento. Então no último quinquênio você tem que jogar por baixo uns 4.000.

Com relação aos processos de Reintegração de Posse, o entrevistado afirma que as causas são sempre pela inadimplência.

É importante considerar que a CDHU terceirizou uma parte de seu trabalho jurídico, o que apresentou vantagens e desvantagens, como ganho de agilidade e perca de eficiência administrativa respectivamente. O escritório terceirizado depende integralmente da Regional, que precisa orientá-lo e apresentar a agilidade para o andamento do processo. Na visão do entrevistado D a sede de qualquer estatal é muito burocrática e que com essa terceirização e com os núcleos administrativos a agilidade é ampliada.

O trâmite para a Reintegração de Posse tem duas vias, sendo uma por rescisão administrativa e uma judicial. Na administrativa a irregularidade precisa ser identificada a priori sendo ela financeira ou de ocupação. De acordo com o entrevistado D,

E aí você notifica a pessoa via Cartório, notifica o mutuário, o gaveteiro, locatário, quem estiver no imóvel. Você depois tem um período que você depois espera essa pessoa regularizar a situação. Sendo infrutífera você publica um edital no jornal local, dando prazo de 30 dias para pessoa regularizar a situação. Se ela não regularizar você aguarda aí... de 30 a 40 dias e pede um segundo edital publicado no diário oficial dando por encerrado a reinte... dando por encerrado o contrato. Se a pessoa sai do imóvel por vontade própria, você retoma o imóvel e recomercializa. Se a pessoa não sai ou ela não tem condições do imóvel ser recomercializado para ela porque ela não atende aos requisitos da CDHU, aí você tem que mover uma ação de reintegração de posse. E aí tem que ser judicial.

É interessante observar que no período de pandemia de COVID-19, de acordo com o entrevistado D, a inadimplência se manteve e, com relação aos processos judiciais, os reflexos variam conforme a Comarca em que eles tramitam.

No intuito de visualizar a situação de inadimplência enfrentada pela Regional de 2016 a setembro de 2020 (data de realização do campo da pesquisa), obteve-se junto à fonte primária dados e índices que permitiram a criação do Gráfico 3.

Gráfico 3 - Índice Médio de Inadimplência na Regional Objeto de Estudo

Fonte: elaborado a partir de fonte primária (2021).

Pode-se notar que em 2020 o índice de inadimplência foi maior quando comparado com os anos anteriores, tendo como valor médio de 23,66%, ano que teve início a pandemia de COVID-19. Como mencionado pelo entrevistado A, o desemprego é um dos fatores que ocasionam a inadimplência e, com a pandemia, a taxa de desemprego ampliou, bem como foi reduzido, em um primeiro momento, os trabalhos informais.

Desemprego e contrato desbalanceado favoreceram a situação de inadimplência que, passou a enquadrar contratos a partir de 4 prestações em aberto, como passíveis de execução.

Na antiga política, o mutuário só era considerado inadimplente, com 12 prestações em aberto..

Tendo em vista que, embora haja ações da própria Companhia para acabar com a cultura do não pagamento, ela aparenta ter se fortalecido, de acordo com o entrevistado A. Muitos mutuários se viram na condição de fazer cada vez mais acordos para parcelar suas dívidas e, ao parcelarem, muitos prosseguiram com o não pagamento, aproveitando das campanhas regularizadoras ofertadas pela CDHU.

Com base na afirmação do entrevistado A de que a faixa 1 é a mais inadimplente e, fazendo menção ao item 5.3 quanto ao cálculo das prestações, tem-se uma situação crítica.

Isso se deve ao fato de que essa faixa por ser a mais subsidiada pela Companhia, se vê na condição da antiga política de cálculo, sendo que cada vez mais sua prestação chega ao valor integral, o que não condiz com a capacidade de pagamento da família.

Tendo em vista o público-alvo do atendimento da CDHU e o déficit habitacional, pode-se concluir que mesmo com reintegrações de posse, rescisões administrativas e

Campanhas Regularizadoras, a inadimplência irá persistir. Persistirá, pois, se o principal fator é o desemprego, a solução é essencialmente econômica. Não adianta um indivíduo ser contemplado com um financiamento popular se não terá condições de honrar com o contrato, o que se reflete no aumento de índice de prejuízo para a CDHU.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A análise histórica das políticas habitacionais no Brasil e no estado de São Paulo demonstrou que essas foram profundamente marcadas pelas circunstâncias que as originou.

Cada programa habitacional visou atender uma demanda específica de seu período histórico e que não se restringe apenas a construção de moradias. Foram identificados programas como o Assentamentos Precários (UAP), cujo objetivo era a regularização fundiária e a premissa de um ambiente salutar para a população.

Todos os programas contemplam como público-alvo as classes sociais socioeconomicamente mais vulneráveis. Ressalta-se que elas apresentam problemas particulares próprios a depender do contexto histórico.

Na era Vargas, o ponto de partida para a implantação de novos programas foi a criação de uma vila operária e, hoje, reconhece-se que os programas habitacionais mais recentes abrangem uma maior parte da população, incluindo famílias com rendimentos mensais de até R$9.000,00.

Nenhum dos programas identificados nesta pesquisa considera o período de pré- ocupação e a pós-ocupação do imóvel pela família assistida, ou seja, a política habitacional até então foi tratada de forma limitada. Convém salientar a importância de se ter políticas públicas capazes de fornecer o apoio completo necessário para as famílias e que contemple todas as etapas do processo. Ao se considerar essas necessidades, a atuação do Estado e dos atores políticos se tornaria mais ampla, efetiva e humana. Em relação a pré-ocupação, há na literatura exemplos que demonstram que as políticas públicas não precisam excluir potenciais mutuários quando esses precisam juntar toda a documentação para que o contrato seja elaborado.

Nesta pesquisa, foi analisada a política habitacional no estado de São Paulo e seu programa de referência, o CDHU. Os mutuários dessa companhia são, em sua maioria, famílias com rendimento mensal de 1 a 3 salários-mínimos para as cidades dormitórios e de 3 a 5 salários-mínimos para as cidades industriais. Como observado a partir das entrevistas, a maior parte das famílias assistidas pelo programa tem a mulher como chefe do lar, com faixa etária entre 30 e 40 anos, bem como por casais em união estável.

Durante a pandemia de COVID-19 de 2020, as transações da CDHU com seus mutuários foram consideravelmente modificadas com: a implantação de um aplicativo, no qual a situação do financiamento habitacional poderia ser consultada; e os sorteios das unidades habitacionais realizados pela internet. Muitos mutuários, que já estavam acostumados com a modalidade presencial, relataram diversas dificuldades com a utilização

desses recursos tecnológicos e se demonstraram inseguros com a intermediação da tecnologia nos sorteios. Contudo, esses recursos trouxeram outros benefícios e praticidades logísticas, pois uma parcela considerável dos mutuários mora a muitos quilômetros de um escritório regional e o atendimento online torna o processo menos oneroso e muito mais rápido.

Nesse período, o índice de inadimplência aumentou na Regional estudada, sabendo que inadimplente é o mutuário com 3 prestações em aberto. Em respeito aos tipos contratuais vigentes na CDHU, cada um possui uma forma de ser executada, sendo que o índice de inadimplência é de 23,66%. Pôde-se constatar em pesquisa de campo que essa inadimplência é reflexo da pandemia e do aumento do desemprego.

Não obstante, foram evidenciadas como condicionantes para a inadimplência histórica na CDHU, os seguintes: a cultura do não pagamento, a qual há a crença do mutuário de que o Estado não irá tomar seu imóvel e, com isso, não haverá consequências; a verticalização dos conjuntos habitacionais que abrigam um alto índice de violência e dificuldade de acesso para execuções legais; e, por último, a oscilação da atividade econômica do município, pois cada um possui um perfil econômico, sendo de uma cidade prestadora de serviços, uma cidade dormitório ou, ainda, uma cidade industrial.

É importante considerar que as famílias que se encontram em situação de inadimplência, quase um quarto dos mutuários, se encontra sem sustento e se veem também ameaçadas de perder seu lar, o que reforça a necessidade de uma tratativa de ordem econômica.

Os dados apresentados da Regional objeto reforçam a necessidade de uma política habitacional capaz de abranger de forma mais integral os aspectos sociais e econômicos. É necessário que no período pré-ocupação sejam considerados os aspectos sociais e a regularização documental de um cidadão. Após a ocupação, são necessários diversos aprimoramentos que aliem o projeto habitacional com projetos de geração de renda e educação para uma condição de vida mais digna e sustentável.

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