Laudo de avaliação de imóveis

(1)

Identificação do Imóvel

Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário DANIELE FIUZA

SILVA Nº CPF / CNPJ 07299557703 Nome Empreendimento

Valor Compra Venda R$ 90.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 07207923000372 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 2 Matrícula: 18347

Logradouro R DOUTOR GRADIM Nº 824 Andar Complemento CS 1

Bairro GRADIM Cidade SAO GONCALO UF RJ CEP 24431-150 Latitude -22.831024 Longitude -43.085059

Caracterização da Região

Região

Residencial Industrial

Comercial Outro - Descrever Abaixo

Infraestrutura

Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública

Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado

Fossa Cisterna/Poço Artesiano

Tipo Pavimentação: Asfalto

Restritivos:

Favela Risco Ambiental

Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo

Serviços Públicos e Comunitários

Metrô Centro

Comercial Escola

Segurança Ônibus Rede Bancária

Lazer Coleta de

Lixo Clínicas/Hospitais

Aeroporto Shopping Parque

Outro -Descrever Abaixo

Análise da Região do Bairro

Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela

Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente

Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25%

Tendência do Uso do Terreno Comercial Industrial Residencial

Limites do Bairro

Vizinhos aos bairros de Patronato, Barro Vermelho, Paraíso e Porto da Madama.

Padrão da Região:

Alto Médio-alto Baixo

Médio Médio-baixo

Fatores Valorizantes

Vista - Mar Metrô Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo

Terreno

Topografia

Plana Aclive

Desnível Pronunciado Declive

Formato

Regular Irregular

Dimensões

Área (em m²): 114,00 m² Testada (Frente): m Lado Direito: m

Fração Ideal: 40,140845 % Fundos m Lado Esquerdo: m

Tipo de Implantação

Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante:

Tipo do Acompanhante

Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo

Condomínio / Imóvel Avaliado

Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado

N° Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N° de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano

Descrição dos Andares Pavimento térreo: sala em 02

ambientes, 01 banheiro social, cozinha/área de serviço e garagem coberta para 01 automóvel; 2º pavimento: hall, sala, 03 quartos sociais e 01 banheiro social, sendo o mesmo suíte.

Uso do Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio

Alto Médio-alto Médio

Médio-baixo Baixo Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Em Implantação Infraestrutura do Imóvel

Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica

Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins

Tipo Imóvel Avaliado

Casa Apartamento Galpão

Sobrado Loja Sala

Comercial Outro - Descrever

Abaixo

Indício Ocupação Imóvel

Habitado Desabitado

Idade Aparente Anos 25 Ano Construção

Estado Conservação Imóvel

Bom Regular

Ruim Em Construção

Padrão Acabamento Imóvel

Alto Normal

Baixo Mínimo

Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria

Fachada Cerâmica tijolinho / Azulejo Esquadrias Alumínio / Ferro N° Andares do Imóvel Avaliado 2 Nº Dormitórios Dimensões Área Privativa: 82,00 m² Área Comum (m²): 0,00 m² Área Total (m²): 82,00 m²

Área Averbada: m² Área não Averbada m²

Nº Vagas Cobertas

Cobertas 1 Descobertas 0 Privativas 1

Face Imóvel

Sul Norte Leste Oeste

(2)

Manifestações sobre a garantia

Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?

Sim Não

O imóvel está localizado no bairro Gradim, São Gonçalo. As edificações no local possuem predominância de ocupação residencial unifamiliar. O local possui médio potencial de compra e venda.

QUESTÕES COMPLEMENTARES

Sim Não

Data da Vistoria: 31/10/2017

1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?

Não consta na Certidão do Registro de Imóveis a área de construção do imóvel avaliando.

3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?

De acordo com as observações realizadas no local, estimativas realizadas com imagens de satélite e as informações obtidas através de laudo fornecido pelo Banco realizado por outro terceiro, a área de construção constante no IPTU de 161,90 m² não retrata a realidade.

4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas?

O imóvel trata-se de casa.

6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares?

11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?

12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?

14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação?

Observações Finais

Não foi realizada vistoria interna do imóvel.Pelo exposto não foi possível obtermos os acabamentos do mesmo.A descrição interna do imóvel foi obtida através de laudo fornecido pelo Banco realizado por outro terceiro.Vale destacar que apesar do endereço do imóvel apresentado na documentação fornecida (Matrícula e IPTU) ser Rua Dr. Gradim nº 824 Casa 01, o imóvel avaliando não possui testada por tal logradouro, e possui sua testada e acesso pela Rua Capitão Antônio Inácio da Silva, que trata-se de logradouro paralelo à Rua Dr. Gradim. De acordo com as observações realizadas no local, estimativas realizadas com imagens de satélite e as informações obtidas através de laudo fornecido pelo Banco realizado por outro terceiro, a área de construção constante no IPTU de 161,90 m² não retrata a realidade.A área de construção de 82 m² foi obtida através de laudo fornecido pelo banco, realizado por outro terceiro.Segundo informação obtida no laudo fornecido pelo Banco, no terreno do imóvel avaliando existem 02 imóveis. A área do terreno de 114 m² foi obtida através do IPTU. De acordo com as observações realizadas no local e estimativas através de imagens de satélite a área do terreno de 82 m² (10 m x 8,20 m) constante na Matrícula não retrata a realidade.A fração ideal do terreno foi obtida através da Certidão do Registro de Imóveis.O imóvel foi estimado em bom estado de conservação.

Amostras:

Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno

1 Logradouro Rua Idelfonso Praça Nº 20 A Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro Paraíso Cidade São Goncalo UF RJ CEP 24.231-020 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Área do terreno: 100 m² Fonte de Informações BR Brokers - Fox Telefone (21) 2112-3454

Status Ofertado Nº Vagas Cobertas Nº Dormitórios 2 Idade Aparente 30 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$

150.000,00

Data Venda /

Oferta 27/09/2017 Valor m² R$ 1.667,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00

Área do Terreno (em m²) 100,00

Área da Edificação (m²) 90,00 Área Privativa 90 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 100

2 Logradouro Travessa Rocha Nº 49 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro Gradim Cidade São Goncalo UF RJ CEP 24.431-075 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Área do terreno: 133 m² Fonte de Informações BR Brokers - Fox Telefone (21) 2112-3454

480.000,00

Data Venda /

3 Logradouro Travessa Heitor Mendonça Nº 290 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro Paraíso Cidade São Goncalo UF RJ CEP 24.426-620 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Área do terreno: 160 m² Fonte de Informações BR Brokers - Fox Telefone (21) 2112-3454

600.000,00

Data Venda /

4 Logradouro Rua Ercília Figueiredo Nº 335 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro Paraíso Cidade São Goncalo UF RJ CEP 24.426-670 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Área do terreno: 250 m² Fonte de Informações BR Brokers - Fox Telefone (21) 2112-3454

220.000,00

Data Venda /

5 Logradouro Travessa Santa Filomena Nº 121 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro Porto Velho Cidade São Goncalo UF RJ CEP 24.426-445 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Área do terreno: 150 m² Fonte de Informações BR Brokers - Fox Telefone (21) 2112-3454

280.000,00

Data Venda /

(3)

Tabela de homogenização

Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III

Metodologia: Comparativo Direto – Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo Amostra Área (m²) Valor (R$) Dados Iniciais (R$/m²) (1) (2) (3) (4) (5) Homogeneização (R$/m²) Amostra 1 90,00 150.000,00 1.667,00 1 1.02 1 1.05 0.95 1.696,00 Amostra 2 200,00 480.000,00 2.400,00 1 1.12 0.9 0.8 0.9 1.742,00 Amostra 3 250,00 600.000,00 2.400,00 1 1.15 0.85 0.95 0.8 1.783,00 Amostra 4 70,00 220.000,00 3.143,00 1 0.96 0.8 1.05 0.8 2.028,00 Amostra 5 100,00 280.000,00 2.800,00 1.05 1.05 0.9 1 0.8 2.223,00 Fatores:

(1) - Localização, (2) - Área, (3) - Fator Idade e Estado Conservação, (4) - Fator Padrão de Construção, (5) - Fonte

MÉDIAS DAS AMOSTRAS 1.894,00 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 1.326,00 Valor Máximo 2.462,00

Cálculo Valor Avaliação

Área do Terreno (m²): 0,00 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00

Área da Edificação (m²): 82,00 Valor m²: R$ 1.895,00 Valor Edificação: R$ 155.390,00

Valor de Liquidez: R$ 100.000,00 Valor Imóvel: R$ 155.000,00

Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 155.000,00

Avaliação para Garantia de Financiamento

Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real

Valor Edificação R$ 155.000,00 Valor por extenso: cento e cinquenta e cinco mil reais Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Unidades Autônomas

N° da Matrícula Quantidade Unidades

Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor

18347 0 Indefinido

Valor Imóvel R$ 155.000,00 Valor por extenso: cento e cinquenta e cinco mil reais

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:

Nome da Empresa Brasplan Rio Planejamento, Administração e Participação Ltda. Nome do Avaliador Antônio José Dias de Lemos CREA / CAU 45.259-D/RJ

Local e Data

Rio de Janeiro 01/11/2017

"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".

LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.

“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.

(4)

Representação Vista da Rua Descrição Data Foto 31/10/2017 Representação Fachada Descrição Data Foto 31/10/2017

Laudo de avaliação de imóveis

Identificação do Imóvel

Caracterização da Região

Terreno

Condomínio / Imóvel Avaliado

Manifestações sobre a garantia

QUESTÕES COMPLEMENTARES

Observações Finais

Amostras:

Tabela de homogenização

Cálculo Valor Avaliação

Avaliação para Garantia de Financiamento

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Documentação Fotográfica

Fotos imóvel

Fotos da Amostra 1

Fotos da Amostra 2

Fotos da Amostra 3

Fotos da Amostra 4

Fotos da Amostra 5

Imagem - Mapa