Laudo de avaliação de imóveis

Identificação do Imóvel

Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário MANOEL

RICARDO BARBOSA BARROSO Nº CPF / CNPJ 03205162706 Nome Empreendimento CONDOMÍNIO ELISA LAKE E BEACH

Valor Compra Venda R$ 490.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 01 0007 4215.23001.032-4

Proprietário / Construtora Nº Cartório: 2 Matrícula: 70780

Logradouro R 5 Nº 190 Andar Complemento QD E

Bairro PONTA GROSSA Cidade MARICA UF RJ CEP 24914-410 Latitude Longitude

Caracterização da Região

Residencial Unifamiliar Comercial Residencial Multifamiliar Industrial Outro - Descrever Abaixo

Infraestrutura

Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública

Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado

Fossa Cisterna/Poço Artesiano

Tipo Pavimentação: Asfalto

Restritivos:

Favela Risco Ambiental

Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo

Serviços Públicos e Comunitários

Metrô Centro

Comercial Escola

Segurança Ônibus Rede Bancária

Lazer Coleta de

Lixo Clínicas/Hospitais

Aeroporto Shopping Parque

Outro -Descrever Abaixo

Análise da Região do Bairro

Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela

Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial

Limites do Bairro

Padrão da Região:

Alto Médio-alto Baixo

Médio Médio-baixo

Fatores Valorizantes

Vista - Mar Metrô Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo

Terreno

Plana Aclive

Desnível Pronunciado Declive

Formato

Regular Irregular

Dimensões

Área (em m²): 360,00 m² Testada (Frente): 12,00 m Lado Direito: 30,00 m

Fração Ideal: 100,000000 % Fundos 12,00 m Lado Esquerdo: 30,00 m

Tipo de Implantação

Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante:

Tipo do Acompanhante

Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo

Condomínio / Imóvel Avaliado

N° Andares Tipo: 0 Unidades Por Andar: 0 Nº Total de Unidades: 0 N° de Elevadores: 0 Valor Condomínio: Por Mês Por Ano

Descrição dos Andares Uso Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio

Alto Médio-alto Médio

Médio-baixo Baixo Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Em Implantação Infraestrutura do Imóvel

Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica

Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins

Tipo Imóvel Avaliado

Casa Apartamento Galpão

Sobrado Loja Sala

Comercial Vaga Autônoma Depósito

Autônomo Loft

Outro - Descrever Abaixo

Indício Ocupação Imóvel

Habitado Desabitado

Idade Aparente Anos 15 Ano Construção

Estado Conservação Imóvel

Bom Regular

Ruim Em Construção

Padrão Acabamento Imóvel

Alto Normal

Baixo Mínimo

Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 1

Fachada Pintura Esquadrias Alumínio N° Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 1

Dimensões Área Privativa: 132,00 m² Área Comum (m²): 0,00 m² Área Total (m²): 132,00 m²

Área Averbada: 115.57 m² Área não Averbada 16.43 m²

Nº Vagas Cobertas

Cobertas 2 Descobertas 0 Privativas 2

Face Imóvel

Sul Norte Leste Oeste

Manifestações sobre a garantia

Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?

Sim Não

QUESTÕES COMPLEMENTARES

Data da Vistoria: 26/09/2018

1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?

Trata-se de vistoria externa.

3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?

Trata-se de vistoria externa.

4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas?

6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares?

11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?

12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?

14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação?

Observações Finais

Trata-se de município de pequeno porte, com aproximadamente 40.075 habitantes e pequeno desenvolvimento imobiliário. O imóvel está localizado em bairro distante aproximadamente 3,8 km do centro da cidade (principais vias de acesso são: Rod. Amaral Peixoto e RJ-114), onde evidenciamos uso residencial. O bairro apresenta boa infraestrutura e imóveis com padrões similares ao imóvel em estudo, fato que enquadra o imóvel em tela no mercado imobiliário local. Avaliação com base em vistoria externa realizada no imóvel, conforme orientação do contratante. As informações sobre as áreas de terreno e construída foram obtidas junto à documentação fornecida e visualmente confirmadas (quando possível através de foto de satélite).É importante ressaltar que não foi possível adentrar ao condomínio e identificar o padrão construtivo e estado de conservação do mesmo.

Amostras:

1 Logradouro R 5 Nº 628 Andar Complemento COND. ELISA LAKE E BEACH Proximidade do Imóvel km

Bairro PONTA GROSSA Cidade MARICA UF RJ CEP 24914-410 Latitude Longitude

Descrição CASA Fonte de Informações Sr. Pedro Telefone (21) 2634-6200

Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 20 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom

Valor Venda / Oferta R$

620.000,00

Data Venda /

Oferta 27/09/2018 Valor m² Padrão Médio Testada (Frente) 12,00

Área do Terreno (em m²) 360,00

Área da Edificação (m²) 203,00

Área Privativa 203 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70

2 Logradouro R 1 Nº 567 Andar Complemento COND. ELISA LAKE E BEACH Proximidade do Imóvel km

Bairro PONTA GROSSA Cidade MARICA UF RJ CEP 24914-410 Latitude 0 Longitude 0

Descrição CASA Fonte de Informações Sra. Nancy Telefone (21) 2703-1000

Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 1 Idade Aparente 25 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular

Valor Venda / Oferta R$

450.000,00

Data Venda /

Oferta 27/09/2018 Valor m² Padrão Médio Testada (Frente) 14,00

Área do Terreno (em m²) 420,00

Área da Edificação (m²) 150,00

Área Privativa 150 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70

3 Logradouro R 5 Nº 547 Andar Complemento COND. ELISA LAKE E BEACH Proximidade do Imóvel km

Bairro PONTA GROSSA Cidade MARICA UF RJ CEP 24914-410 Latitude Longitude

Descrição CASA Fonte de Informações Sr. Alexandro Telefone (21) 2705-0101

Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 5 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 1 Idade Aparente 25 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular

Valor Venda / Oferta R$

375.000,00

Data Venda /

Oferta 27/09/2018 Valor m² Padrão Médio Testada (Frente) 12,00

Área do Terreno (em m²) 370,00

Área da Edificação (m²) 180,00

Área Privativa 180 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70

4 Logradouro R 11 Nº 667 Andar Complemento COND. ELISA LAKE E BEACH Proximidade do Imóvel km

Bairro PONTA GROSSA Cidade MARICA UF RJ CEP 24914-375 Latitude Longitude

Descrição CASA Fonte de Informações Sr. Pedro Telefone (21) 2634-6200

Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 5 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom

Valor Venda / Oferta R$

590.000,00

Data Venda /

Oferta 27/09/2018 Valor m² Padrão Médio Testada (Frente) 12,00

Área do Terreno (em m²) 360,00

Área da Edificação (m²) 115,00

Área Privativa 115 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70

5 Logradouro R 5 Nº 00 Andar Complemento COND. ELISA LAKE E BEACH Proximidade do Imóvel km

Bairro PONTA GROSSA Cidade MARICA UF RJ CEP 24914-375 Latitude 0 Longitude 0

Descrição TERRENO Fonte de Informações Sra. Sabrina Telefone (21) 3505-0500

Avaliação para Garantia de Financiamento

Valor Terreno R$ 191.314,56 Valor por extenso: cento e noventa e um mil e trezentos e quatorze reais e cinquenta e seis centavos Valor Edificação R$ 208.268,55 Valor por extenso: duzentos e oito mil e duzentos e sessenta e oito reais e cinquenta e cinco centavos Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Unidades Autônomas

N° da Matrícula Quantidade Unidades

Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor

Valor de Liquidação Forçada

70780 0 Indefinido

Valor Imóvel R$ 400.000,00 Valor por extenso: quatrocentos mil reais

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Nome da Empresa ENGENHARIA GALACHE Nome do Avaliador Tales R. S. Galache CREA / CAU 5060563873/D

Local e Data

Santo André/SP 27/09/2018

"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".

LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.

“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.

Representação Vista da Rua Descrição Data Foto 27/09/2018 Representação Fachada Descrição Data Foto 27/09/2018 Representação Fachada Descrição Data Foto 27/09/2018

Representação Identificação Numérica Descrição

Data Foto 27/09/2018

Documentação Fotográfica

Representação Fachada Descrição Data Foto 27/09/2018 Representação Fachada Descrição Data Foto 27/09/2018 Representação Fachada Descrição Data Foto 27/09/2018 Representação Fachada Descrição Data Foto 27/09/2018

Fotos da Amostra 1

Fotos da Amostra 2

Fotos da Amostra 3

Fotos da Amostra 4

Fotos da Amostra 5

Representação Fachada Descrição

Data Foto 27/09/2018

Imagem - Mapa

VIA No COMPL. FONE CONTATO (R$) FISCAL IDADE APAR. VIDA Conserv RESIDUAL PADRÃO ÁREA (M²) FRENTE (M) ÁREA (M²)

1 Cond. Elisa Lake e Beach (21) 2634-6200 Sr. Pedro 620.000,00 1,00 20 70 2,00 20% 1,497 203,00 12,00 360,00 27/09/18 2 Cond. Elisa Lake e Beach (21) 2703-1000 Sra. Nancy 450.000,00 1,00 25 70 3,00 20% 1,221 150,00 14,00 420,00 27/09/18 3 Cond. Elisa Lake e Beach (21) 2705-0101 Sr. Alexandro 375.000,00 1,00 25 70 3,00 20% 0,919 180,00 12,00 370,00 27/09/18 4 Cond. Elisa Lake e Beach Rua 11 (21) 2634-6200 Sr. Pedro 590.000,00 1,00 5 70 2,00 20% 1,870 115,00 12,00 360,00 27/09/18 5 Cond. Elisa Lake e Beach Rua 05 (21) 3505-0500 Sra. Sabrina 220.000,00 1,00 0 0 0,00 0% 0,000 0,00 12,00 360,00 27/09/18

1 2 3 4 5

https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+casa-de-condominio+2-quartos+ponta-grossa+marica+rj+180m2/ID-20064702/?paginaoferta=6&__zt=hist:v2

https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+casa-de-condominio+3-quartos+ponta-grossa+marica+rj+115m2/ID-17787520/?paginaoferta=4&__zt=hist:v2

https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+terreno-padrao+ponta-grossa+marica+rj/ID-13142607/?paginaoferta=1&__zt=hist:v2

LINK DAS AMOSTRAS

https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+casa-de-condominio+3-quartos+ponta-grossa+marica+rj+203m2/ID-20081599/?paginaoferta=5&__zt=hist:v2

https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+casa-de-condominio+2-quartos+ponta-grossa+marica+rj+150m2/ID-19684335/?paginaoferta=1&__zt=hist:v2

Fr 10,00 f 0,20 Quadra idade 15 idade 15 Coef. Profund. 1,00000000

Pmi 25,00 p 0,50 índice fiscal 1,00 vida útil 70 vida útil 70 Coef. Área 1,000

Pma 40,00 ca 0,00 Frente 12,00 Conserv. 2,00 Conserv. 2,00 Coef. Esquina 1

At 360,00 residual 20% residual 20% topogr. 1,00

Prof. Equiv. 30,00 padrão 1,22 padrão 1,22

HOMOGENEIZAÇÃO DA AMOSTRA

Valor Valor Valor Frente Prof. Área VU INDICE Topo Cf Fator

Oferta Construção Terreno equiv. Terreno Terreno FISCAL Fl (Vu x Fl)-Vu Vu homog. Amostra Ft (Vu x Fl)-Vu Vu Homog. Frente (Vu x Fl)-Vu Vu homog.

1 620.000,00 0,90 374.014,87 183.985,13 12,00 30,00 360,00 511,07 1,00 1,00 0,00 511,07 1,0000 1,0000 0,00 511,07 1,03713729 1,0000 0,00 511,07

2 450.000,00 0,90 187.640,10 217.359,90 14,00 30,00 420,00 517,52 1,00 1,00 0,00 517,52 1,0000 1,0000 0,00 517,52 1,06961038 0,9696 -15,71 501,81

3 375.000,00 0,90 169.475,43 168.024,57 12,00 30,83 370,00 454,12 1,00 1,00 0,00 454,12 1,0000 1,0000 0,00 454,12 1,03713729 1,0000 0,00 454,12

4 590.000,00 0,90 300.547,92 230.452,08 12,00 30,00 360,00 640,14 1,00 1,00 0,00 640,14 1,0000 1,0000 0,00 640,14 1,03713729 1,0000 0,00 640,14

5 220.000,00 0,90 0,00 198.000,00 12,00 30,00 360,00 550,00 1,00 1,00 0,00 550,00 1,0000 1,0000 0,00 550,00 1,03713729 1,0000 0,00 550,00

Média 534,57 Média 534,57 Média 534,57 Média 531,43

L. Inf. 374,20 L. Inf. 374,20 L. Inf. 374,20 L. Inf. 372,00

L. Sup. 694,94 L. Sup. 694,94 L. Sup. 694,94 L. Sup. 690,86

Desvio 68,37 Desvio 68,37 Desvio 68,37 Desvio 69,70

CV 0,128 CV 0,128 CV 0,128 CV 0,131

SIM SIM SIM

Cp Fator Vu total Saneamento Saneamento Saneamento

Profund. (Vu x Fl)-Vu Vu homog. 1 2 3 Área construída 115,57 Área construída 16,43

1,00000000 1,0000 0,00 511,07 1,00 511,07 511,07 511,07 511,07 Vu construção 1.796,25 Vu construção 1.796,25

1,00000000 1,0000 0,00 517,52 0,97 501,81 501,81 501,81 501,81 Depreciação 87,84% Depreciação 87,84%

1,00000000 1,0000 0,00 454,12 1,00 454,12 454,12 454,12 454,12 Vu depreciado 1.577,79 Vu depreciado 1.577,79

1,00000000 1,0000 0,00 640,14 1,00 640,14 640,14 640,14 640,14 Valor total 182.345,43 Valor total 25.923,12

1,00000000 1,0000 0,00 550,00 1,00 550,00 550,00 550,00 550,00

Média 534,57 531,43 531,43 531,43 531,43

L. Inf. 374,20 372,00 372,00 372,00 372,00 Área de terreno 360,00 Valor Terreno 191.314,56

L. Sup. 694,94 690,86 690,86 690,86 690,86 Vu terreno 531,43 Valor Construção 208.268,55

Desvio 68,37 Desv padrão 69,70 Valor total 191.314,56 Valor total 400.000,00

CV 0,128 10,05% Limite sup 584,85

SIM -10,05% Limite inf 478,00

Dados Unitário Fonte Área Local Topografia Frente Profundidade Somatória dos Unitário Homog. VALOR TERRENO

1 511,07 0,90 - 1,00 1,00 1,0000 1,0000 1,00 511,07 VALOR BENFEITORIA 2 517,52 0,90 - 1,00 1,00 0,9696 1,0000 0,97 501,81 3 454,12 0,90 - 1,00 1,00 1,0000 1,0000 1,00 454,12 4 640,14 0,90 - 1,00 1,00 1,0000 1,0000 1,00 640,14 5 550,00 0,90 - 1,00 1,00 1,0000 1,0000 1,00 550,00 240.000,00 531,43 690,86 372,00

VALOR TOTAL DO IMÓVEL Averbado

Homogeneização da profundidade SANEAMENTO DA AMOSTRA

Homogeneização da frente

Não Averbado N

Homogeneização do fator topografia

SOMATÓRIA DOS FATORES F Fonte

Homogeneização do índice fiscal

Cond. Elisa Lake e Beach, Cond. Elisa Lake e Beach, Cond. Elisa Lake e Beach,

Endereço

Cond. Elisa Lake e Beach, Cond. Elisa Lake e Beach,

Resumo da Homogeneização para o avaliando

Terreno Média: Limite max: Limite Min: R$ 208.268,55 R$ 191.314,56 VALOR TOTAL R$ 400.000,00

Condições Físicas

Est.

Coef.

Não sofreu nem requer reparos

1

0,000%

1,5

0,032%

Requer/recebeu pequenos reparos

2

2,520%

2,5

8,090%

Requer reparacões simples

3

18,100%

3,5

33,200%

Requer reparações importantes

4

52,600%

4,5

75,200%

Valor de demolição (residual)

5

100,00%

R8N

1.471,13

Benfeitoria

Id

ad

e

(a

n

o

s)

V

id

a(

an

o

s)

C

o

n

se

rv

.

R

es

id

u

al

Q

u

an

t.

(m

2)

coef

Unitário (R$) Valor Novo (R$)

D

ep

re

ci

aç

ão

Valor Depreciado

(R$)

Averbado

15

70

2

20%

115,57

1,221

1.796,25

207.592,58

87,8%

182.345,43

Não Averbado

15

70

2

20%

16,43

1,221

1.796,25

29.512,38

87,8%

25.923,12

Comparativo 1

20

70

2,0

20%

203,00

1,50

2.202,28

447.063,17

83,7%

374.014,87

Comparativo 2

25

70

3,0

20%

150,00

1,22

1.796,25

269.437,46

69,6%

187.640,10

Comparativo 3

25

70

3,0

20%

180,00

0,92

1.351,97

243.354,32

69,6%

169.475,43

Comparativo 4

5

70

2,0

20%

115,00

1,87

2.751,01

316.366,51

95,0%

300.547,92

Comparativo 5

0

0

0,0

0%

0,00

0,00

0,00

0,00 #DIV/0!

0,00

Classificação

ÓTIMO

MUITO BOM

BOM

INTERMÉDIO

REGULAR

DEMOLIÇÃO

DEFICIENTE

MAU

MUITO MAU