Capitulo 3 – ANÁLISE DE PROCEDIMENTOS URBANIZÁVEIS
3.4. Áreas prioritárias
Ao promulgar o Decreto-Lei n.º 152/82, de 3 de Maio, que cria as ADUP (Áreas de Desenvolvimento Urbanístico Prioritário) e ACP (Áreas de Construção Prioritária), afirma a importância da utilização quase sistemática para fins habitacionais de áreas urbanisticamente desaconselháveis e o não aproveitamento das localizações previstos para esse fim nos estudos e planos de urbanização.
Seria conveniente que a câmara municipal — com base em estudos urbanísticos (ainda que não formalizados em Plano de Pormenor eficaz) — pudesse receber para o domínio privado do município áreas com possibilidade construtiva em excesso ou que, na situação inversa, pudesse coordenar e assegurar o direito a adequada compensação (Pardal, 2006).
É através do artigo 18º da Lei 48/98 (LBPOTU), que é pela primeira vez introduzido o princípio da equidade na política de ordenamento do território e de urbanismo. Este princípio visa assegurar a justa repartição dos benefícios e encargos que decorrem da aplicação dos instrumentos de gestão territorial. É neste contexto que surge a perequação compensatória, como um instrumento que tem como objetivo assegurar a redistribuição entre os proprietários e encargos decorrentes da execução de um plano.
O facto dos mecanismos de perequação compensatória só poderem ser aplicados com base em planos de pormenor e em unidades de execução deixa de fora todo o processo de gestão urbanística feito com base em operações de loteamento avulsas, sem plano de pormenor. Assim, cada urbanista é obrigado a cumprir, dentro da sua parcela de cadastro rústico, todos os parâmetros urbanísticos impropriamente estabelecidos no PDM (Pardal, 2006).
A gestão perequativa deveria ser explicitada ao nível de regulamentos municipais. Observe-se, contudo, que a sua aplicação efetiva depende de uma articulação com o Código das Expropriações e implica o desenvolvimento de uma doutrina e de técnicas relativas às avaliações dos imóveis (Pardal, 2006).
Deste modo, para que o processo perequativo seja executado é necessário considerar separadamente os preços do solo e do imóvel que vão configurar plano de pormenor. O
91 preço do solo é determinados pelo mercado e o preço do imóvel é determinado pela iniciativa do proprietário. No caso do preço do solo, é um segmento de mercado que está orientado segundo os planos territoriais, podendo ter uma ideia de regulamentação, que pode ser mais interventiva ou mais liberal. Seja qual for a sua orientação, o mercado cumpre um planeamento disciplinar que tem de assegurar uma oferta de espaços que responda às necessidades da procura numa perspetiva social.
É através da ideia de fazer uma avaliação sustentável separada entre o imóvel e o solo, que permite classificar as áreas prioritárias. Para tal, é preciso desenvolver um plano de avaliação sustentável que permita configurar e identificar os parâmetros que fazem valorizar do ponto de vista económico, social e ambiental de uma localização. Assim, é possível adotar medidas que promovam o bem-estar de uma forma geral, determinando quais as áreas prioritárias para desenvolver urbanizações, investimentos de interesse publico, garantir acesso de parques próximos das urbanizações, etc.. Mas, ressaltando a importância na categoria de economia, esteja incluído um parâmetro da sobrevalorização das localizações. Parâmetro que identifica as zonas especulativas.
Este plano de avaliação de localizações sustentáveis deve permitir a transformação do plano de pormenor num plano mais articulado, por exemplo, com Manual de Apoio a Regeneração Urbana Sustentável (MARUS), proposto por Guilherme Castanheira. Os indicadores, os parâmetros e categorias deste manual encontram-se na Tabela 8.
Sendo os respetivos parâmetros da sustentabilidade, representados na Tabela 8:
Ambiental (Verde)
Social (Vermelho)
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Tabela 8 – Indicadores, parâmetros e categorias da dimensão económica do MARUS18
18Fonte: Castanheira, 2013
Categorias Indicadores Parâmetros
1. Uso do solo e
infraestruturas
1. Reutilização de solo urbano 1. Percentagem de solo reutilizado e
descontaminado
2. Reabilitação do edificado 2. Percentagem de estruturas existentes
reutilizadas e reabilitadas
2. Ecologia e
biodiversidade
3. Distribuição de espaços
verdes
3. Percentagem de espaços verdes
existentes
4. Uso de vegetação autóctone 4. Percentagem de áreas destinadas as
espécies autóctones
3. Energia
5. Eficiência energética 5. Eficiência energética da instalação
6. Energias renováveis 6. Percentagem de energia consumida
proveniente de energias renováveis produzidas localmente
4. Água
7. Consumo de água potável 7. Percentagem de água tratada
8. Índice de reutilização de água
8. Gestão de efluentes 9. Percentagem de solo permeável
10. Índice de gestão de efluentes
5. Materiais e
resíduos
9. Resíduos de construção e
demolição
11. Percentagem de RCD utilizados
10. Gestão de resíduos sólidos
urbanos
12. Potencial de gestão de resíduos
sólidos urbanos
6. Conforto
exterior
11. Conforto térmico exterior 13. Percentagem de área em planta
com refletância superior a 60%
7. Segurança 12. Segurança nas ruas 14. Índice de segurança nas ruas
8. Amenidades 13. Proximidade a serviços 15. Índice de acessibilidade a serviços
14. Produção Local de
Alimentos
16. Índice de estruturas existentes
para produção local de alimentos
9. Mobilidade 15. Transporte público 17. Índice da qualidade e frequência
dos transportes públicos
16. Acessibilidade pedestre 18. Índice de acessibilidade de
pedestres
17. Rede de ciclovias 19. Índice de qualidade da rede de
ciclovias
10. Identidade
local e cultural
18. Espaços urbanos públicos 20. Índice de disponibilidade de
espaços urbanos públicos por habitante e/ou Percentagem de espaços urbanos públicos
19. Valorização do património 21. Índice de valorização do
património cultural e natural
20. Integração e inclusão
social
22. Índice de participação da
população
23. Índice de habitações destinadas a
integração e inclusão social
11. Emprego e
desenvolvimento económico
21. Empregabilidade 24. Percentagem de emprego no local
face à população prevista
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