Conclusões

Construir um outro modelo de desenvolvimento do município torna-se imperioso. É indispensável aproveitar a capacidade instalada, a partir de várias realidades singulares. Um modelo de desenvolvimento alternativo, construído a partir de políticas participadas e dinâmicas, em interface interinstitucional, deve constituir uma outra linha de rumo.

Tem-se assistido a um modelo de ampliação de cidade a que não se reconhece coerência ou articulação urbanística, que surge como um somatório de operações imobiliárias avulsas em que se evidencia um desenho que não procura “fazer cidade”, antes tirar o maior partido da rendibilidade especulativa do terreno, favorecendo alguns cidadãos em detrimento de todos os outros. Esse tipo de gestão e (des)controlo tem feito com que a cidade cresça em perda de carácter urbano, contrapondo-se ao hipervalorizado centro histórico uma “periferia” progressivamente mais desqualificada e votada ao esquecimento. Mas acontece que a “periferia” também é cidade de pleno direito. À administração compete não negligenciar sectores da cidade no seu sentido lato, mas pensá-los de uma forma equitativa e articulada, como uma estrutura multipolar em que todas as partes contribuem para a valorização da urbanidade comum.

O PDM, a que todos os municípios estão obrigados por lei, deveria conter linhas estratégicas e traduzir no território os seus ideais e a sua fundamentação, não o fez. Limitou-se a ser um mero instrumento de gestão que tem servido para operacionalizar ações específicas de iniciativa do Estado e, principalmente para, sem justificação aparente que não a da mera especulação imobiliária, reclassificar áreas de solo rural em solo urbano, dando origem a um parque habitacional excessivo, devoluto e em franca deterioração. Estas têm sido ações que não só não trazem vantagens para o interesse público como o delapidam, porque obrigam a uma rede infraestrutural que se revela desmesurada e despesista e, sobretudo, invadem injustificadamente um território que se poderia manter não edificado. Estas são ações de destruição de património ambiental.

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É necessário criar condições espaciais que acolham e promovam um desenvolvimento integrado socioeconómico no processo de urbanização, o que permita a regulação do mercado e a retenção de mais-valias. Sem acautelar a disciplina de parametrização e distribuição das respetivas mais-valias não é possível acautelar um desenvolvimento sustentável da sociedade.

Por isso, para combater a especulação fundiária, é preciso criar uma divisão entre a propriedade produtiva e a propriedade improdutiva, isto significa, uma divisão entre a atuação nas mais-valias do imóvel ou nas mais-valias da localização. Isto não significa, não taxar um imóvel, antes significa, perceber se queremos um desenvolvimento centrado em rendas fundiárias ou um desenvolvimento que assenta no desenvolvimento de qualidade dos nossos imóveis.

Com esta formulação, pode-se combater a especulação e incentivar o investimento dos imóveis ao mesmo tempo.

A ideia que ressalta no LBPOTU de taxar de forma geral as mais-valias, canalizando para um fundo de investimento geral, sem delinear áreas prioritárias, é desperdiçar recursos. Não é investir massivamente em reabilitação e regeneração da cidade que permite um caminho sustentável. Isto leva a um massacrar a estrutura central da cidade com intervenções frequentemente superficiais e inadequadas. Estas operações traduzem-se num desvario de dinheiros públicos e na perda de uma grande oportunidade para regenerar efetivamente os centros urbanos, pensando-o não apenas como uma atraente cenografia mas como infraestrutura essencial à cidade.

Por conseguinte, a uniformização dos valores das localizações concede liberdade ao investidor para dinamizar as zonas urbanas e periurbanas, sendo os municípios em articulação com as entidades admirativas e técnicas nacionais a promoverem essa iniciativa.

Nesse sentido, esta dissertação pretende ser um contributo no combate à especulação, através de uma nova metodologia na parametrização das mais-valias. Com esta nova metodologia é possível alcançar um processo que dispensasse o uso de mecanismos que podiam ser demorosos e complexos, simplificando o processo de compensação para um

117 sistema que articula uma compensação justa e não discriminatória. Esta simplificação, evita com que o proprietário tenha a necessidade de ações judiciais, pois a localização e os seus investimentos não perdem valor real.

Com a utilização do processo de parametrização proposto com este trabalho, fica garantida a justa redistribuição dos encargos fiscais e a criação de fluidez nas transações. Assim, dota o sistema fiscal, com uma ferramenta capaz de intervir diretamente, como estimulo a oferta e a procura de áreas prioritárias que são capazes de uma forma sustentável, dinamizar a cidade. Áreas estas que permitem reverter a tendência esporádica e descontrolado do alargamento das cidades, fazendo um uso racional dos recursos.

Sendo possível constatar no caso prático, que a diferença de capital taxado entre a metodologia simples do LBPOTU e a metodologia proposta não difere muito. Essa diferença é devida a separação entre imóvel e localização, pois o LBPOTU taxa as mais- valias englobando localização mais imóvel, enquanto a metodologia proposta, faz essa separação, o que permite, que o imóvel não seja desvalorizado ou afetado, canalizando a taxação nos ganhos da localização e nunca no imóvel ou nos gastos que o proprietário teve, garantindo que não será taxado quando teve menos-valias. Canalizando assim, uma percentagem das mais-valias para a reduzir o preço de localizações sobrevalorizadas.

Isto garante que o desenvolvimento da cidade é cumprido devido a um planeamento dinâmico que incentive o investidor a desenvolver projetos que sejam do interesse público.

Só através desta iniciativa e com objetivos definidos, é possível que o investidor tenha liberdade para realizar um investimento no imóvel sem por em causa o cariz social e ambiental. De outro modo o crescimento casuístico, ao sabor de um interesse frequentemente vinculado a interesses particulares, sem que a administração afirmasse a lógica do interesse público, poderá retomar ao ciclo de sobrevalorização/sobreprodução, por sua vez, crise imobiliária/financeira.

Concluindo que a boa gestão de incentivos e/ou investimentos devem ter uma bússola moral no sentido da estabilidade, para não se perpetuar a espada de Dâmocles.

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