Tributação

2.6.4.1. Valoração e tributação do património imobiliário

Regra geral, nos países analisados a valoração do património imobiliário para efeitos fiscais pretende corresponder ao valor de mercado do bem, sem que haja necessária correspondência, exceto na Holanda, com os critérios de valoração definidos para efeitos de expropriação. Em França e na Holanda, para alguns efeitos, ela é estabelecida a partir do valor locativo do imóvel.

Em Inglaterra, não obstante as valorizações para efeitos fiscais e expropriatórios partirem ambas do valor de mercado, não existe uma verdadeira uniformidade de critérios, não se garantindo, nomeadamente através do recurso ao cadastro, uma uniformização formal das valorizações urbanística e fiscal. Na Alemanha, o Supremo Tribunal Federal já defendeu que o regulamento federal que desenvolver as regras relativas à avaliação dos bens imóveis para determinação do valor de mercado não se deve limitar aos efeitos urbanísticos e expropriatórios, mas deve servir também como guia para toda a avaliação imobiliária, incluindo assim os efeitos fiscais.

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Na Holanda, fruto da existência de um cadastro com informação muito detalhada e informatizado, que permite um cruzamento eficaz de dados, esse valor é determinando anualmente pelos municípios com base nas flutuações de mercado analisadas pela

Waarderingskamer, o conselho nacional de avaliação imobiliária, a partir de informação

obtida sobre o valor de venda de habitações ou de arrendamentos de imóveis para fins não residenciais.

A propriedade imobiliária em Itália, em França e nos municípios holandeses que assim o escolham é tributada através de imposto municipal, havendo, regra geral, uma diferenciação positiva ou mesmo isenção para situações de proprietário-residente. O mesmo imposto é devido em Inglaterra, mas estritamente em relação aos imóveis com funções residenciais. Na Alemanha, esse imposto, de âmbito municipal, é distinto consoante se trate de propriedade com uso agrícola ou com uso comercial ou residencial.

Em França, a propriedade imobiliária é ainda contabilizada para efeitos de imposto de solidariedade sobre a fortuna, tributável em relação aos sujeitos passivos com um património superior a um determinado valor (em 2009, 790.000 €) com uma taxa progressiva de 0,55% até 1,8%.

Em França e em Espanha, as propriedades imobiliárias detidas por estrangeiros ou não residentes, em determinadas condições, podem ainda ser acrescidas de uma tributação a 3% sobre o valor de mercado ou sobre o valor cadastral.

O rendimento resultante da exploração económica do património imobiliário é tido em consideração para efeitos de tributação do rendimento.

Na Holanda, Itália e em certos municípios de França pertencentes a aglomerações urbanas com mais de vinte mil habitantes, salienta-se como medida de desincentivo à inutilização de imóveis por razões especulativas, a presunção do rendimento da sua exploração para efeitos tributários, com base na capacidade locativa do imóvel, no rendimento equivalente ao valor de uma hipotética renda que seria paga caso a propriedade fosse arrendada, havendo em França o agravamento tributário anual até ao terceiro ano. Para além destes mecanismos, em França existe ainda a previsão de agravamento de tributação para propriedades infraestruturadas por construir. Em

75 Inglaterra, o combate ao abandono e à degradação dos edifícios é realizada através de mecanismos administrativos e não tributários, nomeadamente contraordenacionais.

2.6.4.2. Tributação da transmissão de imóveis

À transmissão de propriedade imobiliária são devidos tributos em todos os países analisados e, com a exceção da Itália, diferenciam-se consoante ela seja onerosa ou mediante doação ou sucessão.

Na tributação da doação ou sucessão de bem imóvel, aplicam-se as regras específicas do regime geral de tributação das doações e sucessões ou a variação da taxa aplicável e regimes de isenções associados à natureza da relação entre transmitente e beneficiário.

Relativamente à transmissão onerosa de bens imóveis, o valor da tributação é determinado por proporção, variável ou não, do valor da propriedade. A máxima proporção, na ordem dos 6% e 7%, é aplicada em Espanha e na Holanda, enquanto nos demais países o intervalo, situa-se no espectro variável de 1% a 5%.

Em Inglaterra, a tributação sobre a transmissão onerosa de imóveis pode incidir enquanto Capital Gains Tax, aplicável para os lucros obtidos na venda de quaisquer bens imóveis ou móveis e enquanto tributação específica sobre a transmissão dos imóveis com funções residenciais. É de assinalar a isenção a habitações transacionadas abaixo de um determinado valor e, durante dois anos, abaixo de um valor ainda superior caso se trate de primeiro comprador de habitação.

Também em Itália, a aquisição da primeira habitação é descriminada positivamente, sendo tributada por valores fixos muito baixos.

Nos diversos países, a aquisição de património imobiliário por curtos períodos de tempo é penalizada em sede de tributação como medida de desincentivo à especulação e de captação das mais-valias puras geradas.

Em Espanha é de assinalar a existência de um imposto municipal sobre as mais-valias imobiliárias - Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos - somente aplicável

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às transmissões da propriedade ou à constituição ou transmissão de direito real de gozo, quando tenham sido geradas mais-valias sobre o terreno em causa, com aplicação de regressividade associada ao número de anos em que a propriedade esteve detida pelo alienante.

Em França, Itália e Inglaterra, o lucro realizado com a venda do património imobiliário é tributado enquanto rendimento, com aplicação de regressividade ou isenção associada ao número de anos em que a propriedade esteve detida pelo alienante num mínimo de cinco anos, exceto em Inglaterra onde se aplica um mínimo de 2 anos.

Na Holanda, quando esteja em causa uma venda de terreno agrícola, que posteriormente venha a ser urbanizado dentro dos 6 anos seguintes à data da venda, o Estado recupera 45% das mais-valias realizadas.

Na Alemanha, o lucro proveniente de venda é sujeito a imposto sobre o rendimento caso o lapso temporal entre a compra e a sua venda seja inferior a 10 anos. Caso tenha ocorrido a venda de mais de 3 propriedades num espaço inferior a 5 anos e caso o vendedor seja proprietário de cada uma por menos de 5 anos, a venda é considerada de natureza comercial, sendo antes devido imposto sobre o comércio.

Em França existe ainda a possibilidade recente dos municípios ou entidades de cooperação intermunicipal cobrarem taxas específicas sobre a cessão a título oneroso de terrenos não infraestruturados que hajam sido classificados pelo plano como zona urbanizável, de modo a captar as mais-valias puras realizadas, a denominada taxe

communale forfaitaire sur les cessions à titre oneéreux de terrains nus devenus construible.

2.6.4.3. Mecanismos fiscais especiais de tributação das mais-valias

Nos diversos países existe a previsão de instituição de mecanismos tributários especiais de captação das mais-valias por melhoramentos urbanísticos.

A Alemanha é o único país que utiliza de modo sistemático este tipo de mecanismos, através da cobrança de contribuições especiais pelo desenvolvimento aos proprietários de

77 uma determinada área na sequência da realização por iniciativa pública das obras gerais de infraestruturação. Este recurso sistemático deriva do facto do modelo alemão de atuação urbanística se fundar numa distinção clara entre as esferas de atuação pública (infraestruturação e equipamentos) e privada (edificação para fins privados), sem prejuízo da possibilidade de opção por formas contratuais semelhantes às utilizadas nos demais países analisados.

Em Itália, os municípios podem aplicar um imposto local - imposto di scopo - para a recuperação de parte dos custos tidos com obras públicas na proporção das mais-valias daí resultantes para os proprietários da área em questão, ou das áreas confinantes.

Na Holanda, os municípios também podem recorrer a um imposto semelhante –

baatbelasting – mas, devido à especial complexidade da sua aprovação, trata-se de um

mecanismo pouco utilizado, sendo os custos antes tendencialmente recuperados através dos lucros obtidos pela alienação das parcelas infraestruturadas ou dos acordos de desenvolvimento fundiário celebrados com os particulares no âmbito de parcerias público-privadas para o desenvolvimento urbanístico.

Em Inglaterra, houve uma recente tentativa de introduzir um tributo desta natureza no âmbito do planning permission sob a forma de suplemento às contrapartidas negociadas, mas após severa contestação pública, a iniciativa foi abandonada, tendo sido substituído pelo Community Infrastructure Levy, que visa cobrar a ampliação ou reforço de infraestruturas sempre que esse custo não possa ser cobrado de outro modo.