Adequação do condomínio de lotes com a Lei 6.766/1979 e o Plano Diretor

Para Amadei, Pedroso e Monteiro (2018), o princípio da livre configuração da terra (o proprietário pode unir e fracionar seu terreno livremente, exceto onde houver limitações legais) hoje comporta leitura mais restrita, no quadro da função social da propriedade. À antiga perspectiva meramente civilista (ou privada) foram agregadas as perspectivas advindas do direito público, de feição urbanística e ambiental.

O condomínio de lotes fará uso de diversos diplomas conforme já explanado na seção 3.3.1. Por ser condomínio, fará uso do Código Civil e da Lei 4.591/1964. Terá

que cumprir também diversos dispositivos da Lei 6.766/1979, pois está previsto nela, e do Plano Diretor municipal conforme o § 2º do art. 1.358-A do Código Civil que exige o respeito à legislação urbanística. Cabe aqui lembrar do art. 182 da Constituição Federal, que afirma em seu §2º que “a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor”. Aos municípios pertencem as atribuições legais de ordenamento do território por meio do planejamento e controle do uso, ocupação e parcelamento do solo, conforme art. 30 inc. VIII da Constituição da República Federativa do Brasil.

Para Pinto (2017), as obrigações de quem parcela o solo são fixadas caso a caso pela Prefeitura, a depender da localização da gleba e do tipo de ocupação pretendida. Se a região carece de vias de acesso ou praças, deve-se exigir a transferência para o município dos respectivos terrenos, inclusive urbanizados se for o caso.

Na cidade de Brusque, Santa Catarina, a Lei Complementar 76/2000 exige para os loteamentos:

Art. 23 - Os loteamentos deverão atender aos seguintes requisitos:

I - As áreas destinadas ao sistema viário, à implantação de equipamentos urbanos e comunitários, bem como a áreas verdes de uso público serão proporcionais à gleba e nunca inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da área loteável;

- As áreas verdes públicas serão no mínimo iguais a 10% (dez por cento) da área loteável, devendo o restante das áreas públicas serem destinados a equipamentos urbanos e comunitários e ao sistema viário; (BRUSQUE, 2000).

Em 2008, a Lei Complementar 138/2008, dispôs o mesmo texto de forma diferente:

Art. 7º Nos loteamentos, as áreas destinadas ao sistema de circulação, a implantação de equipamentos urbanos e comunitários, bem como a espaços livres de uso público, serão consideradas áreas públicas e não poderão ser inferiores a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba a ser loteada.

1º Fica estabelecido um mínimo de 10% (dez por cento) da gleba loteada para implantação de equipamentos comunitários, devendo o restante das áreas públicas ser destinados a equipamentos urbanos, áreas verdes e espaços livres de uso público, definidas de acordo com os interesses do Município. (BRUSQUE, 2008).

Em Brusque, há legislação municipal que regula o condomínio de lotes, chamados de condomínios com unidades autônomas, conforme já apresentado na

seção 2.2.2.2. A Lei Complementar 92/2001 em seu art. 65 dispõe: “Art. 65 - Suplementarmente, aplicam-se aos condomínios com unidades autônomas, no que couber, os requisitos urbanísticos exigidos ao processo de aprovação dos projetos de parcelamento do solo”.

Como o condomínio não é loteamento, a lei não deixa claro se é necessário ou não destinar áreas verdes e para equipamentos comunitários.

Caso a Prefeitura exija áreas públicas para instalação de equipamentos urbanos (escolas, postos de saúde, praças, etc.), estes serão necessariamente terrenos fora do condomínio, desmembrados da gleba original. Caso contrário, a Prefeitura se tornaria um condômino. O mesmo raciocínio se aplica para o prolongamento de vias ou novos logradouros, que terão que ser extramuros. Já as áreas de preservação permanente (APP) podem ser internas ou externas ao condomínio, pois o objetivo é a proteção ambiental. Sendo internas, haverá fração ideal e possível cobrança de impostos (IPTU), uma vez que o STJ já se manifestou pela possibilidade de cobrança de IPTU em APPs.2

Em grandes obras que impactam a atividade urbana, como shopping centers e condomínios com muitos apartamentos, é usual a Prefeitura exigir obras de mobilidade urbana e outras compensações. Talvez seja este o caminho a se adotar para o condomínio de lotes, a análise caso a caso.

Para Sasson (2017) o poder público municipal é quem terá a responsabilidade de regulamentar o condomínio de lotes, conforme as particularidades de cada cidade. Para ela, este foi o objetivo do § 4º do art. 4º incluído na Lei 6.766/1979. Caberá assim aos responsáveis pelo planejamento urbanístico das cidades estabelecerem controles e contrapartidas sobre esta modalidade de empreendimento imobiliário.

Para um condomínio de lotes com algumas dezenas de lotes equivalente em novas moradias a um edifício de apartamentos, em uma área já bem servida de serviços públicos, não haveria necessidade da municipalidade exigir áreas públicas ou novas ruas públicas. Mas para grandes condomínios, com centenas de lotes que irão causar impacto nos serviços do bairro, ou em áreas com carência ou ausência de espaços públicos, faz sentido haver essa contraprestação à população geral. O mercado imobiliário valoriza lugares com bom acesso e boa estrutura de serviços, e apesar do eventual ônus ao empreendedor em ceder espaços para a municipalidade,

isto gera valorização dos lotes e o que pode gerar a compensação financeira. A figura 2 ilustra o que seria um condomínio de lotes implantado com a exigência de áreas públicas, ruas e áreas verdes.

Figura 2 – Condomínio de lotes criado a partir de gleba ou terreno. Áreas verdes dentro e fora do condomínio, rua pública criada, e espaços para instalações de equipamentos públicos (fora do condomínio). Condomínio cercado e com guarita.

Fonte: Elaborada pelo autor.

A seguir, na última seção deste capítulo, apresenta-se uma opinião doutrinária divergente de todas as outras encontradas. É a ideia do condomínio de lotes na escala de quadra.