A Lei 13.465/2017 modificou o Código Civil, criando o art. 1358-A dentro do “Capítulo VII - Do Condomínio Edilício”, finalmente reconhecendo a existência do condomínio de lotes na legislação federal de forma clara.
CAPÍTULO VII - Do Condomínio Edilício [...]
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)
1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)
3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)
O condomínio de lotes é um condomínio edilício onde a unidade autônoma corresponde a um lote. O artigo 1.358-A não se entende muito, limitando-se a admitir a existência do condomínio de lotes e dispor algumas regras gerais.
O § 1º do art. 1.358-A permite que a fração ideal das áreas comuns seja não apenas proporcional a área privativa de cada unidade autônoma, como é o mais comum nos edifícios de apartamentos, mas permite que se sigam outros critérios como o potencial construtivo ou outros quaisquer indicados no ato de instituição do condomínio. Pode-se pensar no critério “valor de mercado”, que varia com pontos subjetivos como a “vista” (visão que se tem da cidade ou da natureza), e outros objetivos como formato do lote (que pode proporcionar mais opções de construção), entre tantos outros. Devido à complexidade e subjetividade de adotar critérios diferentes do tamanho do lote, acredita-se que dificilmente será utilizado, permanecendo a forma mais tradicional e usual de fração ideal de proporcionalidade das áreas.
Já a primeira parte do § 2º dispõe algo relativamente óbvio, uma vez que o artigo foi incluído dentro do capítulo destinado aos condomínios edilícios. A segunda parte comenta sobre a necessidade do respeito à legislação urbanística. Este parágrafo poderá ser usado para exigir os recuos, áreas verdes, e outras exigências do Plano Diretor municipal e legislações estaduais e federais.
O § 3º proíbe o incorporador de delegar a implantação da infraestrutura para os adquirentes. Esta regra já existe na Lei 6.766/1979, mas já que o condomínio de lotes não é a mesma coisa que um loteamento, este parágrafo é prudente.
A Lei 13.465/2017 ainda alterou a Lei 6.766/1979, frequentemente invocada para argumentar a ilegalidade do condomínio de lotes, afirmando ser ele “burla” ao
loteamento convencional. Abaixo as modificações referentes ao condomínio de lotes, e também ao loteamento de acesso controlado, que será comentado mais adiante.
Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
[...]
7º O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017).
8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017).
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: [...]
4º No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muro. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017). (BRASIL, 2017).
O § 7º do art. 2º afirma a existência do condomínio de lotes perante a Lei 6.766/1979 que regula os loteamentos, dirimindo os questionamentos. Na primeira parte ele comenta sobre o lote como é hoje, um imóvel autônomo aplicável no caso de loteamentos (fechados ou abertos), e na segunda parte inova com a unidade imobiliária integrante de um condomínio de lotes.
Já o § 4º do art. 4º permite que as prefeituras, competentes para aprovarem os condomínios de lotes, exijam limitações administrativas e direitos reais para o poder público ou a população geral. Por exemplo, dependendo da localização do condomínio, pode ser estratégico para a prefeitura ter uma passagem ligando outras duas ruas públicas, ou requerer um espaço para instalação de equipamentos públicos. Estes seriam ônus para o incorporador ao criar o condomínio, mas ao mesmo tempo a positivação do condomínio de lotes dentro da Lei 6.766/1979 garante a legalidade do empreendimento, tão discutida na doutrina.
Para deixar claro, o condomínio de lotes não terá uma associação de moradores e sim um condomínio (como o próprio nome diz). Como nos tradicionais condomínios formados nos edifícios de apartamentos, a assembleia elege o síndico e
delibera as normas internas. Pode haver contribuição mensal para manutenção das áreas comuns, assim como chamadas de capital para benfeitorias. A convenção do condomínio pode estabelecer restrições relacionadas às construções, como por exemplo a proibição de cercas e muros frontais ou área mínima e máxima de construção, assim como regras de convívio, relacionadas à festas e som alto por exemplo, com aplicação de multa para quem descumpri-las.
3.1.1 Loteamentos de acesso controlado
A inclusão do § 8º no artigo 2º da Lei 6.766/1979 deixa claro que o loteamento fechado não se equipara ao condomínio de lotes. Aliás, ele sepulta o loteamento fechado, onde pessoas eram impedidas de entrar no loteamento, pois resolve a polêmica da concessão de bens de uso comum do povo e ruas públicas apenas para moradores e seus convidados. A Lei é clara, pode-se condicionar o acesso à identificação ou cadastramento, mas não pode haver impedimento. Com isso, tem-se segurança e liberdade de locomoção, dois dos direitos fundamentais mais citados para justificar a legalidade e ilegalidade (respectivamente) dos loteamentos fechados.
No loteamento de acesso controlado, as ruas e demais áreas comuns são públicas. Conforme já debatido na seção 2.2.2.1, o Município é competente e pode editar legislação suplementar. Por exemplo, não há nenhum comentário sobre a necessidade de uma associação de moradores para que seja constituído o loteamento de acesso controlado, e a obrigação do pagamento de taxas de conservação já é alvo de diversas ações judiciais, com divergência sobre o tema e Repercussão Geral pendente de decisão no STF (RE no 695.911/SP-RG, Tema 492). Será necessária essa legislação suplementar, pois o art. 2º § 8º da Lei 6.766/1979 é o único dispositivo federal que cita este tipo de empreendimento.
3.1.2 Condomínio urbano simples
O condomínio urbano simples está nos art. 61 a 63 da Lei 13.465/2017, e não foi inserido no Código Civil ou outra Lei. Trata-se de condomínio edilício que dispensa algumas formalidades pois se aplica a situações de pequenas dimensões, como terrenos onde haja mais de uma construção e que seu titular deseje tornar cada
uma delas uma unidade autônoma de um condomínio. Dada sua simplicidade, dispensa convenção de condomínio.
Oliveira (2017) afirma que o condomínio urbano simples pode ser instituído em duas situações: (1) quando o terreno contiver várias edificações, como sucede com a vulga “casa dos fundos”; (2) quando o terreno contiver uma edificação na qual haja mais de um cômodo (ou apartamento) com acesso autônomo. Para ele, a figura do condomínio urbano simples é sensível a uma realidade bastante comum de terrenos em que, por exemplo, os pais constroem outras casas para recepcionar os filhos. Cada construção terá sua própria matrícula no registro de imóveis, o que permite alienação futura sem o consentimento dos demais condôminos, por exemplo.