Condomínios de lotes e o Registro de Imóveis

As aprovações necessárias para o condomínio de lotes começam nas prefeituras, pois não há regularidade sem a devida aprovação municipal. Além da licença urbanística o empreendedor deverá buscar as licenças ambientais, quando for o caso. Mas apenas estas aprovações não são suficientes, afinal, “só é dono quem registra”. Para a existência formal do condomínio e a possibilidade de comercialização dos lotes (unidades autônomas), deve-se passar pelo Registro de Imóveis. O registro é o que dá a garantia da propriedade e traz segurança ao comprador. É o divisor que distingue o regular do irregular. É nele que são criadas as novas unidades imobiliárias.

Kumpel (2017) afirma que antes da Lei 13.465/2017 uma verdadeira mixórdia legislativa e jurisprudencial sustentava o condomínio de lotes. Para ele, a possibilidade de constituição dessa modalidade não mais se discute diante da expressa positivação. No entanto, seu regramento, ainda é duvidoso. Sua primeira crítica é sobre a incorporação imobiliária, prevista no § 3º do art. 1.358-A. Vitor Kumpel diz que se perdeu a oportunidade de fixar com maior técnica e precisão o regramento do condomínio de lotes em caso de comercialização de unidades futuras e não se pode ter certeza se o regramento incidente é mesmo o da Lei de Incorporações. E faz um alerta em relação a incorporação imobiliária:

Omissa, nesse ponto fundamental, a legislação, é preciso forçar a interpretação, pois, como já se afirmou, esse tipo de empreendimento está presente em parte substancial dos municípios brasileiros. Não se pode esperar uma pacificação da questão a longo prazo. Há urgência em sanar os erros e as insuficiências da lei.

Kumpel (2017) diz que o condomínio de lotes, em face das diversas peculiaridades, corresponde uma espécie de tertium genus no direito das coisas e

também no direito registral. Para criar os lotes e a infraestrutura, o condomínio de lotes resultará necessariamente de uma fragmentação do solo urbano onde ocorre a incidência da Lei 6.766/1979. A Lei de Incorporações (4.591/1964) dar-se-á em face da comercialização prévia das unidades e como subsidiária do Código Civil nas questões condominiais. E sintetiza:

O quadro, portanto, é o seguinte: aplicam-se ao condomínio de lotes as regras da Lei 6.766/79, porque se trata de efetivo parcelamento. Por regra geral, podem incidir também as regras da reurbanização (Reurb-E e Reurb-S). Além disso, acrescentam-se exigências da lei 4.591/64 relativamente à incorporação imobiliária e a certos requisitos que asseguram a característica privada do empreendimento a realizar. Tudo isso, é claro, sem prejuízo das normas edilícias do município onde se dará o empreendimento, diante da competência constitucional para tanto (CF/88, art. 30, VIII e art. 182). (KUMPEL, 2017).

Sobre a questão registral e abertura de matrículas, ele defende que é necessária a conclusão das obras de infraestrutura e somente serão abertas matrículas para as unidades autônomas no momento da instituição condominial. É aí que as unidades ganham existência registral e passam a receber registros e averbações. Essa forma é a mesma que a doutrina majoritariamente admite para os apartamentos que fazem parte de um edifício.

Oliveira (2017) vai na mesma direção que Vitor Kumpel, apontando o uso dos diversos diplomas durante o processo para chegar-se ao condomínio de lotes e suas unidades autônomas. Ele destaca que não se poderá aplicar a regra do artigo 22 da Lei de Loteamentos, que prevê a transferência para o patrimônio do Município das áreas comuns, pois afinal trata-se de áreas privadas. Todavia pode-se aplicar o § 4º do art. 4º da Lei de Loteamentos para instituir limitações administrativas ou direitos reais sobre essa área privada em benefício do interesse público. Sobre a construção de muros e controle de acesso de veículos e pedestres, ele afirma ser plenamente admissível, pois as áreas comuns são propriedade privada.

Amadei, Pedroso e Monteiro (2018) comentam que não houve nenhuma novidade no procedimento registrário. Os passos do registro dos loteamentos de acesso controlado são os mesmos do loteamento geral, com a possibilidade de averbação quanto ao modo de organização institucional das atividades de administração, manutenção, disciplina e convivência de interesse coletivo (art. 36-A da Lei 6.766/1979, adicionado pela Lei 13.465/2017). Contudo, é certo que esta averbação é de extrema importância para que os futuros moradores destes loteamentos não tentem se esquivar do pagamento das taxas de manutenção do loteamento quando

aplicável, pois com a averbação não podem alegar desconhecimento ou discordância, uma vez que adquiriram o imóvel.

Para o condomínio de lotes, são realizados os registros de instituição, especificação e convenção condominial, bem como de atribuição das unidades autônomas, podendo haver ou não precedência da incorporação imobiliária, com o registro correlato. Para as unidades autônomas, a descrição deve ser mais ampla que o usual nos condomínios edilícios (apartamentos e salas), seguindo-se a caracterização dos registros de lotes (extrema com os vizinhos e arruamento, etc). Em se tratando de condomínio, deve-se dar publicidade na matrícula de cada unidade da convenção de condomínio, onde pode haver restrições urbanísticas e edilícias. Há também a possibilidade de anotação resumida ou remissiva para pontos importantes que pautem as edificações futuras.

Para Amadei, Pedroso e Monteiro (2018), apresentando-se as aprovações pelos órgãos públicos municipais e estaduais competentes, e com o reconhecimento formal do condomínio de lotes na lei federal, não deve o registro de imóveis se opor ao registro. Ele lembra que o ataque ao ato administrativo e até mesmo à constitucionalidade das normas que lhe dão sustentação é reservada ao controle judicial, no exercício da função jurisdicional (no Estado de São Paulo, conforme CGJ- SP - Proc. 933/2006).

Por fim, com a legalidade dos condomínios de lotes positivada, admite-se que a nova legislação seja usada para regularização de empreendimentos existentes eventualmente questionados. Afinal, a Lei 13.465/2017 tem como principal intuito a regularização fundiária, nas mais diversas situações.

3.3.2 Adequação do condomínio de lotes com a Lei 6.766/1979 e o Plano Diretor