10.1 - Condições financeiras e patrimoniais gerais
10.1. Comentários dos Diretores sobre:
10.1. Comentários dos Diretores sobre:
a. condições financeiras e patrimoniais gerais
Apresentamos a seguir medidas de liquidez da Companhia, baseadas nas demonstrações financeiras divulgadas em IFRS dos anos de 2014, 2015 e 2016 “com” e “sem“ os efeitos dos saldos de Partes Relacionadas:
Índices Financeiros (COM os efeitos de saldos de Partes Relacionadas)
Rossi Residencial S.A. (IFRS)
Quocientes de
liquidez 2016 2015 2014
Liquidez imediata (Disponível + TVM)/Passivo Circulante 0,02
0,07
0,15 Liquidez corrente (Ativo Circulante/Passivo Circulante) 0,75 0,70 1,00
Liquidez seca (Ativo Circulante - estoques)/Passivo circulante 0,43 0,45 0,65 Liquidez geral (Ativo Circulante + não circulante)/(Passivo circulante + não circulante) 0,87 0,97 1,04
Liquidez geral seca (Ativo Circulante + não circulante - estoques)/(Passivo circulante + não circulante) 0,66 0,61 0,73
Índices Financeiros (SEM os efeitos de saldos de Partes Relacionadas)
Rossi Residencial S.A. (IFRS)
Quocientes de
liquidez 2016 2015 2014
Liquidez imediata (Disponível + TVM)/Passivo Circulante 0,04 0,10 0,23
Liquidez corrente (Ativo Circulante/Passivo Circulante) 1,16 1,00 1,57 Liquidez seca (Ativo Circulante - estoques)/Passivo circulante 0,67 0,64 1,03
Liquidez geral (Ativo Circulante + não circulante)/(Passivo circulante + não circulante) 1,13 0,97 1,04 Liquidez geral seca (Ativo Circulante + não circulante - estoques)/(Passivo circulante + não circulante) 0,86 0,61 0,73
Esses indicadores financeiros servem para medir a capacidade da Companhia em cumprir suas obrigações de curto prazo. Dizem respeito à probabilidade da organização honrar seus compromissos no dia e com os encargos contratuais acordados. Genericamente, podem ser sinalizadores da capacidade de pagamento da organização, apesar de não medir diretamente esta capacidade. Esses índices auferem a solidez do embasamento financeiro da empresa.
Desde 2014, os índices de liquidez vêm apresentando queda em função, principalmente, por conta da crise política e econômica do nosso país, afetando diretamente o nível de preço de mercado dos produtos e com consequência aumento no nível de distrato (cancelamento das vendas).
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Vale ressaltar que os índices financeiros, lidos isoladamente, não são suficientes para um julgamento adequado e uma decisão correta. Estes devem ser aliados a outros indicadores para a melhor e correta análise da situação financeira da empresa.
Por fim, importante ressaltar que o ano de 2016 teve como evento importantíssimo a substancial conclusão do 1° estágio do processo de reestruturação de dívida coorporativa da Companhia, conforme divulgado em fato relevante de 29 de março de 2016.
Essa renegociação engloba cerca de 90% da dívida corporativa, referentes ao Banco Bradesco S.A e Banco do Brasil S.A., e estendeu o duration médio da dívida de 10 para 39 meses, com redução significativa de seus custos financeiros.
Junto ao Bradesco, houve o alongamento da dívida corporativa no valor aproximado de R$ 820 milhões, com um novo prazo de pagamento de 72 meses e carência de principal e juros durante os primeiros 12 meses. Foi aprovado também o alongamento das dívidas corporativas junto ao Banco do Brasil no montante de cerca de R$ 228 milhões, com o novo prazo de 48 meses para pagamento com carência de 18 meses.
Esta reestruturação reduziu materialmente o custo de carregamento da Companhia, através da redução de suas despesas financeiras.
Apesar do cenário adverso ao longo desses últimos anos, 2016 iniciou com maior segurança para a Companhia em termos financeiros e preparação para o futuro. Além da geração de caixa recorde nos anos de 2015 e 2014, e a reestruturação da dívida bem sucedida em 2016, tivemos o reflexo da redução da estrutura administrativa. As despesas administrativas sofreram uma redução de 37% no ano de 2016 vs. 2015, e 17% no ano de 2015 vs. 2014. De acordo com a reestruturação, o principal impacto foi na redução no quadro de colaboradores. Desde o 1S14 até o final de 2016, houve uma queda de 60% no quadro de colaboradores administrativos. Se considerarmos a redução ocorrida no início do exercício de 2017, esse percentual sobre para 66%;
Em 2017, a Administração continua perseguindo de forma obstinada o controle das despesas, aumento da eficiência comercial e geração de Caixa. Outro fator importante, em relação as dívidas corporativas, é que no ano de 2017 a Administração da Companhia trabalha junto às instituições financeiras, na segunda fase de renegociação, prevendo uma nova solução para as dívidas corporativas, principalmente, as de curto prazo, a fim de buscar uma melhor readequação do fluxo financeiro futuro da Companhia.
b. estrutura de capital e possibilidade de resgate de ações ou quotas, indicando:
Os Diretores da Companhia entendem que concluído as fases de reestruturação financeira e operacional, sua estrutura de capital será adequada às operações da Companhia.
O Financiamento à construção é obtido por meio dos recursos de bancos privados ou próprios. Normalmente, os bancos financiam um percentual do custo da obra, mediante recursos do Sistema Financeiro de Habitação (“SFH”), sendo os desembolsos realizados conforme a evolução dos custos incorridos. Além disso, os bancos privados oferecem também linhas de financiamento destinadas ao capital de giro. Desenvolvemos ainda
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alternativas de financiamento através de parcerias com investidores institucionais, ou captação por meio da emissão de debêntures. A estrutura de capital relativo aos anos de 2016, 2015 e 2014, estão detalhados na tabela abaixo:
R$ milhões
Estrutura de Capital (i) 2016 2015 2014
Caixa e equivalentes de caixa (+)
Títulos e valores mobiliários 62,5 207,5 479,6
Capital Próprio 714,6 1.226,1 1.772,9
Capital de Terceiros 4.083,8 3.992,0 4.949,3
Circulantes 2.671,4 3.020,3 3.214,5
Não Circulantes 1.412,4 971,7 1.734,8
(i) Os números demonstrados nesse quadro são consolidados e foram divulgados nas Demonstrações Financeiras auditadas de 2014, 2015 e 2016.
Não há previsão de hipóteses de resgate de ações de emissão da Companhia além das legalmente previstas.
c. capacidade de pagamento em relação aos compromissos financeiros assumidos
Desde agosto de 2015, a Administração da Companhia trabalha no processo de renegociação das dívidas, principalmente as dívidas corporativas. Com a primeira fase do processo de reestruturação concluído em 2016, 90% da dívida corporativa da Companhia, referente ao Banco Bradesco e Banco do Brasil obteve a extensão do
duration médio da dívida de 10 para 39 meses com redução significativa de seus custos financeiros, conforme divulgado ao mercado e apresentado no quadro ilustrativo anterior.
Atualmente, a Companhia trabalha junto às instituições financeiras, na segunda fase de renegociação, buscando uma nova solução para as dívidas corporativas, principalmente, as de curto prazo, a fim de buscar uma melhor readequação do fluxo financeiro futuro da Companhia.
A seguir, apresentamos o Capital Circulante Líquido “CCL” da companhia, com o reflexo da rolagem das dívidas renegociadas, conforme comentado anteriormente:
Capital Circulante Líquido
Rossi Residencial S.A. (IFRS) Em milhares de Reais - R$
EXERCÍCIO FÓRMULA Ativo circulante Passivo circulante CCL
2014 CCL = Ativo Circulante – Passivo Circulante 3.208.483 3.214.436 (5.953)
2015 CCL = Ativo Circulante – Passivo Circulante 2.118.695 3.020.281 (901.586) 2016 CCL = Ativo Circulante – Passivo
Circulante 1.997.946 2.671.432 (673.486)
10.1 - Condições financeiras e patrimoniais gerais
Os números demonstrados nesse quadro são consolidados e foram divulgados nas Demonstrações Financeiras auditadas de 2014, 2015 e 2016.
Este índice mede a diferença entre o ativo circulante e o passivo circulante da Companhia. Percebe-se que em 2015 e 2016 o CCL encontra-se negativo, contudo deve-se reclassificar o saldo de partes relacionadas passivo (R$ 953 em 2016 e R$ 904 milhões em 2015) que está contabilizado no “circulante” para o “não circulante”, pois para efeito de apuração do CCL, este saldo deverá seguir o mesmo critério do saldo de Partes Relacionadas do Ativo, que foi contabilizado no “não circulante”. Ajustando esse efeito, o CCL da Companhia ficará equilibrado.
A seguir, apresentamos o CCL ajustado com o efeito de Partes Relacionadas, comentado no parágrafo anterior:
Capital Circulante Líquido - ajustado
Rossi Residencial S.A. (IFRS) Em milhares de Reais - R$
(SEM os efeitos de saldos de Partes Relacionadas)
EXERCÍCIO FÓRMULA Ativo circulante Passivo circulante CCL
2014 CCL = Ativo Circulante – Passivo Circulante 3.208.483 2.044.308 1.164.175
2015 CCL = Ativo Circulante – Passivo Circulante 2.118.695 2.115.921 2.774 2016 CCL = Ativo Circulante – Passivo Circulante 1.997.946 1.718.135 279.811
Importante ressaltar que o CCL apresentado em 2015, não tinha os impactos das renegociações das dívidas concretizadas em 2016. Esses impactos quando contabilizados, geraram a partir de 2016 uma folga entre os ativos de curto prazo em relação aos passivos de curto prazo.
d. fontes de financiamento para capital de giro e para investimentos em ativos não-circulantes utilizadas
O gerenciamento do fluxo de caixa é crucial na atividade de longo prazo, como o de incorporação imobiliária. Dessa forma, a Companhia busca reduzir sua exposição de caixa para cada empreendimento, por meio de (i) financiamento da totalidade ou de parte da compra dos terrenos, mediante outorga ao vendedor do terreno de unidades ou de um percentual da receita de venda das unidades no empreendimento imobiliário, ou (ii) financiamento da construção com recursos do SFH. A Companhia acredita que essas fontes são suficientes para atender às suas necessidades de recursos.
A Companhia possui linhas de crédito pré-aprovado junto a instituições financeiras para financiamento a produção e capital de giro que podem ser utilizados a qualquer momento.
Nos exercícios sociais encerrados em 2014, 2015 e 2016, a Companhia não obteve capital de giro para investimentos significativos em ativos não circulantes.
e. fontes de financiamento para capital de giro e para investimentos em ativos não-circulantes que pretende utilizar para cobertura de deficiências de liquidez
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Para eventuais coberturas de deficiências de liquidez, a Companhia dispõe das linhas de crédito descritas na alínea (f) deste item 10.1. Ainda assim, em eventual necessidade, a Companhia pretende manter o perfil da sua dívida, com a maior parte em financiamento imobiliário, linhas de empréstimo para Capital de giro, oferecidos por bancos públicos e privados e linhas de crédito, que podem ser sacados a qualquer momento.
A Companhia não pretende realizar investimentos significativos em ativos não circulantes.
f. níveis de endividamento e as características de tais dívidas, descrevendo ainda:
(i) contratos de empréstimos e financiamentos relevantes
Dívidas corporativas renegociadas
A administração da Companhia concluiu em junho de 2016 o 1° estágio do processo de reestruturação das suas dívidas financeiras corporativas que possui junto ao Banco Bradesco e Banco do Brasil, conforme comunicado ao mercado realizado em 29 de março de 2016.
Com o Banco Bradesco, foi aprovado o alongamento da dívida corporativa no valor aproximado de R$ 820 milhões, com o novo prazo de 72 meses de pagamento e carência de principal e juros durante os primeiros 12 meses.
No Banco do Brasil, foi aprovado o alongamento da dívida no montante aproximado de R$ 228 milhões, com o novo prazo de 48 meses para pagamento com carência de 18 meses.
Os saldos contábeis dessas dívidas corporativas, nestas informações financeiras, já refletem as novas condições firmadas.
Dívidas por Modalidade (a) Créditos imobiliários
Financiamentos para construção de imóveis (Operacionais)
A Companhia possui financiamentos para construção de imóveis, sujeitos a juros que variam de 8,5% a 14,21% ao ano, indexados pela Taxa Referencial – TR, com fluxo de amortizações até 2019. Esses financiamentos estão garantidos por hipotecas e recebíveis dos respectivos imóveis. O saldo consolidado em 31 de dezembro de 2016 é de R$763.644 (R$746.356 em 31 de dezembro de 2015).
Cédulas de Créditos Bancários – CCBs (Corporativas)
A Companhia possui operações de Cédulas de Créditos Bancários - CCBs, emitidas para utilização no desenvolvimento de projetos imobiliários. Essas linhas de financiamento estão sujeitas a encargos financeiros que variam de 111% a 117% do CDI ao ano. O principal é amortizado em parcelas trimestrais, semestrais e anuais, iniciando-se em 2017 e com liquidação final em 2021. O saldo em 31 de dezembro de 2016 é de R$1.024.954 (R$947.180 em 31 de dezembro de 2015).
(b) Cessão de créditos
10.1 - Condições financeiras e patrimoniais gerais
Representa operações de créditos cedidos às instituições financeiras, oriundos de contratos de vendas de unidades imobiliárias, sujeitos a juros capitalizados de 1,00% ao mês (12,68% ao ano), mais variação do INCC ou do Índice Geral de Preços de Mercado - IGPM. O produto das respectivas cobranças das parcelas mensais está mantido em conta de titularidade da Companhia. As perdas esperadas nos contratos cedidos estão garantidas ao cessionário.
(c) Empréstimos para capital de giro (Corporativas)
Recursos utilizados no desenvolvimento dos projetos imobiliários, sendo que após aditamentos de contratos com renegociações dos prazos de vencimentos e dos custos financeiros, estão sujeitos a encargos de 111% do CDI. O principal e juros serão amortizados em parcelas mensais, semestrais e anuais, iniciando-se em 2017 e com liquidação final em 2021.
As garantias dadas após renegociações são constituídas por terrenos, unidades imobiliárias e/ou recebíveis de unidades prontas, além de cotas de certas empresas (SPEs) controladas pela Companhia.
Cronograma de vencimentos
A tabela a seguir apresenta o cronograma de vencimento dos empréstimos e financiamentos existentes em 31 de dezembro de 2016 e 31 de dezembro de 2015: Controladora Consolidado Ano 31/12/2016 31/12/2015 31/12/2016 31/12/2015 2016 - 1.044.969 - 1.419.650 2017 434.362 129.310 1.016.428 385.762 2018 284.855 - 358.567 120.012 2019 255.995 - 365.398 - Acima de 2019 301.923 - 301.988 - 1.277.135 1.174.279 2.042.381 1.925.424
Movimentação dos empréstimos e financiamentos
Controladora Consolidado Saldo em 31 de dezembro de 2014 1.338.576 2.325.246 Adições 270.477 917.541 Pagamentos (465.200) (1.357.624) Juros incorridos 200.037 287.744 Juros pagos (169.611) (247.483) Saldo em 31 de dezembro 2015 1.174.279 1.925.424 Controladora Consolidado Saldo em 31 de dezembro de 2015 1.174.279 1.925.424 Adições - 322.323 Pagamentos (31.890) (338.157) Juros incorridos 185.647 272.763
10.1 - Condições financeiras e patrimoniais gerais
7
Juros pagos (50.901) (139.972)
Saldo em 31 de dezembro de 2016 1.277.135 2.042.381
(ii)
Outras relações de longo prazo com instituições financeirasTodas as relações significativas de longo prazo com as instituições financeiras foram descritas no tópico acima (i) contratos de empréstimos e financiamentos relevantes, desta seção. Além disso, a companhia obteve operações com Debêntures, as quais foram quitadas em 2015 (em 31 de dezembro de 2014 havia um saldo a pagar de R$ 101.499).
(iii)
Grau de subordinação entre as dívidasExceto por aquelas dívidas garantidas por direito real, que contam com as prerrogativas contratuais previstas em lei e que têm preferência sobre outras dívidas da Companhia em caso de falência até o limite da garantia real constituída, para as demais não há qualquer grau de subordinação entre as dívidas da Companhia, como segue: