dos demais ativos do incorporador. Os ativos do patrimônio de afetação não têm nenhuma conexão com as outras propriedades, direitos e obrigações do incorporador, incluindo outros ativos anteriormente apropriados, e somente podem ser utilizados para garantir as dívidas e obrigações relacionadas à respectiva incorporação. Os ativos segregados não se submetem à falência e não são afetados em caso de falência ou insolvência do incorporador.
No caso de falência ou insolvência do incorporador, a propriedade conjunta da construção pode ser instituída por meio de uma resolução dos compradores das Unidades ou por decisão judicial. Nesse caso, os proprietários em conjunto da construção decidirão se o projeto irá continuar ou se o patrimônio de afetação será liquidado.
Regulamentação da Política de Crédito Imobiliário
O setor imobiliário é altamente dependente da disponibilidade de crédito no mercado e a política de crédito do Governo Federal afeta significativamente a disponibilidade de recursos para o financiamento imobiliário, influenciando o fornecimento e a demanda por propriedades.
O mercado de crédito imobiliário no Brasil é fortemente regulado e os recursos para financiamento do setor são oriundos, principalmente, do FGTS e dos depósitos em caderneta de poupança.
O FGTS é uma contribuição obrigatória de 8% sobre a folha de pagamento dos empregados sujeitos ao regime empregatício previsto na Consolidação das Leis Trabalhistas. A Caixa Econômica Federal (CEF) é o órgão responsável pela administração dos recursos existentes no FGTS.
Os financiamentos podem ser realizados por meio do: (i) SFH, regulado pelo Governo Federal; e (ii) sistema de carteira hipotecária, em que as instituições financeiras são livres para pactuar as condições do financiamento.
Sistema Financeiro da Habitação
A Lei n.º 4.380, de 21 de agosto de 1964, e posteriores alterações, instituiu o SFH com o objetivo de facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria, em especial pela faixa populacional de menor renda familiar. Os recursos para financiamento no âmbito do SFH são oriundos, principalmente, do FGTS e dos depósitos em caderneta de poupança.
Em ambos os casos, as principais exigências para obter um empréstimo para aquisição de casa própria são: • O imóvel financiado é para uso exclusivo do tomador;
• O preço de venda máxima das unidades deve ser de R$1,5 milhão;
• O cliente não pode ser proprietário, promitente comprador ou cessionário de imóvel residencial na mesma localidade; • O custo efetivo máximo para o tomador final, que compreende encargos, como juros comissões e outros encargos financeiras, exceto seguro, não deverá ultrapassar 12% ao ano;
• Se houver saldo no final do prazo negociado, poderá haver prorrogação do prazo de pagamento por período igual à metade do prazo inicialmente acordado; e
• O mutuário deverá prestar uma das seguintes garantias: (i) hipoteca em primeiro grau sobre o bem objeto do financiamento; (ii) alienação fiduciária do bem objeto do financiamento; (iii) hipoteca em primeiro grau ou alienação fiduciária de outro bem imóvel do tomador ou de terceiros; ou (iv) outras garantias, a critério do agente financeiro.
Sistema de Carteira Hipotecária
Os recursos do SFH são originários do FGTS e de depósitos em contas de poupança. No entanto, nem todos os recursos provenientes de depósitos em contas de poupança são alocados ao SFH. No mínimo, 65% desses depósitos deverão ser utilizados para empréstimos imobiliários, como segue:
• 80%, no mínimo, em operações de financiamento habitacional no âmbito do SFH; e
7.5 - Efeitos relevantes da regulação estatal nas atividades
• O restante em operações de financiamento imobiliário contratado a taxas de mercado, envolvendo operações de financiamento habitacional.
Este saldo remanescente, utilizado para empréstimos concedidos a taxas usuais de mercado, compreende a carteira hipotecária utilizada pelos bancos para a concessão de empréstimos habitacionais. Devido ao fato de que a instituição financeira utiliza recursos próprios para conceder o crédito, trata-se de um contrato com condições mais livres do que os financiamentos do SFH, que permite a compra de imóveis de maior valor, sem limites máximos de financiamento ou prazos. Também por esta razão, neste tipo de empréstimo, as taxas e os valores são usualmente mais altos se comparados àqueles praticados pelo SFH, as quais variam entre 12% e 14% ao ano, acrescidas da atualização monetária pela TR.
Sistema Financeiro Imobiliário
A Lei n.º 9.514/97 criou o SFI e dispôs sobre a concessão, a aquisição e a securitização de créditos imobiliários. Este sistema visa fomentar a mercados primários (empréstimos) e mercados secundários (negociação de valores mobiliários lastreados em recebíveis) para financiamento de bens imóveis, por meio da criação de condições vantajosas de remuneração e instrumentos especiais de proteção de direitos de credores. Uma das principais inovações foi a admissão de capitalização de juros, que era anteriormente vedada. Além disso, a vedação à estipulação de correção monetária com periodicidade inferior a 12 meses deixou de ser aplicável aos financiamentos imobiliários com prazo superior a 36 meses.
As operações que envolvem a venda de imóveis com pagamento a prazo, arrendamento e financiamento de bens imóveis, de modo geral, podem ser convencionadas mediante as mesmas condições de remuneração de capital determinadas para o financiamento de imóveis. Nesses casos, entidades não financeiras estão autorizadas a cobrar taxas de juros capitalizados superiores a 12% ao ano sobre as parcelas.
Os seguintes tipos de garantia são aplicados às operações de financiamento aprovadas pelo SFI: (i) hipoteca; (ii) cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis; (iii) caução de direitos creditórios decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; (iv) alienação fiduciária de coisa imóvel; e (v) anticrese.
Por fim, entre as matérias tratadas pela Lei nº 9.514/97, merece destaque a securitização de créditos imobiliários. A disciplina introduzida por esta lei permitiu a criação de um veículo específico para essa modalidade de securitização, com características específicas, como o regime fiduciário, tornando a estrutura menos custosa e mais atraente.
A securitização de créditos no âmbito do SFI é feita por companhias securitizadoras de créditos imobiliários, instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedades por ações, e registradas perante a CVM como companhias abertas. Tais companhias têm a finalidade de adquirir e securitizar créditos imobiliários, por meio da emissão de CRIs ou outros títulos e valores mobiliários (debêntures, notas etc.) lastreados por referidos créditos.
Os CRIs são títulos de crédito de emissão exclusiva das companhias securitizadoras imobiliárias, com lastro em créditos imobiliários, livremente negociáveis, constituindo promessa de pagamento em dinheiro. Dentre as características desses títulos, destacam-se: (i) a emissão em forma escritural; (ii) a possibilidade de pagamento parcelado; (iii) a possibilidade de estipulação de taxas de juros fixas ou flutuantes; (iv) a possibilidade de previsão de reajuste; (v) o registro e negociação por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados; (vi) a possibilidade de instituição de regime fiduciário, afetando os créditos a determinados CRIs emitidos (constituindo, assim, um patrimônio separado similar ao existente na incorporação imobiliária); e (vii) estipulação de garantia flutuante sobre o ativo da companhia emissora. Legislação Municipal
Abaixo descrevemos os aspectos legais municipais de nossos principais mercados. Município de São Paulo
A Lei de Zoneamento nº 16.402, de 22 de março de 2016, dispõe sobre o parcelamento, uso e ocupação do solo do município de São Paulo, estabelecendo requisitos urbanísticos e técnicos para o parcelamento do solo e condicionando os projetos de loteamento, desmembramento e desdobro à prévia aprovação da prefeitura. Além disso, tal lei descreve as categorias de uso admitidas e suas respectivas características, dividindo o território de São Paulo em zonas de uso com localização, limites e perímetros especificados na própria lei.
7.5 - Efeitos relevantes da regulação estatal nas atividades
A Lei Municipal nº 16.050, de 31 de julho de 2014, aprovou a Política de Desenvolvimento Urbano e o Plano Diretor Estratégico do Municipio de São Paulo. O Plano Diretor constitui instrumento orientador dos processos de transformação do espaço urbano e de sua estrutura territorial, servindo de referência para a ação de todos os agentes públicos e privados que atuam no município de São Paulo. Nesse sentido, estabelece os objetivos estratégicos e diretrizes gerais da estrutura urbana, os objetivos e diretrizes por áreas diferenciadas de planejamento e os instrumentos para a sua implantação. Além do Plano Diretor estratégico, o processo de planejamento municipal é disciplinado pelos artigos 182 e 183 da Constituição Federal e pela Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001, conhecida como Estatuto da Cidade. A Lei Municipal nº 11.228, de 25 de junho de 1992, aprovou o Código de Obras e Edificações, regulamentada pelo Decreto Municipal nº 32.329, de 23 de setembro de 1992, que disciplina os procedimentos administrativos e executivos, dispõe sobre as regras gerais e específicas a serem obedecidas no projeto, licenciamento, execução, manutenção e utilização de obras e edificações, dentro dos imóveis, no município de São Paulo, bem como prevê as sanções e multas cabíveis em caso de desobediência a tais regras.
Município de Belo Horizonte
O Município de Belo Horizonte é subdividido em grandes áreas intituladas Zoneamentos. Para cada Zoneamento foram estabelecidos parâmetros urbanísticos gerais, comuns a qualquer tipo de edificação, regulados nas Leis Municipais nº 7.165 e 7.166, ambas de 27 de agosto de 1986, conforme alteradas (Plano Diretor e Lei de Uso do Solo) e que posteriormente foram alteradas pelas Leis 6.831/1998, 9.616/1998, 7.886/1999, 8.137/2000, 8.407/2002, 9.326/2007, 9.563/2008, 9.725/2009 e 9.959/2010.
As especificidades e particularidades de algumas regiões foram contempladas nas Áreas de Diretrizes Especiais (ADEs), que são áreas sobrepostas e preponderantes ao Zoneamento, com diretrizes urbanísticas e fiscais diferenciadas de acordo com as características e objetivos de cada uma.
A Secretaria Municipal de Regulação Urbana tem, basicamente, duas funções: (i) orientar e fazer cumprir a legislação que regulamenta as atividades urbanas no Município; e (ii) assegurar o conforto urbano para a população de Belo Horizonte, por meio da utilização de instrumentos urbanísticos atualizados.
Município do Rio de Janeiro
As leis de zoneamento, parcelamento e construção do município do Rio de Janeiro dispõem sobre o uso do solo no município, incluindo o zoneamento urbano, o uso de propriedades, o desenvolvimento de atividade e os tipos e condições de construção para cada zona.
A Lei Complementar Municipal nº 111, de 1º de fevereiro de 2011, aprovou o novo Plano Diretor, estabelecendo normas e procedimentos de política urbana na área do município do Rio de Janeiro. O plano estabelece diretrizes, dispõe sobre os instrumentos para sua execução e políticas e programas.
Município de Campinas
As regras aplicáveis ao uso e ocupação do solo no Município de Campinas estão estabelecidas (i) no Plano Diretor do Município de Campinas (Lei Municipal nº 15, de 27 de dezembro de 2006, com as alterações dadas pela Lei Complementar nº 28, de 03 de junho de 2009); (ii) Código de Obras (Lei Municipal nº 9, de 23 de dezembro de 2003, com alterações dadas pela Lei Complementar nº 11, de 13 de julho de 2004); (iii) na Lei de Uso e Ocupação do Solo (Lei Municipal nº 6.031, de 28 de dezembro de 1988, com alterações dadas pelas Leis n° 6.367/1990, 10.733/2000, 10.012/1989, 10.405/2000, 10.640/2000, 10.618/2000, 7.408/1992, 9.785/1998, 10.727/2000, 9.342/1997, 9.334/1997, 10.850/2001, 11.471/2003, 12.195/2004, bem como pelas Leis Complementares nº: 06/2003 e 05/2000 e pelo Decreto Lei nº 13.121/1999; e (iv) nas Leis Municipais nº 10.850/01 e nº 9.199/96, com alterações dadas pelas Leis n° 11.430/2002, 11.157/2002 e 12.575/2006) e nº 9.199/96 (com alterações dadas pela Lei n° 11.098/2001), que dispõem sobre as áreas de proteção ambiental e sobre o plano de gestão urbana de Barão Geraldo.
A lei 10.410 de 17 janeiro de 2000, dispõe sobre empreendimentos habitacionais de Interesse Social – HIS, no município de Campinas. Cabe a união das secretarias da habitação, urbanismo, planejamento, a elaboração de politicas que definam diretrizes para aprovação de HIS no município de Campinas e tais diretrizes visem a agilidade na aprovação e contrapartidas justas, para que o empreendimento se mantenha enquadrado com HIS o consumidor final não seja prejudicado pelo valor da
7.5 - Efeitos relevantes da regulação estatal nas atividades
unidade.Cabe à Secretaria de Habitação do Município a elaboração de políticas que visem à oferta de moradia para a população de baixa renda da cidade. O planejamento, a produção, a comercialização de Unidades habitacionais e os repasses de financiamentos, especialmente destinados à população de baixa renda, obedecidas às diretrizes estabelecidas pelos governos do Município, do Estado e do Governo Federal, ficam a cargo da Companhia de Habitação Popular de Campinas - COHAB.
No âmbito municipal e regional, a Secretaria da Habitação, na qualidade de agente financeiro e promotor do SFH, é responsável pela aplicação da política nacional de habitação de interesse social, além da implantação de outros programas para financiamento da moradia, criados com recursos próprios e de terceiros, que objetivam a redução do déficit de habitações.
Município de Porto Alegre
No Municipio de Porto Alegre a área de Zoneamento é dividida de acordo com as regras do Plano de Desenvolvimento Urbano Ambiental (PDDUA), Lei Complementar nº 434, de 1º de dezembro de 1999, atualizada e compilada até a Lei Complementar nº 667, de 3 de janeiro de 2011, incluindo a Lei Complementar 646, de 22 de julho de 2010.
As particularidades estão divididas em duas grandes áreas: Área de Ocupação Intensiva (AOI) e Área de Ocupação Rarefeita (AOR). Estas foram subdivididas em nove áreas menores chamadas MACROZONAS que, por sua vez, estão subdivididas em Unidades de Estruturação Urbana (UEUs), também subdivididas em Subunidades.
Município de Manaus
As Companhias estão sujeita a várias leis, portarias, normas e regulamentos relativos à proteção do meio ambiente e a legislação ambiental varia de acordo com a localização do empreendimento.
A Política Nacional do Meio Ambiente, instituída pela Lei nº 6.938, de 31 de agosto de 1981 ("Lei nº 6.938/81"), determina que a construção, instalação, ampliação e funcionamento de empreendimentos que, de qualquer forma, causem ou possam causar degradação do meio ambiente, estão condicionadas ao prévio licenciamento ambiental. Esse procedimento é necessário tanto nas fases de aprovação do projeto, instalação e operação do empreendimento, quanto para as ampliações nele procedidas, sendo que as licenças emitidas necessitam de renovação periódica.
A competência para licenciar é originariamente estadual, sendo que o órgão federal, o IBAMA – Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e Recursos Naturais Renováveis, atuará em caráter supletivo, nos casos em que o empreendimento cause impacto ambiental regional e o órgão ambiental municipal, quando existir, é competente para licenciar empreendimentos de impacto local.
Município de Aracaju
O Município de Aracaju é subdividido em grandes áreas intituladas Zoneamentos. Para cada Zoneamento foram estabelecidos parâmetros urbanísticos gerais, comuns a qualquer tipo de edificação, regulados pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e Ambiental, criado pelo Art. 208 da Lei Orgânica do Município de Aracaju, integrante do Sistema de Planejamento e Gestão Urbana, nos termos do Art. 72, da Lei Complementar nº42, de 06 de outubro de 2000 que instituiu o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano, órgão deliberativo, de representação da sociedade no processo de gestão urbana e ambiental do Município.