10.2. Comentários dos Diretores sobre:
a. resultados das operações do emissor, em especial:
i. descrição de quaisquer componentes importantes da receita
As operações da Companhia e suas investidas compreendem a incorporação, construção, comercialização de imóveis residenciais e comerciais, loteamentos de terrenos e prestação de serviços de engenharia civil, por meio das operações próprias, por participações em Joint Ventures (Sociedades de Propósito Específico - SPE) e por consórcios.
A receita decorre principalmente da incorporação, construção e venda de imóveis e inclui os valores provenientes das unidades vendidas do empreendimento. Além disso, há uma parcela de receita proveniente de serviços de gerenciamento de obras e administração imobiliária.
A receita operacional é apropriada ao resultado pelo método de percentual de conclusão de obra (POC), conforme as práticas contábeis vigentes no Brasil. A partir do ano de 2013 as informações financeiras foram preparadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil de acordo com os CPCs 19 (R2) e 36 (R3) – referente consolidação de determinadas participações societárias, dessa forma, a Rossi consolida as controladas e “joint ventures” segundo estes pronunciamentos.
Desempenho Operacional Lançamentos
Nos anos de 2015 e 2016 não houveram lançamentos. Visando reduzir os riscos inerentes ao negócio, permitindo a redução de estoques, e o processo orgânico de desalavancagem da Companhia, definimos como estratégia retomar os lançamentos somente quando houver uma melhora nas condições macroeconômicas e no setor.
Vendas Contratadas e Velocidade de Vendas (VSO)
No ano de 2016, as vendas brutas totalizaram R$ 1.083,3 milhões (R$ 803,1 milhões parte Rossi), uma redução de 41% quando comparado ao ano de 2015, resultado da piora nas condições macroeconômicas, alta do desemprego e maior restrição de crédito ao consumidor. As vendas líquidas atingiram R$ 163 milhões, uma queda de 81% em relação a 2015, também impactadas pelo elevado volume de distratos, acima da média histórica da companhia. A velocidade de vendas (VSO) foi de 49,4% no acumulado de 12 meses.
No ano de 2015, as vendas brutas totalizaram R$ 1.832,8 milhões (R$ 1.428,4 milhões parte Rossi), uma redução de -21,6% quando comparado a 2014. A velocidade de vendas (VSO) foi de 51,4% no acumulado de 12 meses.
Nos anos de 2016, 2015 e 2014, os empreendimentos prontos representaram, 89%, 72% e 71% respectivamente do total das vendas (parte Rossi).
Rossi Vendas
As vendas realizadas internamente, pela Rossi Vendas, representaram 72%, 69% e 63% das vendas brutas contratadas nas regiões metropolitanas nos anos de 2016, 2015 e 2014, respectivamente.
A evolução das vendas realizadas pela Rossi Vendas reforça a efetividade junto com a qualidade das vendas realizadas pela equipe própria.
10.2 - Resultado operacional e financeiro
2
Rescisão de Vendas
No ano de 2016, as rescisões atingiram R$ 920,8 (R$ 668,1 milhões parte Rossi), uma redução de 7% em relação ao ano de 2015. O percentual revendido das unidades rescindidas em 2016 foi de 68%.
Em 2015, as rescisões atingiram R$ 985,9 milhões (R$ 719,3 milhões parte Rossi), queda de 28,8% em relação a 2014. Nesse período o volume de distratos reduziu significativamente, principalmente ao fato da Rossi, preventivamente, desde 2014, ter antecipado as rescisões daqueles clientes que não tinham interesse em fazer o repasse ou possuíam alguma restrição de crédito, liberando deste modo as unidades para revenda. O percentual revendido das unidades rescindidas em 2015 foi de 73%, mostrando assertividade na decisão.
Estoque a valor de mercado
O estoque a valor de mercado, proporcional à participação da Rossi nos projetos, atingiu R$ 1,3 bilhão em 2016, R$ 1,6 bilhões em 2015, R$ 2,9 bilhões em 2014. As unidades prontas sobre o estoque total representavam 68%, 29% e, 21% em 2016, 2015 e 2014, respectivamente. À medida que a Companhia reduz a execução das obras, e não há um aumento no volume de lançamentos, há um aumento natural do % de unidades prontas no estoque.
Entregas
Em 2016 foram entregues 5.835 unidades, totalizando um VGV total de R$ 2,5 bilhões (R$ 2,1 bilhões parte Rossi). Em 2015 foram entregues 8.700 unidades, totalizando um VGV total de R$ 2,4 bilhões (R$ 1,9 bilhão parte Rossi). Em 2014, foram entregues 11.324 unidades. O VGV total de unidades entregues foi de R$ 3,6 bilhões (R$ 2,9 bilhões parte Rossi).
Estoque de terrenos
A Rossi possui um banco de terrenos de altíssima qualidade e os valores estão segmentados em linha com a estratégia da empresa e o respectivo perfil de atuação.
Ao final do ano de 2016, o estoque de terrenos para construção e incorporação de imóveis residenciais, com potencial de lançamento até 2018, potencial de desmobilização, e os terrenos residenciais para desenvolvimento de longo prazo podem ser observados na tabela a seguir:
O potencial de lançamentos sinaliza o montante de VGV (valor geral de vendas) de projetos pré- aprovados que a Companhia possui para lançamento, assim que a Companhia sentir uma melhora nas condições de mercado.
Estoque de terrenos de loteamento (Entreverdes):
10.2 - Resultado operacional e financeiro
Já no encerramento de 2015 o estoque de terrenos para construção e incorporação de imóveis residenciais, com potencial de lançamento até 2018 totalizava R$ 3,5 bilhões (R$ 2,9 bilhões parte Rossi). O montante potencial de desmobilização, ou seja, disponível para venda ou cancelamento do contrato de permuta é de R$ 1,9 bilhão (R$ 1,4 bilhão parte Rossi), e os terrenos residenciais para desenvolvimento de longo prazo é de R$ 3,6 bilhões (R$ 2,9 bilhões parte Rossi).
Desempenho Financeiro
Receita e custo dos imóveis vendidos
No ano de 2016, a receita líquida provenientes da venda de imóveis e serviços, reconhecida pela evolução das obras (“Poc”), atingiu R$ 538,0 milhões (R$ 1.226,1 milhões em 2015 e R$ 1.537,8 milhões em 2014). A redução na receita se dá em função do menor volume de vendas, descontos oferecidos e aumento no volume de distratos. Além disso, a redução de obras em andamento e falta de lançamentos gera um impacto direto no resultado financeiro da companhia.
O custo dos imóveis e serviços atingiu R$ 503,1 milhões (R$ 1.085,9 milhões em 2015 e R$ 1.414,4 milhões em 2014). A redução de obras em andamento e falta de lançamentos gera um impacto direto no resultado financeiro da companhia.
Lucro Bruto e Margem
O Lucro Bruto Ajustado, excluindo os encargos alocados ao custo, totalizou R$ 133,8 milhões em 2016, com margem ajustada de 24,9%. Em 2015, totalizou R$ 302,4 milhões com margem de 24,7%. Em 2014 o Lucro Bruto ajustado totalizou R$ 377,7 milhões com margem de 24,6%.
É importante destacar que a campanha de descontos, iniciada em maio de 2014, envolve prioritariamente as unidades prontas, de forma a acelerar o processo de geração de caixa, mesmo que no curto prazo exista um impacto na rentabilidade.
Despesas Operacionais
No ano de 2016, em linha com a estratégia de adequação da estrutura de custos à nova realidade a Companhia obteve uma redução de 37% nas despesas administrativas. O impacto de maior relevância foi na redução da folha de pagamento e despesas com remuneração de ações. Analisando o período entre o primeiro semestre de 2014, até o ano de 2016, reduzimos 60% no quadro de colaboradores da Companhia. Além da redução de despesas fixas como aluguéis, energia, água, etc.
Em relação às despesas comerciais, tivemos uma redução de 36% no ano de 2016 vs. 2015, resultado da reestruturação da área de marketing e do menor volume de vendas realizado em 2016. A ausência de lançamentos no período também reduz a despesas com comercialização e divulgação de projetos.
Também em 2015, já podíamos destacar o esforço realizado pela Rossi para adequar sua estrutura, principalmente no 2ª semestre quando houve redução de 40% do quadro de colaboradores e uma redução de 22,7% nas despesas administrativas quando comparado com 2014.
10.2 - Resultado operacional e financeiro
4
Conforme a desaceleração orgânica continue ocorrendo, devido ao menor volume de lançamentos e a conclusão do legado, haverá oportunidades adicionais de ganhos de eficiência.
ii. fatores que afetaram materialmente os resultados operacionais Cenário Econômico e Mercado de Construção Civil
Cenário econômico brasileiro
Em dezembro de 2016, a taxa Selic estava fixada em 13,75%, e a inflação acumulada no ano foi de 6,29% (medida pelo IPCA). O PIB (produto interno bruto) registrado no ano foi negativo em 3,6%. Os indicadores econômicos registraram o aprofundamento da crise econômica, a qual o país enfrenta; ainda registrando, constante alta na taxa de desemprego, a falta de disponibilidade de crédito ao consumidor e queda do nível salarial que atingiram e impactaram fortemente o setor de construção civil, importante setor para o desenvolvimento do país.
Por outro lado, as projeções dos indicadores econômicos já refletem uma retomada da atividade econômica. O Boletim Focus do Banco Central, que divulga as projeções dos maiores analistas financeiros sobre os indicadores de economia do país, já sinaliza a projeção de 9% para a SELIC no fim do ano de 2017¹. Para a inflação há estimativa de 4,19% e em relação ao PIB, as expectativas são de expansão de 0,48%, no ano de 2017.
Cenário econômico da Companhia
Os Diretores da Companhia entendem que nos exercícios sociais de 2014, 2015 e 2016, a situação financeira e o resultado das operações da Companhia e de suas controladas foram influenciados pelo desenvolvimento macroeconômico brasileiro e essas variáveis afetaram negativamente a receita da Companhia e de suas controladas, pois atingiram diretamente o poder de compra dos consumidores.
O ano de 2015 foi um dos anos mais conturbados do ponto de vista econômico e político, que afetou não só o mercado imobiliário, mas toda a economia nacional. Foi um ano com grandes distrações e dificuldades conjunturais, economia brasileira em crise, aumento da inflação e consequente aumento na taxa de juros. Neste cenário, as incertezas do mercado são grandes e os consumidores postergam a decisão de compra.
No ano de 2016 a o cenário macro econômico continuou impondo desafios ao setor de construção civil e à Companhia. Apesar da queda da inflação e dos juros, iniciada no fim de 2016, e a perspectiva de estabilização do índice de desemprego a partir de meados do ano de 2017, a melhora dos indicadores macroeconômicos ainda não foi suficiente para reaquecer, de forma palpável, a atividade econômica nos setores que demandam capital intensivo. No entanto, apesar da deterioração de alguns indicadores financeiros e de geração de caixa, a Companhia continua diligente no plano de execução da reestruturação financeira, na redução de custos operacionais, retenção de clientes e na readequação dos processos de repasse.
¹ de acordo com boletim Focus de Março/2017.
b. variações das receitas atribuíveis a modificações de preços, taxas de câmbio, inflação, alterações de volumes e introdução de novos produtos e serviços
A Companhia reconhece as receitas resultantes de empreendimentos imobiliários em função de suas construções, pelo método de percentual de conclusão de obra (POC), com base em uma mensuração financeira de conclusão dos empreendimentos.
10.2 - Resultado operacional e financeiro
A receita líquida proveniente da venda de imóveis e serviços, reconhecida pela evolução das obras (“Poc”), totalizou R$ 538,0 milhões no ano de 2016, variação de -56%, em comparação com o ano de 2015. A queda foi provocada principalmente pelos distratos de unidades prontas e pelo menor volume de vendas.
A receita líquida proveniente da venda de imóveis e serviços, reconhecida pela evolução das obras (“Poc”), totalizou R$ 1.226,1 milhões no ano de 2015, variação de -20,3%, em comparação com 2014, em função principalmente de menor volume de vendas líquidas e descontos.
Análise do volume de lançamentos, vendas e receita:
R$ MM 2016 Var. 2016 x 2015 2015 Var. 2015 x 2014 2014
Lançamentos - n/a - n/a 93,6
Vendas contratadas 1.083,3 -40,9% 1.832,8 -21,4% 2.330,8
Receita líquida
538,0 -56,1% 1.226,1 -20,3% 1.537,8 c. impacto da inflação, da variação de preços dos principais insumos e produtos, do câmbio e da taxa de juros no resultado operacional e no resultado financeiro do emissor
O resultado financeiro líquido foi negativo em R$ 215,6 milhões no ano de 2016, R$ 199,0 milhões no ano de 2015 e R$ 130,8 milhões no acumulado de 2014. Esse montante, basicamente, é composto por encargos sobre os empréstimos e financiamentos e descontos concedidos.
No ano de 2016, o principal impacto no resultado financeiro foi a redução de rendimentos com aplicações financeiras.
Nos anos de 2015 a 2014, as principais variações foram: aumento dos custos financeiros indexados ao CDI (13,3% em 2015 vs 10,8% em 2014).
As operações de crédito imobiliário são compostas por financiamentos à produção (SFH) e cédulas de crédito Bancário (CCB), contratadas para a construção e desenvolvimento de empreendimentos habitacionais pré-determinados. O custo médio ponderado da dívida foi de 15,6% a.a. (115,1% do CDI) com prazo médio ponderado de 17,6 meses, sendo composta por: (i) SFH com 10,1% a.a., e duração de 16,0 meses e (ii) corporativa com 17,9% a.a. e prazo médio de 19 meses.
As contas a receber de clientes por incorporação de imóveis são atualizadas conforme cláusulas contratuais, sendo:
a. Até a entrega das chaves dos imóveis comercializados, pela variação do Índice Nacional de Construção Civil - INCC.
b. Após a entrega das chaves dos imóveis comercializados, pela variação do Índice Geral de Preços de Mercado - IGPM, com juros de 12% ao ano (tabela “Price”).
Na comercialização de lotes de terrenos não incorporados, estes são atualizados pela variação do IGPM ou INCC, dependendo das condições contratuais.
A Companhia não possui dívidas ou valores a receber denominados em moeda estrangeira e nenhum dos custos relevantes da Companhia é denominado em moeda estrangeira.